張云云 王坤 安徽財經大學法學院 蚌埠 233000

一、買賣不破租賃規(guī)則在中國當前社會情況下引起的矛盾

近年來，隨著我國經濟社會的不斷發(fā)展以及社會主義市場經濟的不斷深入推進，人均可支配收入大幅度上升，加之傳統(tǒng)國人的購房觀念，導致我國房地產行業(yè)大熱，商品房以及自建房的買賣交易量加大，不動產所有權的變更速度加快。由于我國法律明確規(guī)定“買賣不破租賃”，但對于買賣不破租賃還沒有相關配套的立法和管理措施，使得這一規(guī)則的適用出現諸多問題。這類糾紛的案情大部分是：出租人作為出賣人將之前出租給承租人的房屋賣給買受人，買受人要求交付房屋并決定搬至所買房屋中，但由于所買房屋在所有權變動前已設定租賃，導致買受人無法及時搬至房屋，隨后買受人向人民法院提起訴訟要求出賣人實際交付房屋，破除在房屋上的租賃權，但是此舉顯然違背了“買賣不破租賃”的規(guī)則，導致法院的判決結果不勝如人意，無法兼顧承租人與買受人的利益。另外，即使出租人與承租人在簽訂租賃合同時，向不動產登記部門辦理了相應登記，但是我國合同法和物權法并沒有對此登記作出明確的其是否能夠對抗物權的規(guī)定，導致租賃即使進行了登記也不能夠產生公示公信的對抗物權的效力。由此，在當前我國社會情況下，買賣不破租賃這條規(guī)則是否能夠實現其欲保護弱勢承租人、充分利用不動產價值的目的，引發(fā)了社會各界人士深刻思考。

二、買賣不破租賃規(guī)則的法理分析

任何一條法律規(guī)則都有其背后社會客觀情況的迫切需求及法理基礎。社會客觀情況要求的利益保護和法學思想理論的支撐，最終導致某項法律規(guī)則應運而生。法律規(guī)則的確定，必定反映著立法者的立法意圖，歸根結底，這些立法意圖是價值衡量的結果，每一項法律規(guī)則總會有其欲保護的利益。因此，立法者根據社會情況的不同，價值選擇因素多種多樣，有多數人的多數利益、國家安全、民族團結、物盡其用等因素。而“買賣不破租賃”規(guī)則突破了所有權絕對性的限制，使得租賃權這一債權可以對抗所有權，其背后的價值取向何在？追本溯源至近代資本主義商品經濟發(fā)展時期，工廠需要大量工人做工，工人的社會地位低下，收入少，無法在城市中心工廠區(qū)附近購買起房屋，房屋大部分處于富人控制之下，因此租賃便成為大量工人獲得住房的重要途徑。

由于資本主義商品經濟發(fā)展的需要，保護工人的租賃權，穩(wěn)定租賃狀態(tài)至關重要，“買賣不破租賃”也由此逐步確立下來。臺灣學者論及“買賣不破租賃”規(guī)則時指出：居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上的弱者，實有特別保護之必要。從這里可以看出臺灣學者對于“買賣不破租賃”規(guī)則的評價角度是從維護社會經濟秩序出發(fā)的。而筆者認為，僅僅從維護社會經濟秩序這一角度出發(fā)不足以解釋買賣不破租賃規(guī)則的立法價值。筆者認為這一規(guī)則的使得租賃權這一債權突破物權的目的是為了充分發(fā)揮物的價值，發(fā)揮市場在配置資源中的根本作用，使得市場中的資源流向能夠使其效益最大化之處。在實際情況中，物權主體單一化，所有權主體對所有權的絕對、排他享有在一定程度上限制了物盡其用，也在某種程度上阻礙了市場經濟的發(fā)展。此外，隨著社會的發(fā)展，用益物權法律關系被大量創(chuàng)設，因而確定“買賣不破租賃”規(guī)則有利于用益物權的保護，從而提高和發(fā)展社會生產力。

三、買賣不破租賃規(guī)則的法律效果

“買賣不破租賃”規(guī)則一經立法確定，即產生適用的法律效果。在此規(guī)則的指引下，承租人與出租人簽訂的原租賃合同仍然有效，從而導致出租人、承租人、受讓人的之間的法律權利義務關系如下：

一是受讓人與承租人的法律關系。出租人雖然將其房屋所有權轉讓給受讓人，所有權關系確系發(fā)生變化，但是這項變化對于承租人來說僅是房屋的所有權人更換主體，對其租賃權并不產生任何影響。承租人基于原租賃合同仍可以要求受讓人繼續(xù)履行出租義務，其也具有向受讓人交付后續(xù)租金的義務。不管受讓人會以何種理由抗辯，均不能妨礙其行使用益權能，這是普遍意義上買賣不破租賃規(guī)則適用的法律效果，也正是因為會產生這種法律效果，導致我國近年來因租賃期間過長引起的糾紛不斷增加。

二是受讓人與出租人之間的法律關系。受讓人與出租人之間形成的是買賣房屋合同法律關系，對于合同法律關系，賣方有瑕疵擔保義務。我國《合同法》第一百五十條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。賣方在賣出房屋之前，將房屋出租給他人，與他人形成租賃法律關系，買方在我國當前權屬登記制度不完善的情況下可能并不知道自己所購買的房屋是否存在其他權利，因此買方在行使權利時受到限制，導致權利瑕疵。盡管善意買受人可以債務不履行為由主張解除合同法律關系，但是在解除合同之前，租賃關系仍然存在。

三是出租人與承租人之間的法律關系。出租人與承租人之間在房屋所有權未變動之前是房屋租賃法律關系，在房屋所有權變動之后，買受人繼得出賣人的地位成為房屋出租人，這種出租人的變動不需要經過承租人的同意。但若買受人不愿意繼續(xù)履行合同，則買受人需要承擔債務不履行的法律責任，若買受人無資力履行債務不承擔的法律責任，承租人則可以向原出租人要求其承擔保證責任。

四、買賣不破租賃規(guī)則在當前中國情況下的完善建議

（一）建立健全不動產登記制度

我國現行的不動產登記主要是行政部門管理的不動產登記制度，行政化色彩濃厚。這種不動產登記制度有很大的局限性，首先，登記權利行政化，擴大了其利益空間，導致登記權利被分割，在行政機關內部存在互相推諉的現象。其次，這種行政性的登記制度使得糾紛的解決復雜化，糾紛產生時本可以提起民事訴訟進行解決，但一旦牽涉到行政機關，則不是一般的民事訴訟就可以解決的。再者，雖然很多地區(qū)相繼出臺了房屋登記管理辦法，并且賦予房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人的效力，但這些地方法規(guī)只限于當地，無法在全國得到統(tǒng)一適用。因此，筆者認為應該建立統(tǒng)一的登記機構，防止行政權力過多干涉房屋登記以及促進登記制度的全國統(tǒng)一化，促進法制統(tǒng)一。

（二）賦予租賃權登記的公示對抗效力

“買賣不破租賃”規(guī)則實質上賦予了租賃權這一債權對抗物權的效力，但是，僅僅通過合同法規(guī)定租賃權對抗物權、對抗第三人的效力，不能服眾也不符合我國法律體系的構建，這一點是違民法原理。因此筆者認為有必要通過其他方式更正式更符合邏輯的賦予租賃權以對抗第三人的效力。比如通過登記、公示、訴訟等方式使租賃權在法律程序上取得公示公信的對抗物權效力。完善“買賣不破租賃”規(guī)則，設立租賃合同登記制度，公示制度等，可以有效防止第三人在買房時因不知房屋上設有租賃權而損害自己的權益和承租人的權利，并且使得虛設租賃的難度大大提高，可以有效防止惡意逃避債務、規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。

（三）不能實行一刀切，分租賃期限長短適用買賣不破租賃

據統(tǒng)計，我國因“買賣不破租賃”的適用而引起是糾紛大部分是由于第三人向房主購買房屋產權后，發(fā)現房屋上設定的租賃期限很長，嚴重損害了自身利益。有的房屋租賃期限的長達十年，顯然這種過長的房屋租賃期限不能再適用“買賣不破租賃”的保護了，否則會極大的損害第三人的利益。筆者認為，根據我國現行狀況，房屋交易量加大、交易速度加快、地區(qū)開發(fā)速度加快、傳統(tǒng)的“有房才有家”的觀點影響，長達五至十年的保護承租人的租賃權是不切合實際的。因此，根據房屋租賃期限確定是否給予租賃權對抗物權的效力是比較切合實際的。房屋租賃期限在5 年以下的，法律法規(guī)應予以保護弱勢承租人的租賃權，發(fā)揮物盡其用的價值，經登記和公示后，獲得對抗第三人的效力；若房屋租賃期限在五年以上，那么在租賃的五年期間內，買賣不破租賃規(guī)則仍然適用，超出五年的部分，法律不能再予以這種長時間的租賃權以物權效力，應使其回歸單純的債權。實行這種根據期限長短適用買賣不破租賃的制度，符合我國當前現狀，有利于維護交易穩(wěn)定的同時也防止虛設濫設租賃權而損害他人合法權益。

五、結語

買賣不破租賃規(guī)則的提出突破了傳統(tǒng)債權不能對抗物權的限，使得物盡其用、保障了承租人的利益、維護了交易安全和穩(wěn)定。但隨著我國不斷發(fā)展，對于買賣不破租賃規(guī)則的適用出現了一些不容忽視的問題。因此，本著上層建筑與經濟基礎相適應的原則，完善這項制度對于我國法律體系的完善、社會秩序的穩(wěn)定具有重要意義。