徐子瀚 余曉珊

摘要：隨著我國由于我國老齡化問題日益突出，老年人口數(shù)量不斷上漲，由此，形成了一個龐大的消費人群——老年人市場，人口老齡化為商業(yè)地產(chǎn)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的市場機遇，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但是養(yǎng)老地產(chǎn)相對來說還是新生事物，由于其消費群體的特殊性，使得養(yǎng)老地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出投資規(guī)模大、回收成本周期長、運營管理遠復雜于普通地產(chǎn)等特點，因而如何運營養(yǎng)老地產(chǎn)在我國仍處于摸索階段，因此，選擇一個正確的運營模式成為目前亟待解決的問題。

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 發(fā)展狀況 五力模型分析

2007年-2017年，十年間，我國60歲以上的老年人口數(shù)量由1.53億增加到2.48億，人口比重由11.6%上升到17.3%，這一增速遠高于我國人口數(shù)量的增速，直觀的凸顯了我國人口老齡化趨勢的嚴重程度，老年人口增多，政府到家庭的壓力都日趨增大，這一壓力也刺激著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的催生和蓬勃發(fā)展，其中養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展最為引人注目。

一、經(jīng)營模式

（一）目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)一般是以下三種經(jīng)營模式：出售、出售+持有經(jīng)營、以及持有經(jīng)營。

1.通過對近40家國內領先的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的全國近150個項目的調研，繪制了優(yōu)質養(yǎng)老地產(chǎn)項目的全國布局圖。通過分析，我們可以看到目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在四個區(qū)域：京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈，形成4個重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群，其他風景優(yōu)美的宜老城市也有少量分布。

2.就服務而言，京津冀、長三角區(qū)域項目更為豐富，服務也更為多元化。就優(yōu)質養(yǎng)老項目分布統(tǒng)計而言，京津冀以自持經(jīng)營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，成渝為旅游養(yǎng)老項目為主。

（二）經(jīng)營現(xiàn)狀

1.通過對自持經(jīng)營類養(yǎng)老地產(chǎn)項目的收費進行分析，我們了解到京津冀區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供更為多樣化的產(chǎn)品服務，與之對應的月均收費區(qū)間較廣——從2850元到30750元。整體京津冀市場月平均收費為8000元。相比于京津冀和其他區(qū)域，長三角區(qū)域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達8300元。川渝區(qū)域由于優(yōu)質項目較少，市場產(chǎn)品較為單一且多數(shù)集中于旅游類養(yǎng)老地產(chǎn)項目，因此自持經(jīng)營類收費水平也較其他集群偏低。

2.整體市場來看，空置率普遍較高，分別在35%-45%之間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達到75%-85%才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著城市過度建設或者供給過剩。因為整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段，從消費市場來說，中國養(yǎng)老市場還未培養(yǎng)成熟的消費觀念，多數(shù)人還沒有對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如照護式養(yǎng)老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還并未傳導到養(yǎng)老市場。

3.平均售價方面，銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)多處于城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)域，所以售價相對較低。而其中京津冀區(qū)域明顯高于其他區(qū)域，其次是長三角，珠三角和川渝區(qū)域則相對較低。

4.從供給的角度，當前運營商和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，針對中國市場都還在摸索階段，通過借鑒國外成熟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，希望可以落地中國。但是中國無論在經(jīng)濟、文化還是消費結構以及社會支付能力方面都和發(fā)達國家的養(yǎng)老市場有很大不同。

二、五力分析

（一）行業(yè)內競爭。萬科、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛踴躍進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。萬科宣布養(yǎng)老地產(chǎn)的投入不低于住宅地產(chǎn)。競爭者在規(guī)模和能力方面不均衡（長期與短期，早來與晚到，資金與關系），行業(yè)內公司的對抗行為（自殺式狂飆地王）。

（二）潛在新進入者。政府的管制政策（三個嚴厲控制），資本機構日益看好養(yǎng)老市場，潛在的局部市場飽和。類似聯(lián)想等非房產(chǎn)企業(yè)或個人也進入該行業(yè)。不少開發(fā)商正躍躍欲試。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。以房養(yǎng)老再度成為熱點。

（三）替代產(chǎn)品的威脅。替代產(chǎn)品決定了行業(yè)中謀取利潤的定價上限。養(yǎng)老地產(chǎn)的最大替代產(chǎn)品是居家養(yǎng)老，這是目前中國城鄉(xiāng)最主要的養(yǎng)老模式，且在一定時期內依然占據(jù)主導地位。

威脅何時減?。咳丝诠拯c出現(xiàn)，人口紅利縮小城市化進程基本完成，有逆城市化趨勢出現(xiàn)人均收入≥5000美元

（四）供應商議價能力。在土地供應上政府依然強勢，沒有替代品。中間服務商（如咨詢公司，設計公司）規(guī)模小，專業(yè)服務少，議價能力中下游供應商實力相對弱。如建筑商和原料商，話語權在開發(fā)商手中。

（五）購買者議價能力。誰在購買？退休老人，成年且有經(jīng)濟實力的子女，炒房團，政府采購。議價力量由弱到強。房子是標準但有差異性的產(chǎn)品，如房屋城市位置，小區(qū)位置，樓層位置，陰面陽面等的差異會導致不同的議價能力。養(yǎng)老地產(chǎn)可租，可持。轉換成本低，購買者議價能力弱，購買者難以掌握充分信息，容易出現(xiàn)群體性搶購潮。

結論：養(yǎng)老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務載體的本質上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上來?；貧w到養(yǎng)老需求，更重要的還是要解決目標客群定位問題。回歸需求，戳破養(yǎng)老地產(chǎn)概念泡沫，核心聚焦養(yǎng)老服務，從養(yǎng)老項目的概念賣點階段真正回歸綜合養(yǎng)老服務解決方案的服務運營階段，才是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一條破局之路。