文/李志，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資的過(guò)程中，存在的主要問(wèn)題則是建筑市場(chǎng)的發(fā)展給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果無(wú)法針對(duì)此種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管控，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，危害整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，對(duì)建筑市場(chǎng)的科學(xué)化發(fā)展等方面起著非常不利的作用。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 宏觀風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理過(guò)程中，來(lái)自于宏觀方面的風(fēng)險(xiǎn)主要是宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)和城市規(guī)劃方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。其中，對(duì)于宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)而言，其主要是來(lái)自于房地產(chǎn)項(xiàng)目所存在的市場(chǎng)和城市地區(qū)發(fā)展中政府關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)控的相關(guān)政策。宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是非常深刻且是及時(shí)性的，且其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是在一定程度上共同存在于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中。那么，就當(dāng)前宏觀政策給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在盲目投資上，政策的出臺(tái)在一定程度上刺激了投資，投資規(guī)模擴(kuò)大。但是在資金循環(huán)的過(guò)程中，政策同時(shí)給時(shí)間成本或者投資者帶來(lái)一定的壓力，以此導(dǎo)致投資者在項(xiàng)目成本和貸款利息協(xié)調(diào)方面存在困難，從而導(dǎo)致自身經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)象的出現(xiàn)。如，在我國(guó)從2015年針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，所出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策促使整個(gè)住宅投資需要不斷的降溫，投資規(guī)模相比2015年以前發(fā)生了巨大的變化。同時(shí)宏觀政策的出臺(tái)中，住宅限購(gòu)政策的出臺(tái)同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了一定的不利影響。主要體現(xiàn)在，商業(yè)房地產(chǎn)在受到限購(gòu)的政策下，流動(dòng)性資金會(huì)在短時(shí)間內(nèi)撤出樓市，那么這在一定程度上給商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生了不利的影響。

城市規(guī)劃同時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)影響主要體現(xiàn)在城市規(guī)劃過(guò)程中，格局的變化，尤其是部分地區(qū)政府為了單純追求形象工程，導(dǎo)致了部分地產(chǎn)投資過(guò)熱且不合理的局面。且城市規(guī)劃作為一項(xiàng)綜合性規(guī)劃工作，在規(guī)劃的過(guò)程中，規(guī)劃的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資出現(xiàn)破產(chǎn)的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致投資者先前所投資的部分成本出現(xiàn)流失的現(xiàn)象。

1.2 微觀風(fēng)險(xiǎn)

首先，來(lái)自房地產(chǎn)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅造成風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中，其數(shù)量逐漸趨向于飽和，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)不斷增加，同時(shí)也導(dǎo)致同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如果，投資者更加強(qiáng)傾向于商業(yè)性房地產(chǎn)的投資，期望從中獲得更多的利益。商業(yè)領(lǐng)域由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，商業(yè)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)更加多。其次，供應(yīng)商威脅造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要建材和相應(yīng)土地，在龐大的建材市場(chǎng)中選擇符合的建筑材料所花費(fèi)的時(shí)間成本和運(yùn)輸成本也存在著諸多不穩(wěn)定的因素。最后，市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在最大的風(fēng)險(xiǎn)則為供求方面的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)建設(shè)周?chē)h(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共性單位的建設(shè)等都會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的出售成果，其存在的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響是非常大的。

1.3 自身風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中自身風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也是經(jīng)常性存在的風(fēng)險(xiǎn)。此種風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)為在投資期間經(jīng)營(yíng)管理不合理，導(dǎo)致實(shí)際投資收益比預(yù)期收益要低很多。造成這一現(xiàn)象的主要原因則是項(xiàng)目管理者決策失誤、管理不合理，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本增加，從而利潤(rùn)降低的現(xiàn)象。其次，同樣還體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)層面上。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投資者在管控的過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的作用未能發(fā)揮到極致，許多投資項(xiàng)目人員未能結(jié)合實(shí)際狀況基礎(chǔ)上，綜合考慮財(cái)務(wù)狀況，盲目跟風(fēng)大型工程，從而導(dǎo)致資金缺口現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)投資中的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施分析

2.1 有效把握政策信號(hào)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，為了降低政策宏觀調(diào)控給項(xiàng)目投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者需要有效掌握整個(gè)政策信號(hào)，在信號(hào)有效獲得的基礎(chǔ)上，調(diào)整投資者行為，投資者一方面準(zhǔn)確把握政策調(diào)控的時(shí)滯原因，有效分析；另一方面，在政策尚未真正制定和推廣的基礎(chǔ)上，抓住時(shí)滯流出的機(jī)會(huì)，建立科學(xué)的推出機(jī)制，及時(shí)進(jìn)退，合理選擇，保護(hù)收益。

2.2 注重行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析

投資者在在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)程中，需要把握同行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的變化，在時(shí)刻關(guān)注行業(yè)狀態(tài)變化基礎(chǔ)上調(diào)整發(fā)展策略。在將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)的過(guò)程中，如果同一時(shí)期同類(lèi)商品數(shù)量增加，且在增加到一定程度的前提下，需要加強(qiáng)自身房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳，加強(qiáng)市場(chǎng)廣泛宣傳力度，提升市場(chǎng)對(duì)商品的認(rèn)知度，以此能夠提升潛在的消費(fèi)水平。但是，在商品衰退的期間，這一時(shí)期房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量會(huì)出現(xiàn)大幅度下降的現(xiàn)象，在短期內(nèi)出現(xiàn)收益虧損的現(xiàn)象下，需要加強(qiáng)對(duì)商品產(chǎn)權(quán)知識(shí)的掌握，調(diào)整供銷(xiāo)策略，合理運(yùn)用供銷(xiāo)環(huán)節(jié)，以此能夠整體上有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 調(diào)整模式，選擇適合自身發(fā)展的項(xiàng)目投資模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中，為了調(diào)整項(xiàng)目投資模式，需要從實(shí)際出發(fā)，在認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)發(fā)展目標(biāo)上，精確定為房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)層次，以此能夠保證在投資參與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，模式一旦出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，及時(shí)調(diào)整。如下圖：

從上圖能夠看出，在確定自身合理的投資模式過(guò)程中，能夠從開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)用信息研究以及人口、選址等方面綜合考慮和分析層面上行，調(diào)整模式，從制度化落實(shí)過(guò)程中，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，房地產(chǎn)投資中的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自宏觀政策、微觀方面以及自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避中，能夠從有效掌握政策信號(hào)、注重行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的掌握以及合理選擇風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整模式等方面，整體上為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避發(fā)揮有效的促進(jìn)作用，從而能夠在保證項(xiàng)目穩(wěn)定化投資基礎(chǔ)上，促使建筑市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

[1]張鋒, 張小瑩, 劉凱. 淺談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防[J].科教導(dǎo)刊-電子版.

[2]鄭御姍. 淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)[J].經(jīng)營(yíng)管理者.