摘 要：自2016年9月起房地產(chǎn)進(jìn)入了調(diào)控時代，在諸多政策中，限售政策不同于之前的限購、限貸政策，直接從供給端著手調(diào)控，有利于緩解房價上行的壓力，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，又有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，理論分析上限售政策短期可減少房地產(chǎn)行業(yè)中的投機者，然而限售政策還存在著優(yōu)化的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 限售政策 房價

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2107年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個城市與部門（縣級以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。繼2017年空前密集地發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策空前密集，2018年，中國房地產(chǎn)政策在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長短結(jié)合的制度體系。中央層面，注重深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革，強化金融監(jiān)管和風(fēng)險防控，加快住房租賃體系建設(shè)，保障居民合理自住需求；地方層面，深入推進(jìn)住房制度改革，優(yōu)化住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善基本住房制度體系，加快建立健全長效機制。

2018年7月31日召開的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

緊緊圍繞“房住不炒”定位，繼上半年各地出臺調(diào)控政策累計約200次，下半年房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有放松，各地因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，地方調(diào)控主體責(zé)任正在落實。今年全國各地出臺的政策中，限售政策無疑是最受關(guān)注的。

一、限售與限購、限貸的區(qū)別和關(guān)系

在限售政策出臺之前，國家對于房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策手段集中在限購和限貸兩個方面，然而限售政策與限購、限貸政策有著本質(zhì)的不同。限購、限貸政策本質(zhì)上是抑制購房需求方，調(diào)高了購房人的門檻，抑制了部分購房需求和投資投機需求，而限售政策本質(zhì)上是抑制了房產(chǎn)供應(yīng)方，抑制了投資購房持有者倒賣房屋從中獲取利益的行為；在持有環(huán)節(jié)上，限購、限貸政策主要沖擊的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而限售政策，主要影響的是自持賣房人群。

限售政策規(guī)定須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓，個別城市的限售時間長度更長，限售政策管控了二手房供應(yīng)端，和限購、限貸政策形成了政策的閉環(huán)，雙管齊下共同引導(dǎo)購房行為和管控房價。

二、限售的經(jīng)濟學(xué)原理

在房價不斷攀升的背景下，自2016年9月以來，房地產(chǎn)市場迎來緊縮性調(diào)控政策，并于2017年進(jìn)一步升級調(diào)控性政策。因房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)失靈，且依靠“看不見的手”自我調(diào)節(jié)機制已難以恢復(fù)至健康的市場狀態(tài)，政府行政干預(yù)顯得尤為必要。政府的干預(yù)旨在通過制定限制性政策來彌補市場的自我調(diào)節(jié)缺陷。限售政策就是政府一種的市場干預(yù)手段。

從經(jīng)濟學(xué)角度分析，在短期來看，限售政策對房價的管制及調(diào)整會有一定的效果。 從二手房供給的角度來說，限售政策的出臺抑制了想通過短期持有以牟取暴利的投機者，減少了一定數(shù)量的商品房供應(yīng)量，降低短期二手房屋的成交量；從新房供給的角度，現(xiàn)階段市場的新房主要是已建成并出售的樓盤，正常情況下，新房的數(shù)量并不會在短期之內(nèi)有突然的大幅變動，因此新房供給的數(shù)量基本上是沒有任何變化的，然而原先新房購買者中的投機者考慮限售政策導(dǎo)致通過無法短期快速轉(zhuǎn)手獲利，從而減少購房需求。限售、限貸政策又抑制了需求端，由此可知，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給及需求均受到不同程度的抑制，從而緩解房價上行的壓力。

但在中國傳統(tǒng)文化中，房子并只是房子，首先，中國人認(rèn)為占有房子象征著家庭穩(wěn)定，是財富地位的象征，甚至是婚姻的基礎(chǔ)。其次，社會輿論也不斷加強“有房”作為百姓婚姻幸福的評判標(biāo)準(zhǔn)，輿論的壓力加諸在適婚年輕的年輕人身上，適婚群體對買房的需求和壓力同時上升，然而許多發(fā)達(dá)國家，房子并非結(jié)婚的必要條件，例如日本，租房而不買房并不會承受到輿論的壓力，許多人安然的選擇租房而非買房。

可見房屋可被認(rèn)為是一種剛需的商品，所以當(dāng)限制銷售之后，持有房產(chǎn)的機會成本將上升，因此可能會帶來房屋租金等上漲的情況。但從中長期角度來看，房屋卻是一種特殊的商品 ，它既可以被看成是生活的必需品，也可以說是耐用的消費品，房屋又屬于固定資產(chǎn)，也可以視為投資品。雖然“短缺經(jīng)濟學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場依舊有效，限購有可能不僅不會安撫恐慌，反而因為短缺引起更大的恐慌。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購令可以看出。房屋是一種特殊的商品，且影響房價的因素太多，限購政策只是宏觀調(diào)控的一個部分，若想抑制長期房價上漲，是對政府智慧的考驗。

三、 限售政策的作用

（一）限售政策有利于短期內(nèi)緩解房價上漲的壓力

限售政策規(guī)定出售后的住宅商品禁止在一定年限內(nèi)上市，無疑是減少了房地產(chǎn)市場的商品房供應(yīng)量，從而降低了交易量，有利于緩解房價短期上漲的壓力。再者，限售政策打擊的主要對象是短期炒房者，炒房者看準(zhǔn)價格的洼地，快進(jìn)快出以牟取暴利。投資回報率與投資周期緊密相關(guān)，而為牟取暴利資本的目標(biāo)是在較短時間實現(xiàn)資本增值，實現(xiàn)較高單位時間的資本增值率，若在一定時間實現(xiàn)起多次的資本流轉(zhuǎn)，就可獲取更多的資本價值。限售政策使投資周期拉長，本質(zhì)上降低了暴利性資本的資本周轉(zhuǎn)率，降低了投資回報率，有利于遏制短期炒作現(xiàn)象，驅(qū)逐短線炒房者，從而起到抑制短期房價上漲的作用，也為其他的房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)法規(guī)的制定提供了寶貴的時間，如房產(chǎn)稅等。

（二）限售政策有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展

過去炒房過程中，因房價上漲較為明顯，投資房地產(chǎn)回報率可觀，理性的投資者都是趨利的，出現(xiàn)部分購房者會在草簽、網(wǎng)簽、過戶等環(huán)節(jié)上轉(zhuǎn)讓此類房源。此類行為屬于典型的炒短線的做法，房子變成了被倒騰的商品，而沒有發(fā)揮其居住性功能。通過限售政策來打破此類套現(xiàn)的機制，限售政策規(guī)定出售后的住宅商品一定年限不能出售，這意味著抬高了流通環(huán)節(jié)的成本，主要使到投機者比如，“加杠桿”入市的散戶退出市場，以起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和引導(dǎo)理性購房行為的功能，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

（三）限售政策有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整

我國房地產(chǎn)行業(yè)其中一個特殊之處在于，我國的房地產(chǎn)行業(yè)占國民經(jīng)濟的比重相當(dāng)巨大。同時，金融行業(yè)的抵押物多以土地和房產(chǎn)等固定資產(chǎn)為主，相對缺少技術(shù)或知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)的抵押。若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)類似于泡沫破裂的極端情況，或市場出現(xiàn)非理性恐慌，將對我國金融體系穩(wěn)定，甚至社會穩(wěn)定造成負(fù)面影響。

在限售政策出臺之前，房地產(chǎn)調(diào)控多以限購及限貸為主，但房價并未見明顯松動，限售政策和限購、限貸政策分別從供應(yīng)及需求兩端，雙管齊下形成房地產(chǎn)調(diào)控政策的閉環(huán)，限售政策有利于減少房地產(chǎn)市場中的投機現(xiàn)象，投資需求轉(zhuǎn)移至其他行業(yè)，一定程度上減少國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)行業(yè)的比重，從而促進(jìn)中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，并維持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定。

四、限售政策優(yōu)化建議

（一）彌補政策上的漏洞

限售政策的內(nèi)容仍存在一些漏洞，比如部分城市存在房屋未過戶的情況下直接更名的做法，法律上，購房者有權(quán)處置房產(chǎn)背后的各類權(quán)利關(guān)系，完成更名。然而，這也為一些購房者提供了炒房的機會，以深圳為例，潤府三期是2018年深圳最火的新盤之一，通過交誠意金認(rèn)籌搖號的方式篩選購買者，潤府三期的中簽率僅13.8%，然而開盤后網(wǎng)上不乏尋求下家的中簽者，更名費有的甚至高達(dá)200萬。后期極其有必要出臺政策對限售政策的漏洞進(jìn)行彌補及完善，比如禁止中介代理期房更名的業(yè)務(wù)、對于更名的做法需要提交正當(dāng)理由等等。

（二）限售政策應(yīng)與租售同權(quán)相結(jié)合

在2018年9月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中提及，北京等一線城市住房租金的快速上漲，將增加房價上漲的壓力。與2017年12月相比，北京住房租金累計上漲7.46%（整租，不含資本公寓，下同），單套住房月租金中位數(shù)達(dá)到6600元/套。借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。除了資本公寓對住房租金的推動外，在房價上漲受到政策抑制條件下，租金上漲也是住房供求矛盾增強的另一種表現(xiàn)形式。由于租房市場與住房市場的替代效應(yīng)，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房，從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

租售同權(quán)的配權(quán)擴大化可以為租房市場的法制化和權(quán)利化鋪路。政府未來可給予租房人更多權(quán)利，最終把租房變成剛需屬性，把買房變成奢侈品購買屬性，實現(xiàn)社會的整體穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)

[1] 鄒琳華等：《中國住房市場發(fā)展月度分析報告 （2018年9月）》， 2018年9月， 中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院網(wǎng)站，http：//zfdsj.org/report/shownews.php？lang=cn&id=85

[2] 鐘庭軍，論住房限售政策本質(zhì)及效力[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2017 （22）：6-9

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作者簡介：姓名：李珊，性別：女（1988-12），籍貫：廣東汕頭，學(xué)歷：本科，研究方向：世界經(jīng)濟學(xué)，單位：中國人民大學(xué)。