孫微

（云南涌鑫地產有限公司，昆明650000）

1 引言

隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展和產業(yè)結構的逐漸優(yōu)化，房地產稅收改革已經迫在眉睫。改革對于調整產業(yè)結構，促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展具有積極的意義。

2 房地產稅收改革的背景及問題分析

我國房地產行業(yè)發(fā)展十分迅速對我國經濟的幫助十分巨大，在發(fā)展的過程中也產生了許多的問題。與過去相比，房地產相關的稅收來源發(fā)生了巨大的變化。例如，我國的房地產相關的稅收制度是依據過去的經濟體制而提出的，很長時間沒有進行修改和修訂，已經跟不上現代經濟發(fā)展的情況以及產業(yè)結構所發(fā)生的變化，尤其是稅收的來源[1]。

房地產行業(yè)的持續(xù)較快發(fā)展使得房地產成為國民經濟的支柱產業(yè)，占國民經濟極大的比重，然而在房地產在稅收方面卻沒有和經濟方面所占有的比重相平衡。在稅收方面，房地產占有的比重不到10%。稅源的格局發(fā)生了巨大的變化。因此，應當認識到房產稅目來源的格局發(fā)生變化，要調整相關的財稅政策，保證財稅不會流失。

房地產稅收主要來自土地出讓以及在房產開發(fā)環(huán)節(jié)征收稅源，并沒有對房地產保有環(huán)節(jié)征稅。此次房地產稅收改革的重要方向是要擴大房地產方面的稅收來源，主要是對房產保有環(huán)節(jié)進行征稅，在房產保有環(huán)節(jié)的征稅并不是我國的先例，在西方國家早已開始對房地產保有環(huán)節(jié)進行征稅，而且稅收制度十分成熟，我國目前正在學習或者開發(fā)自己的房地產保有環(huán)節(jié)征稅的方案，以確保房地產行業(yè)的健康發(fā)展[2]。

房地產稅收稅目較多，也不統(tǒng)一。房地產相關的稅收稅目十分龐大和繁雜，包括契稅、土地出讓金、房產稅、營業(yè)稅、增值稅，等等，這些稅目大概包括十幾種，其中，有一些是行政性收費。這些繁雜的收費體現了我國對房地產稅收增收不科學、不合理的一個方面。因此，在管理和改革方面都有一定的難度，也體現出我國土地制度的多樣性和復雜性。以土地出讓金為例，土地出讓金是房地產稅中十分重要的一項，是一項行政性收費。其對我國地方政府的財政支持力度十分大，可以占到有些城市地方財政收入的50%以上。從這個數據可以看出地方政府對于土地出讓金的重視程度，土地出讓金也存在著許多的弊端。土地出讓金的含義是政府向土地使用權人一次性收納的行政性收費，也就相當于政府一次性將未來幾十年的土地相關稅收一次性收入地方財政，雖然短期刺激了地方政府財政收入，但是也為未來埋下了一些隱患。與此同時，刺激房價的增長，以及造成不可持續(xù)性的發(fā)展。從其中可以發(fā)現，我國稅目繁多不統(tǒng)一的現象亟待改革，因此，此次房地產稅收改革的方向之一就是要將繁多的房地產相關稅目進行統(tǒng)一整理，形成科學的房地產稅政策。

3 房地產稅收改革對房地產市場的影響分析

3.1 房價穩(wěn)中有降

總體上看，我國房地產稅收制度改革對房地產市場的影響之一是穩(wěn)定了房價。在房地產稅開始征收之后，引起了社會的廣泛關注和討論，有很多人盼望著通過稅收對房地產行業(yè)進行約束，抑制房價大幅上漲，甚至使房價下降，但事實上房地產稅的征收并沒有讓房價產生巨大的波動，只是小幅度下降，可以說是穩(wěn)中有降。這種房地產行業(yè)的稅收制度改革進一步促進房地產行業(yè)健康發(fā)展。我國房地產稅收制度改革在逐步推進的過程中，并沒有對市場造成巨大的波動。然而改革卻在持續(xù)的進行中，在波瀾不驚的表面情況下，對整個房地產行業(yè)進行了本質上的控調，使得房地產調控上升到了國家法律的新高度，指明了整個行業(yè)的發(fā)展方向，引導人們理性看待房地產行業(yè)，調整了經濟結構，對于進一步調整我國經濟結構和促進我國經濟健康持續(xù)發(fā)展都有著十分重要的作用[3]。

3.2 促進房地產行業(yè)健康發(fā)展

從整體來看，我國出臺的房地產稅收改革制度引起了社會的廣泛關注。對一些投資性的購買者產生了威懾作用，也引導人民投資更加理性，減少一些盲目性購買行為。這就從側面穩(wěn)定住了房價，使得房屋的供求逐漸趨于平衡。因為我國房地產稅收制度改革的思路是逐步遞進式的，在時間、地域、征收范圍上都采用分層推進、分階段實施的方式，目的正是持續(xù)影響房地產行業(yè)，避免造成巨大的經濟波動，這種做法其實是科學合理的。因為房地產行業(yè)在我國是支柱產業(yè)，如果對房地產行業(yè)進行大規(guī)模的財稅制度改革，必然會造成一系列波動影響，甚至會影響整個國民經濟的發(fā)展。以日本為例，日本在大范圍征收房地產稅之后，房地產行業(yè)在20年內沒有得到快速發(fā)展，并且日本的經濟也遭到了沉重打擊。像這樣的例子還有很多，因此，在借鑒其他國家和地區(qū)經驗的基礎上，我國進行了科學的房地產稅收改革。房地產市場本身也清晰地認識到自己未來的發(fā)展方向和定位，這次房地產稅收制度改革雖然是處在試行階段，但是我國政府也明確表示全國的很多城市也將會進入房地產稅收改革的準備階段，這就意味著房地產稅收改革將在全國范圍內實施，對于促進全國范圍內的房地產行業(yè)規(guī)范健康、持續(xù)發(fā)展具有重要的意義和作用。

3.3 積累發(fā)展經驗

房地產市場之所以能夠進入高速發(fā)展階段，與我國的國情有密切的聯系。在過去我國是以政策性保障房為主，基本沒有進行商品房的開發(fā)以及商品房的買賣行為。住房主要由單位進行集資建房和集中開發(fā)和管理。隨著經濟的發(fā)展，我國在20 世紀90年代打破了這種單位集中開發(fā)保障性住房的方式，將房地產對社會進行開放，引入了大量的資本參與房地產行業(yè)發(fā)展，在開放之后吸引了大量的社會資金進流入。房地產行業(yè)也通過市場運作獲得了一定的成功，產生了巨大的經濟效益。在這種經濟效益的推動下，也有越來越多的資金和資本投入房地產行業(yè)，以求獲得更好的投資回報。由于我國目前缺乏良好的投資渠道，缺乏有保障收益的投資渠道，有些投資渠道不對人民群眾開放，使得老百姓手中的資產想要尋求增值和保值，資金就更大量的涌入房地產行業(yè)。再加上一些投資客們對房地產進行炒作，導致我國房地產行業(yè)快速發(fā)展，房價迅速升高。從一個側面刺激了經濟，也埋下了一些投資的隱患。在這種情勢下，我國政府想通過房地產稅收的改革，對房地產進行宏觀的調控。我國在房地產進行調控的過程中，主要是采取限購、限貸、加大土地供應和征收房地產稅等措施，其中，征收房地產稅和房地產稅務改革是宏觀調控中重要的手段之一。在分析我國國情和房地產市場行情的基礎上，結合國外的一些實際情況和經驗，我國開始對一些城市實行房地產稅征收試點。以上海市為例，上海市開始對本市居民第二套新購房屋征收房產稅，稅率大概在0.6%。這些做法，都為我國房地產行業(yè)的發(fā)展以及稅收制度的改革，尤其是房地產相關的稅收制度改革積累了寶貴的經驗，對日后我國的經濟發(fā)展和其他行業(yè)的稅收制度改革提供了范本。

4 結語

稅收是我國進行宏觀調控的重要手段，營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅都是我國進行宏觀調控手段之一。房地產領域也不例外，通過對房地產稅收科目的統(tǒng)一，在交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)持續(xù)擴大稅源和科學劃分，以及有針對性地進行稅收征繳范圍劃定，有利于我國的經濟發(fā)展以及產業(yè)結構調整。