摘 要：基于營改增實(shí)施背景，分析改革后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)的問題，提出了應(yīng)對策略，共享給相關(guān)人員參考。從營改增實(shí)施現(xiàn)狀來說，房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的問題包括稅收不適應(yīng)、成本增加等，影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，深度分析此課題，提出行之有效的方法，具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；財(cái)務(wù)管理；稅收風(fēng)險(xiǎn)

2016年5月1日起，營改增稅收體制改革全面推廣實(shí)施，經(jīng)過幾年的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。從營改增實(shí)施目的來說，是為了加快社會財(cái)稅體制改革以及深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等，緩解我國增值稅與營業(yè)稅并存產(chǎn)生的重復(fù)征稅問題。不過就房地產(chǎn)企業(yè)方面來說，營改增的實(shí)施，使其財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了各類問題，需要積極探索克服和優(yōu)化的方法。

一、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理流程分析

從成本管理角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)既具有一般企業(yè)成本管理的特點(diǎn)，同時(shí)也因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性以及長期性具有特殊性。此類企業(yè)的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及經(jīng)營展開的，項(xiàng)目各個(gè)運(yùn)營階段的成本差異，并且在項(xiàng)目總成本中的占比不同?；诖?，項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本管理是企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，以營改增為背景，分析成本管理流程，主要是將一般企業(yè)的成本管理流程，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，同其開發(fā)的業(yè)務(wù)流程相互結(jié)合，重點(diǎn)分析營改增實(shí)施對項(xiàng)目運(yùn)營各個(gè)階段活動(dòng)成本造成的影響，進(jìn)而整體把控開發(fā)成本變化特點(diǎn)，優(yōu)化改進(jìn)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理流程如圖1所示。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財(cái)務(wù)管理問題分析

（1）案例概述

以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，主營業(yè)務(wù)為商品房和住宅的開發(fā)。公司成立27年，于2006年7月份在上海證券交易所上市?，F(xiàn)結(jié)合該企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，分析營改增對其財(cái)務(wù)績效的影響，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行總結(jié)歸納。

（2）營改增對財(cái)務(wù)績效的影響

從營改增實(shí)施情況來說，其對企業(yè)財(cái)務(wù)績效的影響，具體體現(xiàn)在以下方面：1. 企業(yè)收入。改革前后主營業(yè)務(wù)收入科目的定義，從含稅收入轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀悾簿褪遣缓惖氖杖?，從賬面上來看企業(yè)收入會減少。以該公司2015年的營業(yè)收入數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，假設(shè)部分業(yè)務(wù)可以剔除全部增值稅，適用稅率為10%，那么計(jì)算營業(yè)收入變化如表1所示。2. 企業(yè)成本。從該企業(yè)披露的年報(bào)數(shù)據(jù)來說，其主營業(yè)務(wù)成本的構(gòu)成，具體包括土地成本、開發(fā)建設(shè)成本、其他成本。營改增改革使得該企業(yè)開發(fā)建設(shè)成本和其他成本的含稅成本變?yōu)榱瞬缓惓杀?，此部分成本將會降低，同時(shí)使得總成本的絕對數(shù)下降。營改增的實(shí)施，對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本，造成很大的影響。增值稅成為主要稅種，其他稅種會隨著營改增的實(shí)施呈現(xiàn)或多或少的變化。由于增值稅為價(jià)外稅，故企業(yè)能不能如數(shù)如期獲得增值稅專用發(fā)票來進(jìn)行稅款抵扣，直接決定了企業(yè)的稅負(fù)。以建設(shè)成本為例，該企業(yè)的某項(xiàng)收目銷售收入為2億元，建安成本為1.8億元，營改增之前，銷售該項(xiàng)目應(yīng)繳營業(yè)稅3億元*5%=0.15億元，營改增之后，銷售該項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅為3億元/1.1*10%-1.8億元*1.1*10%=0.11億元。如建安成本的1.8億元不能獲得增值稅專用發(fā)票來抵扣，那企業(yè)的應(yīng)繳的增值稅額為3億元/1.1*10%=0.27億元。

（3）財(cái)務(wù)管理問題

營改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題如下：1. 稅收不適應(yīng)。稅制改革的目的為減少企業(yè)的稅負(fù)，助力企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加，推動(dòng)其健康有序的發(fā)展。不過新政策的實(shí)施，增加了稅費(fèi)計(jì)算難度以及成本核算的難度，對相關(guān)工作人員來說，帶來了極大的挑戰(zhàn)。2. 建筑行業(yè)可能將其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)企業(yè)。改革前，建筑企業(yè)按照總產(chǎn)值的3%稅率計(jì)繳營業(yè)稅。改革后，其作為一般納稅人適用10%增值稅稅率，原材料采購等業(yè)務(wù)可以按照獲得的發(fā)票稅額進(jìn)行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)可以從一般納稅人的建筑企業(yè)取得10%的進(jìn)項(xiàng)抵扣。不過定性為小規(guī)模納稅人的建筑企業(yè)，其適用3%稅率，原材料采購等業(yè)務(wù)獲得的發(fā)票稅額無法進(jìn)行抵扣，進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)只可以獲得3%的進(jìn)項(xiàng)抵扣。產(chǎn)生的差額部分稅負(fù)將會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，使其成本增加。3. 發(fā)票管理問題。稅收政策的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理工作過也需要隨之變化。在部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，可能無法獲得增值稅專用發(fā)票，必須要對全部的購進(jìn)以及售出發(fā)票自行分類并且等級備案，為后續(xù)增值稅費(fèi)用核算提供高質(zhì)量的依據(jù)。營改增實(shí)施以來，采取的是“以票控稅”措施，這對企業(yè)的發(fā)票管理提出更高的要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財(cái)務(wù)管理策略的總結(jié)

（1）做好項(xiàng)目全過程的成本管理

基于營改增實(shí)施背景，房地產(chǎn)企業(yè)若想不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，必須要注重項(xiàng)目全過程的成本管理。在工作中要注重加強(qiáng)內(nèi)部管理、做好稅務(wù)籌劃、推行增值稅發(fā)票專人管理制度等。項(xiàng)目實(shí)施的過程中，采取全過程動(dòng)態(tài)成本管理措施，實(shí)現(xiàn)對成本的強(qiáng)有力控制。具體如下：1. 項(xiàng)目論證階段。此階段的成本控制要注重項(xiàng)目可行性分析，同時(shí)要以最低成本獲得土地。2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。此階段費(fèi)用雖然不多，大約占據(jù)總成本的1.5-3%，不過直接影響著后期總成本。因此，積極采取限額設(shè)計(jì)以及合同管理等方式，加強(qiáng)成本控制力度。3. 招投標(biāo)。此階段多采取編制招標(biāo)控制價(jià)以及確定合同條款等方式，控制成本。為實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分離，很多地區(qū)采取相應(yīng)的方式，比如綜合系數(shù)法進(jìn)行調(diào)價(jià)。在工作中造價(jià)人員要做好平衡點(diǎn)測算，做好投標(biāo)報(bào)價(jià)里“裸價(jià)”和實(shí)際采購的協(xié)調(diào)。4. 施工階段和營銷階段。結(jié)合階段成本控制特點(diǎn)，采取相應(yīng)的成本控制措施。

（2）做好稅收籌劃

營改增的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格體系發(fā)生了變化，產(chǎn)業(yè)鏈條實(shí)行的是層層抵扣，對于企業(yè)來說，若想實(shí)現(xiàn)成本的有效控制，提高財(cái)務(wù)管理水平，必須要結(jié)合稅收政策實(shí)際，重新梳理經(jīng)營流程，優(yōu)化內(nèi)部架構(gòu)，精細(xì)化管理合同和工程以及銷售等。這需要財(cái)務(wù)工作人員對稅收政策有著全面的了解，并且能夠科學(xué)合理籌劃。除此之外，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，把增值稅稅收全面貫穿于經(jīng)營活動(dòng)各細(xì)節(jié)，做好預(yù)算管理和項(xiàng)目運(yùn)營管理等工作。

（3）優(yōu)化發(fā)票管理

從營改增實(shí)施實(shí)際來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著增值稅專用發(fā)票獲取難的問題。在實(shí)際工作中為有效應(yīng)對，可采取以下措施：1. 對于企業(yè)自身增值稅專用發(fā)票要加大管理力度，有效提高發(fā)票的利用率。2. 構(gòu)建完善的發(fā)票管理制度，做好增值稅發(fā)票管理工作。

四、結(jié)束語

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財(cái)務(wù)管理問題，要結(jié)合問題特點(diǎn)和影響，采取有效的應(yīng)對策略，加以防范和控制。在具體實(shí)踐中，從項(xiàng)目運(yùn)營管理和發(fā)票管理等方面入手，全面提高財(cái)務(wù)管理水平。

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作者簡介：楊丹（1979.11-）女，會計(jì)師，本科，主要從事財(cái)務(wù)管理工作。