陶庭兵

【摘? 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目意義重大，與城市化建設(shè)密切相關(guān)，投資風(fēng)險大，施工中常常會出現(xiàn)各種資源浪費，或者是不按照程序標(biāo)準(zhǔn)化施工，導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重的缺陷，房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨巨大經(jīng)濟損失，后期產(chǎn)生一系列問題，處理難度大，聲譽受到破壞，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理最為關(guān)鍵，對整個工程項目起著監(jiān)督和控制的作用，現(xiàn)在的工程管理缺乏實效性，必須找到有效的應(yīng)對措施，才能改善房地產(chǎn)開發(fā)遭遇的困境。本篇文章深入分析了房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理方面存在問題，提供了應(yīng)對管理問題的措施，僅供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;工程管理;常見問題;應(yīng)對策略

引言：城市現(xiàn)代化發(fā)展需要做好基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)就是其中一個重要內(nèi)容，大量人口涌向城市，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了發(fā)展機遇，從中獲取了高額利潤，隨著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出現(xiàn)，競爭逐漸白熱化，房地產(chǎn)開發(fā)遭遇到了實實在在挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)項目強化工程管理，提高監(jiān)督管理的實際成效，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有復(fù)雜化特點，工期很長，開發(fā)經(jīng)常受到各種內(nèi)在和外在因素影響，監(jiān)督管理任務(wù)繁重，一旦工程管理出現(xiàn)疏漏，對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目必會產(chǎn)生致命影響，資源浪費增多，工期無限期拖延，工程質(zhì)量很難保障，房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險急劇增長，經(jīng)濟效益和社會效益同時下降，市場競爭力無法保持優(yōu)勢地位，最終被殘酷的市場所拋棄。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理是重中之重，現(xiàn)在的項目管理存在問題這一點是不可否認(rèn)的，企業(yè)需要認(rèn)真分析和研究管理問題，采取可行的應(yīng)對措施，改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理，提高整體管理水平，實現(xiàn)預(yù)期的利潤，創(chuàng)造安全可靠的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)項目工程管理存在問題

1、準(zhǔn)備工作不足

房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)性強，前期工作必須到位，制定科學(xué)的項目開發(fā)決策，以確保房地產(chǎn)開發(fā)的合理性。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)主要問題在于決策隨意性大，準(zhǔn)備階段調(diào)研工作嚴(yán)重不足，沒有認(rèn)真核實房地產(chǎn)市場的情況以及政策變化，開發(fā)中可獲取多少利潤，工程建設(shè)資金投入核算等，未能全方位的了解房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該掌握的信息和資料前提下，急于組織施工建設(shè)，后續(xù)引起眾多問題，比如因為資金供應(yīng)不上引發(fā)停工，工程設(shè)計不合理，各種配套設(shè)施建設(shè)不足，土地資源浪費等，房地產(chǎn)開發(fā)處于劣勢地位，與市場需求存在脫節(jié)的情況，不但不能保障經(jīng)濟效益，而且還會面臨破產(chǎn)風(fēng)險。

2、工程管理體系缺乏完善性

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題比較多，最為嚴(yán)重的是缺乏完善的體系，開發(fā)商不重視工程管理，精力都投入到了抓進(jìn)度上，對于工程管理認(rèn)識不夠深入，絕大多數(shù)工程管理沿用的是既定模式，采取的是拿來主義或者照搬主義，很少會結(jié)合工程項目實際情況進(jìn)行創(chuàng)新和優(yōu)化，工程管理的可操作性偏低，各項管理制度與實際工程嚴(yán)重不符，管理所能發(fā)揮的作用非常有限，漏洞百出，資源分配、工期控制、成本管理、質(zhì)量安全等處于失控狀態(tài)，工程造價成本上升，為了保障最低利潤，房價勢必要上漲，市場競爭力下降，導(dǎo)致房子可能賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金無法回籠，企業(yè)發(fā)展受到限制。監(jiān)督機制不健全，盲目追求施工進(jìn)度，輕視施工過程中質(zhì)量和成本管理，導(dǎo)致最終驗收環(huán)節(jié)不達(dá)標(biāo)，經(jīng)濟損失會加劇。開發(fā)商干預(yù)監(jiān)理工作，積極性被打擊，工程建設(shè)中違規(guī)行為視而不見，及時發(fā)現(xiàn)不了施工問題，質(zhì)量缺陷是無法避免的。

二、房地產(chǎn)項目工程管理問題的應(yīng)對策略

任何工程項目建設(shè)都需要高效管理，房地產(chǎn)項目工程也不例外，工程管理直接影響著最終目標(biāo)是否能實現(xiàn)，所以提高房地產(chǎn)項目管理水平顯得尤為重要。

1、做好前期調(diào)研和規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要有三個部分，分別是前期、中期、后期，前期調(diào)研和規(guī)劃是最為基礎(chǔ)的，但是卻對整個房地產(chǎn)開發(fā)起著決定性作用，所以企業(yè)需要做好前期管理，才能從根源上解決一些管理上問題和弊端。首先，市場調(diào)研以及工程可行性分析的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的決策和規(guī)劃;其次，加強設(shè)計圖管理和審核，戶型設(shè)計符合現(xiàn)代人的生活需求和審美，保證主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，融入綠色設(shè)計理念，使用新型環(huán)保材料，做好配套設(shè)施的設(shè)計等，推動設(shè)計水平提升，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計漏洞和問題，然后優(yōu)化和完善設(shè)計圖，有效控制施工變更。

2、健全管理體系

項目經(jīng)理牽頭，組建一支專業(yè)管理隊伍，制定項目工程管理目標(biāo)，根據(jù)工程管理實際情況，細(xì)化管理目標(biāo)，然后把目標(biāo)和任務(wù)落實到分項目負(fù)責(zé)人，一層一層落實責(zé)任，并且還能實現(xiàn)跟蹤監(jiān)督，工程管理人員做好巡查，發(fā)現(xiàn)問題按照相關(guān)制度追責(zé)，促使全員參與工程管理。工程項目管理制定可行制度，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目始終，包括規(guī)劃、設(shè)計、采購、招標(biāo)、資源分配、施工等，成本管理是重中之重，同時還要確保每個環(huán)節(jié)規(guī)范化，把質(zhì)量監(jiān)督管理放在首位，然后協(xié)調(diào)各個部門和施工環(huán)節(jié)，工程有條不絮開展，工期不會受到影響，起到了控制成本作用，房地產(chǎn)開發(fā)利潤有保障。設(shè)立管理監(jiān)督部門，工程管理進(jìn)行量化考核，并且要獨立出來，不能和其他部門有利益牽扯，保證監(jiān)督有效性，不定期巡查施工現(xiàn)場，質(zhì)量、安全、物料等檢查是主要職責(zé)，期間存在違規(guī)行為要上報相關(guān)部門，并且制定嚴(yán)厲的懲罰制度，切實執(zhí)行工程管理規(guī)章條理的則要獎勵。另外，監(jiān)理充分發(fā)揮作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須放權(quán)，招聘經(jīng)驗豐富并且專業(yè)素養(yǎng)高的監(jiān)理，按照相關(guān)的法律、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同等對工程建設(shè)實施監(jiān)控和管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，履行質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)、勘察設(shè)計管理等責(zé)任。

3、強化質(zhì)量和成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理追求的是利潤最大化，這個目標(biāo)建立在質(zhì)量達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)上，質(zhì)量和成本管理關(guān)系密切，同時也與工期和安全管理具有很大關(guān)聯(lián)性，所以必須重視質(zhì)量和成本管理。工程管理緊抓物料采購，挑選大廠家生產(chǎn)的質(zhì)量有保障物料，專業(yè)機構(gòu)對物料進(jìn)行抽樣檢測，提供質(zhì)量合格報告或者證書，各項指標(biāo)符合施工要求簽訂合同。制定管理物料的規(guī)章制度，物料運輸?shù)浆F(xiàn)場進(jìn)行分類管理，根據(jù)物料的屬性采取不同管理方式，避免物料損壞，同時物料的領(lǐng)取要規(guī)范化，定量領(lǐng)取，二次領(lǐng)取需要核實物料的使用情況，防止浪費，控制和管理施工成本。選取綠色環(huán)保物料，減少不可再生物料的使用，施工前安排技術(shù)培訓(xùn)，熟練掌握新技術(shù)和工藝，施工嚴(yán)格遵守要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有問題物料堅決不能用。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理要運用先進(jìn)的管理理念和管理方法，使得管理滲透到工程全過程，有目的性的進(jìn)行規(guī)劃，做好部門的協(xié)調(diào)工作，每道工序和施工環(huán)節(jié)有效監(jiān)督和控制，工程管理更為系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化，這樣就能控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，各種生產(chǎn)要素得到合理分配，工程質(zhì)量符合驗收技術(shù)指標(biāo)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。

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