戴孟勇

在承認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（也稱(chēng)先買(mǎi)權(quán)）制度的大陸法系立法中，一般都規(guī)定出賣(mài)人（也稱(chēng)先買(mǎi)義務(wù)人或義務(wù)人）對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人（也稱(chēng)先買(mǎi)權(quán)人）負(fù)有通知義務(wù)。①參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第469條第1款、第577條第2款；《瑞士民法典》第681a條第1款；《瑞士債務(wù)法》第216d條第1款；《葡萄牙民法典》第416條第1款；《法國(guó)民法典》第815-14條第1款；《意大利民法典》第732條；《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第250條第2款；《越南社會(huì)主義共和國(guó)民法典》第223條第3款；中國(guó)臺(tái)灣“民法”第426-2條第2款。為論述方便，本文僅在介紹外國(guó)法及其理論時(shí)才使用先買(mǎi)權(quán)、先買(mǎi)義務(wù)人/義務(wù)人、先買(mǎi)權(quán)人等術(shù)語(yǔ)。在中國(guó)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中，雖然有些法律、部門(mén)規(guī)章和司法解釋規(guī)定了出賣(mài)人的通知義務(wù)②參見(jiàn)《合同法》第230條；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定（四）》（法釋〔2017〕16號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“法釋〔2017〕16號(hào)”）第17條第2款。、抵押權(quán)人的通知義務(wù)③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條?；蛘邎?zhí)行法院的通知義務(wù)，④參見(jiàn)《公司法》第72條；《合伙企業(yè)法》第42條第2款、第74條第2款；《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“法釋〔2004〕16號(hào)”）第14條。但多數(shù)法律和行政法規(guī)對(duì)通知義務(wù)未作規(guī)定。⑤參見(jiàn)《物權(quán)法》第101條；《合同法》第326條第1款第3句、第339條第2款、第340條第1款；《合伙企業(yè)法》第23條；《農(nóng)村土地承包法》第38條第5項(xiàng)、第51條；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條；《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第20條第2款；《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第76條。目前全國(guó)人大常委會(huì)正在審議的相關(guān)民法典草案二次審議稿，也僅在按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中規(guī)定了出賣(mài)人的通知義務(wù)，⑥參見(jiàn)《民法典物權(quán)編（草案）（二次審議稿）》第101條第1款；《民法典合同編（草案）（二次審議稿）》第517條。在與技術(shù)合同有關(guān)的三類(lèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中仍未規(guī)定通知義務(wù)問(wèn)題，⑦參見(jiàn)《民法典合同編（草案）（二次審議稿）》第632條第1款第3句、第644條第2款、第645條第1款第2句。更未涉及約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及其中的通知義務(wù)問(wèn)題。從理論上說(shuō)，出賣(mài)人的通知雖然不是有效行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提條件，⑧Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,6.Aufl.,2012,§469 Rn.1,6.但卻可保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人獲悉優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，以便其能夠決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，⑨Bamberger/Roth,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,3.Aufl.，2012,§469 Rn.1.并且會(huì)導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間開(kāi)始計(jì)算，①Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.14.因而在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中具有重要意義。有鑒于此，本文擬結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)立法、理論和實(shí)踐，對(duì)通知義務(wù)的義務(wù)人、通知義務(wù)的性質(zhì)、通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間、通知義務(wù)的內(nèi)容、通知的形式等問(wèn)題進(jìn)行研究，以期有利于中國(guó)現(xiàn)行法的解釋適用及其完善。

一、通知義務(wù)的義務(wù)人

（一）比較法考察

大陸法系國(guó)家和地區(qū)的不少民法典規(guī)定，在法定或約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，通知義務(wù)的義務(wù)人通常是其財(cái)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的出賣(mài)人。②參見(jiàn)《法國(guó)民法典》第815-14條第1款；《德國(guó)民法典》第469條第1款；《意大利民法典》第732條第1款；《葡萄牙民法典》第416條第1款；《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第250條第2款；中國(guó)臺(tái)灣“民法”第426-2條第2款。從理論上說(shuō)，與出賣(mài)人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的第三人通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的，亦可使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人知悉優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件并據(jù)此決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也即能夠產(chǎn)生與出賣(mài)人的通知同樣的效果，因此第三人的通知當(dāng)可替代出賣(mài)人的通知?！兜聡?guó)民法典》第469條第1款第2句就明確規(guī)定，先買(mǎi)義務(wù)人的通知得由第三人的通知替代。也就是說(shuō)，通知既可由義務(wù)人又可由第三人實(shí)施，但先買(mǎi)權(quán)人僅對(duì)義務(wù)人享有通知請(qǐng)求權(quán)，③Palandt,Bürgerliches Gesetzbuch,75.Aufl.,2016,§469 Rn.2.第三人不負(fù)有法定的通知義務(wù)。④Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.3.這種做法既對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有利，也不損害出賣(mài)人和第三人的利益。

《瑞士民法典》第969條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記官應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的處分通知對(duì)此不知情的當(dāng)事人；特別是將第三人基于第641條取得所有權(quán)的行為，通知其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中作了預(yù)告登記、根據(jù)法律產(chǎn)生以及由不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人?！辈贿^(guò)，不動(dòng)產(chǎn)登記官負(fù)有的此一通知義務(wù)，相較于《瑞士民法典》第681a條第1款和《瑞士債務(wù)法》第216d條規(guī)定的出賣(mài)人的通知義務(wù)，在通知的義務(wù)人、通知的內(nèi)容和通知的效果上都不相同，故不能以其通知替代出賣(mài)人的通知。

德國(guó)學(xué)說(shuō)在解釋《德國(guó)民法典》第469條第1款時(shí)認(rèn)為，如果通知的人既非先買(mǎi)義務(wù)人，亦非與義務(wù)人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的第三人，則除非先買(mǎi)權(quán)人與義務(wù)人另有約定，否則不能夠?qū)е孪荣I(mǎi)權(quán)的除斥期間開(kāi)始計(jì)算。先買(mǎi)權(quán)人收到局外人的通知僅在如下情形才有意義，即當(dāng)先買(mǎi)權(quán)人因義務(wù)人違反通知義務(wù)而獲得損害賠償請(qǐng)求權(quán)時(shí)，義務(wù)人可以依照《德國(guó)民法典》第254條主張知情的先買(mǎi)權(quán)人有過(guò)失。⑤Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.3.

（二）中國(guó)的做法

與大陸法系的通行立法例類(lèi)似，中國(guó)現(xiàn)行法在部分法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中也規(guī)定，通知義務(wù)的義務(wù)人是出賣(mài)人。⑥參見(jiàn)《合同法》第230條；“法釋〔2017〕16號(hào)”第17條第2款。在現(xiàn)行法未明文規(guī)定出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)的情形，為保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人能夠知悉出賣(mài)事實(shí)和正常行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則（《民法總則》第7條）認(rèn)定出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)。在此前提下，與出賣(mài)人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的第三人的通知，如果和出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)通知的內(nèi)容相符，也應(yīng)認(rèn)定第三人的通知替代了出賣(mài)人的通知。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人收到第三人的通知后，再主張出賣(mài)人違反通知義務(wù)的，就會(huì)違背誠(chéng)實(shí)信用原則，不應(yīng)得到支持。

在一些特殊情況下，根據(jù)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人之外的人也可能負(fù)有通知義務(wù)。茲分析如下：

第一，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條規(guī)定：“抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人?！庇捎诎捶莨灿腥撕头课莩凶馊讼碛蟹ǘ▋?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，⑦參見(jiàn)《物權(quán)法》第101條；《合同法》第 230條。故結(jié)合此一規(guī)定可知，在抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人負(fù)有通知義務(wù)的僅是抵押權(quán)人，而不包括抵押人，因?yàn)榈盅喝俗陨砩行栌傻盅簷?quán)人通知出賣(mài)事宜。這種做法的法理依據(jù)可能是，既然出賣(mài)抵押房地產(chǎn)是根據(jù)抵押權(quán)人的意志進(jìn)行的，并非出于抵押人的自愿，抵押人甚至未必知曉，故不宜賦予抵押人以通知義務(wù)。當(dāng)然，如果抵押人自愿與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)以清償債務(wù)，因其行為性質(zhì)相當(dāng)于抵押人出賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)，故抵押人作為出賣(mài)人即應(yīng)負(fù)有通知義務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“法釋〔2009〕11號(hào)”）第20條背后的法理就是如此。

第二，在出賣(mài)人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的時(shí)，因拍賣(mài)系出于出賣(mài)人的自愿，故出賣(mài)人自應(yīng)負(fù)有通知義務(wù)。有疑問(wèn)的是，拍賣(mài)人是否也同時(shí)負(fù)有通知義務(wù)？“法釋〔2009〕11號(hào)”第23條第1句規(guī)定：“出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱挠嘘P(guān)人士解釋道，本條明確了“拍賣(mài)的告知義務(wù)人應(yīng)當(dāng)為出租人或者拍賣(mài)人”①奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用（賈勁松執(zhí)筆）》，北京：人民法院出版社，2009年，第315頁(yè)。。該觀點(diǎn)認(rèn)定拍賣(mài)人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人負(fù)有通知義務(wù)，既缺乏充分的法理依據(jù)，也容易損害拍賣(mài)人的利益。理由在于，一方面，在任意拍賣(mài)中，就像在一般買(mǎi)賣(mài)中一樣，令出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)就足以保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。若再另外讓拍賣(mài)人負(fù)擔(dān)通知義務(wù)，就會(huì)使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人額外獲得對(duì)拍賣(mài)人的通知請(qǐng)求權(quán)，并給與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人沒(méi)有法律關(guān)系的拍賣(mài)人增加了負(fù)擔(dān)，在雙方權(quán)利義務(wù)的配置上顯然失衡。另一方面，如果讓拍賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)，則其通知義務(wù)的履行就需要出賣(mài)人配合，否則拍賣(mài)人將無(wú)從知曉何人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這也加大了拍賣(mài)人履行通知義務(wù)的難度和風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，從文義上看，“法釋〔2009〕11號(hào)”第23條第1句的主語(yǔ)乃是“出租人”而非拍賣(mài)人，不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定拍賣(mài)人也負(fù)有通知義務(wù)。

在任意拍賣(mài)的情況下，根據(jù)《拍賣(mài)法》第45條和第47條的規(guī)定，拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)日7日前通過(guò)報(bào)紙或者其他新聞媒介發(fā)布拍賣(mài)公告。當(dāng)拍賣(mài)標(biāo)的上存在著優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告能否視為代替出賣(mài)人履行了通知義務(wù)？司法實(shí)踐中存在著肯定說(shuō)②參見(jiàn)廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2004）穗中法民四終字第4388號(hào)民事判決書(shū)（CLI.C.108928）；安徽省黃山市中級(jí)人民法院（2014）黃中法民一初字第00032號(hào)民事判決書(shū)；海南省第一中級(jí)人民法院（2014）海南一中民一終字第243號(hào)民事判決書(shū)；遼寧省撫順市中級(jí)人民法院（2015）撫中民終字第00437號(hào)民事判決書(shū)。除另有說(shuō)明外，本文引用的判決書(shū)均取自北大法寶網(wǎng)站（http://www.pkulaw.cn）和中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)（http://wenshu.court.gov.cn），其中判決書(shū)文號(hào)后帶有“CLI.C.”標(biāo)志的取自前者。和否定說(shuō)③參見(jiàn)廣東省佛山市中級(jí)人民法院（2006）佛中法民五終字第459號(hào)民事判決書(shū)（CLI.C.70901）；江蘇省南通市中級(jí)人民法院（2014）通中民終字第2785號(hào)民事判決書(shū)；孫貴斌：《出租人出賣(mài)房屋時(shí)通知義務(wù)的履行》，《人民司法·案例》2010年第4期?！督K省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（2008 年12月15日施行）第14條第1款第1句規(guī)定：“出租人以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋的，除拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告外，出租人同時(shí)應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)日七日前以書(shū)面方式通知承租人參加拍賣(mài)?！贝艘嗖煞穸ㄕf(shuō)。兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，既然任意拍賣(mài)系根據(jù)出賣(mài)人的意思而為，則出賣(mài)人仍應(yīng)是通知義務(wù)人，拍賣(mài)人并不負(fù)有通知義務(wù)，僅其發(fā)布的拍賣(mài)公告有可能起到與出賣(mài)人的通知相同的作用而已。鑒于拍賣(mài)人系受出賣(mài)人的委托進(jìn)行拍賣(mài)，發(fā)布拍賣(mài)公告一定程度上也體現(xiàn)了出賣(mài)人的意志，故若能證明拍賣(mài)公告確已送達(dá)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，例如已交由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人簽收，即應(yīng)視為替代了出賣(mài)人的通知；如不能證明拍賣(mài)公告已送達(dá)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，則出賣(mài)人仍負(fù)有通知義務(wù)。

第三，根據(jù)《公司法》第72條、《合伙企業(yè)法》第42條第2款和第74條第2款的規(guī)定，法院在依強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓有限責(zé)任公司股東的股權(quán)或者合伙人的財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知包括被執(zhí)行人在內(nèi)的全體股東或者合伙人。此時(shí)被執(zhí)行人本身尚需由法院予以通知，自不應(yīng)認(rèn)定被執(zhí)行人負(fù)有通知義務(wù)。另外，在法院實(shí)施強(qiáng)制拍賣(mài)的情況下，按照“法釋〔2004〕16號(hào)”第14條第1款的規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)?？梢?jiàn)，在法院實(shí)施的強(qiáng)制拍賣(mài)中，僅執(zhí)行法院負(fù)有通知義務(wù)，被執(zhí)行人不負(fù)有通知義務(wù)。因強(qiáng)制拍賣(mài)并非出賣(mài)人自愿為之，出賣(mài)人甚至可能不知情，故令其負(fù)擔(dān)通知義務(wù)也不妥當(dāng)。

二、通知義務(wù)的性質(zhì)

（一）比較法考察

德國(guó)民法理論認(rèn)為，《德國(guó)民法典》第469條第1款規(guī)定的通知義務(wù)屬于附隨義務(wù)（Nebenpflicht），①M(fèi)ünchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,6.Aufl.,2012,§469 Rn.1；Oetker/Maultzsch,Vertragliche Schuldverh?ltnisse,5.Aufl.,2018,S.263.是一種真正的拘束（Verbindlichkeit），而非單純的不真正義務(wù)（Obliegenkeit）。②Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch，2014,§469 Rn.2.違反通知義務(wù)不僅會(huì)阻止第469條第2款規(guī)定的除斥期間開(kāi)始進(jìn)行，義務(wù)人還應(yīng)根據(jù)第280條承擔(dān)損害賠償責(zé)任。③Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,6.Aufl.,2012,§469 Rn.1；Bamberger/Roth,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,3.Aufl.,2012,§469 Rn.4；Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.2；Palandt,Bürgerliches Gesetzbuch,75.Aufl.,2016,§469 Rn.2.此時(shí)先買(mǎi)權(quán)人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)指向履行利益的賠償，即買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與扣除取得成本后的標(biāo)的物價(jià)值之間的差額。④Palandt,Bürgerliches Gesetzbuch,75.Aufl.,2016,§469 Rn.2.至于通知本身，性質(zhì)上并非意思表示，而是觀念通知（Wissenserkl?rung）。⑤Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.8.

（二）中國(guó)的狀況

中國(guó)理論上對(duì)通知義務(wù)的性質(zhì)存在不同見(jiàn)解。有觀點(diǎn)認(rèn)為，通知義務(wù)是出賣(mài)人承擔(dān)的法定附隨義務(wù)。⑥參見(jiàn)丁春艷：《論私法中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，《北大法律評(píng)論》第6卷第2輯，北京：北京大學(xué)出版社，2005年，第667頁(yè)。也有觀點(diǎn)反對(duì)附隨義務(wù)說(shuō)，主張通知義務(wù)是一項(xiàng)法定的輔助性義務(wù)，在法律效力上與不真正義務(wù)類(lèi)似。出賣(mài)人違反通知義務(wù)雖然會(huì)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使造成妨礙,但無(wú)需向優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人承擔(dān)具體的民事責(zé)任，只是可能會(huì)給自己帶來(lái)某種意義上的不利益。⑦李家軍：《先買(mǎi)權(quán)行使中的出賣(mài)通知》，《人民司法》2012年第9期。這種觀點(diǎn)實(shí)際上持不真正義務(wù)說(shuō)。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，即便出賣(mài)人不履行通知義務(wù)，也只是適用較長(zhǎng)一點(diǎn)的除斥期間，而不必、也難以規(guī)定相應(yīng)的制裁措施，故通知義務(wù)屬于不真正義務(wù)。⑧楊立新：《共有權(quán)理論與適用》，北京：法律出版社，2007年，第428頁(yè)。

筆者贊成在界定通知義務(wù)的性質(zhì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合出賣(mài)人違反通知義務(wù)的法律效果來(lái)考慮。實(shí)際上，與德國(guó)的情況類(lèi)似，根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法的相關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人違反通知義務(wù)也會(huì)產(chǎn)生以下兩個(gè)法律效果：

第一，出賣(mài)人違反通知義務(wù)的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間不開(kāi)始計(jì)算。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人履行通知義務(wù)的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間一般自?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人收到通知之日起計(jì)算；出賣(mài)人未履行通知義務(wù)的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間自?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道同等條件之日、買(mǎi)賣(mài)合同訂立之日或者優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的權(quán)屬移轉(zhuǎn)之日起計(jì)算。⑨參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（一）》（法釋〔2010〕9號(hào)）第11條、第12條；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ǚㄡ尅?016〕5號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“法釋〔2016〕5號(hào)”）第11條；“法釋〔2017〕16號(hào)”第19條、第21條第1款?？梢?jiàn)，在出賣(mài)人違反通知義務(wù)的情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間不開(kāi)始計(jì)算，必須引入其他標(biāo)準(zhǔn)才能確定自何時(shí)開(kāi)始計(jì)算。

第二，出賣(mài)人違反通知義務(wù)，給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！胺ㄡ尅?009〕11號(hào)”第21條第1句關(guān)于“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人……，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，就明確承認(rèn)違反通知義務(wù)的出賣(mài)人負(fù)有賠償責(zé)任。在其他類(lèi)型的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，亦可類(lèi)推適用此一規(guī)定，認(rèn)定出賣(mài)人違反通知義務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

由上可知，一方面，出賣(mài)人違反通知義務(wù)后，因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間不開(kāi)始計(jì)算，導(dǎo)致出賣(mài)人受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)拘束的時(shí)間比通知的情況下長(zhǎng)，故對(duì)出賣(mài)人明顯不利。就此而言，違反通知義務(wù)與違反不真正義務(wù)有類(lèi)似之處，都會(huì)使義務(wù)人遭受一定的不利益。但是，另一方面，出賣(mài)人違反通知義務(wù)后，不僅自己須承受前述不利益，還需向優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。從這一法律效果看，通知義務(wù)又明顯不同于不真正義務(wù)，因?yàn)閷W(xué)說(shuō)上一般認(rèn)為，違反不真正義務(wù)只會(huì)減損義務(wù)人的權(quán)利，不會(huì)使義務(wù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。⑩侯國(guó)躍：《契約附隨義務(wù)研究》，北京：法律出版社，2007年，第88-92頁(yè)?？梢?jiàn)，通知義務(wù)更符合附隨義務(wù)的特征，界定為附隨義務(wù)較為妥當(dāng)。

三、通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間

（一）事前通知模式

所謂事前通知模式，是指在出賣(mài)人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同之前，當(dāng)出賣(mài)人擬出賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)，就對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人負(fù)有通知義務(wù)。

《法國(guó)民法典》第815-14條第1款規(guī)定：“如共有人擬將其對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)或?qū)ζ渲幸豁?xiàng)或數(shù)項(xiàng)共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利全部或一部有償讓與共有人以外的其他人，應(yīng)以司法外文書(shū)，將其擬定讓與的價(jià)格和條件以及自薦取得這些財(cái)產(chǎn)的人的姓名、住所與職業(yè)，通知其他共有人?！睋?jù)此可知，在出賣(mài)人擬向第三人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，就有義務(wù)通知享有先買(mǎi)權(quán)的其他共有人。法國(guó)最高法院第一民事庭1984年6月5日的一項(xiàng)判例指出：根據(jù)《法國(guó)民法典》第815-14條的規(guī)定進(jìn)行通知的共有人可以放棄其買(mǎi)賣(mài)計(jì)劃，即使其他共有人已經(jīng)表示行使先買(mǎi)權(quán)的意思亦然。①羅結(jié)珍譯：《法國(guó)民法典》（上冊(cè)），北京：法律出版社，2005年，第632頁(yè)。顯然，如果出賣(mài)人在與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同后才進(jìn)行通知，就難以發(fā)生出賣(mài)人“可以放棄其買(mǎi)賣(mài)計(jì)劃”的情況?？梢?jiàn)，法國(guó)法采用的是事前通知模式。

《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第250條第2款規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)份額的賣(mài)方，必須將向他人出售其份額的意圖以書(shū)面形式通知其余按份共有人，并說(shuō)明出售的價(jià)格和其他條件。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)份額的出售，自通知之日起的1個(gè)月內(nèi)，而動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)份額的出售，自通知之日起的10日內(nèi)，如果其余按份共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或未購(gòu)買(mǎi)所出售的份額，則賣(mài)方有權(quán)將自己的份額出售給任何人?！薄读⑻胀鸸埠蛧?guó)民法典》第4.79條第2款的規(guī)定與此大體相同。據(jù)此可知，既然出賣(mài)人須在先買(mǎi)權(quán)被放棄后或者消滅后才能將共有份額出賣(mài)給第三人，那么通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間無(wú)疑是在出賣(mài)人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同之前。因此，上述立法也采用了事前通知模式。

《葡萄牙民法典》第416條第1款和中國(guó)澳門(mén)“民法典”第410條第1款關(guān)于“優(yōu)先權(quán)之義務(wù)人欲出賣(mài)約定之標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)將出賣(mài)之計(jì)劃及有關(guān)合同條款通知權(quán)利人”的規(guī)定，以及《匈牙利民法典》第6:222條關(guān)于出賣(mài)人如收到第三人發(fā)出的購(gòu)買(mǎi)要約并且準(zhǔn)備接受，應(yīng)將該要約完整地通知先買(mǎi)權(quán)人的規(guī)定，也是采用了事前通知模式。

在中國(guó)臺(tái)灣，依“耕地三七五減租條例”第15條第1款的規(guī)定，耕地出賣(mài)時(shí)承租人有優(yōu)先承受之權(quán)，出租人應(yīng)將出賣(mài)條件以書(shū)面通知承租人。第2款又規(guī)定，出租人因無(wú)人承買(mǎi)而再行貶價(jià)出賣(mài)時(shí)，“仍應(yīng)照前項(xiàng)規(guī)定辦理”。據(jù)此可知，出租人應(yīng)當(dāng)在與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同前，將其擬定的出賣(mài)條件或者與第三人談妥的出賣(mài)條件通知承租人，②鄭玉波：《論先買(mǎi)權(quán)》，鄭玉波：《民商法問(wèn)題研究》（一），臺(tái)北：三民書(shū)局，1983年，第423-424頁(yè)。否則就不會(huì)出現(xiàn)“出租人因無(wú)人承買(mǎi)而再行貶價(jià)出賣(mài)”的現(xiàn)象?？梢?jiàn)，該規(guī)定也采用了事前通知模式。

事前通知模式的優(yōu)點(diǎn)是，由于出賣(mài)人在擬出賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)就應(yīng)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，故優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人收到通知后，若放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出賣(mài)人即可自由與第三人締約，無(wú)需再擔(dān)心優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的介入；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人如欲行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可在出賣(mài)人的通知構(gòu)成要約時(shí)直接對(duì)出賣(mài)人作出承諾，或者在出賣(mài)人的通知不構(gòu)成要約時(shí)與出賣(mài)人磋商以訂立合同。由此既不會(huì)在出賣(mài)人與第三人、出賣(mài)人與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人之間成立雙重買(mǎi)賣(mài)，故對(duì)出賣(mài)人比較有利；還可避免出現(xiàn)出賣(mài)人與第三人訂立合同后因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使而難以履行的現(xiàn)象，有利于節(jié)約交易成本和解決糾紛的成本。其不足之處是，由于通知義務(wù)產(chǎn)生時(shí)出賣(mài)人尚未與第三人訂立合同，故通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間不夠明確，通知的內(nèi)容也未必具體、確定，甚至可能不構(gòu)成出賣(mài)要約，③參見(jiàn)法國(guó)最高法院第一民事庭1984年6月5日的判例，羅結(jié)珍譯：《法國(guó)民法典》（上冊(cè)），北京：法律出版社，2005年，第632頁(yè)。導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在收到通知后難以通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)成立合同。實(shí)際上，只有當(dāng)出賣(mài)人未履行通知義務(wù)就與第三人訂立合同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人才能在知悉合同內(nèi)容后以單方表示行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，由此在自己與出賣(mài)人之間成立同樣內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同?？梢?jiàn)，僅在出賣(mài)人違反通知義務(wù)的情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)才能發(fā)揮形成權(quán)的作用。

（二）事后通知模式

所謂事后通知模式，是指在出賣(mài)人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同后，出賣(mài)人才對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人負(fù)有通知義務(wù)。

在德國(guó)，由于先買(mǎi)義務(wù)人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同是行使先買(mǎi)權(quán)的前提條件，行使先買(mǎi)權(quán)的直接效果是使先買(mǎi)權(quán)人和義務(wù)人之間的買(mǎi)賣(mài)合同依照義務(wù)人與第三人約定的條款成立，①參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第463條、第464條第2款。故需等到義務(wù)人與第三人訂立合同后，義務(wù)人才能將合同內(nèi)容及時(shí)通知先買(mǎi)權(quán)人。德國(guó)民法理論認(rèn)為，為使《德國(guó)民法典》第469條第2款規(guī)定的除斥期間開(kāi)始計(jì)算，在義務(wù)人與第三人的合同有效成立前，不需要進(jìn)行通知。對(duì)于過(guò)早的通知，先買(mǎi)權(quán)人無(wú)需作出行使表示。②Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch，2014,§469 Rn.5，6.可見(jiàn)，德國(guó)法采用了事后通知模式?！度鹗棵穹ǖ洹返?81a條第1款和《瑞士債務(wù)法》第216d條第1款要求“出賣(mài)人須將買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和內(nèi)容通知先買(mǎi)權(quán)人”，也是采用了事后通知模式。在此模式下，若先買(mǎi)權(quán)人已經(jīng)知悉出賣(mài)人與第三人訂立的合同，則在收到通知前亦可行使先買(mǎi)權(quán)。③Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,6.Aufl.,2012,§469 Rn.6.

事后通知模式的優(yōu)點(diǎn)是，由于出賣(mài)人須在與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同后通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，故通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間十分明確，通知的內(nèi)容也比較具體、確定。這樣既便于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人以其單方表示行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)相符。其不足之處是，若優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在收到通知后行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就會(huì)在出賣(mài)人與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人、出賣(mài)人與第三人之間成立雙重買(mǎi)賣(mài)，④[德]M·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，北京：法律出版社，2004年，第217頁(yè)。第三人訂立合同的目的可能會(huì)因此落空，因而對(duì)出賣(mài)人和第三人不利。不過(guò)，為避免產(chǎn)生雙重買(mǎi)賣(mài)的困局，出賣(mài)人與第三人可以在合同中約定：該合同以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的不行使為停止條件或者以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使為解除條件，或者在行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形出賣(mài)人享有解除權(quán)。按照《德國(guó)民法典》第465條的規(guī)定，這類(lèi)約定在出賣(mài)人與第三人之間是有效的，僅相對(duì)于先買(mǎi)權(quán)人無(wú)效，故不影響先買(mǎi)權(quán)的行使。此外，在事后通知模式下，根據(jù)私法自治原則，出賣(mài)人亦可在與第三人訂立合同前，先將其出賣(mài)意圖及出賣(mài)條件通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，由此達(dá)到與事前通知模式類(lèi)似的效果?？梢?jiàn)，總體來(lái)說(shuō)，事后通知模式要優(yōu)于事前通知模式。

（三）中國(guó)采用的模式

在中國(guó)，根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人應(yīng)在出賣(mài)租賃房屋之前的合理期限內(nèi)通知承租人。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條的規(guī)定，抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)“事先”書(shū)面通知共有人或承租人，也即須在與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同前通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。在自愿拍賣(mài)或者強(qiáng)制拍賣(mài)的情況下，根據(jù)“法釋〔2009〕11號(hào)”第23條第1句、“法釋〔2004〕16號(hào)”第14條第1款的規(guī)定，出賣(mài)人或者法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前5日通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。這些規(guī)定顯然采用了事前通知模式。

不過(guò)，根據(jù)“法釋〔2016〕5號(hào)”的規(guī)定，在按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，轉(zhuǎn)讓人的通知內(nèi)容包含共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格等同等條件（第10條、第11條）；在轉(zhuǎn)讓人未履行通知義務(wù)的情況下，其他按份共有人“以其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷(xiāo)共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無(wú)效”的，法院不予支持（第12條第2款第2項(xiàng)）?？梢?jiàn)，該司法解釋實(shí)際上承認(rèn)，轉(zhuǎn)讓人的通知義務(wù)產(chǎn)生于轉(zhuǎn)讓合同成立之后，也即采用了事后通知模式。鑒于事后通知模式優(yōu)于事前通知模式，故在其他類(lèi)型的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，若當(dāng)事人對(duì)通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間未作約定，則不妨參照上述司法解釋的做法，認(rèn)定出賣(mài)人的通知義務(wù)產(chǎn)生于出賣(mài)人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同之后。

四、通知義務(wù)的內(nèi)容

（一）事前通知模式下通知義務(wù)的內(nèi)容

在事前通知模式下，由于通知義務(wù)產(chǎn)生于出賣(mài)人擬出賣(mài)財(cái)產(chǎn)之時(shí)，故通知義務(wù)的內(nèi)容一般不會(huì)是出賣(mài)人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容，而是出賣(mài)人出賣(mài)財(cái)產(chǎn)的意圖以及出賣(mài)價(jià)格等交易條件。例如，《法國(guó)民法典》第815-14條第1款規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)“將其擬定讓與的價(jià)格和條件以及自薦取得這些財(cái)產(chǎn)的人的姓名、住所與職業(yè)”通知先買(mǎi)權(quán)人。《葡萄牙民法典》第416條第1款和中國(guó)澳門(mén)“民法典”第410條第1款要求義務(wù)人應(yīng)將“出賣(mài)之計(jì)劃及有關(guān)合同條款”通知先買(mǎi)權(quán)人?！抖砹_斯聯(lián)邦民法典》第250條第2款、《立陶宛共和國(guó)民法典》第4.79條第2款要求出賣(mài)人須將向他人出售共有份額的意圖以及出售的價(jià)格和其他條件通知先買(mǎi)權(quán)人。

在事前通知模式下，如果出賣(mài)人的通知構(gòu)成要約，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人自可予以承諾，由此在雙方之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。如果出賣(mài)人的通知不構(gòu)成要約，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人就無(wú)從作出承諾，雙方只能繼續(xù)磋商以決定是否締約。若雙方因故未能締約，嗣后出賣(mài)人擬以較為優(yōu)惠的條件出賣(mài)時(shí)，仍應(yīng)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。在上述情況下，即便雙方最后訂立合同，也是通過(guò)“要約-承諾”程序達(dá)成的，并非直接行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的結(jié)果。

（二）事后通知模式下通知義務(wù)的內(nèi)容

在事后通知模式下，由于通知義務(wù)產(chǎn)生于出賣(mài)人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同之后，故通知義務(wù)的內(nèi)容主要包括出賣(mài)人與第三人訂立的合同內(nèi)容。德國(guó)的做法頗具代表性?！兜聡?guó)民法典》第469條第1款第1句規(guī)定：“義務(wù)人應(yīng)當(dāng)將與第三人訂立的合同的內(nèi)容不遲延地通知先買(mǎi)權(quán)人?！钡聡?guó)民法理論認(rèn)為，僅僅使先買(mǎi)權(quán)人知悉義務(wù)人與第三人訂立合同的事實(shí)，尚不能滿足通知義務(wù)的要求。向先買(mǎi)權(quán)人通知的合同內(nèi)容，必須詳細(xì)到可以作為其決定行使先買(mǎi)權(quán)的根據(jù)。此外，有時(shí)僅提供完整的合同文本還不夠。例如，若提供的合同文本不清晰，先買(mǎi)權(quán)人有權(quán)要求補(bǔ)充信息。①Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.10.若合同須經(jīng)官方批準(zhǔn)，則其獲得批準(zhǔn)的事實(shí)也應(yīng)予以通知,以便先買(mǎi)權(quán)人知道先買(mǎi)權(quán)的行使條件確實(shí)產(chǎn)生了。但是，如果給予批準(zhǔn)不是合同的生效要件，而僅僅是合同履行的要件，則無(wú)需予以通知。②Bamberger/Roth,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,3.Aufl.，2012,§469 Rn.3.如有必要，先買(mǎi)權(quán)人也可要求義務(wù)人提供更多的信息，例如關(guān)于標(biāo)的物的狀況。但這類(lèi)信息只能根據(jù)先買(mǎi)權(quán)人的請(qǐng)求才需要提供，否則就無(wú)法準(zhǔn)確地確定先買(mǎi)權(quán)的除斥期間自何時(shí)起算。③Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,6.Aufl.,2012,§469 Rn.4；Bamberger/Roth,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,3.Aufl.,2012,§469 Rn.5.不過(guò)，對(duì)于行使先買(mǎi)權(quán)后在先買(mǎi)權(quán)人與義務(wù)人之間成立的合同的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，通知的內(nèi)容其實(shí)是無(wú)關(guān)緊要的，因?yàn)樵摵贤瑑?nèi)容僅僅取決于義務(wù)人與第三人之間的合同的真實(shí)內(nèi)容。如果通知的內(nèi)容不正確，先買(mǎi)權(quán)人可以根據(jù)《德國(guó)民法典》關(guān)于錯(cuò)誤或者欺詐的規(guī)定，撤銷(xiāo)已經(jīng)作出的行使先買(mǎi)權(quán)的表示。④Bamberger/Roth,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,3.Aufl.，2012,§469 Rn.4.如果義務(wù)人與第三人之間的合同在發(fā)送通知后發(fā)生變更，該通知就是不正確的，義務(wù)人必須再提交變更后的通知，否則除斥期間就不能進(jìn)行。⑤Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,6.Aufl.,2012,§469 Rn.3；Bamberger/Roth,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,3.Aufl.，2012,§469 Rn.6.《瑞士民法典》第681a條第1款和《瑞士債務(wù)法》第216d條第1款規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及其內(nèi)容通知先買(mǎi)權(quán)人。這與《德國(guó)民法典》的前述規(guī)定大體相同。

此外，《德國(guó)民法典》第577條第2款規(guī)定，出賣(mài)人或第三人關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的通知，應(yīng)當(dāng)與告知承租人享有先買(mǎi)權(quán)相結(jié)合。該規(guī)定不以承租人同時(shí)收到包含二者的表示為前提，對(duì)于通知和告知的時(shí)間順序也沒(méi)有要求。如果沒(méi)有將通知和告知及時(shí)相互關(guān)聯(lián)，承租人行使先買(mǎi)權(quán)的除斥期間就不能起算。⑥Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§577 Rn.60.

在事后通知模式下，由于通知義務(wù)的內(nèi)容包括出賣(mài)人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，故優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以通過(guò)直接行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與出賣(mài)人之間成立合同，不像事前通知模式下那樣通常須經(jīng)“要約-承諾”程序才能訂立合同。當(dāng)然，就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使來(lái)說(shuō)，并不需要出賣(mài)人發(fā)出通知并到達(dá)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，只要出現(xiàn)出賣(mài)人與第三人訂立有效買(mǎi)賣(mài)合同這一事實(shí)就足夠了。通知的意義主要是使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間開(kāi)始計(jì)算。⑦Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.14.

（三）中國(guó)法中通知義務(wù)的內(nèi)容

由于中國(guó)現(xiàn)行法對(duì)通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間兼采事前通知模式和事后通知模式，故對(duì)于通知義務(wù)的內(nèi)容也需要分別討論。

1.事前通知模式下通知義務(wù)的內(nèi)容

雖然在一些法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，現(xiàn)行法對(duì)通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間采用了事前通知模式，但對(duì)通知義務(wù)的內(nèi)容并無(wú)明確規(guī)定，還需結(jié)合具體情況確定。茲分析如下：

第一，《合同法》第230條僅規(guī)定，出租人“應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”，并未說(shuō)明通知義務(wù)的內(nèi)容包括什么。由此，出租人通知的內(nèi)容既可能簡(jiǎn)單到僅僅包括出賣(mài)意圖，從而只構(gòu)成要約邀請(qǐng)；也可能具體到包括出賣(mài)意圖和出賣(mài)價(jià)格等交易條件，因而構(gòu)成出賣(mài)要約。實(shí)踐中有些法院要求，出租人應(yīng)當(dāng)告知出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)、時(shí)間及具體出賣(mài)條件。出租人雖然通知承租人出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣(mài)條件或者告知的內(nèi)容不真實(shí)、不全面，或者在出賣(mài)條件變更后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)認(rèn)定出租人未履行通知義務(wù)。①參見(jiàn)《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第11條；《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（京高法發(fā)〔2013〕462號(hào)）第28條。這與國(guó)外采用事前通知模式的立法例的規(guī)定比較類(lèi)似。

第二，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條的規(guī)定，抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知共有人或承租人這兩類(lèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。由于抵押權(quán)人無(wú)權(quán)按照自己的意志單方面確定抵押房地產(chǎn)的出賣(mài)價(jià)格，故通知的內(nèi)容中通常不會(huì)包括具體的出賣(mài)價(jià)格，只能是出賣(mài)意圖和出賣(mài)時(shí)間等其他交易條件。

第三，在強(qiáng)制執(zhí)行或者拍賣(mài)的情形，法院或者出賣(mài)人在根據(jù)現(xiàn)行法的相關(guān)規(guī)定履行通知義務(wù)時(shí)，②參見(jiàn)《公司法》第72條；《合伙企業(yè)法》第42條第2款、第74條第2款；“法釋〔2009〕11號(hào)”第23條第1句；“法釋〔2004〕16號(hào)”第14條第1款。因不可能事先確定出賣(mài)價(jià)格等交易條件，故其通知的內(nèi)容只能是出賣(mài)意圖、出賣(mài)標(biāo)的、拍賣(mài)機(jī)構(gòu)、拍賣(mài)時(shí)間及地點(diǎn)等輔助信息，不會(huì)包括出賣(mài)價(jià)格或拍賣(mài)底價(jià)之類(lèi)的具體交易信息。實(shí)踐中有判決認(rèn)為，如果出賣(mài)人僅將其出賣(mài)意圖和采用拍賣(mài)方式出賣(mài)的信息通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，而未明確委托的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)、拍賣(mài)地點(diǎn)、拍賣(mài)時(shí)間等具體內(nèi)容，則該通知不構(gòu)成有效的通知。③參見(jiàn)江蘇省南通市中級(jí)人民法院（2014）通中民終字第2785號(hào)民事判決書(shū)。這種做法值得贊同，否則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人就難以通過(guò)拍賣(mài)程序行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

需要指出，在出租人將出賣(mài)價(jià)格等交易條件通知承租人之后，如果承租人表示不愿購(gòu)買(mǎi)，那么嗣后第三人以該價(jià)格或高于該價(jià)格的條件與出賣(mài)人訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，承租人就不能再主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。④相關(guān)判決可參見(jiàn)郭叢生、康少偉：“出售房屋在合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)無(wú)須擔(dān)責(zé)--鄭州中院判決李景龍?jiān)V耿東森等房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛案”，《人民法院報(bào)》2006年7月24日，第6版；重慶市第四中級(jí)人民法院（2010）渝四中法民終字第00213號(hào)民事判決書(shū)（CLI.C.298642）。反之，如果出租人因無(wú)人購(gòu)買(mǎi)而降低出賣(mài)價(jià)格，仍應(yīng)再次通知承租人，以確定其是否愿意購(gòu)買(mǎi)。⑤許尚豪、單明：《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度研究》，北京：中國(guó)法制出版社，2006年，第185頁(yè)。相關(guān)判決可參見(jiàn)上海市第一中級(jí)人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第2654號(hào)民事判決書(shū)（CLI.C.440581）。類(lèi)似地，在強(qiáng)制拍賣(mài)或任意拍賣(mài)的情況下，如因無(wú)人應(yīng)買(mǎi)等原因?qū)е铝髋?，則嗣后再次進(jìn)行拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，執(zhí)行法院或者出賣(mài)人仍應(yīng)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。⑥《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（粵高法民一復(fù)字〔2007〕10號(hào)）第2條指出：“出租房屋流拍后，出租人以變賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的，如轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等因素已發(fā)生重大改變，為保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人應(yīng)再次將變賣(mài)出租房屋的事實(shí)和相關(guān)條件通知承租人?！?/p>

2.事后通知模式下通知義務(wù)的內(nèi)容

“法釋〔2016〕5號(hào)”第11條在對(duì)通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間采納事后通知模式的同時(shí)，又在第1項(xiàng)明確提到“轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)”。解釋上認(rèn)為，此處通知的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所需的同等條件，該同等條件是根據(jù)轉(zhuǎn)讓人與第三人之間的交易條件確定的。⑦杜萬(wàn)華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬├斫馀c適用》，北京：人民法院出版社，2016年，第282頁(yè)（于蒙執(zhí)筆）、第296-297頁(yè)（王丹執(zhí)筆）。在其他類(lèi)型的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，如可認(rèn)定對(duì)通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間采用了事后通知模式，則通知義務(wù)的內(nèi)容也應(yīng)包括出賣(mài)人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。在這方面，《德國(guó)民法典》第469條第1款的規(guī)定及其理論解釋可供參考。

五、通知的形式

（一）比較法考察

《德國(guó)民法典》第469條第1款對(duì)通知的形式未作特別規(guī)定，實(shí)際上適用形式自由原則。如果當(dāng)事人未專(zhuān)門(mén)約定通知的形式，則口頭、電話、書(shū)面和以其他形式傳遞的通知均無(wú)不可。德國(guó)判例對(duì)此提出的唯一要求是，通知須能讓先買(mǎi)權(quán)人意識(shí)到自己收到的是一個(gè)具有法律意義的通知。①Staudinger,Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,2014,§469 Rn.4,9.葡萄牙、意大利、越南的民法典也未規(guī)定通知的形式。②參見(jiàn)《意大利民法典》第732條；《葡萄牙民法典》第416條；《越南社會(huì)主義共和國(guó)民法典》第223條。

在要求采用特定形式進(jìn)行通知的立法例中，各自規(guī)定的通知形式也不完全相同。例如，《法國(guó)民法典》第815-14條第1款要求以“司法外文書(shū)”進(jìn)行通知，《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第250條第2款和中國(guó)臺(tái)灣“民法”第426-2條第2款要求以書(shū)面形式進(jìn)行通知。③關(guān)于出賣(mài)人未以“書(shū)面形式”進(jìn)行通知是否影響通知的效力，中國(guó)臺(tái)灣學(xué)界存在爭(zhēng)議。參見(jiàn)黃健彰：《不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，臺(tái)北：元照出版有限公司，2018年，第102-116頁(yè)?！读⑻胀鸸埠蛧?guó)民法典》第4.79條第2款則規(guī)定，共有份額的出賣(mài)人須以書(shū)面形式通知其他按份共有人；出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的共有份額時(shí)，須通過(guò)公證人發(fā)出通知。

（二）中國(guó)的做法

中國(guó)有些司法解釋和部門(mén)規(guī)章明確規(guī)定了通知的形式。例如，根據(jù)“法釋〔2017〕16號(hào)”第17條第2款的規(guī)定，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東有權(quán)要求轉(zhuǎn)讓股東“以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的合理方式”進(jìn)行通知?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第42條要求抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知共有人或承租人?！胺ㄡ尅?004〕16號(hào)”第14條第1款要求法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。④《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第1條指出：“法院和拍賣(mài)機(jī)構(gòu)在規(guī)定的期限內(nèi)，在出租房屋和當(dāng)?shù)貓?bào)紙上張貼和刊登拍賣(mài)公告，如無(wú)特別情形，這些公告能推定為承租人所知悉，可認(rèn)定已履行了對(duì)承租人的通知義務(wù)?！痹摋l對(duì)通知方式的要求顯然比“法釋〔2004〕16號(hào)”第14條第1款寬松。除此之外，其他法律并未規(guī)定具體的通知形式。在司法實(shí)踐中，有的法院要求“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，必須以書(shū)面方式通知承租人本人或者授權(quán)的代理人。出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但出租人有證據(jù)證明無(wú)法通知承租人本人及其授權(quán)的代理人的除外。⑤《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第10條?！边@種做法對(duì)出賣(mài)人過(guò)于嚴(yán)厲，也缺乏法律依據(jù)。

筆者認(rèn)為，在法律沒(méi)有規(guī)定、當(dāng)事人亦未約定通知形式的場(chǎng)合，對(duì)于通知的形式及其法律依據(jù)問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分不同的通知模式而定：第一，在事前通知模式下，如果出賣(mài)人的通知構(gòu)成要約，自應(yīng)適用《民法總則》第135條規(guī)定的形式；如果出賣(mài)人的通知不構(gòu)成要約，性質(zhì)上就屬于觀念通知，⑥參見(jiàn)常鵬翱：《論優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律效力》，《中外法學(xué)》2014年第2期；薛波、儲(chǔ)昭鑫：《承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中出租人通知義務(wù)探究》，《凈月學(xué)刊》2016年第2期。亦應(yīng)類(lèi)推適用《民法總則》第135條的規(guī)定。第二，在事后通知模式下，因出賣(mài)人的通知屬于觀念通知，故應(yīng)類(lèi)推適用《民法總則》第135條的規(guī)定?？梢?jiàn)，無(wú)論是哪一種情況，出賣(mài)人都可以采用書(shū)面、口頭或者其他形式進(jìn)行通知。

六、結(jié) 語(yǔ)

中國(guó)現(xiàn)行法不僅缺乏關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的一般性規(guī)定，而且對(duì)通知義務(wù)的義務(wù)人、通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間、通知義務(wù)的內(nèi)容以及通知的形式等問(wèn)題也規(guī)定得比較混亂，導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)諸如出賣(mài)人違反通知義務(wù)的賠償責(zé)任等問(wèn)題無(wú)法形成共識(shí)。⑦戴孟勇：《論〈民法典合同編（草案）〉中法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的取舍》，《東方法學(xué)》2018年第4期。目前的民法典草案二次審議稿分別規(guī)定了五類(lèi)法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，沒(méi)有統(tǒng)籌設(shè)計(jì)通知義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間及通知內(nèi)容等問(wèn)題，導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)、行使方式、行使效果等相關(guān)問(wèn)題依舊模糊不清。鑒于事后通知模式明顯優(yōu)于事前通知模式，未來(lái)民法典宜參考《德國(guó)民法典》第469條第1款的做法，在草案中已有的五類(lèi)法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中統(tǒng)一采納事后通知模式，規(guī)定：出賣(mài)人在與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)將合同內(nèi)容及時(shí)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。