孔慶新

【摘要】隨著中國綜合實(shí)力的提高，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)建筑業(yè)也進(jìn)入了黃金發(fā)展時期。建造高質(zhì)量、低成本的房子是所有地產(chǎn)企業(yè)共同追求的目標(biāo)。制訂可行的成本管理方案，科學(xué)設(shè)定成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施過程成本管控，向管理要效益是所有房地產(chǎn)企業(yè)共同的心愿。然而在地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理仍然存在著不少的問題，比如：全過程成本管理脫節(jié)、對造價咨詢公司管理力度不夠、缺乏完整的數(shù)據(jù)庫等問題。本文結(jié)合融創(chuàng)中國公司的建筑成本管理相關(guān)內(nèi)容，探討解決這些問題的辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);建筑成本;成本管理

【Abstract】With the improvement of China's sustained， rapid economic development and comprehensive strength， the real estate construction industry has entered the golden development period， whose common goal is to build high quality， low cost houses. In order to do this， right solutions， good economic indicators， proper project management to reduce the actual cost and improve the profit ratio is a must. But in the real estate enterprises， cost management still exist many problems， such as： the disjointed whole process cost management， insufficient cost consultation company management lacking complete database and so on. Combined with the facts of the local Rongchuang Chinese Real Estate Enterprise， the research will focus on the solutions to solve the above problems.

【Key words】 real estate enterprises; Construction costs; Cost management

隨著我國綜合實(shí)力的提升，經(jīng)濟(jì)的不斷增長，社會普遍購買力的持續(xù)上升，建筑業(yè)快速發(fā)展，競爭日趨激烈。成本管理逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心管理內(nèi)容，本文旨在通過融創(chuàng)中國公司成本部在具體項(xiàng)目的工作過程，針對管理中存在的問題，對項(xiàng)目開發(fā)成本管理系統(tǒng)進(jìn)行深入分析，提出優(yōu)化和改進(jìn)措施，提升組織管理效能，進(jìn)一步提高工作效率。

1、建筑成本管理

1.1建筑成本管理含義

建筑成本管理是指以降低成本為目的，以項(xiàng)目為主體，從頭至尾貫穿整個建設(shè)過程，對有可能發(fā)生或已發(fā)生的各種情況進(jìn)行預(yù)測、規(guī)劃、實(shí)施、核算、分析、考核和調(diào)整，以保證項(xiàng)目在預(yù)期成本管控的范圍下順利進(jìn)行的一系列科學(xué)管控工作。

1.2建筑成本管理現(xiàn)狀

國內(nèi)在建筑成本方面，劉佑清最先提出了全過程、全方位的動態(tài)成本控制理念。自此以后，建筑成本管理由靜態(tài)控制變?yōu)榱藙討B(tài)控制，有效提高了工作成效;葛文雷，郭燕妮兩位學(xué)者根據(jù)以往的ABC管理方法，結(jié)合當(dāng)代社會成本管理的實(shí)際情況，提出了一種新型的管理系統(tǒng)，核心是把項(xiàng)目成本納入財(cái)務(wù)核算范圍之內(nèi)，將EVA財(cái)務(wù)度量指標(biāo)融入其中，減少了系統(tǒng)測算時間;李天民教授提出，把前期的成本測算和成本計(jì)劃的大方向把控作為重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)，打好前期基礎(chǔ)是后期工作順利進(jìn)行的前提。

國外對于成本管理，應(yīng)用了先進(jìn)的管理技術(shù)實(shí)現(xiàn)成本控制，比如編碼系統(tǒng)、垂直切割法、偏差分析法等。彼得斯﹒霍布斯提出，所謂的成本管理就是貫穿整個項(xiàng)目進(jìn)行的一項(xiàng)工作，有前期的測算，資源計(jì)劃編制，還有中期的成本估算，費(fèi)用調(diào)整，以及后期的索賠工作，成本分析;美國項(xiàng)目管理協(xié)會（PMI）和美國造價管理協(xié)會（AACF）提出了項(xiàng)目風(fēng)險造價管理。

1.3建筑成本管理原則

1.3.1項(xiàng)目全程控制原則

施工合同簽訂后，需要經(jīng)過施工準(zhǔn)備、施工、竣工驗(yàn)收、保修等幾個階段，每個階段都有人力、物質(zhì)資源的消耗和費(fèi)用支出，成本控制工作貫通施工合同執(zhí)行全過程的各個階段，不能忽松忽散，要針對每一階段特征，制訂行之有效的管控措施，將人力、物質(zhì)資源等消耗和費(fèi)用支出控制在指標(biāo)范圍之內(nèi)。

1.3.2全體成員控制原則

成本管理是一項(xiàng)綜合系數(shù)較高的工作，不僅僅是成本部門的工作，其他各部門也都會涉及在內(nèi)。

只有與成本工作相關(guān)的成員都積極參與其中，互相配合，充分調(diào)動主觀能動性，才能保證成本管理工作優(yōu)質(zhì)高效完成。

1.3.3適時隨時控制原則

加強(qiáng)事前策劃，過程動態(tài)優(yōu)化。應(yīng)該在每一道工序即將開始、實(shí)施過程、結(jié)束這三個階段都要進(jìn)行成本核算和控制。比如當(dāng)某一工序施工方案基本確定之后，就要計(jì)算其成本，了解是否超計(jì)劃預(yù)算。若有，就要分析原因，是否可以通過方案優(yōu)化控制超支情況的發(fā)生。過程中及時調(diào)整計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、安全、工期和成本的最優(yōu)組合、多方位保障，避免各種目標(biāo)不匹配造成的成本增加。

1.3.4責(zé)權(quán)結(jié)合控制原則

當(dāng)給某個人指派工作，既要明確組織目標(biāo)、落實(shí)責(zé)任，也要落實(shí)相應(yīng)的權(quán)利和利益，調(diào)動個人的工作積極性，調(diào)動團(tuán)隊(duì)協(xié)作的主動性，確保整體計(jì)劃的有效實(shí)施和整體工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.3.5例外管理控制原則

在一個項(xiàng)目的施工過程中，有諸多細(xì)小的工作需要按順序去執(zhí)行，比如說限額領(lǐng)料，進(jìn)度款的支付等，都是通過公司所規(guī)范的制度去保證其有條不紊的進(jìn)行。盡管如此，也還是會有一些不可預(yù)見的問題發(fā)生，比如說，在成本中常見的支出與收入不成比例的現(xiàn)象，我們將這種時間命名為例外問題。我們應(yīng)該重視這些例外問題的發(fā)生原因，對其深入分析，并針對具體問題去及時尋找解決方案，最大限度地控制成本差異造成的成本增加。

1.3.6開源節(jié)流控制原則

開源和節(jié)流相結(jié)合。開源是要做好簽證、索賠工作;節(jié)流是通過深化成本管理細(xì)節(jié)，在具體施工過程中，注重節(jié)約材料，拒絕浪費(fèi)，降低成本。通過精細(xì)化的管理，雙管齊下，實(shí)現(xiàn)收益最大、成本最低，贏取更大的利潤空間。

1.4建筑成本管理功能

1.4.1糾偏功能

收集項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)際數(shù)據(jù)，與計(jì)劃數(shù)據(jù)相對比，尋找偏差處，及時糾正，將成本控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，節(jié)約成本。

1.4.2預(yù)測功能

將已完成項(xiàng)目的成本參數(shù)存檔建庫，作為今后項(xiàng)目成本估計(jì)和預(yù)測的基礎(chǔ)，能使預(yù)估成本值更加準(zhǔn)確，項(xiàng)目前期建設(shè)計(jì)劃制定的可參考性大幅提升。

1.4.3反饋功能

對已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，為戰(zhàn)略決策提供有效的經(jīng)濟(jì)信息和反饋。

1.5建筑成本管理流程

建筑成本管理有一個固有流程，貫穿項(xiàng)目實(shí)施全過程，從頭至尾都有與之相對應(yīng)的工作，具體如圖1所示。

上圖總結(jié)來講，就是PDCA循環(huán)，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，結(jié)合為一個整體，它的有效運(yùn)行可以使成本管理更加高效，便捷。

2、融創(chuàng)中國公司簡介

融創(chuàng)中國控股有限公司是一家從事于住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，公司專注于精品房區(qū)的開發(fā)，以“至臻、致遠(yuǎn)”為品牌方向。致遠(yuǎn)始終堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品戰(zhàn)略，聚焦深耕所進(jìn)入的一線和二線核心城市并打造高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。

自公司成立以來，在全國62座一線和二線城市都深耕植入了自己的品牌，打造出了300余個精盤。根據(jù)2017年新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果得出，融創(chuàng)中國已成為第四大房企產(chǎn)業(yè)。

2015年融創(chuàng)中國公司成功進(jìn)駐山西省太原市。雖然至今只有兩年的時間，但是已成功拿下六個樓盤，兩個已竣工，兩個正在建設(shè)中，兩個正處在前期證件辦理過程中，開售的四個樓盤全部售罄。

3、該公司成本管理現(xiàn)存的問題

3.1全過程成本管理出現(xiàn)脫節(jié)

公司要求各地區(qū)公司貫徹落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)過程中的全過程成本控制，但由于沒有進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，各區(qū)域公司在實(shí)際工作之中并沒有把全過程成本管理的理念和制度實(shí)施下去，表于皮毛，某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，不能有效銜接。

比如在殷家堡項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)中曾出現(xiàn)的問題：在項(xiàng)目施工中有一項(xiàng)程序?yàn)閴γ婺ɑ?，設(shè)計(jì)單位死板教條按設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)，在作圖說明中，針對于這一工序直接使用“涂刷界面劑”一道，此做法的造價為19.86元/㎡。但實(shí)際中，由于現(xiàn)場施工環(huán)境簡單，在滿足實(shí)際功能的前提下，可以使用價格僅為3.12元/㎡的素水泥漿摻合建筑膠進(jìn)行甩毛的施工工藝。

然而工程部只考慮設(shè)計(jì)是否滿足圖紙和施工規(guī)范的要求，現(xiàn)場具體施工能否實(shí)行，設(shè)計(jì)部也僅僅站在他們角度考慮是否滿足設(shè)計(jì)規(guī)范，兩者都缺乏成本控制的意識，只考慮自身部門的條件限制。使得此工程僅是墻面抹灰這一工序中，就造成了單平米十幾元的差價，使得最終的成本漲幅很大。成本部將這一問題反饋回去之后，兩個部門也只從自身工作職責(zé)的角度考慮，棄成本于不顧，造成這一結(jié)果出現(xiàn)的原因，很大一部分是由于全過程成本管理貫徹落實(shí)的不到位，整個管理流程出現(xiàn)了脫節(jié)。

3.2缺乏對第三方咨詢公司的管理

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)由于自身的樓盤較多，所以地產(chǎn)的工作核心也在慢慢由預(yù)結(jié)算轉(zhuǎn)為全過程的成本控制管理。這就促進(jìn)了房地產(chǎn)公司與造價咨詢公司之間的合作，將前期的預(yù)結(jié)算工作交付給他們。目前造價咨詢公司雖然能幫助甲方解決很多預(yù)結(jié)算方面的有關(guān)工作，但是由于此類公司在職人員大多數(shù)都是工作經(jīng)驗(yàn)較少，專業(yè)能力不強(qiáng)的，而且人員的流動性很大，參與模式轉(zhuǎn)為斷裂式，不利于項(xiàng)目成本的整體控制。

3.3缺乏完整的數(shù)據(jù)庫

精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息和有效的數(shù)據(jù)分析是重要基礎(chǔ)，可以幫助在前期過程中制定科學(xué)有實(shí)操性的計(jì)劃。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是拿地階段還是建造階段，這兩個階段都需要大規(guī)模的資金投入，也需要更為精準(zhǔn)的成本管控。現(xiàn)有市場的同種材料品質(zhì)差異較大，價格也差異較大。如果企業(yè)能在市場中迅速找到最適合的材料，毋庸置疑可以降低造價、節(jié)約成本。在長風(fēng)項(xiàng)目中，由于對材料價格的不熟悉，導(dǎo)致了最后項(xiàng)目總花費(fèi)巨大。如果公司能建立起材料數(shù)據(jù)庫或擁有一個材料平臺，能夠快速對材料進(jìn)行比選，將不會再發(fā)生此類問題。

4、優(yōu)化建筑成本管理的幾點(diǎn)建議

4.1改善成本組織架構(gòu)

4.1.1建立成本管理委員會

成本管理委員會是以成本控制為目的，由總工程師、預(yù)算經(jīng)理、材料總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)等相關(guān)人員組成的快速協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。主要工作內(nèi)容就是在合同執(zhí)行過程中，監(jiān)控各階段、各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的成本增加或成本管控問題進(jìn)行多部門的聯(lián)動協(xié)調(diào)、協(xié)作，在不影響工程質(zhì)量、工期，確保安全的情況下降低成本。

4.1.2建立成本管理小組

成本管理小組是委員會的下級組織，分布在各個成本控制點(diǎn)，由成本控制、技術(shù)員、質(zhì)量員、安全員等專業(yè)人員組成，針對具體成本節(jié)點(diǎn)問題進(jìn)行快速協(xié)調(diào)、信息反饋和操作實(shí)施，保證公司成本控制工作全員參與、全面推行。

4.1.3制定目標(biāo)、責(zé)任到人

首先，公司應(yīng)該根據(jù)上一年的業(yè)務(wù)完成情況去制度合理的今年目標(biāo)成本，并且對所設(shè)定的成本目標(biāo)進(jìn)行實(shí)時跟蹤。除此之外，為了使目標(biāo)離成功完成更近一步，也要在目標(biāo)任務(wù)書下達(dá)時，把相應(yīng)的質(zhì)量、安全、工期等控制指標(biāo)寫入，將目標(biāo)分解到每一個參與人的身上，讓每一個小計(jì)劃都有可執(zhí)行性。

正如所列舉的殷家堡項(xiàng)目中的例子，項(xiàng)目的成本控制不只是成本管理部的責(zé)任，而且是公司所有部門一同參與的一個過程。所以我們需要建立科學(xué)可實(shí)際操作的考核機(jī)制，強(qiáng)化考核的力度，樹立起全員成本控制的意識，這樣才會使得成本工作順利并且高效的推行下去。

4.1.4建立相關(guān)的考核機(jī)制

為了充分調(diào)動每一位員工的工作積極性，提高工作效率，增強(qiáng)成本意識，建立成本考核機(jī)制?？己酥贫壬婕皢T工的切身利益，設(shè)立時遵循以下原則：

第一：最大激勵原則。每位員工的業(yè)績都不盡相同，要多角度全方面綜合考慮不同成本控制點(diǎn)的差異性。，最大限度的實(shí)現(xiàn)利益和責(zé)任的均衡，通過考核和獎勵落實(shí)，激勵全員參與成本控制。

第二：考核要量化，具有實(shí)際可執(zhí)行性，避免考核制度形同虛設(shè)原則。綜合各部門的情況和工作特點(diǎn)，制定有針對性的細(xì)則和量化的考核指標(biāo)，當(dāng)年底真正考評時，能對每一項(xiàng)工作的評分標(biāo)準(zhǔn)都能在考核標(biāo)準(zhǔn)中查找到，做到有據(jù)可依。

第三：考評透明化，獎罰透明化原則。讓每一位員工都對自己的考評結(jié)果沒有異議，避免員工之間產(chǎn)生不滿和質(zhì)疑，從而導(dǎo)致部門內(nèi)產(chǎn)生不和諧的氣氛，與設(shè)立考核制度的初衷相悖。

4.1.5推行項(xiàng)目信息化管理模式

工欲善其事必先利其器，緊跟信息化時代的步伐，利用信息技術(shù)提高成本管理效率?，F(xiàn)在信息技術(shù)在既是先進(jìn)的管理工具，又包含了先進(jìn)的管理方法和管理理念。推行項(xiàng)目信息化管理，首先需要接受的是先進(jìn)的管理理念，引入項(xiàng)目信息化管理也是促進(jìn)成本管理提升的重要措施。

4.2建立一套完整的第三方管理方案并規(guī)定管理節(jié)點(diǎn)

造價咨詢單位是融創(chuàng)中國公司非常重要的第三方，第三方的業(yè)務(wù)能力和對第三方的管理，對于公司的成本控制有較大的影響。在對第三方管理過程中，應(yīng)做好以下幾方面的控制：

4.2.1對造價咨詢單位的資格預(yù)審嚴(yán)加把控

在工程最初開展之時，公司需要針對現(xiàn)有項(xiàng)目的情況和對未來可預(yù)測事件的進(jìn)行估測和經(jīng)濟(jì)測算，設(shè)定對造價咨詢公司的符合性要素條件和具體要求條件。在選擇第三方的過程中，要嚴(yán)格資格審查把控。必要時，可以通過公開招標(biāo)等形式，以此條件為基礎(chǔ)進(jìn)行優(yōu)選。

4.2.2造價咨詢單位日常工作的確定

把需要第三方做的工作全部具體化，有利于第三方工作的展開，工作主要涉及如下幾個方面：

（1）要求造價咨詢單位周報、月表，每季度、每半年、每年提交一次對應(yīng)期間的總結(jié)。周報及月報須包含附圖及文字說明的項(xiàng)目現(xiàn)場成果，詳細(xì)的現(xiàn)場的施工狀況、存在的問題和解決方案建議、對成本的影響和判斷及管控建議等內(nèi)容。

（2）要求造價咨詢單位必須派遣與現(xiàn)場規(guī)模相適應(yīng)的常駐現(xiàn)場人員，負(fù)責(zé)施工過程中的造價控制，所派遣要求具備足夠的現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)禁派遣無經(jīng)驗(yàn)人員代表造價咨詢單位進(jìn)行收方、驗(yàn)收、簽單等工作。同時要求造價咨詢單位要根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況適時調(diào)整人員，調(diào)整人員前要報項(xiàng)目公司確認(rèn)同意。

（3）要求造價咨詢單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人巡視現(xiàn)場不得少于規(guī)定次數(shù)，查看現(xiàn)場、了解施工進(jìn)度及現(xiàn)場發(fā)生的重要事項(xiàng)，同時要有巡視記錄。項(xiàng)目成本部每周到現(xiàn)場進(jìn)行工作檢查，包括資料的完整性、有效性、現(xiàn)場管控是否到位等，及時進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，項(xiàng)目成本部工程師將巡查情況反饋成本經(jīng)理并在周報中體現(xiàn)。

（4）所有設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、有費(fèi)用的方案及報告、與施工單位的爭議問題等項(xiàng)目成本部必須先發(fā)至造價咨詢單位進(jìn)行專業(yè)判斷，造價咨詢單位必須以工作聯(lián)系單的方式給出意見及判斷的理由后方可提交給項(xiàng)目成本部工程師及成本經(jīng)理決策，造價咨詢單位認(rèn)為項(xiàng)目成本部工程師及成本經(jīng)理的判斷、指令、決策有誤時，造價咨詢單位有權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行反饋，若造價咨詢單位未進(jìn)行反饋造成造價失真，由造價咨詢單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失。

（5）項(xiàng)目成本部針對造價咨詢單位的成果進(jìn)行復(fù)核后提出的整改意見，造價咨詢單位應(yīng)按整改意見逐項(xiàng)修改，并將修改后造價增加或減少金額列出，以表格形式列在每項(xiàng)整改意見后面，以方便項(xiàng)目成本部再次審核，是否按整改意見整改、整改后的正確性以及匯總審減金額。

（6）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和造價咨詢單位的現(xiàn)場工作情況，適時進(jìn)行對第三方的管理進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整和協(xié)調(diào)。通過精細(xì)的日常管理，大幅度提升工程造價咨詢單位的服務(wù)質(zhì)量，減少項(xiàng)目成本費(fèi)用，使最終的實(shí)際成本與目標(biāo)成本更接近。

4.2.3工作計(jì)劃制定和雙方的溝通協(xié)調(diào)

造價咨詢單位根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營計(jì)劃和進(jìn)度計(jì)劃編制每周及每月的工作計(jì)劃，并按時發(fā)給項(xiàng)目成本部審核，如果成本部未按工作計(jì)劃的時間提供資料給造價咨詢單位，或者提供的資料不足以支撐工作的開展，造價咨詢單位有權(quán)利以工作聯(lián)系函的方式，將工作計(jì)劃的時間節(jié)點(diǎn)及所需資料或資料不齊全需完善的資料詳細(xì)列明，催促成本部及時提供資料，并將工作聯(lián)系函掃描件（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字并蓋項(xiàng)目章）發(fā)送至公共郵箱，同時抄送至成本經(jīng)理及成本總監(jiān)。如果還是不能及時提供，造價咨詢單位須向成本部匯報、上報相關(guān)情況，并做好相關(guān)記錄。全過程造價咨詢服務(wù)工作開展后，由項(xiàng)目成本組織成本、招標(biāo)、運(yùn)營、結(jié)算、工程、研發(fā)及造價咨詢單位等相關(guān)負(fù)責(zé)人召開工作會議，解決工作開展中遇到的問題，并實(shí)時了解項(xiàng)目的整體情況，形成會議紀(jì)要。前期工作開展時，每周必須組織一次，待工作理順后，每兩周必須組織一次。

4.2.4建立針對造價咨詢公司的考核制度

類似于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的考核制度一樣，針對于造價咨詢公司，也應(yīng)該同樣設(shè)立一系列完整的考核制度，將咨詢費(fèi)用與最后提交的成果掛鉤。由委托方項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人編制并填寫《咨詢公司人員季度考核評估表》，并就評估結(jié)果與駐場咨詢師（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）進(jìn)行面談溝通，同時報送季度業(yè)績評估表至雙方公司領(lǐng)導(dǎo)。季度考核結(jié)果有四個，分別是：優(yōu)秀、良好、合格、不合格。針對于考核的結(jié)果，也有以下相對應(yīng)的措施。

對年度考核結(jié)果為優(yōu)秀的咨詢公司，可在新項(xiàng)目招標(biāo)中給予優(yōu)先中標(biāo)權(quán)，并可發(fā)展成為集中采購單位，可直接續(xù)約;對年度考核結(jié)果為良好及合格的咨詢公司，可考慮在新項(xiàng)目中作為入圍單位參與投標(biāo)，優(yōu)先考慮良好單位入圍;對年度考核結(jié)果為不合格的供應(yīng)商，1年內(nèi)不得參與我司的新項(xiàng)目合作;考核結(jié)果非常差的咨詢公司，將列入黑名單，不再合作。

4.2.5注重整體細(xì)節(jié)

對于一些在甲方提供的價格信息中沒有涉及的材料、指定品牌的設(shè)備及其規(guī)格，都要在詢價時留有詳細(xì)的記錄，備案以便后期的查閱，另外還需要對供貨發(fā)票，現(xiàn)場使用的具體數(shù)量，簽訂的合同條款等進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)，以防工程完成結(jié)算之時發(fā)生扯皮現(xiàn)象，對雙方的合作不利于繼續(xù)進(jìn)行下去。

項(xiàng)目施工過程中也經(jīng)常會涉及一些隱蔽工程，比如在基礎(chǔ)施工時的土方開挖工程，邊坡的坡度挖掘，人工、機(jī)械挖土的部位和工程量。這些都是需要造價咨詢公司重點(diǎn)把控的地方，因此要經(jīng)常去施工現(xiàn)場作詳實(shí)的記錄，掌握第一手資料。

4.2.6避免多級管理，明確管理主體

造價咨詢單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直接與融創(chuàng)太原公司項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人對接，造價咨詢單位所有工作的開展對成本部負(fù)責(zé)，成本經(jīng)理、總監(jiān)等有權(quán)過問開展情況。前期工作的開展造價咨詢單位負(fù)責(zé)人必須與項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人對接，待造價咨詢單位熟悉融創(chuàng)太原公司的操作流程后，經(jīng)成本經(jīng)理同意后，造價咨詢單位可各專與業(yè)負(fù)責(zé)人直接對接，但融創(chuàng)太原公司的項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人或各專業(yè)負(fù)責(zé)人只與造價咨詢單位負(fù)責(zé)人對接，具體管理關(guān)系如圖2所示。

4.3根據(jù)項(xiàng)目實(shí)時數(shù)據(jù)建立“三庫三指標(biāo)”

所謂“三庫三指標(biāo)”，是一個三角體系，具有簡單卻全面堅(jiān)固的特性。三庫指歷史庫、外部庫、標(biāo)準(zhǔn)庫;三指標(biāo)指單方指標(biāo)、含量指標(biāo)、材料指標(biāo)。之所以選擇這三個指標(biāo)，是因?yàn)樗鼈兌际秦灤┱麄€項(xiàng)目過程的測算指標(biāo)，每個階段基本都需要這三個數(shù)據(jù)，極高的使用頻率足以證明它們的重要性，所以如果能把控這三個指標(biāo)，那么成本測算大方向也基本能確定下來。另外從歷史庫、外部庫、標(biāo)準(zhǔn)庫這三個維度去建立一個對比體系，也能夠更為全面的去對所需數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)對比，提高可參考性。數(shù)據(jù)庫具體架構(gòu)如圖3所示。

4.3.1含量指標(biāo)庫

含量指標(biāo)是指經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如防水面積比、砌體含量等。如果擁有這個數(shù)據(jù)庫，可以將其與項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)相結(jié)合，從而能快速測算工程量，反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目特征。

如果某個地產(chǎn)企業(yè)能擁有一定規(guī)模的含量指標(biāo)庫，那么在新項(xiàng)目設(shè)計(jì)時，就能以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，作為限額設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。這樣施工圖的設(shè)計(jì)可以做出更結(jié)構(gòu)優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理的方案從而降低我們的項(xiàng)目成本。具體操作過程就需要在各個區(qū)域內(nèi)，根據(jù)數(shù)據(jù)庫去選擇一個標(biāo)桿性的產(chǎn)品，在選擇新產(chǎn)品時，會將新與舊的各指標(biāo)含量進(jìn)行對比和分析，在設(shè)計(jì)單位保證結(jié)構(gòu)安全和產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，不超過標(biāo)桿的指標(biāo)含量。

4.3.2單方指標(biāo)庫

單方指標(biāo)就是單位平方米內(nèi)的價格，材料、機(jī)電、綠化、建安等都有相應(yīng)的單方指標(biāo)價格。此價格貫穿了項(xiàng)目的招標(biāo)、前期預(yù)算、啟動、結(jié)算四個階段。在不同的建造標(biāo)準(zhǔn)和制度下，即使是同一種產(chǎn)品，單價差異也有著巨大的不同。因此，在對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行沉淀時，需要詳細(xì)描述此單方指標(biāo)下的建造標(biāo)準(zhǔn)和制度，在新項(xiàng)目啟動需要測算時，可以作為類似信息的參考。

單方指標(biāo)庫各階段的具體內(nèi)容如下表1所示：

4.3.3材料價格庫

所有的建筑都是由材料堆砌而成的，材料成本約占整個項(xiàng)目成本的60%-70%。所以如果能嚴(yán)格把控好材料價格，那么將會大幅降低項(xiàng)目的整體成本。對于材料的來源，主要有三個方面，分別是：甲供材，甲指乙供，市場詢價。與這三個來源相對應(yīng)的也有三種不同的主責(zé)部門。

甲供材是由甲方提供材料，價格由甲方提供;甲指乙供的核價由成本中心負(fù)責(zé)，可以是實(shí)際采購價;市場詢價是由采購中心負(fù)責(zé)，由專業(yè)人士在市場中收集價格信息。無論是采取哪種方式獲取價格信息，都要在入庫之前嚴(yán)格審核，確保價格的真實(shí)可參考性，另外還需要詳細(xì)記錄此價格對應(yīng)的各種信息，比如采購的時間，地區(qū)，當(dāng)時的市場趨勢等。公司總部將相關(guān)信息錄入材料信息庫，整理和編制材料指導(dǎo)價格表，下發(fā)至各區(qū)域公司，作為參考。公司總部還要對信息庫信息進(jìn)行及時更新。

結(jié)語：

本文根據(jù)房地產(chǎn)公司中現(xiàn)存的三個問題，提出了相應(yīng)的優(yōu)化措施。首先是對公司的成本管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，最終形成了由“結(jié)構(gòu)-職能分解-考核”的一系列連動機(jī)制，通過此優(yōu)化，能夠大大改善原先拖沓的工作機(jī)制，提高工作效率。其次是加強(qiáng)對第三方咨詢公司管理。從把好入庫關(guān)，到日常的精細(xì)管理，再到考核管控，使第三方有壓力、有動力。所有優(yōu)化都將有助于整體工作的順利展開和按時完成，同時也促進(jìn)了成本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)。最后是構(gòu)建“三庫三指標(biāo)”系統(tǒng)，把所有的數(shù)據(jù)匯總、整理、分析、分類、發(fā)布，提高了成本管理工作效率。建筑管理中成本管理是一項(xiàng)綜合性高，時間貫穿持久，涉及人員廣泛的一項(xiàng)工作，必須采用先進(jìn)的管理技術(shù)，優(yōu)化管理組織結(jié)構(gòu)，這樣才能更好地降低建筑成本，提高公司整體效益。

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