陳香君

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的特點表現(xiàn)為稅種繁多，計算復雜，而土地增值稅和企業(yè)所得稅涉稅金額較大，尤其是土地增值稅稅率高，因此稅收成本的管理成為企業(yè)資金管理的重要環(huán)節(jié)。而在開發(fā)過程中利用不同開發(fā)產(chǎn)品所適用土地增值稅率的不同和稅收優(yōu)惠成為節(jié)稅的重點。地下室車庫作為開發(fā)產(chǎn)品可作為銷售也可轉為配套設施特殊產(chǎn)品，可以通過不同的處置方式來進行稅收籌劃從而達到企業(yè)資金管理的目的。

【關鍵詞】稅收籌劃 地下車位處置方式 資金管理

房地產(chǎn)開發(fā)和其他行業(yè)不同，是涉及稅種最多的一個行業(yè)，而土地增值稅和企業(yè)所得稅又是房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉稅金額及比率較大的兩稅種，因此如何管理和控制企業(yè)的稅收成本是企業(yè)資金管理和成本管理的重要任務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時也是一個資金密集型的企業(yè)，要求企業(yè)有充裕的資金去支持項目的投入，尤其在房地產(chǎn)調控不斷升級，國家嚴控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的現(xiàn)階段，如何能盡快銷售開發(fā)的產(chǎn)品并回籠資金，保證企業(yè)有充裕的現(xiàn)金流以促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品一般以銷售和自持物業(yè)為目的，可銷售的產(chǎn)品主要有以居住為目的的住宅、以投資為目的的商鋪和辦公樓，而地下室車位作為一種即可出售也可以作為配套設施的產(chǎn)品在進行產(chǎn)品定位時沒有被充分認識，大部分企業(yè)基本上以銷售和持有作為產(chǎn)品定位，而實際銷售過程中由于地下室車位的特殊性，實現(xiàn)銷售的時間較長，資金回籠速度慢，且車位在項目中占比較低，因此企業(yè)面臨其他產(chǎn)品已基本實現(xiàn)銷售而地下室車位仍有大部分未銷售，而此時企業(yè)一般都面臨土增稅清算和企業(yè)所得稅完工結轉，要繳納大額的稅金。土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的稅種，根據(jù)土地增值稅的納稅原理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在稅基、抵扣金額、增值額、增值率和適應稅率等角度展開納稅籌劃，最關鍵的是計算不同情況下的臨界點。

以下以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下車位不同處置方式進行稅收籌劃的案例說明如何利用地下室車位進行稅收籌劃以達到資金使用價值最大化。

以甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的A項目（該項目為營改增前的老項目）為例，A項目地下車位數(shù)量為723個，目前定價每個車位價格為13.5萬元，可實現(xiàn)銷售收入9760.50萬元，按照土地增值稅口徑測算，地下車位可扣除項目金額為17294.33萬元，增值額為-7533.83萬元。

A項目商鋪面積為9543.32平方米，目前定價平均為1.6萬元每平方米，可實現(xiàn)銷售收入15269.31萬元，按照土地增值稅口徑測算，商鋪可扣除項目金額為6691.02萬元，增值額為8578.30萬元。

由于地下車位與商鋪在土地增值稅中同屬于非普通住宅類別，可以以合并后的增值額計算繳納土地增值稅。但根據(jù)目前實際銷售情況及項目所在地區(qū)域分析，地下車位短時間內(nèi)難以銷售。因此，在商鋪銷售而地下車位沒有銷售的情況下，地下車位產(chǎn)生的增值額虧損無法與商鋪的增值額盈利進行合并互抵，這將直接導致清算年度多交土地增值稅2972.19萬元，該多交的稅金在以后地下車位陸續(xù)銷售時也無法再退回。的納稅籌劃

為解決此問題現(xiàn)有如下兩個處置方式可供選擇：

方案一：當商鋪全部銷售時，將地下車位按目前定價全部銷售給物業(yè)公司（該物業(yè)公司為開發(fā)商可控的公司），實現(xiàn)增值額盈虧互抵而少繳土地增值稅;

方案二：將地下車位轉為公共配套設施，地下車位成本按建筑面積分攤到普通住宅和商鋪中，變相實現(xiàn)增值額盈虧互抵少繳土地增值稅，同時實現(xiàn)普通住宅增值率不超過20%免繳普通住宅土地增值稅。

現(xiàn)對上述兩個方案在凈利潤和現(xiàn)金流現(xiàn)值上進行測算和對比，分析利弊，為管理層決策提供參考。

1、測算假設條件

（1）、假設甲公司2016年為企業(yè)所得稅完工結轉年度，2017年為土地增值稅清算年度，并于2017年底完成土地增值稅清算稅金繳納;因此，現(xiàn)金流測算時以2017年底為起點（以下統(tǒng)稱為“基期”）。

（2）、假設地下車位每年可銷售1/10，10年后全部完成銷售，每年的銷售款于每年底一次性收回。開始實現(xiàn)銷售時間為2018年，即2018年累計實現(xiàn)銷售1/10，2019年累計實現(xiàn)銷售2/10，2020年累計實現(xiàn)銷售3/10，依次類推;

（3）、假設方案一中地下車位以后年度銷售時不發(fā)生經(jīng)營成本;

（4）、假設地下車位租金為120元每月每個，即每個車位年租金0.1440萬元;

（5）、計算現(xiàn)值時，折現(xiàn)率設定為9%;

（6）、方案一中，甲公司將地下車位銷售給物業(yè)公司（假設物業(yè)公司為增值稅一般納稅人）時需繳納增值稅及附加，但由于增值稅一般納稅人可進項稅額抵扣后產(chǎn)生增值額才繳稅，那么物業(yè)公司以后若按原價再銷售車位則無需繳納增值稅及附加和企業(yè)所得稅;

（7）、方案一中可用于出租的車位隨著銷售逐年遞減，方案二中每年可用于出租的車位保持不變，為永續(xù)年金模型;

（8）、地下車位出租需繳納增值稅及附加和企業(yè)所得稅;

2、測算結果

（1）、凈利潤比較

方案一凈利潤17328.75萬元，方案二凈利潤13705.70萬元，方案一比方案二凈利潤多3832.88萬元。

（2）、現(xiàn)金流現(xiàn)值比較由于地下車位短時間內(nèi)無法銷售，方案一中的地下車位銷售收入9760.5萬元在基期時是沒有收到的，該部分現(xiàn)金在以后年度銷售時才逐漸實現(xiàn)的，基期實際收到的現(xiàn)金流凈額為7231.49萬元。而方案二中基期實際收到的現(xiàn)金流凈額與凈利潤相同，為13705.70萬元。

考慮方案一中地下車位逐步銷售，以及方案一方案二中車位租金收入后，按照9%的折現(xiàn)率，方案一基期現(xiàn)值為14335.43萬元，方案二基期現(xiàn)值14524.71萬元，方案一比方案二基期現(xiàn)值少189.28萬元。

地下車位是否轉為公共配套現(xiàn)值差異對照表

3、測算結果分析

（1）、計算現(xiàn)金流現(xiàn)值時，不同的折現(xiàn)率可能會導致結果完全顛倒，折現(xiàn)率越高則未來收入將被稀釋，對現(xiàn)值的影響越小，甚至可以忽略。本案例中如采用7%作為折現(xiàn)率，方案一比方案二基期現(xiàn)值多188.15萬元。因此折現(xiàn)率的選擇很重要，確定折現(xiàn)率時可選用：（1）股東對手中資金的期望收益率;（2）A項目實際收益率。

（2）、從企業(yè)經(jīng)營角度，特別是房地產(chǎn)不景氣時期，持有現(xiàn)金可以大大降低經(jīng)營風險。凈利潤只是“賬面數(shù)”，相當于應收賬款，能否收回以及什么時候能收回存在不確定性，方案一比方案二凈利潤多3832.88萬元，但從貨幣的時間價值上考慮，方案一與方案二是差不多的。在房地產(chǎn)調控趨嚴，現(xiàn)金流趨緊的情況下，對于甲公司來說，我們認為方案二更有實際經(jīng)營意義。

（3）、方案二與方案一凈利潤不同，但現(xiàn)金流現(xiàn)值卻相差無幾，主要因為方案二享受了普通住宅增值率低于20%的免稅政策，少交了稅金。方案一稅款總額為17029.57萬元，方案二稅款總額為11101.95萬元，方案二少繳稅款5927.62萬元，少繳的稅金最終體現(xiàn)為甲公司的現(xiàn)金流入增加。

同時，從另一方面考慮，方案二中普通住宅土地增值稅增值率為8.60%，與20%的免稅增值率之間尚有較大的可利用空間，換算成金額則有7280萬元的收入可增加?？紤]到地下窒車位作為公共配套設施，對住宅和商鋪的銷售也會起到促銷作用，這樣損失的車位收入可以部分在住宅中得以實現(xiàn)，企業(yè)可以將其他產(chǎn)品價格適當調高，而客戶也更容易接受。

因此，從企業(yè)資金管理的角度，尤其是在當前形式下，現(xiàn)金流關系企業(yè)的命脈，一旦資金流出了問題，企業(yè)的資產(chǎn)將面臨迅速貶值的局面，對企業(yè)帶來災難性的打擊。甲企業(yè)正是出于資金管理的考慮和當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售的特殊性選擇了方案二，而后來操作的結果顯示方案二實際的現(xiàn)金流遠大于當初測算的結果。

當然方案二也有其局限性，方案二中假定地下車位出租可產(chǎn)生為永續(xù)的現(xiàn)金流入，但未來全體業(yè)主有可能成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會自行將地下車位出租，此時甲公司將無法取得該租金收入。如選擇方案一將不存在此問題，即使不能銷售也永遠可以出租。選擇方案二則放棄了未來甲公司持有車位升值所帶來的高額收益。

以上從稅收籌劃和資金管理的角度簡要分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中地下室車位的定位和處置方式，管理者應根據(jù)結合項目的定位和項目地址綜合考慮，根據(jù)企業(yè)財務狀況以及經(jīng)營理念來綜合考慮選用何種處置方式。