朱曉紅

每年的7、8月份，畢業(yè)季、求職季、開學季疊加，租房需求大增，房租往往會上漲。但2018年中國一線城市上漲幅度超過了大多數租房者的承受能力，因此引發(fā)了強烈的社會關注。

一、房租快漲的表現

從大量的租客反映情況來看，在高企的房租下，他們已經難承租金之重，有的忍痛拿出近半工資續(xù)租，有的住進了更加狹小的空間，有的搬向遠郊，有的己經選擇逃離。

據多家機構公布的數據顯示，一線城市中，如北京、上海、深圳等地租金環(huán)比漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，但現實中很多租賃房的上漲幅度達到了20%以上，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢。對于剛參加工作的大學生來說，在一線城市的生活成本很高，房租占工資的比例達到大半，再加上交通成本、吃飯成本，業(yè)余生活基本都不敢有，還需要父母補貼一部分。對那些工作多年的“老員工”來說，工資的漲幅沒有生活成本的漲幅高，導致他們對于一線城市已經沒有多少留戀，已經在準備離開一線城市。

這說明租金快漲比房價快漲還要致命，己經影響到生活和工作秩序，影響到一線城市的形象和社會穩(wěn)定。

“有恒產者有恒心”，中國自古就有住房文化，房子就代表家。所以租房也是人們買不起房子時的無奈之舉，是收入不高、經濟實力不強的表現。如果因為租金上漲過快，讓大多數人從“買不起”轉變成“租不起”，“住有所屋”的目標可能就很難實現了。

究竟是什么原因推動一線城市房價快速上漲？

二、租售比不合理和供求關系不平衡？

一些學者與專家習慣于用租售比去判別樓市狀況，判別房價與租金是否合理。租售比不合理，提高房租，房東有動力，市場有空間，聽起來似乎有理論根據，也好像很合邏輯。持這種觀點的人認為房租漲有理論根據，順理成章。

所謂租售比是指月租金與房價之間的比值。從投資者的角度看就是回報周期，也反映一個城市、區(qū)域、甚至一個樓盤同類物業(yè)投資價值。

學院派認定，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當于16年至25年）內能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

對此持不同意見的人認為，在中國用租售比來描述樓市運行狀況及投資回報不太合適。比如說，在房價高速增長的階段，投資回報主要來源不是租金收入，而是房產的增值。所以投資回報的計算應是：（房產溢價+租金收入）——（投資額+銀行利息），而不是簡單地租金累加。

而認為房租上漲主要影響因素是供求關系的人，則認為租賃市場，需求很大，但租賃房源不足，供不應求，租金必漲。其實任何影響因素，都是通過供求關系來產生影響作用的。北京雖然土地稀缺，但相對而言，房源并不稀缺。據業(yè)內專家胡景輝透露北京市未售未租的閑置房至少有100萬套。如果想辦法讓它們釋放出來，北京市的租賃房源就不會再稀缺。

三、有形之手和無形之手各有貢獻

其實，有形之手和無形之手對于推動一線城市房價上漲各有貢獻，大勢、模式、方式都在為之努力，比如以房為家文化、政策助勢、紙幣超發(fā)、資本發(fā)力、高檔租賃房源拉高均價、買房受阻租房增多、市場不規(guī)范、中介哄抬房租等等因素疊加，在一個時間點爆發(fā)，房租必然暴漲。

按下葫蘆浮起瓢，“房住不炒”等一系列調控政策不但打壓了炒房客，也將一部分剛需阻擋在門外，可謂是能買的買不到，想買的買不起。房地產銷售市場趨于穩(wěn)定，但很快房租接棒，租金大漲，似乎比往年來得更加兇猛?？梢姡瑥那皫啄觊_始的鼓勵住房租賃市場發(fā)展的輿論導向和激勵政策出了偏差。

一些偽專家、偽學者們與既得利益者們假住房制度改革為名，在住房租售比上大做文章，把租賃市場的發(fā)展人為抬高到不應有的高度，而一些試點城市為完成任務，激勵政策用過了頭，把本應由市場主導的東西，變?yōu)檎咄苿拥臇|西，形成政府要我干，而不是我要干的格局。在這種情況下，使得住房租賃市場涌現出一大批類如長租公寓之類的高端物業(yè)。而這些高投入的物業(yè)在保證回報率的動機之下，必然會抬高租金水平。蜂擁而起的所謂正規(guī)軍專業(yè)化機構的榜樣作用，帶動了散租市場的房租整體上揚。

隨著資本的進入，房價不見得下去多少，但房租卻整體上揚，這種現象的出現，難免引發(fā)群眾抱怨，它至少告訴我們，在經濟活動中，要依循市場規(guī)律，要徹底改變行政干預占主導的格局，要在聽市場的還是聽市長的兩者之間作出抉擇。

四、政策建議

居大不易是古而有之的殘酷現象，北京、上海、深圳房價高、租金貴是短期內改變不了的事實。但這并不能說明高房價、租金貴合理，政府在行動，輿情在聲討，市場也會作相應的變化。

發(fā)展住房租賃市場，離不開資本的支持。但資本都有利弊兩方面，必須有遏制其弊端的手段，否則，必然會造成住房租賃市場的劇烈波動。

如何平抑租金價格？從產品結構上，要少搞產品高大尚，租金高出奇的長租公寓，多提供簡約適用的廉價出租房源；在市場監(jiān)管上要常抓不懈，要落實屬地制度，層層把關，誰主管誰負責；對住房租賃經營機構審批要嚴把關，控數量，建標準，抓規(guī)范；引入智能化大數據管理，建立具有實效性的房源庫，讓品質可見，價格透明，服務跟上。

控房價，降租金，給人才以比較好的生活環(huán)境，起碼保證人人有房住，是留住人才的必要條件。