趙奉軍 王業(yè)強

在建立租售并舉的住房制度過程中，租賃市場特征在過去幾年發(fā)生顯著變動，同時又產(chǎn)生幾個新的突出問題。未來，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化導致政府公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整，租售同權(quán)的公共服務(wù)基礎(chǔ)不斷夯實，政策紅利進一步釋放，城市體系的進一步極化和人口流動帶來的租賃需求將進一步上升，存量房市場漸趨主導會吸引更多的市場主體加入，機構(gòu)滲透率會顯著提升。

住房租賃市場的新特征

中國大中城市的住房租賃市場，存在著一些長期固有的特征，例如政策層面長期偏向銷售而非租賃，租買非中性與租買不同權(quán)同時存在；房價租金的剪刀差或者是租金回報率偏低；市場供給主體中公共租賃房比例偏低；租賃市場租約短暫交易秩序較為混亂，但在近兩年來，租房市場也出現(xiàn)了一些新的特征。

首先，政策環(huán)境層面強調(diào)租賃市場的重要性，提出租購?fù)瑱?quán)，并正在改變租買非中性的政策。從2015年1月住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》到2018年年底發(fā)布的《個人所得稅法實施條例》，國家從租賃市場的定位、土地供應(yīng)、金融支持、稅收等多個方面對租賃市場的建設(shè)給予支持。在《個人所得稅法實施條例》中出臺了房貸利息抵稅和房租抵扣個稅方案，這也是朝向租買中性方面邁進。如此多的支持性文件使得租賃市場的政策環(huán)境分外寬松友好。

在地方層面，廣州市政府首次提出“租購?fù)瑱?quán)”，隨后很多城市發(fā)布的租賃市場建設(shè)方案中都提到了“租購?fù)瑱?quán)”。我國租賃市場租賃者的社會權(quán)利長期得不到有效保障，這種不同等的社會權(quán)利實際上增加了自有住房相對于租賃住房的收益，并會資本化到房價中，扭曲了消費者的租買選擇。盡管在如何實施租購?fù)瑱?quán)方面還有一些爭議，但提出租購?fù)瑱?quán)無疑是正確的方向。

其次，租賃市場多主體供給的局面基本形成，新的機構(gòu)出租者紛紛涌現(xiàn)。在過去的兩年中，有更多的供給方進入租賃市場并正在改寫租賃房供給不足的局面。這包括自持商品房的開發(fā)商。2016年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，鼓勵開發(fā)商自持部分住宅作為租賃房源。截止到2018年，有20多個城市的土地拍賣中涉及自持住房。這些自持住房的開發(fā)商將進入租賃市場，從而成為新的機構(gòu)出租者。

同時，集體建設(shè)用地進入租賃市場正式進入合法試點階段。2018年1月25日，國土部、住建部原則同意沈陽等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。這是繼北京、上海先期試點后，又一次國家層面上的租賃住房試點城市。此次批復(fù)標志第一批13個試點城市全部進入實施階段。2019年2月，自然資源部、住建部又批復(fù)了另外5個城市的試點實施方案。這些方案明確要求土地使用權(quán)按照宗地整體登記，房產(chǎn)所有權(quán)按幢登記均不予分割登記，并在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注明集體建設(shè)用地租賃房只能租賃不得銷售。

在集體建設(shè)用地進入租賃市場的同時，國有土地拍賣中也出現(xiàn)了全租賃用地，這些租賃住房用地的獲取機構(gòu)主要以國企或央企為主，一般是底價成交，樓面價遠低于同地段商品房。比如，在2017年9月中旬上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》中就有明確提出：要注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

第三，租賃住房產(chǎn)品中個人住房仍是主流，但長租公寓影響力凸顯。這些長租公寓品牌既有附屬于中介如鏈家的自如、我愛我家的相寓、世聯(lián)的紅璞，也有開發(fā)商的品牌如萬科的泊寓、旭輝的領(lǐng)寓、龍湖的冠寓等，還有獨立的第三方品牌，如蛋殼公寓、魔方公寓、YOU+等，甚至有傳統(tǒng)的酒店集團成立的專業(yè)長租公寓，如錦江集團的鉑濤窩趣、如家酒店集團的雅住、華住酒店集團的華住城家。相對于傳統(tǒng)分散性個體房東提供的住房，這些長租公寓的共性是租約穩(wěn)定性強、管理和服務(wù)專業(yè)、內(nèi)部居住環(huán)境和品質(zhì)較好、爭議處理機制透明不確定性降低、戶型更適合流動性強的青年就業(yè)人口。在長租公寓的來源上，主要有三種方式，一種是自持重資產(chǎn)模式，需要大量資金競拍或收購二手項目；另一種是包租形式，運營者與國企、政府或集體經(jīng)濟組織、個人房東包括二房東簽訂租賃合同約定租賃期限，原物業(yè)類型有廠房、商辦、宿舍、酒店等；第三種形式是托管。運營者與房東簽訂托管合同。

第四，政府主導的租賃信息和服務(wù)平臺上線，“真房源”有了實質(zhì)性進展。中介和平臺發(fā)揮著連接租賃雙方需求的作用。當前移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速發(fā)展為眾多線上租賃平臺的發(fā)展提供了軟件和硬件基礎(chǔ)。各地政府也紛紛建立數(shù)字租賃和監(jiān)管服務(wù)平臺。在打造數(shù)字租賃平臺方面，當前主要有三種模式：大多數(shù)城市都是由政府房地產(chǎn)管理部門獨自組建；另一種是政府與民企合作，比如杭州市政府與阿里巴巴集團合作建立的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”；還有一種是政府與銀行機構(gòu)合作，例如佛山市政府、肇慶市政府與建設(shè)銀行合作打造的房屋租賃交易監(jiān)管與服務(wù)平臺。這些平臺都力爭實現(xiàn)一站式租房，包括房源搜索、合同網(wǎng)簽、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、經(jīng)紀管理、金融服務(wù)，甚至包括公租房信息，在服務(wù)功能上確實有了很大的進步。

同時，針對線上平臺長期存在的房源虛假問題，2018年，鏈家公司的“貝殼找房網(wǎng)”率先舉起“真房源”的大旗，隨后58同城拉上中原、我愛我家、麥田等二手房中介正式組建“真房源”聯(lián)盟，這也意味著困擾市場多年的“真房源”問題終于有了實質(zhì)性進展。

第五，金融和資本等輔助勢力進入租賃市場，融資模式多元化。

租賃市場在過去幾年得到了金融和資本勢力的青睞，各種融資方式和金融機構(gòu)紛紛進入租賃市場。金融企業(yè)對住房租賃市場的“滲透”正在不斷深入。2017年11月，工商銀行宣布為廣州住房租賃市場提供高達5000億元的授信支持，為北京租賃市場提供總額不少于6000億元的金融支持。其他銀行比如建設(shè)銀行、中國銀行等力度也很大。建設(shè)銀行甚至直接搭建了住房租賃平臺“CCB建融家園”，建設(shè)銀行廣東省分行在廣州推出了“存房”業(yè)務(wù)，類似于“二房東”接受個人客戶的房源。

同時，在租賃資產(chǎn)證券化的政策指引下，各類型類REITs產(chǎn)品也獲批發(fā)行。2018年3月，“中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號一期資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，該產(chǎn)品為國內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房REITs。2018年4月27日，“中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”首期成功發(fā)行，這是截止到目前國內(nèi)最大規(guī)模的租賃住房REITs。

另外，長租公寓也在資本和金融勢力的幫助下攻城略地。比如鏈家的自如長租公寓在2018年獲得了40億元的融資，華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟基金、GA資本、源碼資本、融創(chuàng)等機構(gòu)跟投，這是2018年長租公寓獲得的最大一筆融資；2019年3月，長租公寓運營商蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。同時，集中式長租公寓運營商魔方公寓獲得1.5億美元的D輪融資。

當前租賃市場存在的若干問題

首先，資本和金融勢力在租賃市場的角色出現(xiàn)強烈爭議。這個問題起源于2018年7月份北京房租的暴漲，然后雙方各執(zhí)一詞。一種觀點認為資本勢力的介入由于有盈利要求，同時長租公寓運營方借助資本勢力大肆收購租賃房源，導致市場上可供出租房源銳減并導致房租暴漲。另一個輿論熱點與萬科在深圳參與城中村改造的“萬村計劃”有關(guān)，批評者認為萬科的萬村計劃實際上就是一個“二房東”計劃，這會助長房租。

資本勢力進入長租公寓市場的有利影響在于它不僅能夠緩解機構(gòu)出租者的短期財務(wù)壓力，安心深耕租賃市場，改變一二線城市租賃市場供給方極度分散、租約不穩(wěn)定的局面；同時，機構(gòu)出租者在資本勢力的幫助下還能顯著提高租賃房的內(nèi)部質(zhì)量，我們看到了租金的提高，但租金的提高更多的是來自于產(chǎn)品和服務(wù)本身的改善。另外，在資本勢力和金融支持下，長租公寓運營方還得以收購一些原本不屬于租賃市場的房子，如工業(yè)廠房、辦公樓或商業(yè)用房并將其改造為租賃用房，這增加了租賃市場的可供房源。在一些城市，長租公寓運營方通過N+1，也能增加實際可供出租的住房。

但是，如果操作不規(guī)范或監(jiān)管缺乏，資本和金融勢力的進入也會導致金融風險。2018年4月上海的“愛公寓”和8月底杭州鼎家公司的爆倉，10月上?！霸⒁姽ⅰ北l(fā)資金鏈斷裂，波及多家銀行和金融平臺。運營企業(yè)通過“租金貸”等方式向金融機構(gòu)融資，并玩起了“拿房—出租—租金貸融資—再拿房”的游戲，由于管理不善最終爆倉。隨后，租金貸被有關(guān)部門叫停。

其次，集體土地建設(shè)租賃房進展不大順利。目前已有18個一二線城市得到了自然資源部和住建部的相關(guān)批復(fù)，同意集體土地建設(shè)租賃房。利用集體土地建設(shè)租賃房可以從根本上解決土地出讓由政府壟斷的情形，這有利于增加租賃市場的住房供給，對構(gòu)建多主體供給租售并舉的住房制度具有重要意義。

目前存在的問題主要是兩方面，一方面，回報率太低周期太長導致村集體的積極性并不高。相對于長租公寓運營方收購或托管已有房源，利用集體建設(shè)用地新建租賃房這種“重資產(chǎn)”運營模式需要專業(yè)的管理隊伍，村集體經(jīng)濟組織明顯缺乏經(jīng)驗，并且回報率太低；另一方面，現(xiàn)行的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房基本上局限在經(jīng)營性建設(shè)用地，即原有的舊廠房和過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，而忽視了宅基地，這主要是為了避免宅基地改造過程中的拆遷麻煩。從總體上看來，該項政策到目前為止并沒有發(fā)揮其理論上應(yīng)有的功能，難以實現(xiàn)城市土地住房改革的實質(zhì)性突破。當然，由于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房尚在起步階段，可能還需要一點時間才能更好地評價該項政策。

第三，租賃市場秩序仍然比較混亂，長租公寓成為新的投訴熱點。在幾乎所有一二線城市，住房租賃市場的秩序不規(guī)范都是老大難問題。大量房源仍然掌握在分散的個人手中，政府要求的租賃備案和按章納稅實際上做到的少之又少。由于交易分散信息難以掌握，政府實際上很難做到對租賃市場進行有效監(jiān)管。所以我們看到在各地出臺的促進住房租賃市場的政策性文件中，無不要求規(guī)范市場秩序，但仍然難有起色。相反，由于長租公寓發(fā)展太快，長租公寓成為新的投訴熱點。例如，2019年3月12日，浙江省市場監(jiān)管局發(fā)布的《2018年消費者投訴舉報情況白皮書》顯示，2018年浙江省共受理長租公寓領(lǐng)域投訴245件，同比增長231.1%。消費者反映的主要問題有居住環(huán)境室內(nèi)甲醛超標嚴重、裝修材料質(zhì)量堪憂、誤導租客與網(wǎng)貸平臺簽訂租房貸款合同、以租客的信用換取資金并存在資金挪用等。此外，上海市2018年共受理長租公寓類投訴3167件，同比增長220%。

第四，政府主導的租賃平臺建設(shè)還有待進一步提高服務(wù)功能，增強用戶體驗。

我們比較了十多個租賃平臺，僅僅從服務(wù)功能和用戶體驗的角度來看，一些平臺還有待進一步提高和改進。例如，合肥市住房租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺和武漢的住房租賃交易服務(wù)平臺連百度都無法搜索到網(wǎng)址，這可能暗示至少在電腦端訪問量不夠；除了一些鏈接錯誤外，深圳的平臺一些功能需要在移動版上才能使用；北京的平臺似乎更多的是一個“租賃備案”和“房源查驗”平臺；鄭州的房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺大量的房源缺乏照片；相對而言，杭州和成都的租賃平臺用戶體驗較好，但實際搜索房源發(fā)現(xiàn)，一些在其他租賃平臺存在的房源未能在“杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”上找到。我們知道，平臺具有雙邊網(wǎng)絡(luò)外部性，更多的房源發(fā)布會吸引更多的租客，同時更多的租客也會吸引更多的出租機構(gòu)、中介和個人發(fā)布房源。但是政府主導的租賃平臺需要打消個人的疑慮，即房東會擔心租賃信息被政府掌握并以此要求繳稅，這可能是當前政府主導的租賃服務(wù)平臺難以克服的問題。另外，政府主導的租賃平臺要求房源全方位核驗，但現(xiàn)行租賃市場的實際狀況是很多住房并沒有合法的權(quán)屬證書，這無形之中擋住了很多房源。

最后，開發(fā)商自持型商品房上市方式面臨不確定性。強令企業(yè)競爭自持的拍地政策副作用也是很大的，這實際上減少了銷售市場上新房的供給，反而會帶來房價上漲的壓力；同時，現(xiàn)行的租金回報率也很難支撐開發(fā)商在新房市場上的自持行為。國有租賃用地拍賣絕大多數(shù)都是由國有企業(yè)以底價獲得土地，其住房自持在財務(wù)上沒有壓力，但高價拿地的開發(fā)商的自持型行為與之是無法相比的。一些人認為開發(fā)商在賭未來租金還會大漲以覆蓋成本，我們不認同這種看法，相反，開發(fā)商更可能在賭未來政策會徹底放開，開發(fā)商預(yù)期自持型商品房最終會被允許上市銷售。一旦市場遇冷，地方政府會有意識調(diào)整土地出讓政策。目前，這種政策的變動已有端倪。例如，2019年1月10日，天津招商泰達受讓的四宗地塊合同約定中“改地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”被取消，允許其變?yōu)榭墒圩≌?/p>

租賃市場的未來展望與政策建議

展望未來的住房租賃市場，目前普遍認為租賃市場會成為一個新的投資增長點。根據(jù)鏈家研究院提供的報告顯示，在未來6年即到2025年，中國租賃市場的規(guī)模將達到3萬億元。另一方面，城鎮(zhèn)化從“土地城鎮(zhèn)化”向“人的城鎮(zhèn)化”成功轉(zhuǎn)型，也有賴于2億多的流動人口通過租賃市場實現(xiàn)“住有所居”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，1980年后出生的新生代農(nóng)民工已經(jīng)成為農(nóng)民工的主體，占了全國農(nóng)民工總量的51.5%。與父輩不同，他們的學歷、眼界和期望值顯著提高，實際上他們已經(jīng)不可能回到農(nóng)村，也不應(yīng)該期待農(nóng)村繼續(xù)成為農(nóng)民工的“蓄水池”。在流入的去向方面，東部沿海的大城市、特大城市是人口流動的主要目的地。這些大城市更多的就業(yè)機會吸引著越來越多的農(nóng)民工。同時，當前除個別超大城市外，城市政府正在放開放寬各種城市落戶限制。一些二線城市常住人口大幅增長，例如，2018年杭州常住人口繼續(xù)增長33萬；成都增加了28萬人；西安增加了40萬人。人口向少數(shù)大城市的持續(xù)流入，緩解這種壓力真正兌現(xiàn)“住有所居”最現(xiàn)實的措施是通過租賃市場分流住房需求，這意味著這些城市的租賃需求還會進一步增長。如果我們能將這些大量居住在各種工棚、城中村和城郊村地段非正式住房中的流動人口轉(zhuǎn)移到相對體面合法的住房，同時落實子女的平等教育權(quán)利，則中國城鎮(zhèn)化的任務(wù)就基本實現(xiàn)了。

第一，以公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整落實租購?fù)瑱?quán)的公共服務(wù)基礎(chǔ)。

很多人擔心廣州等地率先提出的“租購?fù)瑱?quán)”僅僅是個口號，難以落到實處。這個擔心在傳統(tǒng)的公共支出結(jié)構(gòu)下是有道理的?，F(xiàn)實中租買的不同權(quán)，主要指的是與住房相聯(lián)系的公共服務(wù)的不同權(quán)利，例如對房東和租客在落戶和子女教育權(quán)利上的不同對待。這種區(qū)別對待房東和租客的根源來自于公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給不足和質(zhì)量的非均等化。

形成這種局面的根本原因在于，在過去高速經(jīng)濟增長過程中，橫向競爭的地方政府面臨著增長和民生的權(quán)衡，由于民生支出的短缺導致了社會公共服務(wù)的短缺，最終導致了在享受公共服務(wù)方面對房東和租客采取不同的政策。但是在未來，我們預(yù)期政府公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會性支出會顯著增加。我國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，潛在增長速度已經(jīng)降低，這意味著在民生與增長的權(quán)衡中，公共支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整導致的機會成本也降低了，城市政府因而有了調(diào)整支出結(jié)構(gòu)的空間。同時，人們對公共產(chǎn)品和服務(wù)的需求會繼續(xù)增長，我們不需要“福利趕超”，但隨著中國進一步邁過發(fā)達國家的收入門檻，社會性支出的比例提高確實是大勢所趨。

第二，穩(wěn)定房價，通過租金的漸進上升緩解租金回報率低下的困境。

租賃市場租金回報率低其主要原因并非租金低下，而是房價太高所致。房價如果繼續(xù)上漲，只會導致租金回報率更低，則持有型租賃房的機構(gòu)出租者生存更為艱難，消費者繼續(xù)被擠出到租賃市場，這種租賃市場的繁榮并不是我們愿意看到的。這可以考慮在推行房地產(chǎn)市場宏觀審慎監(jiān)管的同時，通過提高居住用地比例增加供給同時通過征收住房資本增值稅，以盡力降低商品房的投資屬性。同時容忍租金以溫和的速度上漲。對于一些城市實施的租金價格管制，我們并不看好也不建議。

第三，多方面出臺優(yōu)惠政策鼓勵機構(gòu)出租者長期穩(wěn)定經(jīng)營。

如前所述，當前事實上已經(jīng)形成租賃市場多主體供給的局面。展望未來，租賃市場規(guī)模的擴大將導致租賃市場的分工更加細化，也會吸引更多的機構(gòu)加入。更多的市場主體包括銀行和金融機構(gòu)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、國有租賃公司、開發(fā)商、中介和酒店集團、第三方租賃運營企業(yè)、以及各種資本勢力的加入，會導致機構(gòu)的滲透率顯著提升，有望徹底改變中國租賃市場房源分散于個體房東的局面，這將有助于扭轉(zhuǎn)租賃市場長期交易秩序混亂的局面。未來公寓持有和運營機構(gòu)均涌現(xiàn)出規(guī)?；l(fā)展的龍頭企業(yè)。為鼓勵機構(gòu)出租者長期穩(wěn)定經(jīng)營，有必要在土地和稅收及金融政策方面鼓勵機構(gòu)出租者，降低租賃型企業(yè)開發(fā)運營成本減輕其運營稅收負擔。

第四，增量租賃房和存量改造并行，切實增加市場可租賃房源。

在增量租賃房方面，集體建設(shè)用地進入租賃市場政策如果設(shè)計巧妙、執(zhí)行得當，將有可能為數(shù)億流動人口提供體面合法穩(wěn)定的居所，實現(xiàn)從“土地城鎮(zhèn)化”向“人口城鎮(zhèn)化”的偉大轉(zhuǎn)型。如何讓宅基地和城中（郊）村的集體建設(shè)用地更大規(guī)模更快速地進入租賃市場，還需要有更大膽的制度創(chuàng)新。可以嘗試在符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制的前提下，在節(jié)約集約農(nóng)村集體建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，通過直接入市或者與國有土地置換等方式，增加租賃房的建設(shè)用地。同時，在存量改造方面，一些閑置的房屋和土地資源，包括N+1、存量住宅的更新改造和商辦廠辦的改造租賃政策應(yīng)細化和明確。（參考文獻略）