摘要：住宅過濾模型是美國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，其適用性取決于住宅市場(chǎng)外部環(huán)境而非住宅市場(chǎng)內(nèi)部邏輯。中國(guó)大陸城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格體系的地理分布與美國(guó)相反，中國(guó)式土地財(cái)政又推高了中國(guó)大陸城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格，因此住宅過濾模型并不適用于中國(guó)大陸。住宅過濾模型被引進(jìn)中國(guó)大陸，與其說(shuō)是地方政府推卸住房保障責(zé)任的需要，不如說(shuō)是中國(guó)式土地財(cái)政繼續(xù)存在的需要。

關(guān)鍵詞：住宅過濾模型;中國(guó)式土地財(cái)政;住房?jī)r(jià)格體系;住房保障

中圖分類號(hào)：F061.4??? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：CN61-1487-（2019）23-0021-05

近年來(lái)，源于美國(guó)的住宅過濾模型已經(jīng)成為我國(guó)住宅保障和住宅福利領(lǐng)域的重要分析手段。住宅過濾模型是否客觀、真實(shí)地反映了住宅市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)實(shí)和運(yùn)行規(guī)律，在相當(dāng)程度上決定著政府住宅保障和住宅福利政策的針對(duì)性、有效性。鑒于我國(guó)住宅問題的敏感性和重要性，全面、科學(xué)地揭示住宅過濾模型的內(nèi)在邏輯，探究住宅過濾模型的應(yīng)用價(jià)值，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住宅過濾模型的由來(lái)與基本內(nèi)容

所謂住宅過濾，是指住宅在其生命周期內(nèi)伴隨著效用提供數(shù)量的變化，房客也在不同收入階層間變動(dòng)的過程。住宅過濾觀點(diǎn)源于20世紀(jì)20年代美國(guó)學(xué)者E.W.Burgess對(duì)芝加哥住宅區(qū)位格局的解釋。Burgess通過長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)研分析認(rèn)為，隨著收入水平越來(lái)越高，人們的居住區(qū)域會(huì)離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，舊住宅則留給收入較低的家庭使用，結(jié)果越窮的家庭越靠近市中心，這是住宅過濾理論的萌芽[1]。20世紀(jì)60年代，另一學(xué)者Lowry指出，過濾的主體是住宅而非各收入階層，過濾的原因是住宅老化與新建[2]。20世紀(jì)70年代開始，針對(duì)住宅貶值引發(fā)的住宅過濾現(xiàn)象，規(guī)范的住宅過濾模型逐步出現(xiàn)，如Sweeney模型[3][4]、Ohls模型[5]和Braid模型[6][7][8][9]。在當(dāng)代社會(huì)，住宅過濾模型應(yīng)用范圍已經(jīng)大大擴(kuò)展，特別是在住宅保障和住宅福利領(lǐng)域幾乎成為一個(gè)必不可少的分析工具。當(dāng)然，在住宅過濾模型發(fā)展的過程中，雜音也一直存在。針對(duì)住宅升值現(xiàn)象，Arnott和Braid還提出了住宅逆過濾模型[10]。

目前，主流的住宅過濾模型都有兩個(gè)基本假設(shè)[11]285。第一，住宅質(zhì)量下降。即由于物質(zhì)損耗、技術(shù)退化和住宅結(jié)構(gòu)的改變，住宅所提供的服務(wù)規(guī)模隨時(shí)間的推移而不斷下降。第二，所有者收入下降。即當(dāng)住宅沿著質(zhì)量階梯向下移動(dòng)時(shí)，它將被收入水平不斷下降的家庭占有。由這兩個(gè)假設(shè)出發(fā)，新住宅必然歸高收入的人群居住，舊住宅則歸低收入的人群居住，并且由于住宅建設(shè)往往開始于中心城區(qū)，在過濾的作用下，窮人往往主要也居住于舊住宅密布的中心城區(qū)，富人主要居住于新住宅崛起的郊區(qū)。相應(yīng)地，郊區(qū)新住宅的增加同時(shí)意味著中心城區(qū)舊住宅的增加，限制面向富裕階層的郊區(qū)新住宅的供應(yīng)，也意味著限制面向窮人的中心城區(qū)舊住宅的供應(yīng)。政府與其耗費(fèi)大量財(cái)力向低收入人群提供實(shí)物住宅或住宅補(bǔ)貼，不如增加高收入人群的郊區(qū)新住宅需求，這樣通過住宅過濾，低收入人群的住宅問題自然而然能夠得到緩解以致最終解決，這是住宅過濾模型背后隱含的住宅保障與住宅福利政策含義。

毫無(wú)疑問，如果住宅過濾模型真實(shí)地反映了住宅市場(chǎng)的運(yùn)行過程與運(yùn)行規(guī)律，政府的住宅保障負(fù)擔(dān)將大大減輕，住宅福利支出則可有可無(wú)，當(dāng)代社會(huì)將很難存在真正意義上的城鎮(zhèn)住宅困難問題。

二、住宅過濾模型的應(yīng)用局限性

然而，經(jīng)過二十多年的房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展（見表1），以群租為代表的現(xiàn)階段日益惡化的城鎮(zhèn)住房困難表明，所謂的住宅過濾模型存在一定的局限性，它不是放之四海而皆準(zhǔn)的絕對(duì)真理。住宅過濾模型也許適用于美國(guó)，但它至少并不完全適用于當(dāng)今的中國(guó)，特別是中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)。

群租是指低于正常居住條件的擁擠租賃狀況。在不同時(shí)期、不同地區(qū)，群租的內(nèi)容都有所不同。如2014年，上海規(guī)定，群租包括：（1）將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi);（2）將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租;（3）將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，出租供人員居住;（4）出租房間的人均居住面積低于5平方米;（5）每個(gè)出租房間的居住人數(shù)超過2人，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外②。但在2009年以前的上海，單位集體宿舍是不禁止設(shè)在住宅小區(qū)的，2007年的北京也不禁止出租房屋多人居住，對(duì)人數(shù)沒有限制。換句話說(shuō)，以前也許有群租，但還沒有嚴(yán)重到需要政府干預(yù)的地步。群租愈演愈烈是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅問題日益惡化的真實(shí)寫照。盡管群租在新中國(guó)的歷史上幾乎沒有絕跡，但1998年城鎮(zhèn)住宅制度全面改革以來(lái)，群租現(xiàn)象愈演愈烈是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。③以北京、上海為代表，官方對(duì)群租采取長(zhǎng)期的打擊措施表明兩點(diǎn)，一是越來(lái)越多的消費(fèi)者沒有支付能力，通過市場(chǎng)渠道解決基本的居住需求，二是城鎮(zhèn)住宅問題不僅存在，而且有惡化的趨勢(shì)④。然而根據(jù)住宅過濾模型，只要維持住宅市場(chǎng)供求的大體平衡，存在住宅問題的消費(fèi)者就只能是極少數(shù)?？紤]到當(dāng)今中國(guó)城鎮(zhèn)存在大量的閑置房源[12]，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的大量庫(kù)存房源⑤，政府沒有最低限度的財(cái)力解決城鎮(zhèn)住房問題是不可想象的，甚至就不應(yīng)該存在住房問題。理論與現(xiàn)實(shí)的悖論決定了，住宅過濾模型至少在中國(guó)城鎮(zhèn)存在嚴(yán)重的應(yīng)用局限。

經(jīng)過多年發(fā)展的住宅過濾模型，內(nèi)部邏輯和推導(dǎo)過程顯然沒有問題，有問題的只能是其前提和假設(shè)。住宅過濾模型有兩個(gè)基本假設(shè)和前提，一是住宅質(zhì)量的下降導(dǎo)致住宅效用減少，二是消費(fèi)者收入的不同決定消費(fèi)者獲取住宅效用的不等?？梢钥隙ǖ氖?，在其它條件不變的情況下，住宅效用確實(shí)受住房質(zhì)量的影響，住宅質(zhì)量越好，住宅效用提供越充分。由于住宅質(zhì)量很大程度上取決于新舊程度，因此，住宅的新舊與其效用的大小直接掛鉤沒有什么不妥。另一方面，住宅效用又決定住宅價(jià)格，在收入預(yù)算的約束下，收入不同的消費(fèi)者只能獲取不同的居住效用，因此質(zhì)量下降的住宅會(huì)過濾給收入較低的消費(fèi)者使用也是能夠成立的。由此可見，住宅過濾模型在一定范圍內(nèi)（即在其它條件不變的前提下）是成立的。問題在于一旦突破這一范圍，住宅過濾模型的有效性就會(huì)大受影響。這是因?yàn)?，住宅質(zhì)量在決定住宅效用大小的所有因素中僅處于次要的地位。理論上說(shuō)，決定住宅質(zhì)量?jī)?yōu)劣的首先是住宅的周邊環(huán)境，特別是住宅周邊的社會(huì)服務(wù)設(shè)施，其次才是住宅本身的質(zhì)量。也正因?yàn)槿绱?，王愛?guó)先生將現(xiàn)代都市土地定義為“現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施裝備的土地”[13]340，住宅周邊社會(huì)環(huán)境的重要性由此可見一斑。

即便是美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)大師阿瑟·奧沙利文在舉例說(shuō)明住宅提供效用時(shí)也不得不承認(rèn)，學(xué)校、空氣質(zhì)量、易達(dá)性、面積等的單位價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房齡的單位價(jià)格是一個(gè)生活常識(shí)。[11]278既然住宅質(zhì)量?jī)H僅對(duì)住宅價(jià)格和住宅效用產(chǎn)生重要影響，但這種影響并不是決定性的，則完全建立在住宅質(zhì)量變動(dòng)基礎(chǔ)上的住宅過濾模型顯然是犯了以偏概全的錯(cuò)誤，將其適用范圍過于擴(kuò)大了。鑒于住宅的周邊環(huán)境特別是社會(huì)環(huán)境主要是土地投資的產(chǎn)物，因此，土地投資的多少直接決定了住宅過濾模型適用范圍的大小。土地投資越多，住宅過濾模型適用范圍越小;土地投資越少，住宅過濾模型適用范圍越大。住宅過濾模型在美國(guó)實(shí)用性強(qiáng)，只能歸結(jié)于美國(guó)城區(qū)和郊區(qū)土地投資差別不大，或者發(fā)達(dá)的交通使得美國(guó)城區(qū)和郊區(qū)的土地投資差異在很大程度上消失了。但在中國(guó)顯然不是這樣，我國(guó)城區(qū)和郊區(qū)不僅土地投資差異很大，而且交通和政府政策甚至使得這種土地投資差異顯性化了，即不使用甚至不購(gòu)買城區(qū)的房子，城區(qū)土地投資的收益將無(wú)法獲得，價(jià)格高得離譜的學(xué)區(qū)房現(xiàn)象即是一例⑥，由此也就決定了住宅過濾模型在我國(guó)的適用具有很大局限性。

三、我國(guó)城鎮(zhèn)住房問題的關(guān)鍵在于土地財(cái)政支撐的住宅壟斷高價(jià)

從理論上講，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)分優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)和普通住宅市場(chǎng)兩部分。優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)雖然供給剛性，但需求彈性;普通住宅市場(chǎng)需求剛性，但供給彈性。這樣，無(wú)論是普通住宅市場(chǎng)還是優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)，都能夠通過價(jià)格引導(dǎo)供求，最終達(dá)到穩(wěn)定均衡。我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行國(guó)有制，包括普通住宅用地在內(nèi)的城鎮(zhèn)土地供應(yīng)全國(guó)一盤棋，為了實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入的最大化，地方政府沒有增加土地供給的權(quán)力，卻有減少土地供給的靈活性，它與普通住宅的需求剛性結(jié)合在一起，就形成了普通住宅壟斷供給市場(chǎng)。當(dāng)普通住宅需求下降時(shí)，用地供應(yīng)也會(huì)下降，必要時(shí)停止供應(yīng)，甚至已經(jīng)供應(yīng)的土地也會(huì)通過審批等延遲供應(yīng)市場(chǎng)，目的是確保普通住宅價(jià)格不降;當(dāng)普通住宅需求上升時(shí)，普用地供應(yīng)滯后上升，目的是確保普通住宅價(jià)格上升得快一些，而不是保持基本穩(wěn)定。這意味著與世界其他國(guó)家相比，我國(guó)大陸的城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)具有自己的明顯特點(diǎn)：

一是城鎮(zhèn)普通住宅價(jià)格既沒有充分考慮普通消費(fèi)者的可支付能力，也沒有充分考慮普通消費(fèi)者的規(guī)模，很大程度上就是一種供給價(jià)格。例如，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的水平;⑦又如，政府的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃始終未能不折不扣地落實(shí)⑧。我國(guó)城鎮(zhèn)消費(fèi)者特別是普通消費(fèi)者的居住需求無(wú)論是價(jià)格還是數(shù)量都沒有成為住房?jī)r(jià)格的決定性因素，我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格實(shí)際上是一種單方面的供給價(jià)格。

二是我國(guó)城鎮(zhèn)土地價(jià)格是一種賣方壟斷價(jià)格，目的是實(shí)現(xiàn)賣地收入最大化。從形式上看，政府作為城鎮(zhèn)土地的唯一供給方，土地價(jià)格的制定似乎受到多方面因素特別是社會(huì)安定和住房保障因素的限制，但“招拍掛”的市場(chǎng)機(jī)制決定了城鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格的實(shí)現(xiàn)會(huì)非常充分。

三是我國(guó)城鎮(zhèn)土地的壟斷高價(jià)主要問題在于普通住宅用地的壟斷高價(jià)。城市土地國(guó)有制本身不是問題，只要市場(chǎng)有足夠的購(gòu)買力，就會(huì)形成城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅用地價(jià)格高昂，因?yàn)楦甙旱膬r(jià)格不過是城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)住宅用地資源優(yōu)化配置的手段。但普通住宅用地不能實(shí)行壟斷高價(jià)，因?yàn)槠胀ㄗ≌莿傂鑼?duì)象，普通住宅消費(fèi)者的收入是相當(dāng)穩(wěn)定的，普通住宅價(jià)格抬得越高，城鎮(zhèn)普通消費(fèi)者不能滿足基本居住需求的人數(shù)會(huì)越多，住房問題也會(huì)越嚴(yán)重。

四是普通住宅的壟斷高價(jià)決定了地方政府履行住房保障職能發(fā)揮有限。在市場(chǎng)機(jī)制作用下，地方政府住房保障的成本最小化要求城鎮(zhèn)普通住宅有穩(wěn)定的生產(chǎn)價(jià)格，普通住宅的市場(chǎng)價(jià)格比生產(chǎn)價(jià)格越高，政府的住房保障成本越大，并且由于財(cái)富漏出效應(yīng)的存在，政府住房保障成本支出的增加遠(yuǎn)大于普通住宅價(jià)格上漲帶來(lái)的土地出讓金收益，這意味著普通住宅的壟斷高價(jià)與住房保障是內(nèi)在沖突的，選擇了普通住宅的壟斷高價(jià)，也就意味著削弱了住房保障職能[14]。

五是住宅市場(chǎng)需求主要表現(xiàn)為投資和投機(jī)需求。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的壟斷供給高價(jià)是土地財(cái)政支撐的，這意味著城鎮(zhèn)住宅價(jià)格是穩(wěn)步上漲的，上漲的幅度也許有大有小，上漲的時(shí)間也許有先有后，但確定性是有保證的，由此產(chǎn)生的住宅市場(chǎng)需求必然是以投資和投機(jī)需求為主。由于規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的存在，房主寧可閑置，也不會(huì)對(duì)外出租住宅，他們更注重的是住宅價(jià)格上升帶來(lái)的投資和投機(jī)收益。

這樣，住宅過濾模型在中國(guó)大陸也就沒有了用武之地。第一，高收入階層有新的住宅，并不會(huì)將舊的住宅出租，更多的選擇是將舊住宅甚至新住宅閑置等待升值;第二，即使舊住宅用于出租，它也不是低收入消費(fèi)者的支付能力所能夠承受的;第三，由于土地投資的稀缺性，中國(guó)大陸城鎮(zhèn)住宅價(jià)格的主流依然是市區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)。事實(shí)上，住宅過濾模型實(shí)際所起的作用只能是掩蓋住房問題的嚴(yán)重性，鼓勵(lì)有限的土地和住房資源逐步向高收入消費(fèi)者集中，從而為中國(guó)式土地財(cái)政的延續(xù)提供必要條件。

四、房?jī)r(jià)回歸是住房過濾模型適用的基礎(chǔ)和前提

住宅過濾模型在一定的條件下確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)住宅發(fā)展與住宅保障的統(tǒng)一，用它來(lái)指導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不失為一種有益的探索，為此，應(yīng)創(chuàng)造住宅過濾模型的適用環(huán)境，其中房?jī)r(jià)回歸是最基本的措施和核心內(nèi)容。

我國(guó)大陸城鎮(zhèn)住房問題的核心是高房?jī)r(jià)。當(dāng)前為高房?jī)r(jià)及其背后土地財(cái)政辯護(hù)的理由五花八門，然而細(xì)細(xì)推敲，站在社會(huì)公眾的利益立場(chǎng)上，這些理由沒有一個(gè)站得住腳。第一，高房?jī)r(jià)是控制特大城市人口規(guī)模的有效手段。這種觀點(diǎn)無(wú)視高房?jī)r(jià)不僅存在于特大城市，也存在于大城市甚至中小城市，更何況控制特大城市人口規(guī)模的手段有多種，完全沒有必要選擇弊端重重的高房?jī)r(jià);第二，高房?jī)r(jià)是地方政府籌資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的基本手段。這種觀點(diǎn)忽視了基礎(chǔ)設(shè)施最終是為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的，如果基礎(chǔ)設(shè)施投資不能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這種投資無(wú)疑是得不償失的。2007年以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)率就一直在下降，其中房?jī)r(jià)最高的最大經(jīng)濟(jì)中心城市上海的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)率甚至由多年前的遙遙領(lǐng)先，現(xiàn)在已經(jīng)只能達(dá)到平均水平的地步（見表2）。當(dāng)然，為了追求社會(huì)效益，有的基礎(chǔ)設(shè)施投資即使虧損也是必需的，不過這種投資的規(guī)模往往限制在政府財(cái)力所能允許的范圍內(nèi)，如果這種投資導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，這種投資依然是不可取的。至于高房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)資源低配以及收入分配差距，更是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所不允許的。從這個(gè)角度說(shuō)，土地財(cái)政及其衍生的高房?jī)r(jià)必須清理整頓。

房住不炒的政策正是針對(duì)二十多年的高房?jī)r(jià)及其背后的土地財(cái)政提出來(lái)的。房住不炒至少包含以下幾層意思：第一，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。房子的基本屬性是居住，優(yōu)質(zhì)住宅的投資屬性是派生的，必須堅(jiān)持住房用于居住的基本屬性;第二，住房的價(jià)格，無(wú)論是購(gòu)買還是居住，必須與人們的收入和購(gòu)買力相適應(yīng)。收入與購(gòu)買力是住房?jī)r(jià)格合理與否的基本判斷標(biāo)準(zhǔn)，即使是借入購(gòu)買力，也必須以人們可靠的償還能力為基礎(chǔ)，必須摒棄以往依靠住宅投資升值償還住宅貸款的錯(cuò)誤思維;第三，已經(jīng)超高的城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格，無(wú)論速度是快還是慢，終究是要降下來(lái)的。超高的住房?jī)r(jià)格，不僅拉高了城鎮(zhèn)勞動(dòng)力成本，更極大地扭曲了經(jīng)濟(jì)資源的合理配置，它是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度持續(xù)下滑十多年的罪魁禍?zhǔn)?，因此必須最終降下來(lái)，當(dāng)然為了維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定大局，這一過程不得不有所延長(zhǎng);第四，過去涸澤而漁的土地財(cái)政模式不可持續(xù)，未來(lái)的土地財(cái)政模式必須建立在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上。各級(jí)地方政府必須認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前的土地財(cái)政模式是飲鴆止渴，必須轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。相應(yīng)地，從房住不炒這一大原則出發(fā)，我們可以大致預(yù)見中國(guó)大陸未來(lái)的住房政策演變方向。第一，未來(lái)的城鎮(zhèn)土地供應(yīng)，不僅要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展掛鉤，更要與人口掛鉤;第二，未來(lái)的住房保障將增強(qiáng)剛性，不再取決于政府住房保障財(cái)力的大小，而是取決于社會(huì)公眾購(gòu)買力的大小，從而迫使地方政府將維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定置于一切工作的首位;第三，地方財(cái)源將從以地為中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，人才是最寶貴的經(jīng)濟(jì)資源，唯有實(shí)現(xiàn)人地協(xié)調(diào)發(fā)展，地方財(cái)源建設(shè)才是可持續(xù)性的。

當(dāng)然，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的不同，地方政府當(dāng)前財(cái)力有限，不得不將投資重點(diǎn)集中于中心城城區(qū)，以最大限度地攫取城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚效益。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，地方政府財(cái)力將較為寬裕，社會(huì)公眾的消費(fèi)水平得到極大提升，特別是生產(chǎn)集聚迫使城鎮(zhèn)中心區(qū)域生活品質(zhì)下降，消費(fèi)者更傾向于居住向城郊擴(kuò)散。在這種情況下，地方政府自然會(huì)致力于緩解中心城區(qū)的集聚效應(yīng)，增加郊區(qū)的土地投資，將中心城區(qū)的公共設(shè)施和公共服務(wù)提供與中心城區(qū)的住房所有權(quán)脫鉤，允許郊區(qū)住房擁有者通過交通彌補(bǔ)遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的不足。相應(yīng)地，城市中心將不再是豪宅和高品質(zhì)生活的代名詞，郊區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格將大大上升，這樣住宅過濾模型的適用自然是水到渠成。

五、對(duì)引進(jìn)住宅過濾模型的思考

最大限度地吸收國(guó)外成熟的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)是中國(guó)對(duì)外開放的基本內(nèi)容。1978年以來(lái)的改革開放經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告訴我們，國(guó)外的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)浩如煙海，但并不是每一條經(jīng)驗(yàn)都可以拿來(lái)直接使用，因地制宜創(chuàng)新性地對(duì)國(guó)外成功的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展模式加以改造使其適合中國(guó)國(guó)情，才是對(duì)外開放取得成功的根本。具體到住宅過濾模型上，我們至少要注意到以下幾點(diǎn)。

第一，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行國(guó)有制，各級(jí)地方政府作為國(guó)有土地的代表行使國(guó)有土地的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)權(quán)益，這意味著我國(guó)大陸的土地供給是一個(gè)典型的完全壟斷市場(chǎng)。根據(jù)現(xiàn)有法律，不僅某個(gè)城市的土地供給只有一家，而且各個(gè)城市之間的土地供給可以通過地方政府的上級(jí)單位——省、市、自治區(qū)甚至中央政府協(xié)調(diào)，因此理論上講，只要愿意，各級(jí)政府可以根據(jù)住宅市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買力制定收益極大化的城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)完全壟斷價(jià)格。如果考慮到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共管理職能，它甚至能夠從房地產(chǎn)開發(fā)商手里攫取大部分地產(chǎn)變房地產(chǎn)這段時(shí)間內(nèi)的土地增值收益。從這個(gè)角度說(shuō)，從土地到住宅的城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)是高度管制的。

第二，我國(guó)大陸城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總體上處于較低的發(fā)展中水平，聚集效應(yīng)依然以集中于城鎮(zhèn)中心區(qū)域?yàn)橹鳌９I(yè)化和城市化是近代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本特征，土地投資則是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本前提。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，資本的稀缺決定了土地投資必須非常重視收益，必須投向聚集效益明顯的城市中心城區(qū)。我國(guó)大陸目前人均GDP不到10000美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上進(jìn)入發(fā)達(dá)階段，相應(yīng)地，我國(guó)大陸城鎮(zhèn)的土地投資只能集中于市區(qū)，城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格體系只能是由城區(qū)向郊區(qū)逐漸下降。換句話說(shuō)，住宅過濾模型適用的外在環(huán)境在中國(guó)大陸遠(yuǎn)未到來(lái)，中心城區(qū)住宅折舊帶來(lái)的住宅價(jià)格和租金下降遠(yuǎn)不足以與中低收入居民的購(gòu)買力銜接。如果考慮到我國(guó)大陸城鎮(zhèn)住宅價(jià)格本身包含的壟斷成分，這一結(jié)論就更為顯著。

第三，由于體制運(yùn)行的低效率，財(cái)力不足的借口將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)支撐以土地出讓金為主體的中國(guó)式土地財(cái)政。蘇聯(lián)解體和我國(guó)改革開放的成功告訴我們，相對(duì)于集中集權(quán)體制，市場(chǎng)體制更為有效和成功。目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活力還沒有充分釋放，經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行效率還不高，政府財(cái)政收支壓力將長(zhǎng)期存在。這種壓力雖然與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不夠高有關(guān)，但更多的原因是財(cái)政經(jīng)費(fèi)使用的約束與節(jié)制機(jī)制不夠健全。這也意味著，盡管我國(guó)的經(jīng)濟(jì)活力因?yàn)橹袊?guó)式土地財(cái)政的猖獗而流失十多年，但以土地出讓金為主要形式的中國(guó)式土地財(cái)政仍將持續(xù)。引進(jìn)住宅過濾模型，不僅有助于推卸政府住房保障的責(zé)任，也有助于掩蓋城鎮(zhèn)住房問題日益惡化的現(xiàn)實(shí)，對(duì)此我們要有清醒的認(rèn)識(shí)。

注 釋：

①數(shù)據(jù)來(lái)自CEIC。

②參見上海市政府《關(guān)于修改﹤上海市居住房屋租賃管理辦法﹥的決定》。

③參見陳伊昕：《群租禁而難絕? 折射“北漂”生活百態(tài)》，http：//house.people.com.cn/n/2015/0916/c164220-27589942.html。

④參見胡寶秀：《上海多部門聯(lián)手不間斷整治群租》，http：//money.163.com/14/0509/08/9RPPBDDG00253BOH.html。

⑤參見季睿坤：《全國(guó)庫(kù)存商品房40億平方米? 可供1.2億人居住》，http：//news.focus.cn/sjz/2013-04-16/3139830.html。

⑥參見徐妍斐：《23萬(wàn)元/M2：上海靜安學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)創(chuàng)新高》，http：//news.sohu.com/20150908/n420602397.shtml。

⑦參見余燕明：《房?jī)r(jià)收入比排行榜出爐? 7城市家庭需10年收入才能買房》，http：//house.people.com.cn/n/2015/0604/c164220-27105459.html。

⑧參見劉展超：《國(guó)土部暫停發(fā)布全國(guó)供地計(jì)劃? 一線城市將增供》，http：//money.163.com/14/0512/02/9S0S8UGT00253B0H.html。

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作者簡(jiǎn)介：顧書桂（1970—），男，漢族，江蘇姜堰人，上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)榻鹑趯W(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

（責(zé)任編輯：朱希良）