文/楊現(xiàn)領(lǐng)

提到智慧城市，很多人腦中出現(xiàn)的是分層輕軌、無人駕駛。其實(shí)，智慧城市并不一定是科幻范兒的。相反，一些更接地氣的便利與改善，才是智慧城市的努力方向。昨天，在中國(guó)發(fā)展高層論壇上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)提出能源結(jié)構(gòu)與城市交通對(duì)平抑大城市房?jī)r(jià)、租金的效力。這也許是智慧城市給房地產(chǎn)帶來的新思路。究竟是怎么一回事？還得從摩托車和共享單車說起。

一、房地產(chǎn)與城市

房地產(chǎn)是城市最重要的構(gòu)成部分之一。從數(shù)據(jù)上看，2017年全國(guó)房地產(chǎn)交易額全口徑之和為20萬億，其中新房超過十萬億，二手房超過六萬億，租賃兩萬億，這個(gè)市場(chǎng)相當(dāng)于美國(guó)的兩倍、日本的十倍。從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額來講，當(dāng)今中國(guó)擁有全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在龐大的市場(chǎng)背后，中國(guó)的居住條件究竟如何？背后的核心推動(dòng)力又是什么？

房地產(chǎn)與城市的關(guān)聯(lián)，正面的是其對(duì)城市化的支持，但也常常給城市的居民出難題。其中一方面是房?jī)r(jià)的壓力，一方面是租房的壓力。這種壓力并不僅僅存在于北京、深圳、上海，實(shí)際上也是全球主要城市所面臨的挑戰(zhàn)。那么，城市和房地產(chǎn)注定是一組高壓關(guān)系嗎？我們有沒有更智慧的手段去解決房?jī)r(jià)的壓力？

二、摩托車與房?jī)r(jià)：美國(guó)故事的啟發(fā)

我最近花了挺長(zhǎng)時(shí)間閱讀美國(guó)120年的房地產(chǎn)歷史。有兩樣?xùn)|西對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、美國(guó)人民的居住產(chǎn)生了巨大影響：第一是出行方式的變革，第二是能源方式的變革。

1880年到1910年這三十年里，摩托車的普及重塑了人們的出行能力，進(jìn)而促進(jìn)了美國(guó)城市化人口大規(guī)模集聚的住房條件。加上當(dāng)時(shí)美國(guó)的金融條件，開發(fā)和貸款協(xié)會(huì)開始出現(xiàn)，通過存錢貸款形式在一定的地理、社區(qū)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了住房大規(guī)模的開發(fā)。在整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)第一輪泡沫1925年破滅之前，美國(guó)經(jīng)歷了一個(gè)很大的開發(fā)浪潮，這與交通結(jié)構(gòu)、交通出行能力的普及著很大的關(guān)系。第二波是二戰(zhàn)之后，1945年美國(guó)軍隊(duì)回鄉(xiāng)，面臨住房短缺。在這種情況下汽車的普及，再加上交通基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)，推動(dòng)了美國(guó)郊區(qū)化浪潮，讓美國(guó)人從中心城市開始大量向郊區(qū)轉(zhuǎn)型，人口實(shí)現(xiàn)了真正意義上的轉(zhuǎn)移。之后我們看到在郊區(qū)大規(guī)模的工業(yè)化住宅的開發(fā)，極大解決了戰(zhàn)后住房短缺問題，跟人的出行、基礎(chǔ)設(shè)施的完善有非常直接的關(guān)系。

另外一個(gè)是能源結(jié)構(gòu)。早期農(nóng)業(yè)社會(huì)的城市居住條件在很大程度上取決于水資源，近水資源的地方往往是早期貿(mào)易城市集中的地方。但有限的地理空間，無法容納更多的城市人口與居住，而規(guī)模最大的城市通常是帝國(guó)的首都，其人口容納率很難超過一百萬人。BCG 預(yù)測(cè)2030年人口超過千萬級(jí)別的城市會(huì)超過40個(gè)，那么背后的根源便是工業(yè)和信息化。當(dāng)我們的資源能源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，整個(gè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也就發(fā)生了變化，繼而導(dǎo)致就業(yè)、居住結(jié)構(gòu)的遷移。

共享單車對(duì)租金的影響關(guān)系

當(dāng)前中國(guó)一線城市北、上、廣、深房?jī)r(jià)最高的中間區(qū)域房?jī)r(jià)近10萬/平米，外圍距離近5-10公里，房?jī)r(jià)就會(huì)降低25%，再外圍房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)一步降低11%，依次下降。不同層次的房?jī)r(jià)背后反映的就是居住、就業(yè)之間的不平衡與土地結(jié)構(gòu)的不平衡。而租金的不平衡與房?jī)r(jià)的不平衡同樣反映出我們?cè)诔鲂?、居住、生產(chǎn)安排上出現(xiàn)的失調(diào)。高房?jī)r(jià)本質(zhì)上是在能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配情況下產(chǎn)生的一種市場(chǎng)扭曲。

三、共享單車與租金：一個(gè)研究角度

貝殼研究院曾與新加坡國(guó)立大學(xué)合作，調(diào)研共享單車對(duì)租金的影響關(guān)系。

結(jié)果顯示，第一個(gè)紅色的點(diǎn)是9%，說明地鐵房租金比普通房租金高9%。而共享單車投入使用后，溢價(jià)降低了16%，但對(duì)房?jī)r(jià)沒影響。下一個(gè)你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)你研究滴滴專車的時(shí)候?qū)Ψ績(jī)r(jià)有影響，對(duì)溢價(jià)降低程度是5%。換句話說，出行條件的改進(jìn)、交通條件的改進(jìn)，哪怕北京今天什么都不做，讓出行效率變高，房?jī)r(jià)和租金都會(huì)有一定程度成比例的下降，這就是智慧城市的價(jià)值。讓居住更美好，不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)問題，其本質(zhì)離不開城市交通、能源結(jié)構(gòu)等一系列更深層次的條件。房?jī)r(jià)高企的大城市也許可以站在智慧城市的角度，從能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配去思考破局之道。