梁曉琳

摘 要：全面預(yù)算作為一種先進(jìn)的企業(yè)管理方法，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的范圍逐漸擴(kuò)大，但在實(shí)際開(kāi)展全面預(yù)算管理過(guò)程中仍然存在著一些問(wèn)題，使得其作用并沒(méi)有得到充分的發(fā)揮。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，探討了全面預(yù)算管理針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及其產(chǎn)生的原因，并提出建立以現(xiàn)金流為導(dǎo)向、成本控制為重點(diǎn)、工程進(jìn)度為預(yù)算節(jié)點(diǎn)的全面預(yù)算體系等完善措施，以期提高企業(yè)管理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；問(wèn)題；對(duì)策

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入庫(kù)存增加、利潤(rùn)下降、競(jìng)爭(zhēng)加劇的發(fā)展階段，對(duì)企業(yè)管理水平提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)的管理方法降低成本，提高資源運(yùn)行效率，提升經(jīng)濟(jì)效益才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。實(shí)施全面預(yù)算管理能有效的控制企業(yè)的全面經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)科學(xué)、合理的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義和作用

全面預(yù)算管理是以提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益為出發(fā)點(diǎn)，整合企業(yè)資源，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以財(cái)務(wù)管理為核心，通過(guò)降低成本、提高效益，以最終達(dá)到企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為目的的一種先進(jìn)管理方法。全面預(yù)算是全過(guò)程（事前、事中、事后）、全方面（一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）和企業(yè)全員（從上到下，各個(gè)崗位）參與的系統(tǒng)管理工程。全面預(yù)算可以提高企業(yè)戰(zhàn)略管理，量化和細(xì)化戰(zhàn)略目標(biāo)以保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，協(xié)調(diào)整合、配置及優(yōu)化財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)資源利用效率最大化，還可以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部溝通能力，降低溝通成本，提高溝通效率。由于綜合考慮內(nèi)外部各種風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)全面預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要同時(shí)考慮業(yè)務(wù)流程監(jiān)控、現(xiàn)金流安排、工程節(jié)點(diǎn)達(dá)成、成本控制等各個(gè)方面，而只有全面預(yù)算才能把企業(yè)幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題納入同一個(gè)維度考慮并有效實(shí)施控制。因此，全面預(yù)算管理受到了各大中型房地產(chǎn)企業(yè)的重視和應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)容易受經(jīng)濟(jì)周期和國(guó)家政策影響，且具有資金高度密集、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目成本種類多等特點(diǎn)，造成房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算面臨很多挑戰(zhàn)。，存在一些問(wèn)題和不足。

（1）全面預(yù)算缺乏全員參與意識(shí)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍停留財(cái)務(wù)預(yù)算階段，全面預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)和工作，需要考慮的也只是財(cái)務(wù)指標(biāo)。設(shè)定全面預(yù)算目標(biāo)時(shí)往往較為關(guān)注利潤(rùn)目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)結(jié)果，控制對(duì)象往往只包括資金收支。全面預(yù)算管理的主體僅限于財(cái)務(wù)部門，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)全員參與，沒(méi)有把影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成的眾多因素放在一個(gè)預(yù)算體系里面進(jìn)行規(guī)劃和控制。缺乏全員參與意識(shí)導(dǎo)致全面預(yù)算管理只能發(fā)揮其一部分作用或只能在企業(yè)一定范圍、層級(jí)內(nèi)產(chǎn)生影響，對(duì)公司整體效益的提高作用有限。

（2）缺乏適合企業(yè)自身特點(diǎn)的全面預(yù)算體系

房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿骖A(yù)算管理起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是借鑒其他行業(yè)現(xiàn)有的全面預(yù)算體系進(jìn)行全面預(yù)算管理。但是全面預(yù)算并不是一套適用于各行各業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，有些房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單套用其他行業(yè)的預(yù)算模板，沒(méi)有考慮本行業(yè)業(yè)務(wù)流程性質(zhì)與特點(diǎn)，造成企業(yè)預(yù)算設(shè)計(jì)、預(yù)算目標(biāo)不科學(xué)、不合理，預(yù)算指標(biāo)無(wú)法執(zhí)行，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（3）全面預(yù)算管理與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)脫節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)體往往是各項(xiàng)目單位，有些房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算只從集團(tuán)層面制定預(yù)算指標(biāo)，沒(méi)有深入了解各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及流程，沒(méi)有考慮各項(xiàng)目所處區(qū)域的實(shí)際情況，導(dǎo)致總體預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際項(xiàng)目管理缺乏有效協(xié)調(diào)，預(yù)算執(zhí)行困難。此外，各項(xiàng)目單位為了實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)，搶工程、搶進(jìn)度、忽視或無(wú)視預(yù)算指標(biāo)，造成預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)

行結(jié)果差距較大，使得全面預(yù)算在各項(xiàng)目單位層面流于形

式，無(wú)法發(fā)揮實(shí)際成效。

（4）缺乏配套機(jī)制

任何一套管理系統(tǒng)，本身不可能是沒(méi)有缺陷的，全面預(yù)算管理同樣需要對(duì)應(yīng)的控制、分析及監(jiān)督機(jī)制與之配套，才能保證其正常運(yùn)作并發(fā)揮相應(yīng)的作用。如果缺乏控制監(jiān)督體制，企業(yè)就無(wú)法及時(shí)獲得各業(yè)務(wù)單位預(yù)算執(zhí)行的實(shí)時(shí)情況，就難以對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行調(diào)整和控制，更無(wú)法對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行合理分析和考核。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尚未普遍實(shí)行全面預(yù)算管理，使用配套控制監(jiān)督機(jī)制的企業(yè)數(shù)量更少，導(dǎo)致全面預(yù)算管理中存在的偏差難以及時(shí)糾正。

（5）預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制不完善

目前，在已實(shí)行全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著預(yù)算績(jī)效考設(shè)計(jì)不合理、考核力度不夠的情況，具體表現(xiàn)在執(zhí)行部門和考核目標(biāo)部門不一致，考核指標(biāo)不明確、考核流程隨意，不規(guī)范等方面，導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到進(jìn)一步完善全面預(yù)算體系的考核目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問(wèn)題的原因分析

（1）對(duì)全面預(yù)算認(rèn)識(shí)不足

對(duì)全面預(yù)算認(rèn)識(shí)不足是我國(guó)各行業(yè)推行全面預(yù)算中遇到的普遍問(wèn)題，全面預(yù)算管理對(duì)制定者和執(zhí)行者的素質(zhì)要求較高，而房地產(chǎn)企業(yè)大部分員工，特別是項(xiàng)目施工員工素質(zhì)普遍不高，造成全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用效果大打折扣。另外房企的管理者普遍認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任范圍，認(rèn)為預(yù)算只有資金收支需要控制，且普遍只重視企業(yè)年度預(yù)算，而忽視項(xiàng)目預(yù)算管理，造成全面預(yù)算在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面無(wú)法得到很好實(shí)施和執(zhí)行。

（2）缺乏符合企業(yè)自身特點(diǎn)的全面預(yù)算管理制度

大多數(shù)工商企業(yè)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、范圍、及產(chǎn)品都是相對(duì)固定或穩(wěn)定的，而房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)目基本都處于不同的地域、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)涉及住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)等等類型，這些復(fù)雜的變量在全面預(yù)算管理的過(guò)程中都需要統(tǒng)籌考慮，不能簡(jiǎn)單照搬其他行業(yè)的預(yù)算體系。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)目標(biāo)、組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和業(yè)務(wù)水平等方面存在差異，企業(yè)完全照搬房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的預(yù)算體系很難適應(yīng)自身需要，會(huì)造成預(yù)定目標(biāo)和執(zhí)行結(jié)果的嚴(yán)重不符。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)松散缺乏有效約束

房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)不同于其他行業(yè)，比如，有些房地產(chǎn)總公司會(huì)在各區(qū)域布局多個(gè)子公司，而子公司下屬的各項(xiàng)目本身又是架構(gòu)完整的 “小公司”，這種既復(fù)雜又松散的組織結(jié)構(gòu)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)與各項(xiàng)目單位之間的管理缺乏有效地約束。在這種情況下，企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)全員參與全面預(yù)算管理。

（4）缺乏健全的內(nèi)部控制體系和完善的考核體系

全面預(yù)算目標(biāo)制定后，如果沒(méi)有執(zhí)行控制、沒(méi)有考核體系，沒(méi)有獎(jiǎng)懲制度、各預(yù)算責(zé)任中心就沒(méi)有壓力和動(dòng)力去完成預(yù)算目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)缺乏約束力，全面預(yù)算管理也就流于形式。由于房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏強(qiáng)有力的內(nèi)部控制體系進(jìn)行監(jiān)督管控，無(wú)法及時(shí)收到各預(yù)算責(zé)任中心的反饋，進(jìn)而無(wú)法對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行及時(shí)的分析與調(diào)整。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

（1）提高全員參與全面預(yù)算管理意識(shí)

全面預(yù)算管理的起點(diǎn)是企業(yè)擁有明確的可執(zhí)行的戰(zhàn)略目標(biāo)，保證每個(gè)員工都熟悉企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是推行全面預(yù)算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)成立由高層、中層、基層員工組成的預(yù)算管理委員會(huì)，保證各層級(jí)人員及部門都有可以參與到預(yù)算的建立、執(zhí)行、監(jiān)督的過(guò)程中，定期和不定期組織系統(tǒng)的預(yù)算知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)各層級(jí)員工素質(zhì)培養(yǎng)，明確企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)與實(shí)行全面預(yù)算管理的密切關(guān)系，增強(qiáng)員工參與和配合全面預(yù)算管理的意識(shí)。

（2）制定符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的全面預(yù)算體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流決定著企業(yè)的生存發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算應(yīng)該以現(xiàn)金流預(yù)算管理為核心，綜合考慮下屬所有工程項(xiàng)目的進(jìn)度、資金需求，動(dòng)態(tài)監(jiān)控各項(xiàng)目現(xiàn)金流收支匹配。同時(shí)，根據(jù)立項(xiàng)、開(kāi)工、建設(shè)、預(yù)售、完工、資金回籠等各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)短期、中期、長(zhǎng)期的預(yù)算目標(biāo)，統(tǒng)籌安排現(xiàn)金及非現(xiàn)金流預(yù)算內(nèi)容，達(dá)到現(xiàn)金流預(yù)算的效率最大化。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制能力直接關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而工程項(xiàng)目所涉及的成本種類較多、波動(dòng)較大、影響因素眾多，必須進(jìn)行有效的全面預(yù)算管理才更好的控制成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)效益。

（3）全面預(yù)算管理與項(xiàng)目管理深度結(jié)合

預(yù)算目標(biāo)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的量化指標(biāo)，通過(guò)細(xì)化、分解預(yù)算目標(biāo)，使項(xiàng)目的各個(gè)部門都能掌握預(yù)算情況，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，預(yù)算目標(biāo)的達(dá)成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將全面預(yù)算管理與項(xiàng)目管理深度結(jié)合。實(shí)時(shí)匯總、科學(xué)分析各預(yù)算中心的預(yù)算數(shù)據(jù)是全面預(yù)算指標(biāo)得到執(zhí)行的有效保障，預(yù)算管理部門通過(guò)前期編制、中期監(jiān)控、后期監(jiān)督的全流程作業(yè)進(jìn)行成本管理，預(yù)算管理與動(dòng)態(tài)管理相結(jié)合，保證工程進(jìn)度的同時(shí)，確保預(yù)算目標(biāo)的達(dá)成。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過(guò)程中容易忽視期間費(fèi)用，導(dǎo)致各部門對(duì)期間費(fèi)用管理松懈，造成期間費(fèi)用的波動(dòng)較大，虛高等情況較為普遍，因此，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的預(yù)算管理。

（4）建立完善的內(nèi)部控制和考核激勵(lì)機(jī)制

內(nèi)部控制機(jī)制是一套自我檢查、自我調(diào)整和自我制約的系統(tǒng)，對(duì)可能引起企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素、行為施加一定的作用力進(jìn)行控制，與全面預(yù)算管理體系形成合力，保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)一致。同時(shí)，一套完善的內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)能全面跟蹤預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題做出反饋，督促預(yù)算委員會(huì)對(duì)預(yù)算內(nèi)容或目標(biāo)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程和預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析，促進(jìn)預(yù)算體系的進(jìn)一步完善。此外，預(yù)算體系本質(zhì)是業(yè)績(jī)體系，預(yù)算目標(biāo)就是業(yè)績(jī)目標(biāo)，需要有一套考核體系作為業(yè)績(jī)衡量的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)算考核的內(nèi)容應(yīng)包括財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，考核目標(biāo)必須明確，分解下達(dá)到各部門各崗位，建立相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制，保證每名員工自覺(jué)參與全面預(yù)算管理。

五、結(jié)論

全面預(yù)算管理是一個(gè)全方位的、立體的，多部門、全員參與的復(fù)雜管理控制系統(tǒng)，而房地產(chǎn)企業(yè)在外部易受經(jīng)濟(jì)政策影響，內(nèi)部又有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)復(fù)雜、組織架構(gòu)松散、項(xiàng)目跨區(qū)域跨年度開(kāi)發(fā)等管理難點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理必須要根據(jù)企業(yè)自身情況，深入分析本行業(yè)特征，把預(yù)算管理和項(xiàng)目管理結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)統(tǒng)籌管理，科學(xué)合理的制定預(yù)算內(nèi)容和預(yù)算目標(biāo)，同時(shí)建立起一套有效的內(nèi)控和考核激勵(lì)體系與之配合，才能形成適用于房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理體系，最終提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在行業(yè)內(nèi)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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