賈 麗，徐成林

（池州學(xué)院，安徽 池州 247000）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口通入城市，農(nóng)村主要?jiǎng)趧?dòng)力常年定居在城市，只有春節(jié)期間才會(huì)回到農(nóng)村做短暫居住，有很多農(nóng)村居民舉家搬到城市生活，留下農(nóng)村宅基地常年閑置，有一部分農(nóng)民為了子女讀書，也搬到城市生活，雖然農(nóng)村人口在不斷減少，可是農(nóng)村宅基地建筑面積卻在逐年增加，出現(xiàn)人減房增現(xiàn)象，有些農(nóng)民建新宅不拆舊宅導(dǎo)致閑置，有些農(nóng)民合法繼承父輩宅基地后并沒有利用導(dǎo)致閑置，有些農(nóng)民設(shè)法獲得宅基地批準(zhǔn)后卻長(zhǎng)時(shí)間未建導(dǎo)致閑置。與農(nóng)村大量宅基地閑置不相協(xié)調(diào)的是城市建設(shè)用地的日趨緊張，因此如何解決農(nóng)村閑置宅基地的再利用成為我們不得不思考的一個(gè)嚴(yán)重問題。

2018年中央“一號(hào)文件”中指出，將對(duì)農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策進(jìn)行完善，適當(dāng)放活農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的使用權(quán)，這對(duì)改變農(nóng)村閑置宅基地現(xiàn)狀有很重要的意義[1]。在這樣的背景下，針對(duì)閑置宅基地探索有效的再利用模式，對(duì)緩解城鄉(xiāng)用地矛盾，解決城鎮(zhèn)化發(fā)展所面臨的巨大土地需求起著重要的作用；同時(shí)，也有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的快速發(fā)展和踐行“資源節(jié)約型”社會(huì)。

一、農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)狀

學(xué)者張水峰、金兆懷(2015)對(duì)江西省八個(gè)縣的農(nóng)村進(jìn)行了調(diào)研，結(jié)果顯示，村中房屋空置的數(shù)量與全村房屋總數(shù)的比約是70%，其中廢棄空置率約為17%[2]；呂書軍，劉穎瑩(2015)調(diào)查了190 個(gè)農(nóng)戶發(fā)現(xiàn)：河南新鄉(xiāng)使用宅基地的用戶不到50%，其中完全閑置的比重大約占52%[3]。李海丹（2016）對(duì)江蘇省 7 市21 個(gè)縣63 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)126 個(gè)村進(jìn)行了1529份數(shù)據(jù)調(diào)查，結(jié)果顯示：農(nóng)村宅基地閑置率在蘇南兩市為4.72%，蘇中兩市的約為8.38%，其中蘇北三個(gè)城市的宅基地閑置率達(dá)到14.5%[4]。2016年年底，武漢市1902 個(gè)行政村，有73 萬套農(nóng)村房屋，其中有15.8%的農(nóng)房處于長(zhǎng)期空閑狀態(tài)。據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》顯示，2000年-2011年，農(nóng)村人口減少1.33 億人，但農(nóng)村居民住房所用宅基地用地面積卻增加了3045 萬畝。我國城鎮(zhèn)化率在2016年達(dá)到57.35%，閑置農(nóng)村住房已經(jīng)達(dá)到30%。

筆者在安徽省蚌埠市懷遠(yuǎn)縣魏南村，通過問卷調(diào)查了解該地區(qū)農(nóng)村宅基地閑置的現(xiàn)狀。此次調(diào)查共發(fā)放問卷230 份，回收207 份，問卷回收率90%。調(diào)查表明，24.5%的家庭有宅基地處于閑置的情況，沒有對(duì)其進(jìn)行合理的利用，宅基地閑置的類型有建新不拆舊 （占80%），外出務(wù)工造成的暫時(shí)閑置（14%）和戶口外遷導(dǎo)致的長(zhǎng)期閑置（占6%）。對(duì)安徽省安慶市長(zhǎng)風(fēng)鄉(xiāng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，該鄉(xiāng)宅基地閑置率約為8%，但是該鄉(xiāng)的宅基地閑置特點(diǎn)主要是閑置時(shí)間長(zhǎng)，閑置時(shí)間最長(zhǎng)為14年，最短為3年，平均閑置時(shí)間為6.5年左右。

通過筆者實(shí)地調(diào)研和收集數(shù)據(jù)可以看出：目前，我國農(nóng)村宅基地的閑置現(xiàn)象普遍存在。

二、農(nóng)村宅基地閑置原因分析

（一）農(nóng)民觀念比較傳統(tǒng)，對(duì)宅基地保護(hù)意識(shí)很強(qiáng)

受“落葉歸根”思想的影響，農(nóng)民即使長(zhǎng)久在外打工，對(duì)于農(nóng)村中現(xiàn)有的宅基地還是持有保留態(tài)度。并且由于農(nóng)村生活的相對(duì)封閉性，大多數(shù)農(nóng)民對(duì)有關(guān)土地的法律法規(guī)認(rèn)識(shí)不足，所以導(dǎo)致大多農(nóng)民通過侵占宅基地，來擴(kuò)大自己的土地使用面積，甚至有的人將承包的田地當(dāng)成是私有土地，不經(jīng)過申請(qǐng)就占為己有或者用來建房。同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國家對(duì)農(nóng)村政策制度的變化，特別是在十八屆三中全會(huì)以后，隨著確權(quán)步伐的加快，很多人認(rèn)為農(nóng)村土地的價(jià)值會(huì)得到提高，所以更加不愿放棄已有的宅基地，而正是因?yàn)檫@些認(rèn)知觀念的不足，造成了農(nóng)村宅基地大量閑置，嚴(yán)重浪費(fèi)了土地資源。

很多農(nóng)民認(rèn)為“有土斯有財(cái)”，認(rèn)為多一處宅基地就多一份家業(yè)，盲目攀比宅基地面積，有些農(nóng)民祖輩宅基地已經(jīng)很破舊無法居住，只能另選地塊重建宅基地，但是建新不拆舊，導(dǎo)致舊宅基地閑置閑置。

（二）城鎮(zhèn)化速度的加快，農(nóng)村人口不斷外流

隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，農(nóng)村中越來越多的勞動(dòng)力進(jìn)入城市尋找高收入的工作，進(jìn)城農(nóng)民收入提高之后，開始追求高品質(zhì)的生活，有的在城市購房，享受城市先進(jìn)的教育醫(yī)療等公益事業(yè)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，這類村民基本上很少回歸農(nóng)村，但是，在戶籍制度的限制下，農(nóng)民擔(dān)心無法享受城市更多的社會(huì)保障福利，將農(nóng)村的宅基地作為自己生活的最終保障，這樣寧愿宅基地閑置，也不愿意退回集體。而且由于流動(dòng)人口的影響，外出務(wù)工的村民到重要節(jié)日和農(nóng)忙的時(shí)候會(huì)回到家鄉(xiāng)，農(nóng)村宅基地的閑置出現(xiàn)了季節(jié)性的情況。

（三）農(nóng)村宅基地取得審批和使用監(jiān)管執(zhí)行不嚴(yán)

從宅基地取得審批制度上看，《土地管理法》第62 條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”雖然國家規(guī)定了“一戶一宅”的原則，但農(nóng)村宅基地?zé)o償取得、無償使用的制度使農(nóng)村村民從個(gè)體經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，為了達(dá)到個(gè)人效用最大化，必然想方設(shè)法謀求獲取新的宅基地。農(nóng)村宅基地的審批基本上是以“戶”為單位，法律并沒有明確規(guī)定“分戶”的原則，所以容易存在缺陷，雖然宅基地的審批實(shí)際上要通過村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣三級(jí)，但是由于宅基地審批村莊多、工作量大，加上基層工作人員數(shù)量不足，所以審批權(quán)大部分時(shí)候由村委會(huì)直接決定，而村委會(huì)迫于農(nóng)村的人情關(guān)系，喪失原則，甚至對(duì)建新住宅的行為不加以管理，處理問題時(shí)不按照《土地管理法》所規(guī)定的要求來進(jìn)行，造成了“一戶多宅”的現(xiàn)象叢生。

從宅基地使用監(jiān)管上看，處理違法建成的宅基地需要花費(fèi)執(zhí)法人員大量的時(shí)間和精力，對(duì)已故房主和一戶多宅的追蹤監(jiān)管力度不夠，所以對(duì)于這種違法現(xiàn)象也很難進(jìn)行及時(shí)有效的處理。

（四）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度不健全

農(nóng)村居民住宅是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民有權(quán)自由進(jìn)行處分，但宅基地的所有權(quán)歸集體，農(nóng)民只享有使用權(quán)，導(dǎo)致房產(chǎn)、地產(chǎn)的分離。這種現(xiàn)象導(dǎo)致宅基地的使用權(quán)無法變現(xiàn)。而且當(dāng)農(nóng)民對(duì)房屋進(jìn)行抵押時(shí)，由于宅基地與房屋的不可分割性導(dǎo)致宅基地變成了變相抵押，宅基地變現(xiàn)存在風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)民不敢輕易進(jìn)行抵押，宅基地也就被迫閑置。雖然部分地區(qū)嘗試讓農(nóng)民享受更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保護(hù)農(nóng)民的宅基地用益物權(quán)，并選擇若干試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)宅基地抵押和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押與轉(zhuǎn)讓，但是現(xiàn)在這些還沒有得到法律的明確認(rèn)可，宅基地的流轉(zhuǎn)仍受到很大制約。

國家規(guī)定 “禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”致使農(nóng)村閑置宅基地需求不足。進(jìn)而使農(nóng)村閑置宅基地交易價(jià)格低廉，降低了村民進(jìn)行閑置宅基地交易的積極性。

三、農(nóng)村閑置宅基地再利用方式

（一）建立農(nóng)村閑置宅基地的有效退出機(jī)制

1.完善農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，為閑置宅基地退出提供法律保障

2017年《土地管理法（修正案）》第六十四條第六款規(guī)定：國家對(duì)已經(jīng)在城市居住的農(nóng)村村民鼓勵(lì)依法自愿有償退出宅基地。宅基地退出主要就是為了使農(nóng)民在“依法、自愿、有償”的前提下，提高對(duì)農(nóng)村宅基地的管理水平，提升宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。農(nóng)村村民有自愿退出宅基地的，可以與所在的集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商并獲得補(bǔ)償；而退出的宅基地主要對(duì)本集體內(nèi)成員進(jìn)行再分配，或者在法律允許的范圍內(nèi)用作其他用途。所以目前，我國只是從土地長(zhǎng)遠(yuǎn)利用的角度鼓勵(lì)農(nóng)民退出閑置宅基地，但是對(duì)于如何退出的具體操作，退出后農(nóng)民的補(bǔ)償問題沒有出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。沒有法律的保障，農(nóng)民心里沒底，所以不愿主動(dòng)退出閑置宅基地，要想使得農(nóng)民主動(dòng)退出閑置宅基地，首先應(yīng)該完善農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，為閑置宅基地退出提供法律保障。

2.建立科學(xué)合理的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)，為閑置宅基地退出提供經(jīng)濟(jì)保障

在當(dāng)前的宅基地使用制度下，農(nóng)村村民自愿退還宅基地的補(bǔ)償沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，基本上是無償退還，而村民留置閑置宅基地不需要承擔(dān)任何成本，所以農(nóng)民寧愿長(zhǎng)期閑置，也不愿主動(dòng)退出閑置宅基地。因此，科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到農(nóng)民是否愿意主動(dòng)退出宅基地。宅基地退出的補(bǔ)償可以針對(duì)不同地區(qū)不同農(nóng)民意愿因地制宜地開展。對(duì)于那些已在城鎮(zhèn)購房并常年定居在城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)民，可以選擇一次性貨幣補(bǔ)償；對(duì)于在城鎮(zhèn)打工有意愿遷往城鎮(zhèn)但是在城鎮(zhèn)購房壓力較大的農(nóng)民，可以給予貨幣補(bǔ)償或者通過退出宅基地?fù)Q取城鎮(zhèn)購房面積；對(duì)于季節(jié)性閑置的宅基地，可以通過合理安排高容積率的集中住宅予以補(bǔ)償；對(duì)于戶均面積較大存在閑置的農(nóng)戶，可以通過貨幣、置換新房、社保等予以補(bǔ)償。

安徽省寧國市在宅基地退出實(shí)施過程中明確補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從方式上，農(nóng)民可以選擇貨幣補(bǔ)償或者集中安居點(diǎn)重新申請(qǐng)宅基地補(bǔ)償，從標(biāo)準(zhǔn)上，對(duì)合法宅基地按照每畝4-6 萬元的金額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，超標(biāo)宅基地按照每畝 2-3 萬元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。這種明確補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)踐推動(dòng)了農(nóng)民退出宅基地的積極性，取得了很好的效果。

3.根據(jù)地區(qū)差異，因地制宜地選擇閑置宅基地退出模式

我國農(nóng)村各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異大，農(nóng)民思想觀念生活習(xí)慣也存在較大地區(qū)差異，因此閑置宅基地的退出不能采用統(tǒng)一的模式，應(yīng)該根據(jù)地區(qū)差異，因地制宜地選擇退出模式。目前比較成功的模式主要有重慶的“地票模式”、天津的“宅基地?fù)Q房”模式、嘉興的“兩分兩換”模式，都起到了一定的模板作用。

各地區(qū)可以在上述模式基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣x擇適宜的退出模式。比如安徽馬鞍山市在宅基地退出過程中，利用新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等項(xiàng)目來實(shí)施閑置宅基地退出。

（二）規(guī)范農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，盤活農(nóng)村閑置宅基地

目前我國宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)由于沒有明確的法律規(guī)定，使得宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較為隱蔽，具有交易不合理、價(jià)格不透明、交易信息不公開和流轉(zhuǎn)價(jià)格隨意等特點(diǎn)，廢棄宅基地就得不到充分的利用。因此我國應(yīng)該建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，以宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)為平臺(tái)，建立各種交易機(jī)構(gòu)[5]。不光可以使得宅基地交易信息公開、明確、透明，還可以體現(xiàn)宅基地的市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)也理當(dāng)建立合理的價(jià)格機(jī)制來促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，建立宅基地價(jià)值評(píng)估和中介服務(wù)行業(yè)來收集宅基地流轉(zhuǎn)方面的信息并建檔存檔，為社會(huì)提供交易實(shí)例與參考信息，使宅基地市場(chǎng)公開化、透明化，合理的確定宅基地的市場(chǎng)價(jià)格；還要完善審批制度，對(duì)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的宅基地及時(shí)登記，不但便于宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的管理，還有利于保證農(nóng)民的切身權(quán)益。

2018年中央一號(hào)文件明確提出，對(duì)進(jìn)城落戶的農(nóng)民在其土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)以及集體收益分配權(quán)等權(quán)益中進(jìn)行合理的維護(hù)，引導(dǎo)其在自愿的前提下，依法有償轉(zhuǎn)讓所擁有的上述權(quán)益。這就要求國家要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，集體土地所有者可以通過轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資、入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，由土地使用單位或者個(gè)人轉(zhuǎn)讓給土地使用需求者或個(gè)人，并且在一定程度上允許獲得的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等[6]。

1.出租

農(nóng)民在合法取得的宅基地上建成房屋后，可以在一定年限內(nèi)將房屋進(jìn)行出租，通過這種方式獲得租金，承租人可以將其作為住宅、辦公、倉庫或者其他場(chǎng)所[7]。出租的農(nóng)戶大多是已經(jīng)進(jìn)城居住，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)回來要房，承租人可以長(zhǎng)期租用此房。

2017年12月，安徽省合肥市開始探索“共享農(nóng)房”模式，北京云華農(nóng)匯網(wǎng)與合肥市廬陽區(qū)人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在廬陽區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)的900 多戶閑置農(nóng)房資源中已經(jīng)線上發(fā)布了100 多套，租客可以在網(wǎng)上看到閑置宅基地的圖片以及地理位置，并且有權(quán)改建房并進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，農(nóng)民也可獲得租金或者留在當(dāng)?shù)毓ぷ?，其中設(shè)定的租期約為5至30年。但是如何真正實(shí)現(xiàn)“共享農(nóng)房”，尋找有效的出租模式，仍然還在探索當(dāng)中。

2.抵押

國家六部委在2016年3月15日聯(lián)合下發(fā)了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定：允許農(nóng)民依法向金融機(jī)構(gòu)將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資擔(dān)保，積極探索縣級(jí)土地儲(chǔ)備公司和相關(guān)的平臺(tái)公司來參與“雙權(quán)”抵押貸款[8]。

在閑置宅基地中這種抵押主要是針對(duì)農(nóng)民個(gè)人住房的財(cái)產(chǎn)權(quán)，就是在抵押人合法取得宅基地的前提下，以不轉(zhuǎn)移農(nóng)村宅基地的占有，將宅基地以物權(quán)性質(zhì)作為債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的行為。當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男谢蚴菬o法履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以依照相關(guān)的法律法規(guī)來拍賣或者變賣被抵押的宅基地，以此獲得補(bǔ)償。

3.互換

為了方便管理宅基地，可以通過自愿平等協(xié)商將宅基地之間進(jìn)行互換，主要是對(duì)同一集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。借此可以使得農(nóng)村的宅基地變得相對(duì)集中起來，有利于對(duì)閑置的宅基地進(jìn)行集中處置。

4.入市交易或作價(jià)入股

經(jīng)調(diào)查，2017年9月底，已經(jīng)有大約577 宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，總面積達(dá)到1.03 萬畝，入市交易總價(jià)值達(dá)到83 億元[9]。如果能將農(nóng)村閑置的宅基地通過入市或者入股的方式進(jìn)行交易，這對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織來說也是一筆很大的收入。

農(nóng)村集體組織可以通過整合閑置宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或者將閑置宅基地作為股權(quán)，自愿交給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，并進(jìn)行公開銷售或者是以長(zhǎng)期出租形式變相銷售。但是根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定，閑置宅基地重新開發(fā)后的住房只能對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員進(jìn)行銷售。

（三）合理規(guī)劃農(nóng)村宅基地，對(duì)閑置宅基地開展整理復(fù)墾

對(duì)農(nóng)村閑置宅基地開展的整理復(fù)墾，可以在一定程度上解決公共資源配置的問題，提高耕地占有率，緩解耕地嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的節(jié)約集約利用。在對(duì)閑置宅基地整理復(fù)墾時(shí)，應(yīng)按照具體問題，具體分析的原則。將靠近水源、宅基地坡度較小、地勢(shì)平坦、交通便利的宅基地復(fù)墾為耕地，復(fù)墾后的耕地仍然可以交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員使用。政府要強(qiáng)化政策引導(dǎo)，在閑置宅基地過程中兼顧政府與農(nóng)民的利益，制定一定的優(yōu)惠政策和合理分配制度鼓勵(lì)農(nóng)民配合政府對(duì)閑置宅基地進(jìn)行整治復(fù)墾，使農(nóng)民愿意配合政府工作。而對(duì)于那些自然條件相對(duì)較差的閑置宅基地，可以將其整理復(fù)墾為建設(shè)用地，在機(jī)會(huì)合適的情況下，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，或者可以通過實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，將騰退的建設(shè)用地指標(biāo)與城鎮(zhèn)建新地塊相掛鉤。并且將所得收益合理分配。這樣就充分調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性，提高土地資源的利用效率。

（四）利用閑置宅基地發(fā)展生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)

對(duì)農(nóng)村閑置宅基地，并不是要求千篇一律把就村莊拆掉，在鄉(xiāng)村振興的大背景下，對(duì)生態(tài)環(huán)境較好、文化價(jià)值較高的農(nóng)村，可以利用當(dāng)?shù)靥赜械淖匀痪坝^、文化底蘊(yùn)開發(fā)生態(tài)休閑旅游型村莊。

對(duì)于年代悠久的古村古鎮(zhèn)宗祠，利用其優(yōu)勢(shì)可以在保留原址的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)行招商引資，大力發(fā)展觀光旅游業(yè)，以此帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。依靠農(nóng)村自有資源，大力發(fā)展生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)，利用閑置宅基地創(chuàng)建農(nóng)家樂，發(fā)展民宿，吸引城市人口來到農(nóng)村進(jìn)行體驗(yàn)，將農(nóng)副產(chǎn)品變成特產(chǎn)進(jìn)行精美包裝作為禮品，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。

2017年11月，安徽省下發(fā)了《關(guān)于支持利用空閑農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的意見》的文件，文件中提出了對(duì)皖南國際文化旅游示范區(qū)、環(huán)巢湖國家旅游休閑區(qū)、大別山區(qū)和旅游扶貧重點(diǎn)村的空閑房屋進(jìn)行利用，合理利用城市近郊、主要交通干線或風(fēng)景線沿線村莊的空閑房屋，對(duì)皖北地區(qū)因地制宜的進(jìn)行改造，利用空閑農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村旅游[10]。

（五）利用閑置宅基地開發(fā)鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)

目前我國人口老齡化形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展卻嚴(yán)重滯后。農(nóng)村養(yǎng)老基本上依靠子女，現(xiàn)狀是很多子女在城市打工或者生活，留守老人比率很高，這些老人老無所依，如果政府通過農(nóng)民提供土地、政府出資開發(fā)養(yǎng)老院，安排好留守老人的晚年生活，不僅可以有效利用閑置宅基地，更重要的是讓老人有個(gè)安心的晚年，讓子女專心奮斗，對(duì)于實(shí)現(xiàn)美好鄉(xiāng)村有很大意義。

城市的養(yǎng)老地產(chǎn)大多停留在養(yǎng)老院和家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年人對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，但是資源缺乏，環(huán)境設(shè)施落后，原有的養(yǎng)老模式已無法滿足這些城市的老人養(yǎng)老的需求。城市很多老人來自農(nóng)村，隨著交通的發(fā)展，他們更愿意接受鄉(xiāng)村養(yǎng)老模式，在開發(fā)養(yǎng)老基地時(shí)，應(yīng)該保有該村原有房屋的特色，不要用過多的現(xiàn)代化的裝飾，使得老人居住的房屋具有 “鄉(xiāng)”味。而且在養(yǎng)老基地上要修建相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引城市老人到農(nóng)村的養(yǎng)老基地養(yǎng)老，將養(yǎng)老基地發(fā)展起來。

所以，利用農(nóng)村閑置宅基地開發(fā)新型鄉(xiāng)村養(yǎng)老模式不僅可以就地解決廣大農(nóng)村養(yǎng)老難的一個(gè)問題，還可以吸引城鎮(zhèn)老人來農(nóng)村養(yǎng)老，隨著鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，農(nóng)村閑置宅基地可以得到有效開發(fā)，也可以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)城市反哺農(nóng)村。

四、結(jié)語

農(nóng)村宅基地的大量閑置是我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然結(jié)果，而如何處理好閑置宅基地是目前我國農(nóng)村發(fā)展需要重視的問題。本文通過分析我國宅基地閑置現(xiàn)狀及原因之后，探索了閑置宅基地有效退出機(jī)制、宅基地流轉(zhuǎn)、閑置宅基地開展整理復(fù)墾、休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展模式和鄉(xiāng)村養(yǎng)老模式帶動(dòng)發(fā)展模式等閑置宅基地再利用方式，以期優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，提高農(nóng)村土地利用率。