陳守江

【摘要】中國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展起步都較晚，發(fā)展程度也較低，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多金融風險，必須加強防控。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的形成入手，基于房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的主要特點探究防控策略，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；金融風險；防控

現(xiàn)如今，中國經(jīng)濟發(fā)展迅速，必須給予房地產(chǎn)企業(yè)金融風險高度重視，而防控金融風險不僅是保證房地產(chǎn)企業(yè)金融順利發(fā)展的基本前提，還是助推國家經(jīng)濟正常有序發(fā)展的客觀需求。盡管從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營情況可以看出，大量風險并未完全顯現(xiàn)，但已經(jīng)存在的問題預示著房地產(chǎn)企業(yè)時時刻刻都面臨著金融風險，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是金融行業(yè)都高引起關(guān)注，加強研究風險防控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的形成

房地產(chǎn)企業(yè)金融風險實際上是房地產(chǎn)項目的一種虛高，無法被市場認可，降價出售卻無法收回綜合成本，導致消費者遭受損失，銀行也無法回收相關(guān)貸款，開發(fā)商則不愿意低價售出樓盤，形成不良狀態(tài)。所以可將房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的形成簡化為：房地產(chǎn)經(jīng)濟市場繁榮，投機者、消費者都需要大量住房；開發(fā)商最初需要建造大量房屋滿足需求，但缺乏資金，產(chǎn)生向銀行申請貸款的需求；銀行對相關(guān)房地產(chǎn)項目展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)項目是良好的貸款抵押物，便同意房地產(chǎn)企業(yè)的貸款請求。在經(jīng)過這一輪又一輪的循環(huán)之后，房地產(chǎn)市場越來越火熱，價格也更高，相關(guān)各方的投資熱情以及風險意識越來越淡薄[1]。到了大多數(shù)樓盤項目價格都虛高并且很多消費者盲目為虛高的價格買單時，就產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破碎、市場波動，房地產(chǎn)市場的價格極有可能急劇下降，很多貸款購房者被套牢在高位，無法歸還銀行的貸款，逐漸波及整個行業(yè)，形成房地產(chǎn)金融風險。房地產(chǎn)泡沫越大，企業(yè)金融風險的程度就越高。

最近幾年，國家大幅度提高經(jīng)濟實力，加上城市化發(fā)展進程不斷加快，使得人們有更大的房產(chǎn)需求，暴露出房地產(chǎn)企業(yè)潛在的金融風險，主要包括法律風險、市場風險以及信用風險等，加強防控勢在必行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的主要特點

和其他行業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)金融風險呈現(xiàn)出特殊性，其特點主要體現(xiàn)在兩個方面：一個是擴張性。金融在當今社會的作用至關(guān)重要，經(jīng)濟社會的每一個角落幾乎都涉及金融產(chǎn)品與服務，加上金融資產(chǎn)與不同金融機構(gòu)的聯(lián)系十分密切，逐漸形成資產(chǎn)價格波動之間相互影響的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。然而在經(jīng)濟往來中，資金融通與債權(quán)等的聯(lián)系離不開金融機構(gòu)的推動，該階段勢必會出現(xiàn)風險，同時借助金融體系網(wǎng)絡(luò)快速傳遞風險，致使房地產(chǎn)企業(yè)金融風險呈現(xiàn)出擴張性[2]。

另一個是可控性。任何經(jīng)濟活動都存在風險，房地產(chǎn)企業(yè)金融活動在融通資金、出現(xiàn)債權(quán)關(guān)系的階段就會存在風險，即房地產(chǎn)企業(yè)時時刻刻都面臨金融風險，雖然這具備必然性，但可以被人控制。對參與房地產(chǎn)金融市場的相關(guān)各方而言，都能識別風險、衡量風險、監(jiān)控風險，確定即將出現(xiàn)的風險的類型和影響程度，房地產(chǎn)企業(yè)也能借助風險預警機制和合理有效的金融工具等主動控制風險或者是轉(zhuǎn)移風險。與此同時，監(jiān)控部門應完善規(guī)章制度，從源頭控制、消除對房地產(chǎn)企業(yè)不利的金融風險。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)金融風險防控的策略建議

（一）建立健全法律法規(guī)

針對房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展情況，應適時建立符合市場發(fā)展實際的相關(guān)法律法規(guī)，防控房地產(chǎn)企業(yè)金融法律風險[3]。一是修改現(xiàn)有法律，明確房地產(chǎn)金融享有的法律地位，促使房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)有創(chuàng)新的條件。如應在現(xiàn)有《建筑法》、《商業(yè)銀行法》以及《公司法》等法律中增添房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，通過法律法規(guī)的形式約束房地產(chǎn)開發(fā)商與貸款人的行為。

二是快速推動房地產(chǎn)金融的立法進程，及早出臺專門的法律法規(guī)保證房地產(chǎn)金融規(guī)范發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的金融業(yè)務有法可依。三是將責任問責制度落到實處，即在修訂和重新立法的同時注重執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，依法追究觸犯法律法規(guī)、惡意增加房地產(chǎn)金融隱患以及房地產(chǎn)金融欺詐等違法組織與個人的法律責任、刑事責任，落實責任問責制度。四是金融機構(gòu)要加強制定房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新制度，形成法律法規(guī)的配套，完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系。五是有機結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)金融法律法規(guī)建設(shè)和金融監(jiān)管，由監(jiān)管部門基于法律法規(guī)發(fā)揮監(jiān)管作用，重點監(jiān)控房地產(chǎn)金融。

（二）加強市場金融調(diào)控

為防控房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策風險、市場風險，必須加強市場金融調(diào)控。一是堅持房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控不動搖。房地產(chǎn)市場目前已有顯著的改善，很多城市的房價逐漸松動，炒房者也慢慢退出，初見調(diào)控成效。只是房地產(chǎn)市場政策和土地政策、財政政策、信貸政策等息息相關(guān)，涉及房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府部門等多方利益，尤其是地方政府能通過賣地獲取財政收益，且調(diào)控會導致房地產(chǎn)市場放慢發(fā)展速度，犧牲經(jīng)濟增速，增大調(diào)控阻力。那么作為政府部門必須堅定調(diào)控房地產(chǎn)金融的立場不放松，避免前功盡棄，維持房地產(chǎn)市場秩序。

二是加大建設(shè)保障性住房的力度，從供給層面解決房地產(chǎn)供不應求的狀態(tài)。房地產(chǎn)供不應求，導致商品房價格居高不下，政府加強保障住房建設(shè)，就能有效改善人們的住房條件，達到降低房價、調(diào)控房地產(chǎn)的目的。三是在房地產(chǎn)企業(yè)金融調(diào)控中，作為地方政府必須科學樹立政績觀，不能把賣地作為主要財政收入來源，致力于將房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)成讓大眾有居住場所的企業(yè)，發(fā)揮宏觀政策調(diào)控的關(guān)鍵性作用，不再以自身利益為核心，減弱宏觀調(diào)控阻力。

（三）完善風險預警體系

房地產(chǎn)企業(yè)應積極建立使用資金和管理資金的制度，提高資金效益。如房地產(chǎn)企業(yè)應由總部批準支出現(xiàn)金，落實收支兩條線管理制度，及時全額清繳銷售收入，通過總部審核之后撥付費用。與此同時，落實資金的使用與管理的權(quán)限，讓資金及時回籠，掌握房地產(chǎn)企業(yè)資金整體狀況，做到統(tǒng)一調(diào)度，盡量減少資金沉淀，計提呆賬與壞賬等，防范發(fā)生壞賬風險。房地產(chǎn)企業(yè)要盡量使應收和應付賬款保持期限一致，提高內(nèi)控能力。針對早期因過度樂觀或者是誤判市場而獲得的土地資源，要結(jié)合宏觀政策與區(qū)域發(fā)展前景進行充分的分析、正確的判斷，及時退出開發(fā)價值不高、銷售前景不佳的項目與土地，或轉(zhuǎn)讓，或出讓，提高資金流動性，保證可持續(xù)發(fā)展能力。如果房地產(chǎn)企業(yè)建成或持有優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)資源，但經(jīng)營困難，就可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、增發(fā)股份等方式引入戰(zhàn)略投資，共擔風險，為房地產(chǎn)企業(yè)注入資本新活力。

房地產(chǎn)企業(yè)尤其要注意拓寬融資渠道，有效降低融資成本，形成完善的金融風險預警體系，提高金融風險防控效果碑。房地產(chǎn)企業(yè)最主要、最常用的一種融資方式就是向商業(yè)銀行申請貸款資金，但這受到國家嚴格的貨幣政策管理，資金價格與信貸規(guī)模變化較大，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的便利性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)充實項目儲備，增強資金實力，提高經(jīng)營管理能力，使資金負債率得到有效的降低，并打開海外融資、項目轉(zhuǎn)讓融資等通道，控制融資成本，強化金融風險防控。

當然，風險預警體系的完善還需要房地產(chǎn)企業(yè)積極整合利用大數(shù)據(jù)資源，做好統(tǒng)計與分析、利用等工作。房地產(chǎn)企業(yè)要與政府部門、金融機構(gòu)、房貸用戶等建立信息共享網(wǎng)絡(luò)，利用網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)對金融風險的網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)控。與此同時，利用銀行資源及其龐大的客戶體系、數(shù)據(jù)資源，進行挖掘與加工，發(fā)揮大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用、資金流以及行為數(shù)據(jù)等的收集、統(tǒng)計、分析，預測最新的房地產(chǎn)企業(yè)變動，預判金融風險苗頭，及時化解、規(guī)避。

（四）建設(shè)信用評級機制

信用風險對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是最主要的貸款風險，通過有效判斷、預防信用風險，防控金融風險。為滿足房地產(chǎn)企業(yè)的金融業(yè)發(fā)展所需，完善建立信用評級機制迫在眉睫。一方面，應強化房地產(chǎn)企業(yè)與個人的信用檔案建設(shè)，形成涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)與個人的信用檔案系統(tǒng)，方便甄別貸款者信用級別，不僅有助于全面掌握貸款者的信用度，還能對信用級別不同的貸款者提供不同貸款金額與條件。另一方面，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)信用評級管理發(fā)展模式，統(tǒng)一建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)信用評估標準以及指標體系，并基于不同階段的經(jīng)濟形勢開展動態(tài)調(diào)整工作，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H設(shè)立實施細則，提高信用評級機制的可操作性。

四、結(jié)語

總體而言，由于國家經(jīng)濟正在迅猛發(fā)展，必須高度重視房地產(chǎn)企業(yè)金融風險，明確其形成機制，認識其擴張性與可控性的特點，并采取建立健全法律法規(guī)、加強市場金融調(diào)控、完善風險預警體系、建設(shè)信用評級機制等策略有效加強房地產(chǎn)企業(yè)金融風險防控，降低房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生金融風險的概率，保證房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)的健康發(fā)展，滿足經(jīng)濟發(fā)展需求，借助房地產(chǎn)之力進一步提高經(jīng)濟實力。

參考文獻：

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