摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人們生活水平的提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越演越烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在如此激烈的市場競爭中謀得生存與發(fā)展，就需要進行融資。因融資是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資后就可以擁有充足的資金，而充足的資金不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，也能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。但是，目前，由于受各種因素的影響，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著融資困難、融資慢等問題，直接影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，本文首先對融資進行了簡單概述，接著對房地產(chǎn)行業(yè)融資的方式進行了探討，然后對房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問題進行了深入的分析與研究，最后提出解決房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的有效對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；概述；方式；問題；分析；解決對策

一、對融資的簡單概述

融資英文名financing，其指的是企業(yè)從自身資金運作情況與生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營和發(fā)展策略的需要，通過有關(guān)渠道采取一定的方式來 獲得資金支持。簡單來講就是一個企業(yè)的資金籌集的行為以及過程。同時，融資還具有以下四個作用，即①融資不僅可幫助企業(yè)獲得穩(wěn)定的資金來源，也能夠切實幫助企業(yè)渡過難關(guān)。②融資能夠較快的補充企業(yè)現(xiàn)金流，加快企業(yè)項目的投產(chǎn)速度，進而促進企業(yè)規(guī)模擴張。③融資能夠提高企業(yè)的信譽，擴大企業(yè)產(chǎn)品的市場份額，進而提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展競爭力。④融資能夠幫助企業(yè)降低在多層次資本市場中間的轉(zhuǎn)換成本。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資的方式

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資的過程，通常會采用以下兩種融資方式，即項目融資和信貸融資。下文對項目融資和信貸融資這兩種融資方式進行了詳細(xì)的分析。

1.項目融資

項目融資是近幾年興起的一種融資方式。其指的是房地產(chǎn)企業(yè)以特定項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或者權(quán)益作為抵押而取得資金的一種融資方式。項目融資可分為兩種，即有追索權(quán)的項目融資和無追索權(quán)的項目融資。有追索權(quán)的項目融資指的是貸款方除了要求以貸款項目的收益作為償還本金和支付利息的來源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款方還要求與項目有厲害關(guān)系的第三方提供擔(dān)保。當(dāng)項目的資產(chǎn)或者收益沒辦法償還貸款時，貸款人有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索，也就是追償。而無追索的項目融資指的是項目資產(chǎn)無法償還貸款時，貸款方對項目的主辦人沒有任何追索權(quán)，也就是純粹的項目融資。在無追索的項目融資方式下，償還本金與支付利息完全是依靠該項目的收益。

2.信貸融資

信貸融資屬于間接融資，其指的是房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)（主要是銀行）按照銀行規(guī)定利率，借入一定數(shù)額的資金后，在規(guī)定的期限償還本金和支付利息的一種融資方式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行信貸融資時，還需要具備以下幾個條件：第一、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)需要具有工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的營業(yè)執(zhí)照，并且信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)年檢的結(jié)論需為合格。（企業(yè)年檢指的是我國工商行政部門依法按年度對企業(yè)進行檢查，確認(rèn)企業(yè)是否具有繼續(xù)經(jīng)營資格的法定程序。企業(yè)在進行年檢時，需要攜帶以下材料，即①企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正本和營業(yè)執(zhí)照副本；②年檢報告書；③企業(yè)法人年度資產(chǎn)損益表以及資產(chǎn)負(fù)債表；④其他資料。）第二、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)在各家商業(yè)銀行需要有良好的信譽，并且無不良信用記錄。第三、房地產(chǎn)企業(yè)需要具有履行貸款合同，按時償還貸款的能力。并且，信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類需為正常。（信貸資產(chǎn)風(fēng)險指的是銀行對個人或者企業(yè)發(fā)放貸款后，發(fā)生收不回本息而蒙受損失的可能性。目前，信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類可劃分為五類，即正常、關(guān)注、次級、可疑以及損失五類。）第四、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)成立年限需要在兩年或者兩年以上，且房地產(chǎn)企業(yè)需要連續(xù)兩年銷售毛利潤為正值或者銷售增長率為正值。第五、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)需要屬于實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)。（獨立經(jīng)濟核算企業(yè)指的是在經(jīng)濟上、行政上獨立的企業(yè)。獨立經(jīng)濟核算企業(yè)需要具備以下條件，即①獨立核算盈虧。②建立獨立賬簿，獨立編制財務(wù)會計報表。③在銀行開設(shè)有結(jié)算賬戶。）第六、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人或者掌舵者從業(yè)經(jīng)歷需要在三年以上，并且無不良個人信用記錄。

三、對房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的分析

對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，（因房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、建設(shè)周期長、資金回收慢等特點，所以房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。）資金有多重要，已經(jīng)是毋庸置疑的了。而房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，想要保證資金充足，就需要進行融資。但是，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資的過程中，卻面臨著融資困難、融資慢的問題。究其原因，主要有以下幾個方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)與銀行存在信息不對稱的問題。在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，有百分之九十以上的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。而在這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，有大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在信息披露差和財務(wù)信息不透明的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)一旦信息披露差和財務(wù)信息不透明，就會導(dǎo)致其與銀行產(chǎn)生信息不對稱的問題，而信息不對稱的問題是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的主要因素之一。第二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理混亂，財務(wù)信息不完整、不真實。目前，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏專業(yè)的高素質(zhì)的專業(yè)財務(wù)工作人員，導(dǎo)致其財務(wù)管理混亂，財務(wù)信息存不完整、不真實的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)企業(yè)在向銀行融資的過程中，如果存在財務(wù)信息不完整、不真實的現(xiàn)象，銀行就會增加審查其財務(wù)信息的時間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息不完整、不真實是導(dǎo)致其融資慢的主要原因之一。

四、解決房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的有效對策

解決我國房地產(chǎn)行業(yè)融資困難、融資慢的問題，并非一蹴而就的，需要房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)（主要上銀行）、政府多方面合力完成。下文對于如何解決房地產(chǎn)行業(yè)融資困難、融資慢的問題提出幾點建議，僅供參考。第一、我國政府有關(guān)部門需建立企業(yè)信用大數(shù)據(jù)平臺，可有效解決銀行和房地產(chǎn)企業(yè)信息不對稱的問題，進而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。第二、房地產(chǎn)企業(yè)需培養(yǎng)和聘請具有高素質(zhì)的財務(wù)管理人員以及提高財務(wù)管理水平，以此確保財務(wù)信息的真實性和完整性，進而有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資慢的問題。

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作者簡介：

張琪，出生年月：1995.12.23，性別：女，民族：漢，籍貫（精確到市）：湖北省黃岡市，當(dāng)前職務(wù)：應(yīng)屆畢業(yè)生，學(xué)歷：本科，研究方向：經(jīng)濟.