劉博

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，與人民的生活息息相關。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的時代，隨著市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，國家宏觀政策的調控，土地的日益稀缺，房地產(chǎn)公司在激烈的市場競爭中也面臨著多樣化的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)公司若想在市場競爭和企業(yè)盈利間取得突破，就需要從自身內部控制和財務管理入手，提升企業(yè)的市場競爭潛力。全面預算管理作為現(xiàn)代企業(yè)常用的內部管理手段，對房地產(chǎn)公司的建設發(fā)展也具有積極促進作用。本文將重點討論房地產(chǎn)公司實施全面預算管理的重要意義和全面預算管理在房地產(chǎn)公司中的實施現(xiàn)狀，并研究分析房地產(chǎn)公司進行全面預算管理優(yōu)化的對策。希望本文的觀點能為房地產(chǎn)公司的全面預算管理優(yōu)化提供一些有效幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)公司;全面預算管理;問題;對策

房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中處于高速增長狀態(tài)，雖然近年來由于國家宏觀政策的調控，有增長減緩的趨勢，但是仍然是我國重要的經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。在人民購房習慣變化、國家政策調整、經(jīng)濟環(huán)境改變的新經(jīng)濟時代下，房地產(chǎn)公司想取得企業(yè)的健康、長遠發(fā)展，改革企業(yè)內部控制管理方式勢在必行。而全面預算管理作為房地產(chǎn)公司財務管理的重要方式，對降低企業(yè)經(jīng)營風險、優(yōu)化資金配置的協(xié)調性等方面都有積極推動作用[1]。研究房地產(chǎn)公司全面預算管理實施問題，就需要先深入理解全面預算管理對房地產(chǎn)公司發(fā)展的促進意義。

一、房地產(chǎn)公司全面預算管理概述

（一）房地產(chǎn)公司全面預算管理內容

作為房地產(chǎn)公司企業(yè)管理工作的重要組成部分，全面預算管理的實施對促進企業(yè)達成經(jīng)濟目標和優(yōu)化企業(yè)成本控制都具有推動作用。房地產(chǎn)公司的全面預算管理工作一般可分為三個部分，分別為財務預算管理、業(yè)務預算管理、預算利潤表核算。其中，財務預算管理主要涉及流動資金管理、財務與經(jīng)營效果管理、資金預算及負債等方面的內容。業(yè)務預算管理主要涉及與房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理活動相關的各項內容的預算管理。包括產(chǎn)品銷售、存貨生產(chǎn)采購、成本及費用控制等方面的內容[2]。另外，在計算銷售預算時也經(jīng)常將材料、人工、生產(chǎn)等不同部分進行分化來計算預算情況。預算利潤表核算主要為計算企業(yè)經(jīng)濟活動的各種指標，它是最終實現(xiàn)企業(yè)價值的一種體現(xiàn)。房地產(chǎn)公司全面預算管理中的不同內容既需要清晰劃分進行獨立核算，又在房地產(chǎn)公司經(jīng)營銷售中具有緊密的聯(lián)系。

（二）房地產(chǎn)公司全面預算管理特征

作為一個階段時間內房地產(chǎn)公司進行財務、業(yè)務、投資等方面經(jīng)營活動的總稱，全面預算管理是用貨幣這種表現(xiàn)形式來體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營狀況的，能夠反映房地產(chǎn)公司的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)公司進行全面預算管理就是將企業(yè)資源進行有效配置與規(guī)劃的過程，這一過程具有其自身管理特征。首先表現(xiàn)為全面性，涉及房地產(chǎn)公司投資及財務管理的各個方面。其次，具有全員參與性特征，不僅需要財務人員的參與，還需要企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)與管理各個環(huán)節(jié)的人員積極參與。另外，全面預算管理還具有全過程性特征，其工作內容將涉及前期預算編制到后期預算執(zhí)行的全部結果實施與監(jiān)督[3]。在這些管理特征的支持下，全面預算管理才能在房地產(chǎn)公司經(jīng)營中發(fā)揮更好的作用。

（三）實施全面預算管理對房地產(chǎn)公司的重要意義

在房地產(chǎn)公司實施全面預算管理，能夠幫助企業(yè)建立并完成短期目標，促進企業(yè)長期發(fā)展計劃的協(xié)調推進。而且在房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)部門間的協(xié)調溝通、財務控制與監(jiān)督、員工績效管理與評價等方面都有重要作用。在當前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，房地產(chǎn)公司想探索更具發(fā)展前景的戰(zhàn)略目標、想提升企業(yè)資源和資金配置效率、實現(xiàn)經(jīng)營目標和戰(zhàn)略目標的雙向發(fā)展，就需要通過全面預算管理方式的優(yōu)化來提升企業(yè)內部控制能力、降低企業(yè)財務風險[4]。通過資金合理配置與預算準確度的提升來提高企業(yè)在市場競爭中的優(yōu)勢。由此可見，實施全面預算管理對房地產(chǎn)公司具有重要戰(zhàn)略意義。

二、房地產(chǎn)公司全面預算管理現(xiàn)狀分析

全面預算管理的實施已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的共識。雖然房地產(chǎn)公司已經(jīng)逐漸認識到全面預算管理對企業(yè)健康發(fā)展的重要性，但是在實際的經(jīng)營中，房地產(chǎn)公司的全面預算管理實施卻仍然面臨一定問題，具體如下：

（一）缺乏健全的全面預算管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)近年來一直處于快速發(fā)展狀態(tài)，與之相伴的是預算管理體制與當前房地產(chǎn)公司企業(yè)經(jīng)營管理需求上的不匹配。很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏健全的全面預算管理機制，將企業(yè)全面預算管理簡單的定義為財務預算管理。在預算管理的全面性和重視程度上都有所不足。全面預算管理的管理范圍片面化、管理制度模糊、管理方式粗放都導致房地產(chǎn)公司全面預算管理缺乏整體規(guī)劃，預算的實施作用受到一定阻礙[5]。房地產(chǎn)公司想通過全面預算管理提升企業(yè)在房地產(chǎn)市場競爭中的發(fā)展?jié)摿?，就需要在全面預算管理機制的健全性上做出努力。

（二）全面預算管理與預算現(xiàn)實結合度有待提升

房地產(chǎn)公司實施全面預算管理的根本目的，是通過全面預算管理優(yōu)化企業(yè)在房地產(chǎn)項目資金投入、項目開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等方面的運營與管理能力，改善資源及資金的合理配置，通過預算管理手段激活企業(yè)效益提升與利潤增長。但是在當前房地產(chǎn)公司的全面預算管理工作中，卻存在全面預算管理目標制定與預算管理現(xiàn)實實施脫節(jié)的尷尬問題。很多房地產(chǎn)公司在進行企業(yè)全面預算管理工作時，偏向于依靠傳統(tǒng)保守的預算管理方式進行預算制定，忽視了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的持續(xù)性特征。在全面預算管理中更看中企業(yè)短期效益，而忽視了預算編制對企業(yè)長遠增長發(fā)展的影響。另外，也存在一些房地產(chǎn)公司雖然制定了詳細的預算編制，卻未能在實際操作中落實預算管理內容。預算管理要求在實際執(zhí)行落實中，現(xiàn)實作用削弱，與房地產(chǎn)公司實際發(fā)展和應用需求脫節(jié)。這都影響了企業(yè)經(jīng)營目標實現(xiàn)，以及阻礙了企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展及預算管理效能的發(fā)揮。

（三）全面預算管理執(zhí)行力有待提升

全面預算管理的執(zhí)行與落實，是預算管理在房地產(chǎn)公司運營中發(fā)揮效用的關鍵環(huán)節(jié)。但是當前很多房地產(chǎn)公司雖然具有全面預算管理意識，也能制定相對科學、完善、全面的預算管理規(guī)范制度，但是卻未對全面預算管理的執(zhí)行落實情況進行有效實施。而且全面預算管理的執(zhí)行并非一成不變的固定過程。良好的全面預算管理，需要根據(jù)預算管理目標和流程，按照事先制定的預算內容進行執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中還需要注意市場反饋，通過對預算管理執(zhí)行效果的分析來隨時調整預算管理中不完善的地方。但是當前房地產(chǎn)公司的預算管理實際執(zhí)行中，卻普遍難以做到對預算管理執(zhí)行過程的結果反饋進行動態(tài)調整。執(zhí)行效率低、執(zhí)行過程缺乏靈活性都是房地產(chǎn)公司全面預算管理實施過程中面臨的困境。

（四）缺乏健全的全面預算管理監(jiān)督考核機制

房地產(chǎn)公司全面預算管理所涵蓋的內容比較廣泛，財務預算編制、企業(yè)經(jīng)營預算中的流程推進與審批、預算監(jiān)督控制、預算控制管理考核等內容，都是房地產(chǎn)公司進行全面預算管理中的重要內容。但在房地產(chǎn)公司的實際經(jīng)營與管理中，全面預算管理工作卻仍缺乏嚴格的細分。預算管理評價體系、預算管理監(jiān)督機制、預算管理的反饋結果分析等工作開展效果有待提升。這些全面預算管理實施上的漏洞和不足都導致了全面預算的執(zhí)行結果落實度較差，預算管理反饋內容難以有效作用于企業(yè)發(fā)展進步。全面預算管理的監(jiān)督考核機制構建，是決定房地產(chǎn)公司全面預算效果的關鍵。健全全面預算管理監(jiān)督考核機制，是引導企業(yè)全員積極參與全面預算管理、提升全面預算管理效果的必然之選。

（五）全面預算管理標準有待完善

房地產(chǎn)公司全面預算管理標準的不完善也是當前的主要問題。全面預算管理標準的規(guī)范化給預算準確度和預算時機的把握提供了重要依據(jù)。但當前房地產(chǎn)公司在全面預算管理標準的制定上尚有不足，全面預算管理標準模糊，這就導致在進行項目費用和目標成本的分解與規(guī)劃時存在偏差。企業(yè)在進行標準化管理和分層管理上也難以細化和深化。在預算管理科目結構設置上，現(xiàn)有粗放的管理標準阻礙房地產(chǎn)項目成本合理預算的實施。另外，一些企業(yè)在預算管理流程上也尚未實現(xiàn)標準化，工期不標準導致在進行工期考核時缺乏統(tǒng)一依據(jù)，難以準確把握分解預算制定的時機。這些全面預算標準不完善的現(xiàn)實狀況都影響著房地產(chǎn)公司的全面預算管理推進效果。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)公司全面預算管理體系的對策

基于房地產(chǎn)公司的行業(yè)發(fā)展特點和當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)實問題，筆者根據(jù)資料文獻，并結合自身行業(yè)經(jīng)驗，總結了以下全面預算管理優(yōu)化辦法。

（一）強化全面預算管理觀念，構建完善全面預算管理體系

在優(yōu)化房地產(chǎn)公司全面預算管理體系過程中，首先需要解決的是企業(yè)全員對全面預算管理問題的認識。進行自上而下的全面預算管理觀念深入貫徹，讓全面預算管理與房地產(chǎn)公司各個部門員工日常工作習慣緊密結合，是推進全面要預算管理體系完善的關鍵。在強化全面預算管理觀念中，首先房地產(chǎn)公司管理層應該積極學習先進的企業(yè)全面預算管理方法，并根據(jù)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標制定與公司發(fā)展需求相契合的預算管理體系。通過構建更加完善的全面預算管理體系實現(xiàn)對房地產(chǎn)公司預算控制的約束和強化。在全面預算管理體系構建中，除了管理層的預算管理意識提升和預算管理制度完善，企業(yè)全體員工在全面預算管理過程中的參與度也十分重要[6]。房地產(chǎn)公司應該加強全體員工在全面預算管理工作中的參與度。將全面預算管理工作內容以部門為單位進行分化，將全面預算管理發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)全體員工均能參與的工作。落實全面預算管理的責任制度，這樣員工積極配合和參與的全面預算管理，才能給房地產(chǎn)公司全面預算管理的健全發(fā)展提供有效支持。

（二）制定明確的全面預算管理標準

缺乏科學、完善的全面預算管理標準，是影響房地產(chǎn)公司全面預算管理體系構建和全面預算管理有效推進的關鍵因素。為制定明確的全面預算管理標準，房地產(chǎn)公司應該基于房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、公司在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位、公司戰(zhàn)略規(guī)劃目標及現(xiàn)行全面預算管理標準，進行新的全面預算管理標準的制定。全面預算管理標準的制定應該遵循權責分明、目標明晰、制度規(guī)范、體系健全的準則。而且在制定全面預算管理標準前，應該對市場上其他房地產(chǎn)公司進行市場調研。分析市場上其他企業(yè)的發(fā)展情況，借鑒其中優(yōu)點，讓公司全面預算管理標準的制定更具實用性。另外，在全面預算管理標準的制定中，需要建立明確的預算指標。讓預算指標對全面預算管理的效率和質量進行規(guī)范。在預算編制上，也需要進行細化，通過責任落實制度，讓全面預算管理標準在執(zhí)行中能夠落到實處。全面預算管理標準的制定能夠有效解決房地產(chǎn)公司預算松弛問題，而且也對企業(yè)財務風險預警有一定作用。全面預算管理的標準化有利于提升房地產(chǎn)公司預算管理和業(yè)務流程的匹配度，有效減少了房地產(chǎn)公司在業(yè)務發(fā)展中的資金浪費問題。

（三）優(yōu)化全面預算編制算法

房地產(chǎn)公司傳統(tǒng)預算管理方法更注重對短期效益的追求，一般是以年為周期進行預算管理控制的。在對企業(yè)中各個部門和項目的預算管理內容的落實上一般會經(jīng)歷比較長的時間，而且預算執(zhí)行也相對固定。在優(yōu)化全面預算編制算法中，我們需要采取根據(jù)經(jīng)營活動的動態(tài)變化進行全面預算編制調整的方法。以房地產(chǎn)公司發(fā)展實際為基礎，采用上下互動、正反結合的方式提升房地產(chǎn)公司全面預算管理編制的準確量化標準，構建涵蓋項目收入、開發(fā)成本、收入核算等全面的預算編制算法，盡量減少預算制定與實際支出之間的差額[7]。另外，在全面預算管理編制算法的優(yōu)化上，應該善用房地產(chǎn)公司內部的信息化管理系統(tǒng)。當前企業(yè)管理中，信息化管理手段已經(jīng)比較普遍。很多房地產(chǎn)公司都搭建了企業(yè)內部信息化管理系統(tǒng)，對企業(yè)人事管理、業(yè)務管理、財務管理進行了信息化的錄入、整理。但是在信息化技術平臺的使用上卻仍存在能力上的不足。在全面預算管理編制算法優(yōu)化中善用信息化技術平臺優(yōu)勢，可以利用信息化平臺中數(shù)據(jù)查詢的便利分析房地產(chǎn)公司預算執(zhí)行動態(tài)變化情況，根據(jù)大數(shù)據(jù)分析來制定更準確科學的新預算編制方法。這將很大程度提升企業(yè)預算編制優(yōu)化效率。而且也能夠從更精細化的信息及數(shù)據(jù)分析上，更敏銳的及時調整預算編制的合理性。

（四）加強企業(yè)全面預算管理考核機制建設

房地產(chǎn)公司全面預算管理機制發(fā)揮更好的效果需要貫徹落實與監(jiān)督考核相結合的全面預算管理方法。房地產(chǎn)公司全面預算管理工作的有效開展需要保證全面預算管理工作的準確性和可靠性。這需要全面預算管理考核機制的建立作為支持。房地產(chǎn)公司需要根據(jù)全面預算管理考核內容制定相應的監(jiān)督考核機制，通過對全面預算管理工作在房地產(chǎn)公司各個部門之間的執(zhí)行效果來評價全面預算管理的落實情況，并設置相應的獎懲機制提升員工在全面預算管理落實中的參與熱情。全面預算管理的考核與監(jiān)督工作需要單獨成立監(jiān)督考核部門，以保證全面預算管理考核機制的公平、公正、嚴謹性[8]。以某房地產(chǎn)公司A為例，該公司為提升企業(yè)員工在企業(yè)全面預算管理中的參與度和參與熱情，于是在制定了以利潤為導向的全面預算管理責任制和考核指標后，又針對不同專業(yè)崗位員工的工作內容制定了如：營銷、回款、融資等專項業(yè)績完成獎、突出貢獻獎等一系列績效獎勵標準。通過全面預算考核標準、獎勵標準等要求的制定，激發(fā)了員工在全面預算管理中的配合度，讓該企業(yè)的全面預算管理體系完善、工作落實、創(chuàng)新優(yōu)化方面都取得了新的成績。這樣有效的全面預算管理考核機制的建立，是廣大房地產(chǎn)公司在企業(yè)管理中需要學習和借鑒的。

（五）提升企業(yè)員工全面預算管理能力及執(zhí)行力

房地產(chǎn)公司全面預算管理體系的建立和全面預算管理水平的提升，除了需要從預算考核等方面調動員工的參與熱情，還需要強化員工全面預算管理執(zhí)行能力和綜合素質。其中企業(yè)財務部門的預算管理動態(tài)監(jiān)管能力和預算綜合分析能力是十分重要的。在全面預算管理的執(zhí)行中，除了需要企業(yè)財務部門及其他相關管理人員嚴格落實預算管理要求中的內容，還需要員工強化信息分析、獲取、鑒別能力。這樣以市場變化為基準的動態(tài)化全面預算管理，才能給房地產(chǎn)公司的預算管理靈活性和實效性帶來更好效果。員工全面預算管理的動態(tài)管理能力可以通過對市場信息的電話核查、約訪問談、網(wǎng)絡資料查閱、同行業(yè)實地考察等方式進行。員工在實施全面預算管理中的靈活性才是預算管理執(zhí)行的根本。

四、結束語

總而言之，全面預算管理體系的完善與優(yōu)化，對房地產(chǎn)公司在激烈的市場競爭中獲得更多優(yōu)勢和市場潛力具有積極作用。房地產(chǎn)公司若想提升自身的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?，就需要認真研究更多有效的全面預算管理改善方法。

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