【摘要】本文主要對(duì)保障性住房政策作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一部分的政策有效性進(jìn)行了定量的分析，以上海市目前實(shí)行的保障性住房政策為例對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。從結(jié)果可以看到，上海市的保障性住房政策的實(shí)施對(duì)住宅價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的平抑效果的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如全國(guó)平均水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有顯著性的作用。最后，本文針對(duì)以上情況提出了相關(guān)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；保障性住房；相關(guān)性分析

1、引言

住房問(wèn)題一直在民生問(wèn)題中占有重要地位，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，尤其是如何保障低收入群體的居住條件一直是當(dāng)前黨和政府關(guān)注的重要問(wèn)題。然而，自1998年住房改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，造成了居民很大的負(fù)擔(dān)，更嚴(yán)重阻礙了中低收入者住房條件的改善。針對(duì)這樣的情況，國(guó)家頒布實(shí)施了保障性住房政策。

在保障性住房政策實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中，這一政策不僅僅是作為一種社會(huì)福利性質(zhì)的政策為了改善中低收入者住房條件，同時(shí)，它也承擔(dān)了一部分平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的責(zé)任。在國(guó)家先后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快增長(zhǎng)的政策中，在2013年出臺(tái)的以“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”為目標(biāo)的“國(guó)五條”中明確指出“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用”。在2017版的“國(guó)五條”細(xì)則中，仍然保有保障性住房的相關(guān)條款?？梢?jiàn)，保障性安居工程在作為保障中低收入家庭的居住問(wèn)題的政策的同時(shí)，也作為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)的積極政策在實(shí)行當(dāng)中。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控的過(guò)程中，相關(guān)的保障性住房政策的實(shí)施是否真的落到實(shí)處，是否起到了它應(yīng)有的作用正是本文要討論的問(wèn)題。

2、文獻(xiàn)綜述

在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域中，阿瑟·奧肯（Arthur M. Okun）于1975年提出效率公平理論，該理論認(rèn)為在市場(chǎng)化體制下，犧牲的公平的目的是為了得到更多效率，而保障性住房政策犧牲了效率而得到更多的公平，有利于社會(huì)的穩(wěn)定。Harsman（1991）指出，在現(xiàn)代社會(huì)中，福利住房政策是效率、公平以及社會(huì)政治性的基礎(chǔ)，住房政策應(yīng)是福利國(guó)家公共福利政策的一部分。

在我國(guó)，在保障性住房政策的研究也由來(lái)已久。其中，田東海（1992）就對(duì)我國(guó)當(dāng)時(shí)的住房政策進(jìn)行了分析，提出應(yīng)從住房發(fā)展計(jì)劃和住房政策來(lái)把握公共住房的發(fā)展。而在保障性住房對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用的研究方面，很多學(xué)者都采用了各自的方法提出了自己的觀點(diǎn)。陳酉宜（2009）從定性的角度指出，保障性住房的大量入市勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有供求格局，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。王先柱和趙奉軍（2009）提出定量的模型檢驗(yàn)保障性住房政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用，但現(xiàn)實(shí)中的激勵(lì)政策的缺乏導(dǎo)致保障性住房供應(yīng)不足，致使房?jī)r(jià)持續(xù)走高。另一方面，吳銳、李悅亞（2011）則通過(guò)VAR模型檢驗(yàn)指出經(jīng)濟(jì)適用房與全國(guó)房?jī)r(jià)增速之間不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系和因果關(guān)系。

3、當(dāng)前上海保障性住房實(shí)施現(xiàn)狀

當(dāng)前上海市的保障性住房政策主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房以及動(dòng)遷安置房組成。其中，經(jīng)濟(jì)適用房主要廉租房主要是為了居住困難家庭解決居住困難的一項(xiàng)惠民政策；公共租賃房主要是針對(duì)解決既不符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房享受條件，又買不起商品房的“夾心層”群體的住房問(wèn)題提出的。根據(jù)2013年上海市統(tǒng)計(jì)年鑒中對(duì)于百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成情況的調(diào)查（之后的統(tǒng)計(jì)年鑒中缺失了這一項(xiàng)目的報(bào)告）可以看到，還是有將近15%的上海家庭是住在公共租賃房中的，房改私房甚至占到了38%以上，在整體的住宅市場(chǎng)中還是保有相當(dāng)?shù)谋壤摹?/p>

為配合不同類型保障性住房的實(shí)施，政府在近幾年密集出臺(tái)一系列政策。然而在當(dāng)前的形勢(shì)下，由于保障性住房本身?xiàng)l件的一系列限制，使得相關(guān)政策的推行存在很大的難度。上海保障性住房政策的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)已作多次調(diào)整卻依然是面臨著“乏人租、少人買”的尷尬現(xiàn)實(shí)。政策調(diào)整的背后，是上海保障性住房遇冷的現(xiàn)狀。在一期民生訪談?lì)惞?jié)目上，上海市房管局局長(zhǎng)劉海生也曾坦承，“面向社會(huì)的首批公租房租賃情況確實(shí)低于預(yù)期”。可以看到在目前的上海保障房的市場(chǎng)上，供需匹配是十分不平衡的，以閔行區(qū)為例2015年，保障房規(guī)?？s小仍以動(dòng)遷安置房為主，保障房施工面積占全區(qū)房屋施工面積的20.5%，比重同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)；保障房竣工面積占全區(qū)房屋竣工面積的23.4%。有相關(guān)分析指出準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)高、地段偏僻、配套不完善等原因，是導(dǎo)致需求不旺盛的主要因素。

4、對(duì)于住宅價(jià)格平穩(wěn)作用的檢驗(yàn)

由前文提到的“國(guó)五條”政策，討論保障性住房政策在穩(wěn)定住宅價(jià)格方面的作用。由于數(shù)據(jù)的可選擇性較差，缺失的情況較多，為保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，本文對(duì)于全國(guó)的分析使用的數(shù)據(jù)僅從2001年-2010年；對(duì)于上海市的分析使用的數(shù)據(jù)為2004-2012年。運(yùn)用SPSS軟件中的相關(guān)性分析，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，所得結(jié)果如下表所示：

從全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)看，我們可以得出結(jié)論，在5%的顯著性水平下而這時(shí)不相關(guān)的，而在10%的顯著性水平下，可以認(rèn)為二者相關(guān)，且為負(fù)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為-0.603。因0.5≤|-0.603|≤0.8，可以認(rèn)定二者之間存在中度相關(guān)關(guān)系。也就是說(shuō)，竣工的經(jīng)濟(jì)適用房每增加一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于房?jī)r(jià)可以起到0.603的平抑作用。從全國(guó)數(shù)據(jù)的相關(guān)性分析結(jié)果來(lái)看，保障性住房的建設(shè)工作還是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到一定的平穩(wěn)性作用。

由于在對(duì)上海市的相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，無(wú)法找到保障房建設(shè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此在上海市的檢驗(yàn)中，選取2004-2012上海市住宅銷售價(jià)格指數(shù)和公共租賃房在城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)中的占比作為兩個(gè)變量，對(duì)上海市的保障性住房的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平抑作用的情況進(jìn)行分析。運(yùn)用SPSS軟件中的相關(guān)性分析，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，所得結(jié)果如下表所示：

但從上表中上海市的分析數(shù)據(jù)來(lái)看，我們并不能夠得到顯著性的結(jié)論，與全國(guó)的結(jié)論進(jìn)行比較，認(rèn)為得到這一結(jié)果主要有以下幾點(diǎn)原因：

（1）上海市的保障性住房政策對(duì)于住宅商品房的價(jià)格并不能夠起到很好的平抑作用，作為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策還需進(jìn)一步的深化完善，存在一定的區(qū)域性的問(wèn)題；（2）上海市房?jī)r(jià)的區(qū)域不平衡性嚴(yán)重，而保障性住房并不主要分布于高房?jī)r(jià)的區(qū)域內(nèi)，對(duì)于整體房?jī)r(jià)的平抑作用有一定的局限性；（3）由于數(shù)據(jù)選取的問(wèn)題，對(duì)于問(wèn)題的分析可能存在一定的偏頗。

5、政策建議

保障性住房作為一種社會(huì)福利制度旨在提高中低收入人群的住房質(zhì)量，解決基本的生活保障并一定程度上提高其居住質(zhì)量。政策所針對(duì)的人群和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較活躍的人群顯然并不屬于同一類。目前我國(guó)將保障性住房政策作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一部分，做法本身應(yīng)該存在進(jìn)一步商榷的空間。在本文的實(shí)證分析中也可以看出，保障性住房政策的實(shí)施并不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到有效的調(diào)控作用，雖然在全國(guó)范圍內(nèi)的檢驗(yàn)當(dāng)中表現(xiàn)出一定的顯著性，但是在上海市的檢驗(yàn)中是明顯不顯著的，這就不得不讓我們考慮尤其是在像上海這樣的大中城市當(dāng)中，保障性住房政策是否應(yīng)該作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一部分，一旦成為宏觀調(diào)控的一部分，保障性住房政策是否受到了來(lái)自于其他方面壓力的裹挾，而產(chǎn)生了更多不效率的問(wèn)題，使得政策不能真正惠及于民。

綜上所述，保障性住房政策應(yīng)當(dāng)更專注于改善民生，而非用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。謹(jǐn)慎地考慮保障性住房的供給量，盡量做到與市場(chǎng)上的需求相匹配，并逐步完善保障性住房周邊的配套設(shè)施建設(shè)，切實(shí)提高中低收入群體的生活質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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[5]Harsman， Bjorn and John M. Quigley. Housing Markets and Housing Institutions： AnInternational Comparison[M]. Kluwer Academic Publishers， 1991.

作者簡(jiǎn)介：

韓潔（1994.03-），女，漢族，山東威海人，華東師范大學(xué)碩士研究生，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)研究。