羅 毅

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基于取消商品房預(yù)售制度的研究

羅 毅

（宜賓市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，四川 宜賓 644002）

商品房預(yù)售制度建立起的25年來，為中國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展發(fā)揮了積極的杠桿作用，同時其帶來的弊端、糾紛、風(fēng)險等負面效應(yīng)也有目共睹。當(dāng)前房地產(chǎn)市場由增量向存量市場過渡，行業(yè)面臨去杠桿、去庫存要求，以致房企融資渠道持續(xù)收緊、資管新政繼續(xù)加壓。應(yīng)通過試點并逐步取消商品房預(yù)售制度，實現(xiàn)全面“現(xiàn)房銷售”，以因地制宜先行試點、政策傳導(dǎo)分類實施、誠信評估因企施策、加強監(jiān)管、創(chuàng)新金融模式等作為保障的改革舉措。在配套落實相應(yīng)強監(jiān)管過渡措施的同時，尋求國家的金融體系改革和金融制度創(chuàng)新，以及房企主動創(chuàng)新作為，為房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)建資金融通的便捷通道，踐行“房住不炒”的定位，減弱房地產(chǎn)的金融屬性，回歸房屋本來的消費屬性。

商品房；預(yù)售；杠桿；現(xiàn)房銷售

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)過程中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為，最早源于1953年香港的“預(yù)售樓花”分期付款模式。[1]“商品房預(yù)售制度”在內(nèi)地自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布起開始廣泛運用，已經(jīng)成為中國商品房市場經(jīng)營的核心管理制度之一，并逐漸成為我國目前新房交易的主要模式。預(yù)售制度建立起的25年來為中國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展提供了強大助力，給樓市帶來高周轉(zhuǎn)（High turnover）與活力，在解決住房供應(yīng)短缺、加速建設(shè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低資金使用成本等方面發(fā)揮了積極的杠桿作用。

近年來，商品房預(yù)售制度所帶來的糾紛、風(fēng)險也廣受詬病，如工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、不平衡發(fā)展、低效率競爭等。同時隨著房地產(chǎn)市場由增量向存量市場的過渡，也引發(fā)市場建議取消商品房預(yù)售制度的呼聲逐漸涌現(xiàn)，部分省市已開始試點推行現(xiàn)房銷售管理制度，有關(guān)管理部門也對逐步降低預(yù)售制帶來的高杠桿（Highly leveraged）效應(yīng)給予了應(yīng)有的重視。因此，當(dāng)前研究商品房預(yù)售制度的現(xiàn)實，深入探討其“立”與“破”的利弊，在落實“十九”大“房住不炒”精神、保障房地產(chǎn)市場正常合理需求、破解市場亂象難題、規(guī)范金融秩序、建立市場長效管理機制、確保市場平穩(wěn)、探索并推進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等方面具有重大創(chuàng)新價值和戰(zhàn)略意義。[2]

1994年我國出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，建立了商品房預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了相應(yīng)規(guī)定。當(dāng)前國內(nèi)商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市達到90%以上。

中國房地產(chǎn)市場伴隨著改革開放一路飛速發(fā)展，除了銀行在項目信貸資金上的助力外，預(yù)售制從需求端所供給的高杠桿，助推了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)量，成為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一。預(yù)售制度實行以來，開發(fā)商得以提前鎖定客戶，加速資金回籠，及時籌措建設(shè)資金，發(fā)揮資金杠桿效率，降低了資金使用成本；同時購房者也通過分期付款方式，以較低的首付資金提前預(yù)訂商品房，為交易雙方帶來雙贏；此外也使提供間接融資的銀行機構(gòu)獲得了長期的穩(wěn)定收益，住房商貸已成為銀行系統(tǒng)爭相追逐的優(yōu)質(zhì)標的。[3]

商品房預(yù)售制度給樓市帶來資金融通的便捷通道，是維系房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，也是維系當(dāng)前地方政府土地財政的基礎(chǔ)。在制度施行的25年里，為促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，以及城市的經(jīng)濟建設(shè)起到了積極的推動作用。

一、商品房預(yù)售制度“破”與“立”的爭議

2018年9月，廣東省房協(xié)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》指出，商品房預(yù)售制度存在交易不公平、違法違規(guī)銷售、不平衡發(fā)展和低效率競爭、導(dǎo)致工程爛尾等風(fēng)險，建議逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。[4]同時廣東省住建廳已擬訂相關(guān)材料，上報國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。這意味著廣東省已經(jīng)著手探索取消商品房預(yù)售制度，實施現(xiàn)房銷售的實質(zhì)性工作。

這并不是商品房預(yù)售制度政策遭遇的首次拷問，早在2005年，央行在一份年度房地產(chǎn)金融報告中就曾提出“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。[5]根據(jù)公開報道，2006年、2007年、2015年等年份兩會期間均有數(shù)十名人大代表和政協(xié)委員聯(lián)署簽名提案，建議取消商品房預(yù)售制度。2007年中國青年報的一項抽樣調(diào)查，有45.1%的人贊成取消商品房的預(yù)售制度。

近期廣東省擬取消商品房預(yù)售制度的建議，以及正在采取的一些實質(zhì)性的行動，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型、“資管新政”頒布的特定時期，無疑將激起對商品房預(yù)售制度“破”與“立”的激烈爭議。

贊成繼續(xù)保留商品房預(yù)售制度的陣營認為：

第一，取消商品房預(yù)售制度，會對部分開發(fā)企業(yè)形成資金上的巨大壓力，導(dǎo)致出現(xiàn)資金鏈斷裂引起企業(yè)風(fēng)險爆發(fā)。同時項目開發(fā)與其他眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)，當(dāng)一系列資金無法兌付時，定會拖累其他產(chǎn)業(yè)。

第二，倘若出現(xiàn)大面積的開發(fā)商違約現(xiàn)象，不僅損害普通消費者的利益，爛尾樓增多、客戶斷供也將損害銀行的利益，并迅速將風(fēng)險傳導(dǎo)到金融領(lǐng)域，形成國家的系統(tǒng)風(fēng)險。

第三，全面取消預(yù)售將加速部分房企的違約風(fēng)險，很多完成預(yù)售的房屋將沒辦法按期完工，可能引發(fā)業(yè)主維權(quán)，存在不穩(wěn)定因素。

第四，市場供應(yīng)側(cè)當(dāng)期規(guī)模將迅速萎縮，疊加在當(dāng)前“去庫存”（destocking）成效已較明顯的基礎(chǔ)上，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，從而引發(fā)房價上漲，對購房人是極其不利的，例如近期深圳的首個現(xiàn)房樓盤（龍華金茂府）銷售價格較周邊類似房型價格高出30%以上。

第五，土地財政的需求。2017年全國土地出讓金總量突破5萬億，占地方財政收入比例高達56.9%。取消預(yù)售制度，會增加開發(fā)成本，降低企業(yè)拿地的熱情和預(yù)期值，最終減少政府土地出讓收益，政府通過土地出讓換取城市建設(shè)的目標將會大打折扣。

相反，持有應(yīng)取消商品房預(yù)售制度的群體則認為：

第一，只有取消“商品房預(yù)售制度”，實施現(xiàn)房銷售，困擾房地產(chǎn)市場的爛尾工程、違法違規(guī)銷售、一房二賣、虛假宣傳、欺騙購房者等諸多不確定性風(fēng)險才能得到有效遏制。

第二，可有效規(guī)避開發(fā)企業(yè)借虛假成交合同套取銀行資金，從而通過高杠桿形成新的市場風(fēng)險累積的行徑，促使市場更規(guī)范。[6]

第三，打擊供給側(cè)和需求端雙方的各類型投機行為，凈化市場，可以讓剛需和改善性需求人群均有在公開、透明的市場中自由獲得真實信息的權(quán)益。

第四，優(yōu)勝劣汰法則，使強者恒強。取消商品房預(yù)售制度會帶來房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌，那些實力偏弱的會被淘汰出局，留下的是實力強勁的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

第五，包含預(yù)售制度這樣的“高周轉(zhuǎn)”策略，是導(dǎo)致近期頻發(fā)的一些施工質(zhì)量及安全事故的根本原因。

在理論界還存在爭議，監(jiān)管層布局調(diào)研評判時，預(yù)售改現(xiàn)房銷售的模式已經(jīng)在各地先行試水。2014年6月，上海開始試水預(yù)售制改革探索，掛牌出讓黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊，出讓條件明確要求地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售。其目的是一種謹慎的市場試驗，因此在此后較長時間內(nèi)僅表現(xiàn)為個例。2016年4月，深圳市首個商品房現(xiàn)售試點項目土地上市交易；2017年宿遷、成都、南寧等地陸續(xù)發(fā)文，明確現(xiàn)房銷售的時間，鼓勵現(xiàn)房銷售；2018年中山市，僅10月份起的1個月時間里就密集出讓14宗現(xiàn)房出售地塊，合計今年共推出16宗現(xiàn)房出售地塊，占到全年中山推出總宅地宗數(shù)的75%；2018年10月開始，江門所銷售的商品房要求必須是竣工驗收合格的現(xiàn)房或已辦理不動產(chǎn)首次登記的車位（庫）；合肥、廈門等地也在現(xiàn)房銷售的道路上邁出了實質(zhì)性改革的步伐。當(dāng)然，從全國范圍來研究，也存在著在本輪期房改現(xiàn)房銷售改革試水中“走回頭路”的情形，例如：杭州、南京、蘇州等地均在試點現(xiàn)房銷售政策后，卻在半年到一年的時間內(nèi)又相繼取消該規(guī)定，恢復(fù)為原有的預(yù)售許可制度，目前南京已出讓土地中，共有67幅地塊為現(xiàn)售房用地。

二、取消商品房預(yù)售制度的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，現(xiàn)房銷售模式給開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來的高門檻，限制了行業(yè)準入的隨意性。隨著商品房預(yù)售制度市場的放開，進入市場的各種投資者逐步增多，房地產(chǎn)一度成為資金匯聚的“低洼地帶”，各行各業(yè)、內(nèi)行外行都紛紛涌入，造成開發(fā)市場主體良莠不齊，出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、誠信經(jīng)營監(jiān)管、房屋買賣糾紛、配套設(shè)施權(quán)屬爭議、甚至“爛尾樓”，帶來的負面效益在不斷顯現(xiàn)。[7]

（一）降低了開發(fā)門檻，引入不合格企業(yè)風(fēng)險

商品房預(yù)售制度，能緩解項目開發(fā)資金壓力，提前回籠資金，極大的降低了開發(fā)門檻。于是有一些個人或企業(yè)采用“空手道”的做法，進入到房地產(chǎn)市場中來，造成行業(yè)的低效競爭和無序競爭。開發(fā)者只需籌集最初購地的土地款，剩下的項目資金就主要靠三個渠道解決。一是通過土地抵押辦理銀行項目貸款；二是“忽悠”施工企業(yè)墊資修建；三是迅速打通關(guān)節(jié)，辦理好預(yù)售許可證，收取客戶的購房資金。在這種資金“充?！钡那闆r下，一些開發(fā)企業(yè)甚至可以將項目銷售回籠資金抽出，支持其他項目的滾動開發(fā)。在房地產(chǎn)市場火熱的情況下，各方都還能相安無事，過度違約事件還不易集中爆發(fā)，一旦市場出現(xiàn)供需平衡，銷售節(jié)奏放緩，或者開發(fā)商挪用出去的資金無法收回，都可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，最終不可避免地就出現(xiàn)爛尾工程。

（二）交易不公平、不對等

商品房預(yù)售制度下，期房還處于建設(shè)過程中，購房者就提前支付了首付款，同時將房屋余款的貸款背在了身上，實際上是提前支付了全部的房價款，因此承擔(dān)了“定制產(chǎn)品”未來幾乎所有的風(fēng)險。在整個建設(shè)過程中交易雙方的信息極不對稱（Information asymmetry），后期交房時如果發(fā)生房屋質(zhì)量問題、面積縮水、規(guī)劃設(shè)計隨意變更、承諾事項不到位、延期交房、“一房二賣”、甚至因樓盤爛尾而導(dǎo)致收不到房，事后的維權(quán)成本都相當(dāng)高昂。[8]

（三）助長投機之風(fēng)

從住房供給側(cè)，助推了房企高周轉(zhuǎn)模式，也助長了資金挪用的行徑，項目開發(fā)管理異化（alienation）為資金運作的比拼，加之某些媒體的宣揚，高杠桿的神奇故事成為業(yè)界競相膜拜的成功典范；而在住房的需求側(cè)，商品房預(yù)售制造了市場的虛假繁榮假象，不僅給高周轉(zhuǎn)帶來的房企“三邊”“三無”行為制造了可乘之機，同時也讓一些投機者運用杠桿原理，在樓盤開盤相對價格較低時量介入，然后擇機轉(zhuǎn)手易人，賺取差價。在行情火爆時，許多樓盤都有職業(yè)炒家，甚至還有開發(fā)商與職業(yè)炒家合作營銷的案例。

（四）監(jiān)管缺失或不到位，風(fēng)險點難以控制

政府主管部門在預(yù)售過程中對預(yù)售合同的登記管理、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，同時商品房預(yù)售許可證的審核發(fā)放也具有彈性，指標判斷具有人為主觀性。缺乏動態(tài)的項目過程監(jiān)管、資金監(jiān)管、法律專業(yè)監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段，因制度缺陷和監(jiān)管的不到位，容易造成市場糾紛和金融風(fēng)險。例如：某些開發(fā)商在房屋面積上作文章，預(yù)售時虛高面積，卻拒絕承擔(dān)誤差的雙倍賠償條款，無形中長期免息占用客戶的額外資金；還有的在建筑面積和套內(nèi)面積的換算上作調(diào)整，按有利于開發(fā)商的方式惡意售賣。此外發(fā)布虛假宣傳廣告欺騙和誤導(dǎo)消費者，使消費者合法權(quán)益受到損害，也是預(yù)售制度條件下常見的管理缺失難題。

三、取消預(yù)售，逐步實行“現(xiàn)房銷售”的建議

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止2018年8月，國內(nèi)房企收到的定金及預(yù)收款年內(nèi)總量已達3.5萬億，占房企到位資金比例高達1/3，充分顯現(xiàn)出商品房預(yù)售制具有的經(jīng)濟工具屬性。針對特定時期的商品房預(yù)售制運行過程中出現(xiàn)的交易不公平、信息不對稱、低效競爭、銷售欺詐等現(xiàn)象，結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已由增量市場向存量市場過渡，建議應(yīng)取消商品房預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售。但由于這項改革措施牽涉面廣，市場面影響巨大，必須因地制宜地科學(xué)籌劃，研究落實好如何加快商品房預(yù)售制度的退出機制。主要須落實以下幾方面工作：

（一）不搞“一刀切”

房地產(chǎn)行業(yè)具有區(qū)域性強的特點，其發(fā)展同當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展狀況、區(qū)域發(fā)展前景、市場競爭情況等因素密切相關(guān)。簡單采取“一刀切”取消商品房預(yù)售制度，一方面有違政策的連貫性，使政府公信受損，因并未在土地拍賣時將現(xiàn)售條款公示，項目實施時卻強制執(zhí)行，有違雙方約定；一方面直接突兀地推出現(xiàn)售制度，定當(dāng)引起房企資金鏈斷裂，造成被動式違約頻發(fā)、爛尾樓涌現(xiàn)、業(yè)主權(quán)益受損、危及金融系統(tǒng)安全等局面，不利于房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟社會的穩(wěn)定，因此應(yīng)在一部分成熟地區(qū)先行試點。

（二）提前部署，政策傳導(dǎo)，試點先行，分類實施

全面取消商品房預(yù)售不是一蹴而就的事，需要相關(guān)部門認真研究，提前謀劃，因地制宜地提出切實可行的舉措，保障政策的穩(wěn)定性，也減輕市場的陣痛感。建議可以采取“老房老辦法、新房新政策”并存的模式，即對現(xiàn)有已受讓地塊，準予其繼續(xù)沿用預(yù)售制度，而對于新出讓土地，全面實行（或逐步實行）現(xiàn)售制度。對重點試點城市，必須明確取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。

（三）依托誠信體系，因企施策

基于培育和壯大優(yōu)質(zhì)誠信企業(yè)的發(fā)展目標，可創(chuàng)新建立房企金融風(fēng)險評估、以及誠信經(jīng)營的分級管理機制，因企施政。依托工商、銀行、稅務(wù)、建設(shè)、房管、城管、專業(yè)協(xié)會、公眾抽樣投票等大數(shù)據(jù)信息，從企業(yè)形象、工程質(zhì)量、履約狀況、物業(yè)維護、投訴處理、消費者滿意度等多維度全方位地量化考核指標，從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中遴選出其中佼佼者，例如排名前5%，允許其繼續(xù)沿用預(yù)售制度，并且可以“一處受獎，各地通用”。[9]動態(tài)考核，因企施策，差別化管理，既兼顧取消預(yù)售過渡漸進期的困難，又激勵企業(yè)誠信經(jīng)營，支持優(yōu)質(zhì)房企的健康發(fā)展，也有利于社會誠信體系的建立。

（四）加強現(xiàn)行預(yù)售項目的監(jiān)管

對于某些區(qū)域若干年內(nèi)仍需繼續(xù)保留商品房預(yù)售許可的，應(yīng)逐步提高預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場有序適應(yīng)改革，促進房地產(chǎn)行業(yè)自身的優(yōu)勝劣汰，防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險。管理部門應(yīng)強化源頭監(jiān)管、事中監(jiān)管、動態(tài)監(jiān)管，以嚴格的制度監(jiān)管和法律手段來保障消費者利益，包括預(yù)售資金監(jiān)管、信息披露制度、房屋質(zhì)量監(jiān)督等，充分確?？蛻纛A(yù)付資金的正確流向與使用。[10]按照現(xiàn)有技術(shù)，完全可以做到相關(guān)信息上網(wǎng)，用戶能夠隨時查詢。還可以借鑒先進發(fā)達國家的一些有效管理辦法，例如日本的強監(jiān)管保障預(yù)售制度，購房者同樣是預(yù)繳20%左右房款，余款的貸款可先行受理，但發(fā)放需等到房屋驗收合格才執(zhí)行，同時開發(fā)企業(yè)還需向金融機構(gòu)申請購房者定金的擔(dān)?；虮ｋU，以保障客戶定金的安全；還有美國主要以法律手段監(jiān)管，本質(zhì)為“現(xiàn)房”銷售的預(yù)售制度，并采用建筑物潛在缺陷保險（IDI）制度、強制要求開發(fā)商購買房屋質(zhì)量保險等。[11]

（五）創(chuàng)新適合房地產(chǎn)行業(yè)的新金融模式

取消預(yù)售制度需要建立起合理有效的市場準入和退出機制，以及創(chuàng)新的風(fēng)險擔(dān)?；鹉Ｊ健７科螽?dāng)前可通過銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、理財產(chǎn)品、發(fā)行信托計劃（REITS）等方式，相應(yīng)拓展融資渠道，保障開發(fā)資金的有效供給。以創(chuàng)新的金融模式，解決粗放式發(fā)展所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險和金融風(fēng)險。

截止2017年底，我國的城鎮(zhèn)化率為58.52%，提升城鎮(zhèn)化進程還有一定空間，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位也未發(fā)生改變，因此研究房地產(chǎn)的相關(guān)政策特別是核心政策，意義非常重大。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場由增量逐步走向存量房時代，研究如何減弱房地產(chǎn)的金融屬性，回歸房屋本來的消費屬性，推動包括房企在內(nèi)的樓市交易主體有序去杠桿成為當(dāng)務(wù)之急。從長遠看，取消商品房預(yù)售制度，有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜，有利于城市建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)整合，提升行業(yè)集中度，降低購房人的購房風(fēng)險。但同時也需要配套尋求國家放開融資方式多元化、金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供多渠道融資途徑，使得開發(fā)商可以通過傳統(tǒng)信貸、信托基金（REITS）、各類再融資等創(chuàng)新融資模式集聚建設(shè)資金，降低企業(yè)資金杠桿。優(yōu)勝劣汰、強者恒強、良性的、更為寬松的發(fā)展環(huán)境，是促進優(yōu)質(zhì)房企在市場改革發(fā)展變化中穩(wěn)步成長的基礎(chǔ)。在新時期，面對新的復(fù)雜的問題，需要用創(chuàng)新的理念、改革的勇氣、科學(xué)的思維、實干的精神，實事求是地加以解決，以最優(yōu)的政策保障來贏得人民群眾的幸福感和獲得感。

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Based on the Cancellation of the Pre-sale System of Commercial Housing Research

LUO Yi

（Yibin City State-owned Assets Management Co. Ltd, Yibin, Sichuan 644002, China）

In the past 25 years since the establishment of the pre-sale system of the commercial housing, it has played a positive leverage role in the rapid development of China's real estate industry. At the same time, its disadvantages, disputes, risks and other negative effects are obvious to all. By means of the trend of the national policy study, specific empirical case study analysis, combined with the current real estate market by the incremental transition to a stock market, the industry in order to leverage, to inventory requirements, as well as the enterprise, the financing channels continue to tighten, status quo of pipe pressure of the New Deal to put forward through the pilot and phasing out commodity house opens to booking system, to implement comprehensive existing home sales proposal. And prudently it puts forward the transition measures of strong supervision in a certain transition period, specifically it put forward the reform measures of taking measures according to local conditions in advancement of pilot, classified implementation of policy transmission, credit evaluation due to enterprise policy implementation, strengthening supervision, innovation of the financial model and other five opinions as the guarantee. It also makes clear that it is necessary to seek the country’s financial system reform and financial system innovation, as well as the initiative innovation of housing enterprises, so as to build a convenient channel for financing for real estate development, implement the positioning of “housing does not speculation”, weaken the financial property of real estate, and return to the original consumption property of housing.

commercial housing; open to booking; lever; pending home sale

2018-07-22

羅毅（1972-），男，四川隆昌人，高級工程師，國家注冊造價工程師，注冊咨詢師（投資），一級建造師，主要從事工程建設(shè)、項目開發(fā)、建筑經(jīng)濟和技術(shù)經(jīng)濟研究

D 922.297

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2019.03.006

2096-059X(2019)03–0030–05

（責(zé)任編校：彭萍）