魏來(lái)

摘? 要：《物權(quán)法》和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，物業(yè)糾紛仍在深化和蔓延，已成為當(dāng)今嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主自主治理能力及業(yè)主委員會(huì)與小區(qū)管理滿意度關(guān)系的調(diào)研，反映沈陽(yáng)市物業(yè)糾紛的現(xiàn)狀、業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)治理和物業(yè)糾紛解決中的作用等問(wèn)題。在調(diào)研及理論研究的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)建立政府主導(dǎo)下的業(yè)主自治模式及有效的多元化物業(yè)糾紛解決機(jī)制的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：社區(qū)治理;業(yè)主自治;業(yè)主委員會(huì);物業(yè)糾紛

基金項(xiàng)目：2018年沈陽(yáng)市社會(huì)科學(xué)課題（SYSK2018-16-10）。

一、研究背景

物業(yè)糾紛是當(dāng)代城市最為多發(fā)和典型的糾紛類型之一，與此類糾紛解決機(jī)制相關(guān)的一個(gè)重要視角是社區(qū)治理，尤其是業(yè)主組織的作用。《物權(quán)法》專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并隨后對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了相應(yīng)的修改，使物業(yè)管理的法律體系更加規(guī)范，沈陽(yáng)市也于2011年頒布了《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》。然而這些成就不僅無(wú)法徹底解決實(shí)踐中的問(wèn)題，而且其自身也存在各種問(wèn)題或難以落實(shí)。事實(shí)上，《物權(quán)法》和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，物業(yè)糾紛仍在深化和蔓延。

二、沈陽(yáng)物業(yè)小區(qū)調(diào)研啟示與問(wèn)題

通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)近30個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，在業(yè)主組織現(xiàn)狀、物業(yè)糾紛情況、解紛方式選擇、業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)治理和物業(yè)糾紛解決中的作用等方面得出結(jié)論，為提出相應(yīng)對(duì)策建議提供啟示。

（一）業(yè)委會(huì)在物業(yè)糾紛解決上并沒(méi)有起到制度預(yù)期作用。相當(dāng)多的業(yè)委會(huì)成員自身都有拒交物業(yè)費(fèi)的經(jīng)歷，實(shí)際上對(duì)其他業(yè)主產(chǎn)生了倡導(dǎo)作用。

（二）訴訟并非是解決物業(yè)糾紛的最佳方式。不僅多數(shù)由業(yè)委會(huì)啟動(dòng)的訴訟并未勝訴，即使勝訴的案件也并不能使所有業(yè)主從中獲益，很多物業(yè)糾紛經(jīng)過(guò)訴訟反而增加了對(duì)抗性和解決的困難，因此，業(yè)委會(huì)對(duì)訴訟的偏好未必是理性的。

（三）業(yè)主在糾紛初期更愿意選擇協(xié)商解決。不論小區(qū)是否已成立業(yè)委會(huì)，小區(qū)業(yè)主對(duì)于協(xié)商的優(yōu)先選擇是一致的，這說(shuō)明在糾紛初期及時(shí)通過(guò)合理的機(jī)制和政府的介入有利于糾紛的及時(shí)解決和控制。但如果糾紛提出的訴求本身不具有合理性，即使采用激烈的群體上訪等方式，也同樣難以得到合理解決。

（四）各方未將業(yè)主組織作為改善社區(qū)治理和物業(yè)糾紛的首要因素。物業(yè)公司關(guān)注的是業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、居委會(huì)的作用和政府主管部門的作用。而業(yè)主和居委會(huì)更加關(guān)注物業(yè)公司服務(wù)的規(guī)范運(yùn)作。這說(shuō)明在利益沖突中，處于中立地位的政府實(shí)際上更多的是站在業(yè)主一方，將規(guī)范物業(yè)服務(wù)作為改善社區(qū)治理和物業(yè)糾紛的首要因素，而不認(rèn)為成立業(yè)主委員會(huì)是解決糾紛的關(guān)鍵。

（五）各主體對(duì)業(yè)主組織基本持肯定態(tài)度，物業(yè)公司也并不反對(duì)業(yè)主組織。業(yè)主和物業(yè)公司當(dāng)事人雙方及街道辦事處、居委會(huì)等中立參與者都對(duì)政府介入、街道辦事處及居委會(huì)作用寄予較高期待。

三、關(guān)于完善沈陽(yáng)社區(qū)治理與業(yè)主自治模式的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)政府對(duì)業(yè)主組織的行政指導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和業(yè)主意識(shí)轉(zhuǎn)變

1.政府應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)的成立進(jìn)行行政指導(dǎo)，積極幫助業(yè)主委員會(huì)理順其與物業(yè)公司的關(guān)系，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的委員資格、資金狀況、純收益性民事活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

2.通過(guò)明確的法規(guī)政策對(duì)物業(yè)管理最敏感和重要的問(wèn)題制定出較詳細(xì)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，尤其是物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。在承認(rèn)業(yè)主自治的前提下，逐步形成政府對(duì)業(yè)主自治的引導(dǎo)、監(jiān)督和規(guī)制，并通過(guò)法律、公約、監(jiān)管限制業(yè)委會(huì)的權(quán)力。

3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員的物業(yè)管理知識(shí)和社會(huì)工作知識(shí)的專門培訓(xùn)，使業(yè)主委員會(huì)能理性、客觀、公正地參與小區(qū)民主自治建設(shè)。同時(shí)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)聯(lián)席會(huì)議，建立溝通渠道，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司規(guī)范、細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)合同條款，引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守業(yè)主公約。

（二）加強(qiáng)基層政府對(duì)物業(yè)管理的全面監(jiān)管和有效控制

1.應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和格式合同，尤其是對(duì)前期物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)方式、基本價(jià)格的概念制定出盡可能詳細(xì)的條款，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)或入住之前必須簽署業(yè)主公約和前期物業(yè)合同。

2.政府主管機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，可要求其交付風(fēng)險(xiǎn)基金或加入責(zé)任保險(xiǎn)，并建立處罰和退出機(jī)制，在接到業(yè)主投訴的情況下，可以通過(guò)調(diào)查評(píng)估確認(rèn)違約事實(shí)，根據(jù)問(wèn)題程度要求其限期糾正或退出，并指定符合資質(zhì)的企業(yè)接替，造成的損失可由基金或保險(xiǎn)理賠。

3.減少業(yè)主對(duì)共有設(shè)施和公共物權(quán)的管理權(quán)限和責(zé)任，建立中立的公共監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在使用維修基金等問(wèn)題上，可由公共機(jī)構(gòu)代管，也可由全體業(yè)主決定，并建立異議或聽(tīng)證程序。

4.政府介入物業(yè)管理應(yīng)以街道辦事處為主體，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。街道辦事處除了牽頭成立業(yè)主委員會(huì)外，還應(yīng)當(dāng)建立物管糾紛投訴調(diào)解站，安排專職人員調(diào)解物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，使基層政府在物業(yè)管理中的“柔性”指導(dǎo)作用變?yōu)椤皠傂浴钡男姓葷?jì)，有利于糾紛的有效解決。

（三）建立有效的多元化糾紛解決機(jī)制

物業(yè)糾紛的特點(diǎn)決定其不適于采用司法救濟(jì)，因?yàn)樵V訟的高成本、長(zhǎng)周期、對(duì)抗性、執(zhí)行難等會(huì)加大糾紛激化，陷入僵局?；谖飿I(yè)糾紛的特點(diǎn)，應(yīng)重在預(yù)防，在糾紛發(fā)生后，應(yīng)建立便于利用的中立性解紛機(jī)構(gòu)，政府也必須及時(shí)介入，避免糾紛的擴(kuò)大和激化。應(yīng)建立由社區(qū)民間、基層政府或行政主管機(jī)構(gòu)以及司法調(diào)解相互銜接的多元化糾紛解決機(jī)制，多數(shù)物業(yè)糾紛應(yīng)由前置性非訴訟程序解決，以減少物業(yè)糾紛給當(dāng)事人和社會(huì)帶來(lái)的巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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4. 黃建文.城市住宅小區(qū)的業(yè)主自治與政府介入[J].學(xué)術(shù)界，2011（4）

作者簡(jiǎn)介：

魏? 來(lái)（1988.8-），女，漢族，遼寧沈陽(yáng)人，沈陽(yáng)工程學(xué)院法學(xué)院，實(shí)驗(yàn)師，碩士學(xué)位，專業(yè)：訴訟法學(xué)，研究方向：民事訴訟法學(xué)、民商法學(xué)。