李佳悅 郝舉

摘 要： 異議登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種特殊類型，通過(guò)暫時(shí)阻卻登記公信力，排除第三人善意取得，保護(hù)真正權(quán)利人;但并不因此推翻登記的推定力，而是通過(guò)均衡申請(qǐng)人、登記權(quán)利人和第三人的關(guān)系，達(dá)到保護(hù)交易安全的效果。《物權(quán)法》構(gòu)建了異議登記制度的基本框架，但由于缺乏明確具體的規(guī)定，這一制度運(yùn)行過(guò)程中在申請(qǐng)、審查和效力等環(huán)節(jié)均存在缺陷和爭(zhēng)議。應(yīng)放寬在申請(qǐng)范圍上的限制，明確申請(qǐng)材料的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，采用合理審慎的審查模式，削弱異議登記產(chǎn)生的限制力，不應(yīng)限制登記權(quán)利人的處分權(quán)。

關(guān)鍵詞： 異議登記; 申請(qǐng)材料; 受理案件通知書; 審查模式; 限制力

中圖分類號(hào)： DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A DOI： 10.3963/j.issn.1671-6477.2019.05.017

登記機(jī)關(guān)在登記薄上所做的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，具有使社會(huì)公眾信其正確的法律效力[1]。但不動(dòng)產(chǎn)登記薄可能因?yàn)楦鞣N原因發(fā)生登記的錯(cuò)誤或遺漏的情形，若登記簿上沒有及時(shí)對(duì)相關(guān)錯(cuò)誤、遺漏的情形進(jìn)行體現(xiàn)，登記權(quán)利人在此期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行處分，第三人可以依登記公信力主張善意取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，真正權(quán)利人的權(quán)利便無(wú)法得到保護(hù)。異議登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種特殊類型，其制度設(shè)計(jì)的目的正是在登記的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不符時(shí)，通過(guò)阻卻登記簿上所記載的權(quán)利的公信力，避免第三人主張善意取得，從而為真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的保護(hù)。

異議登記并不導(dǎo)致對(duì)土地登記簿的“封鎖”，亦即不導(dǎo)致土地登記簿凍結(jié)，異議所阻卻與排除的，僅是基于該項(xiàng)處分行為的善意取得[2]。而登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，所具有的權(quán)利正確性推定的效力，并不會(huì)被異議登記推翻[2]，也即異議登記的效力限于暫時(shí)阻斷登記的公信力，使第三人在異議期間不能通過(guò)登記公信力來(lái)主張善意取得，但由于即使存在異議登記也不能證明已登記的權(quán)利就一定不真實(shí)，或者申請(qǐng)人就一定是真正權(quán)利人，異議登記也存在不當(dāng)?shù)目赡?，因此異議登記制度發(fā)揮作用的強(qiáng)度和范圍是有所限制的，異議登記雖能在一段時(shí)間內(nèi)阻斷公信力，但不能推翻登記的權(quán)利推定效力，登記權(quán)利人仍然應(yīng)當(dāng)可以享受權(quán)力正確性推定帶給自己的利益而與第三人進(jìn)行交易。

整體來(lái)說(shuō)，異議登記的存在表明申請(qǐng)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)記載有異議而提出自己的權(quán)利主張，以此排除第三人善意取得，形成了對(duì)申請(qǐng)人的保護(hù)。由于異議登記并不能推翻登記的推定力，登記權(quán)利人仍可與第三人進(jìn)行交易，一定程度上也兼顧了登記權(quán)利人的權(quán)利。而第三人可以經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的異議登記了解到該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的事實(shí)，在知情前提下作出真實(shí)意思表示，可以選擇繼續(xù)交易，也可以選擇不再交易，若選擇繼續(xù)交易即使最后確認(rèn)登記錯(cuò)誤，第三人不能取得標(biāo)的物，第三人也對(duì)相關(guān)后果有所準(zhǔn)備，相比于第三人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議毫不知情而進(jìn)行交易，再被牽扯進(jìn)爭(zhēng)議之中增加第三人的負(fù)擔(dān)，一定程度上降低了交易的風(fēng)險(xiǎn)，也是一種對(duì)第三人的保護(hù)。因此，異議登記對(duì)于異議登記申請(qǐng)人，登記權(quán)利人及第三人之間的關(guān)系進(jìn)行了一定程度的均衡和協(xié)調(diào)，事實(shí)上是有利于交易安全的。

一、 不動(dòng)產(chǎn)異議登記的實(shí)踐困惑

在我國(guó)異議登記的說(shuō)法最先出現(xiàn)于一些地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章中，2007年《物權(quán)法》第19條第2款①首次以國(guó)家立法的形式明確規(guī)定了異議登記制度，構(gòu)建了異議登記制度的基礎(chǔ)框架。之后《土地登記辦法》（已于2018年2月1日廢止）、《房屋登記辦法》進(jìn)一步具體化了對(duì)土地和房屋領(lǐng)域進(jìn)行異議登記的規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等相關(guān)法律法規(guī)也對(duì)這一制度進(jìn)行了細(xì)化，很多其他地區(qū)的地方立法中也相繼就不動(dòng)產(chǎn)登記制定了相關(guān)規(guī)范，其中包括對(duì)異議登記問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定。

但整體來(lái)說(shuō)，我國(guó)立法僅構(gòu)建了異議登記制度的基礎(chǔ)框架，各項(xiàng)規(guī)定尚顯模糊，導(dǎo)致對(duì)異議登記的相關(guān)問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)和理解的分歧，各地登記實(shí)踐中的做法亦不同，這一制度在實(shí)踐中的運(yùn)行并不順暢。

我國(guó)異議登記制度實(shí)施之初，具有適用范圍小，效力限制強(qiáng)等特點(diǎn)，而后雖然隨著登記實(shí)踐的發(fā)展，這種情況得到部分改善，但無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中仍然存在諸多疑問(wèn)和爭(zhēng)議。比如，對(duì)異議登記的申請(qǐng)范圍是否應(yīng)該進(jìn)行限制，實(shí)踐中部分地方將法院的案件受理通知書納入異議登記申請(qǐng)材料之中的做法是否妥當(dāng);究竟應(yīng)該采用何種審查模式;存在異議登記是否會(huì)對(duì)登記權(quán)利人的處分權(quán)形成限制力等，涉及到異議登記的申請(qǐng)、審查和效力等多個(gè)環(huán)節(jié)。為實(shí)現(xiàn)對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)，防止申請(qǐng)人、登記權(quán)利人和第三人之間關(guān)系的失衡，保障交易安全，使得異議登記制度得以順暢運(yùn)行，保障其制度設(shè)置目的的實(shí)現(xiàn)，有必要對(duì)異議登記的申請(qǐng)環(huán)節(jié)、審查環(huán)節(jié)和效力環(huán)節(jié)的不足和爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行討論和研究。

二、 異議登記制度在申請(qǐng)環(huán)節(jié)的不足

（一） 申請(qǐng)范圍限制過(guò)多

在異議登記制度運(yùn)行之初的一段時(shí)間內(nèi)，甚至現(xiàn)在在部分地區(qū)的登記實(shí)踐中，對(duì)申請(qǐng)人能夠發(fā)起異議登記的范圍限制較多，只有夫妻之間的權(quán)屬糾紛、繼承糾紛可以發(fā)起異議登記。例如，甲與乙為夫妻關(guān)系，婚后共同購(gòu)買了某處房產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門核發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》載明甲系某房屋的權(quán)利人，但甲不協(xié)助乙辦理產(chǎn)權(quán)共有份額變更登記，乙以與甲為夫妻關(guān)系為由，向登記部門提出異議登記申請(qǐng)，提交結(jié)婚證等材料，這種情況下一般是可以成立異議登記的?；蛘呤且蛔优诟改溉ナ篮髮⒏改杆械姆课葸^(guò)戶至自己名下，其他子女通過(guò)提交死亡證明，繼承公證書等材料是可以進(jìn)行異議登記的。但這種只允許就特定情況類型下的所有權(quán)申請(qǐng)異議登記的情況，會(huì)使得因其他事由主張不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的申請(qǐng)人無(wú)法及時(shí)尋求異議登記的保護(hù)，其權(quán)利可能會(huì)受到登記權(quán)利人的故意侵害。

（二） 申請(qǐng)材料要求不一

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十二條第二款規(guī)定：“利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料;（二）證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料;（三）其他必要材料。”從中可以看出，立法上只是籠統(tǒng)地規(guī)定了利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記應(yīng)當(dāng)提交的材料，但并不明確具體，導(dǎo)致各地在登記實(shí)踐中具體要求各異。

實(shí)踐中，一種做法是，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法律法規(guī)字面的要求，要求申請(qǐng)人提供證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料，證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料，但種類、形式和標(biāo)準(zhǔn)均不明確，由登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審查，確定證明材料是否符合要求，是否能夠進(jìn)行異議登記。在異議登記制度運(yùn)行起初的一段時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出于避免承擔(dān)登記不當(dāng)?shù)呢?zé)任的考慮，要求申請(qǐng)人提供的證明材料要有充分的證明力，也即能夠充分證明對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，充分證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，以此刻意提高異議登記的受理標(biāo)準(zhǔn)，以控制異議登記的受理，甚至很多時(shí)候傾向于不予異議登記。如今這種情況雖得到了改善，但由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)把握標(biāo)準(zhǔn)，以確定能否進(jìn)行異議登記，仍存在較大的自由裁量余地。

另外還存在一種做法，就是有些地方的登記機(jī)構(gòu)將法院的案件受理通知書納入異議登記申請(qǐng)材料的范圍之內(nèi)，要求申請(qǐng)人提供法院案件受理通知書，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院案件受理通知書進(jìn)行異議登記。這種做法實(shí)際上是以法院受理異議登記案件的標(biāo)準(zhǔn)作為異議登記的受理標(biāo)準(zhǔn)，而這與《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，利害關(guān)系人應(yīng)該在異議登記之日起十五日內(nèi)向法院起訴，出現(xiàn)了前后順序上的顛倒，是否適當(dāng)尚待商榷。

三、 異議登記制度在審查環(huán)節(jié)的缺陷

《物權(quán)法》并沒有明確登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記時(shí)的審查模式為何，因此登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)究竟應(yīng)該采取怎樣的審查模式，一直是理論和實(shí)務(wù)界討論的熱點(diǎn)，異議登記作為一種特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)其審查模式的討論也包含在內(nèi)。

理論上，主要存在實(shí)質(zhì)審查、形式審查、形式審查為主實(shí)質(zhì)審查為輔三種觀點(diǎn)。實(shí)質(zhì)審查模式下登記機(jī)構(gòu)需要通過(guò)調(diào)查勘驗(yàn)等方式，確定申請(qǐng)人提供材料的真實(shí)性、合法性，登記申請(qǐng)的具體內(nèi)容與客觀情況的一致性，如此能夠使登記內(nèi)容和實(shí)體權(quán)利保持實(shí)現(xiàn)最大限度的一致，確保登記公信力;形式審查模式下登記機(jī)構(gòu)僅就申請(qǐng)人提供的書面材料進(jìn)行審查，如果材料齊備無(wú)瑕疵、符合形式上的要求，即進(jìn)行登記，而不對(duì)材料本身的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，也不審查原因?qū)用娣申P(guān)系的真實(shí)性和合法性，有利于在保護(hù)交易安全的基礎(chǔ)上盡量減少交易成本，促進(jìn)交易便捷;還有學(xué)者認(rèn)為《物權(quán)法》第12條②的規(guī)定體現(xiàn)了以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的模式，這一模式下登記效率與登記準(zhǔn)確性得以盡可能兼顧。

實(shí)踐中各地做法也很不一致，此三種觀點(diǎn)在實(shí)踐中均有所體現(xiàn)。但進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查可能導(dǎo)致行政權(quán)力過(guò)分干預(yù)市場(chǎng)，妨礙市場(chǎng)交易的正常進(jìn)行，審查的繁瑣更會(huì)導(dǎo)致效率的低下，不符合異議登記暫時(shí)性的特點(diǎn);進(jìn)行形式審查又難免因?yàn)閷彶榈倪^(guò)于簡(jiǎn)單出現(xiàn)登記不當(dāng)?shù)那闆r;以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的模式，雖然看起來(lái)可以集二者之長(zhǎng)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)限、審查能力等因素進(jìn)行了綜合考慮，但也存在其特有的問(wèn)題，即對(duì)于何種情況適用形式審查，何種情況適用實(shí)質(zhì)審查缺乏明確的規(guī)定，各地在具體操作上也是迥異，實(shí)施之中又容易再次陷入單純的形式審查或單純的實(shí)質(zhì)審查的旋渦。由此可見，此三種審查模式都有其不足之處，那么異議登記在審查環(huán)節(jié)究竟應(yīng)該采取怎樣的審查模式就有討論的必要。

四、 異議登記制度在效力環(huán)節(jié)的爭(zhēng)議

《物權(quán)法》并未對(duì)異議登記的效力進(jìn)行明確規(guī)定，這一問(wèn)題的爭(zhēng)議主要集中于異議登記是否限制登記權(quán)利人處分權(quán)的問(wèn)題上。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記應(yīng)當(dāng)具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人或者權(quán)利有可能是不真實(shí)的，或者是不足夠充分的，此時(shí)登記簿上的權(quán)利人處分其權(quán)利，就有可能損害真正權(quán)利人的利益[3]。很多地方性法規(guī)都規(guī)定了異議登記期間登記機(jī)關(guān)暫緩或不予辦理相關(guān)處分登記，比如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第67條，《石家莊市房屋登記條例》第64條，《鄭州市房屋登記條例》第52條等。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，異議登記不應(yīng)產(chǎn)生限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力。私人的合法財(cái)產(chǎn)受到法律保護(hù)至少意味著對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制要么經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)權(quán)人的同意，要么基于法律之明定，但是對(duì)于異議登記，《物權(quán)法》第19條第2款并未明確承認(rèn)其具有限制處分的效力[4]。而且，認(rèn)為通過(guò)禁止登記物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法來(lái)確保真實(shí)權(quán)利人的利益，不利于登記物權(quán)的流通，在交易效率方面有所欠缺[5]。

五、 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的完善

（一） 完善異議登記申請(qǐng)環(huán)節(jié)

1.放寬對(duì)異議登記申請(qǐng)范圍的限制。

登記實(shí)踐中過(guò)去一段時(shí)間對(duì)異議登記申請(qǐng)范圍限制過(guò)多的做法出現(xiàn)了很多不利的后果，因而對(duì)異議登記的發(fā)起范圍限制過(guò)多的情況得到了逐漸的改善。既然異議登記制度是通過(guò)阻斷登記的公信力，排除善意取得，以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的制度，那么，對(duì)于需要記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄以產(chǎn)生公信力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容，需要依據(jù)登記公信力發(fā)生效力的情況，就應(yīng)該存在通過(guò)阻斷登記的公信力的方法來(lái)排除善意取得的適用空間，都應(yīng)當(dāng)符合異議登記制度適用的范圍。因此，應(yīng)該放寬對(duì)異議登記發(fā)起范圍的限制，異議登記應(yīng)該適用于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的各類權(quán)利事項(xiàng)。

目前，無(wú)論是理論還是實(shí)踐中均認(rèn)可異議登記適用于對(duì)登記簿上記載的所有權(quán)提出異議的情況。除此之外，異議登記也應(yīng)該適用于申請(qǐng)人對(duì)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)提出異議的情況。在我國(guó)，用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)采取登記生效模式，登記后建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立，因此建設(shè)用地使用權(quán)就屬于不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利性事項(xiàng)，異議登記適用的對(duì)象即是登記薄記載的權(quán)利性事項(xiàng)，由此建設(shè)用地使用權(quán)符合異議登記適用的條件。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)采取登記對(duì)抗模式，登記之后得以對(duì)抗第三人，亦是依據(jù)登記具有的公信力產(chǎn)生的效果。擔(dān)保物權(quán)中抵押權(quán)也采取登記生效模式，抵押權(quán)也屬于不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利性事項(xiàng)，那么申請(qǐng)人若對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上抵押權(quán)登記提出異議，認(rèn)為登記錯(cuò)誤或者遺漏的，也應(yīng)當(dāng)在異議登記的發(fā)起范圍之內(nèi)。

2.申請(qǐng)材料明確適當(dāng)。

異議登記最本質(zhì)的功能即是通過(guò)暫時(shí)阻卻登記公信力，排除第三人善意取得，給真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的保護(hù)。由于登記權(quán)利人隨時(shí)可能處分該不動(dòng)產(chǎn)，因此，這種臨時(shí)性的保護(hù)對(duì)時(shí)間的緊迫性要求是很強(qiáng)的，如果不能高效便捷地發(fā)起異議登記，而要準(zhǔn)備一系列復(fù)雜嚴(yán)格的申請(qǐng)材料甚至要先取得法院的案件受理通知，會(huì)影響異議登記最本質(zhì)功能的實(shí)現(xiàn)。無(wú)論是完全由登記機(jī)構(gòu)把握申請(qǐng)材料，還是用法院受理異議登記案件的標(biāo)準(zhǔn)作為登記機(jī)構(gòu)受異議登記的標(biāo)準(zhǔn)都是不適當(dāng)?shù)摹?/p>

若完全由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料的種類、形式、證明程度及證明力是否符合要求進(jìn)行自由裁量，而缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，可能難以避免登記機(jī)構(gòu)出于避免行政訴訟的考量，而刻意提高異議登記的受理標(biāo)準(zhǔn)的情況，也難以避免因登記工作人員個(gè)人判斷的差別而出現(xiàn)不同的受理與不受理結(jié)果上的差異。而以法院的案件受理通知書作為申請(qǐng)材料的做法，實(shí)際上是暗含著登記機(jī)構(gòu)將法院受理異議登記案件作為登記機(jī)關(guān)受理異議登記的標(biāo)準(zhǔn)。這種做法在一定程度上是可以理解的。首先，這樣便于確定申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系。法律法規(guī)并沒有明確究竟何種材料能夠證明異議登記的申請(qǐng)人與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)對(duì)這些標(biāo)準(zhǔn)很難把握，把握的太嚴(yán)，會(huì)使得異議登記的受理率過(guò)低，把握的太松，有可能會(huì)導(dǎo)致登記不當(dāng)?shù)那闆r出現(xiàn)。而證實(shí)申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有利害關(guān)系，正是異議登記的首要前提和必要條件，這是登記機(jī)構(gòu)面臨的一大難題。按照正常的情況，若申請(qǐng)人確實(shí)與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利存在利害關(guān)系，為防止登記權(quán)利人的惡意處分造成其權(quán)利的喪失，申請(qǐng)人在異議登記之后必然迫切地需要提起訴訟明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬，因?yàn)楫愖h登記之日起15日內(nèi)不起訴，其異議登記將面臨失效的局面，所主張的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利亦得不到保護(hù);只有在該申請(qǐng)人事實(shí)上與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并不存在利害關(guān)系，僅是惡意利用異議登記拖延時(shí)間故意給登記權(quán)利人制造障礙的情況下，才會(huì)出現(xiàn)無(wú)法鏈接到之后的訴訟程序的情況。因此，申請(qǐng)異議登記的主體和后來(lái)向法院提起訴訟的主體應(yīng)該是一致的，以法院的案件受理通知書作為異議登記的申請(qǐng)材料，可以排除申請(qǐng)人并無(wú)利害關(guān)系，只是意圖通過(guò)異議登記惡意拖延時(shí)間損害登記權(quán)利人利益的情況。而且，法院在受理案件前會(huì)對(duì)當(dāng)事人的資格、事由和證據(jù)材料進(jìn)行審查，若該訴訟被法院受理，也可以證明當(dāng)事人確實(shí)是與該不動(dòng)產(chǎn)存在利害關(guān)系的，如此也就符合了申請(qǐng)異議登記對(duì)利害關(guān)系的要求。其次，辦理異議登記并不是申請(qǐng)人的最終目的，異議登記只是申請(qǐng)人為自己搜集證據(jù)以期向法院提起訴訟的這段期間內(nèi)，對(duì)自己主張權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)所尋求的暫時(shí)性保護(hù)，避免登記簿記載的權(quán)利人在此期間迅速處置該不動(dòng)產(chǎn)，第三人主張善意取得而使得該申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到損害。在法院對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行明確后，憑借法院的判決或裁定進(jìn)行更正登記對(duì)主張的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)切實(shí)長(zhǎng)效的保護(hù)，才是申請(qǐng)人的最終目的。而若要實(shí)現(xiàn)這一最終目的，就需要保證異議登記與其后的法院審理鏈接的順暢和緊密，就需要保障法院會(huì)對(duì)異議登記案件展開審理，而不會(huì)出現(xiàn)不予立案的情形。若已經(jīng)取得法院的案件受理通知書，自然就免除了這方面的顧慮。

但這種做法存在明顯的問(wèn)題。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第十九條第二款的規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)該在異議登記之日起十五日內(nèi)向法院起訴，也即先申請(qǐng)異議登記再起訴。這與登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人先去法院起訴，再憑法院案件受理通知書申請(qǐng)異議登記的做法，存在前后程序上的顛倒，不符合法律規(guī)定。其次，這種做法實(shí)際上是將審查責(zé)任轉(zhuǎn)移給了法院，加重了法院的負(fù)擔(dān)，而在異議登記中審查相關(guān)證明材料是否能夠證明具有權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，相關(guān)材料是否符合證明力要求，是否符合登記受理標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任是應(yīng)該由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的。再次，考慮到異議登記本身的制度功能和特點(diǎn)，正是由于申請(qǐng)人暫時(shí)沒有足夠的證據(jù)，需要一段時(shí)間來(lái)搜集證據(jù)提起訴訟，為防止在這段時(shí)間內(nèi)登記權(quán)利人的惡意處分致使其權(quán)利喪失，才需要異議登記提供一段緩沖的時(shí)間，若在異議登記期間就直接以法院已經(jīng)受理案件作為辦理異議登記的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于這個(gè)階段的申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)要求就過(guò)于嚴(yán)格了，況且如果申請(qǐng)人證據(jù)已經(jīng)十分充分到可以直接向法院提起訴訟，也就沒有必要再申請(qǐng)異議登記。最后，對(duì)申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，這種做法其實(shí)是讓申請(qǐng)人在其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利毫無(wú)保障的情況下搜集證據(jù)，而登記權(quán)利人隨時(shí)可能對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，使得申請(qǐng)人的權(quán)利在法院受理起訴之前的時(shí)間內(nèi)處于一種岌岌可危的狀態(tài)，實(shí)際上是放棄了從申請(qǐng)人產(chǎn)生異議登記的需要到法院對(duì)此立案之間的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)對(duì)利害關(guān)系人權(quán)利的保護(hù)，不符合異議登記制度設(shè)計(jì)的初衷。

對(duì)申請(qǐng)材料的要求不僅需要明確，還要適當(dāng)。首先，由于我國(guó)目前相關(guān)立法在申請(qǐng)材料問(wèn)題的規(guī)定上都采取了一種模糊的表達(dá)，因而亟需在立法層面明確和細(xì)化申請(qǐng)材料的種類、形式及所需達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)。要求申請(qǐng)人在申請(qǐng)異議登記時(shí)提供證明材料是為了防止申請(qǐng)人濫用異議權(quán)利，由此證實(shí)對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料，應(yīng)當(dāng)是申請(qǐng)人可以據(jù)以主張其是該登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的真正權(quán)利人的材料;證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料，所證實(shí)的應(yīng)該是現(xiàn)有的權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤。其次，考慮到申請(qǐng)人申請(qǐng)異議登記在時(shí)間上的緊迫性特點(diǎn)，申請(qǐng)人暫時(shí)可能沒有能力獲取充分的證據(jù)，以及異議登記本身具有的臨時(shí)性保護(hù)的特點(diǎn)，對(duì)異議登記申請(qǐng)材料的要求不應(yīng)該過(guò)高，并不需要達(dá)到法院對(duì)案件的受理標(biāo)準(zhǔn)，畢竟申請(qǐng)人還需要通過(guò)異議登記提供保護(hù)的期間去進(jìn)一步搜集證據(jù)向法院提起訴訟。證明利害關(guān)系和證明登記薄記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的兩類材料齊全，材料的形式符合要求，異議事項(xiàng)的確實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上且在申請(qǐng)書中明確異議事項(xiàng)，能夠做到“初步”證明的程度，是比較合適的標(biāo)準(zhǔn)。

（二） 優(yōu)化異議登記審查模式

不動(dòng)產(chǎn)登記究竟采取何種審查模式與對(duì)登記行為性質(zhì)的理解是相關(guān)聯(lián)的。有學(xué)者認(rèn)為登記是一種行政確權(quán)行為，但事實(shí)上，確認(rèn)合同效力，確認(rèn)民事法律行為的真實(shí)性、合法性，確認(rèn)物權(quán)內(nèi)容和歸屬均屬于司法權(quán)行使的范疇，行政機(jī)關(guān)并無(wú)此權(quán)力。行政確認(rèn)說(shuō)也認(rèn)為登記行為的本質(zhì)是行政行為，但與行政確權(quán)的觀點(diǎn)不同的是，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)的不是權(quán)利的合法性、真實(shí)性，而是申請(qǐng)人是否按照要求提交了申請(qǐng)材料，且這些材料是否符合規(guī)定的予以登記的標(biāo)準(zhǔn)[6]。也有學(xué)者認(rèn)為，登記行為的基調(diào)是私法性質(zhì)，提出登記的功能應(yīng)該從過(guò)去的以國(guó)家管理為本位向以社會(huì)服務(wù)為本位轉(zhuǎn)變[7]。

專門從異議登記的角度來(lái)說(shuō)，異議登記并不僅指把字寫到登記薄上的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，它是一個(gè)過(guò)程，包括利害關(guān)系人申請(qǐng)登記，遞交材料，登記機(jī)關(guān)審查，登記入冊(cè)等一系列的行為，還會(huì)因?yàn)楫愖h登記的存在而產(chǎn)生一系列的效果。不能簡(jiǎn)單因?yàn)槠渲写嬖谛姓C(jī)關(guān)審查登記的環(huán)節(jié)就全部簡(jiǎn)單地、以偏概全地將這一系列行為歸結(jié)為行政行為。

異議登記在本質(zhì)上應(yīng)該屬于民事法律行為。一則，異議登記只能由利害關(guān)系人發(fā)起，自始至終都是利害關(guān)系人的意思表示，行政機(jī)關(guān)只能根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行審查，并不能將其意志加入其中，不能依職權(quán)進(jìn)行異議登記;二則，異議登記的內(nèi)容僅限于記載于登記簿上的事項(xiàng)，且同樣依利害關(guān)系人的申請(qǐng)而確定;三則，申請(qǐng)異議登記是利害關(guān)系人的權(quán)利，異議登記的出現(xiàn)和存在是利害關(guān)系人行使這種權(quán)利在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的一種外在體現(xiàn);四則，異議登記所產(chǎn)生的暫時(shí)阻斷登記公信力的效果，是一種私法上的效果;五則，一般來(lái)說(shuō)以“異議登記”提起訴訟的，訴訟雙方當(dāng)事人均為自然人或法人，而非行政機(jī)關(guān)，適用民事審判程序，而以“受理異議登記”或“不予受理異議登記”提起訴訟的，才是一方訴訟當(dāng)事人是行政機(jī)關(guān)的情況，但這種情況下強(qiáng)調(diào)的并非“異議登記”本身，而是行政機(jī)關(guān)“受理”或“不受理”異議登記的具體行政行為。因而，由異議登記之后的審判程序來(lái)看，異議登記亦是民事法律行為。

綜上所述，從本質(zhì)上講異議登記是種民事法律行為，而申請(qǐng)人提交的材料反映的更是原因?qū)用娴拿袷路申P(guān)系，而對(duì)當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系進(jìn)行真實(shí)性、合法性審查就屬于司法權(quán)的范疇，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)該介入。況且對(duì)民事法律關(guān)系的真實(shí)性、合法性的審查需要專業(yè)知識(shí)和技能，而登記工作人員并不具備作出此類判斷的專業(yè)知識(shí)。再考慮到異議登記本身相對(duì)于其他登記類型來(lái)說(shuō)還具有暫時(shí)性保護(hù)的特點(diǎn)，具有迅速便捷的要求，若登記機(jī)關(guān)審查過(guò)于嚴(yán)格反而會(huì)耗費(fèi)時(shí)間，浪費(fèi)行政資源。但形式審查又確實(shí)存在難以克服的缺點(diǎn)，不可避免地存在登記不當(dāng)?shù)目赡堋?/p>

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展，實(shí)踐中產(chǎn)生了一種新的審查方式，既非實(shí)質(zhì)審查，也區(qū)別于形式審查，而稱為合理審慎的審查。在一些地方的登記實(shí)踐中，除房屋初始登記和房屋滅失登記需要實(shí)地核查之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)都采用合理審慎的審查原則，也即對(duì)于異議登記，采取的也是合理審慎審查的原則。上文已經(jīng)分析過(guò)，雖然異議登記的全過(guò)程中存在行政機(jī)關(guān)發(fā)揮作用的部分環(huán)節(jié)，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)異議登記屬于一種民事法律行為，行政機(jī)關(guān)是不應(yīng)該進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的，而單純的形式審查又會(huì)增加登記不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。合理審慎的審查模式在異議登記領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)用體現(xiàn)為，在申請(qǐng)材料符合形式要求的前提下，更加強(qiáng)調(diào)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該從專業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)登記申請(qǐng)秉持審慎注意的態(tài)度，區(qū)分不同的情況進(jìn)行程度合理的審查，并與審核機(jī)制、詢問(wèn)機(jī)制在功能和作用上相互補(bǔ)足。如此，比單純的形式審查更加謹(jǐn)慎，可有效地減少登記不當(dāng)?shù)那闆r，相比于實(shí)質(zhì)審查又兼顧了效率，符合異議登記較短的審查受理期限的規(guī)定，還能避免陷入之前提到的“以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔”卻無(wú)法區(qū)分具體情況進(jìn)行明確界定的循環(huán)中，因此“合理審慎的審查”是一種更優(yōu)的選擇。

（三） 削減異議登記的限制力

隨著異議登記制度在實(shí)踐中的運(yùn)行，異議登記限制力過(guò)強(qiáng)的弊端已然逐漸顯露，可能會(huì)使登記權(quán)利人因?yàn)楫愖h登記的存在喪失與第三人進(jìn)行交易的機(jī)會(huì)，也可能使登記權(quán)利人與第三人原已簽訂生效的買賣合同因無(wú)法履行而產(chǎn)生違約責(zé)任，造成登記權(quán)利人財(cái)產(chǎn)上的損失。而且在異議登記被證明不當(dāng)?shù)那闆r下，不僅申請(qǐng)人需要承擔(dān)責(zé)任，還可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。

因此，立法和實(shí)踐中均在逐步地削減異議登記的限制力。2016年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十四條③的規(guī)定，即體現(xiàn)了減少異議登記限制力的態(tài)度。登記實(shí)踐中，部分地方對(duì)異議登記效力的理解也有所轉(zhuǎn)變，即異議登記并不妨礙權(quán)利人的處分權(quán)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)暫緩或者拒絕其登記請(qǐng)求。異議登記之后因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)告知存在異議登記后，申請(qǐng)人雙方仍然執(zhí)意申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)可以要求雙方出具知曉異議登記存在并自愿承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的書面保證，登記機(jī)構(gòu)可以為其辦理處分登記。

異議登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載事項(xiàng)提出異議的一種外在表現(xiàn)，是該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬存在爭(zhēng)議這一情況在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的體現(xiàn)，異議登記的存在使得這種爭(zhēng)議可視化而能夠?yàn)榈谌怂庇^地了解。異議登記并不同于初始登記、變更登記，其本身并不會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬有待于法院的裁判。因此，在法院作出裁判之前，不能一概而論地認(rèn)為申請(qǐng)人就一定是真正權(quán)利人，不能為保護(hù)申請(qǐng)人而限制登記權(quán)利人行使權(quán)利，不能因?yàn)楫愖h登記的存在而對(duì)現(xiàn)存權(quán)利的正當(dāng)行使造成妨礙。況且，若異議登記產(chǎn)生了類似財(cái)產(chǎn)保全的限制處分的效果，而發(fā)起異議登記的要求相比而言又低得多，不僅可能增大異議登記不當(dāng)造成損害的可能性，還可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)保全制度實(shí)際上被虛置。

異議登記限制力的減小，還有利于避免由利害關(guān)系人單方啟動(dòng)異議登記的模式對(duì)登記權(quán)利人的權(quán)利可能造成的損害。有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)目前異議登記的啟動(dòng)方式僅有單方申請(qǐng)一種，顯得過(guò)于單一和輕率，明顯對(duì)保護(hù)登記權(quán)利人的合法權(quán)利不利，存在由于申請(qǐng)人的惡意而造成登記權(quán)利人利益損害的可能性，由此主張應(yīng)該增加雙方申請(qǐng)啟動(dòng)或者是法院作出裁定的啟動(dòng)方式。而事實(shí)上，一則，不能期待登記權(quán)利人同意與申請(qǐng)人一起發(fā)起對(duì)自己不利的異議登記，雙方啟動(dòng)的方式是不現(xiàn)實(shí)、不合理的;二則，上文已經(jīng)提到，異議登記從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是民事法律行為，那么，依法院裁定發(fā)起異議登記，也是不合理的。因此，我國(guó)目前采取的依單方申請(qǐng)啟動(dòng)異議登記的方式是具有其合理性的。而在這種啟動(dòng)方式下，若異議登記的存在并不限制登記權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分，在第三人知悉異議登記存在并自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，登記權(quán)利人得以在存在異議登記的前提下繼續(xù)交易，而不會(huì)受到外力的過(guò)多阻礙，不會(huì)導(dǎo)致登記權(quán)利人喪失交易的機(jī)會(huì)，也不會(huì)導(dǎo)致登記權(quán)利人被迫負(fù)擔(dān)合同無(wú)法履行的違約責(zé)任，即使申請(qǐng)人被證明是出于惡意發(fā)起異議登記的，也可以將對(duì)登記權(quán)利人可能造成的不利影響降至最低。因此，異議登記所產(chǎn)生的效力應(yīng)該符合其制度設(shè)計(jì)的目的，即使登記薄上存在異議登記，也不應(yīng)該限制處分，不應(yīng)妨礙物的自由流通。

注釋：

① 《物權(quán)法》第19條第2款：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”

② 《物權(quán)法》第12條：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。”

③ 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第84條：“異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾?！?/p>

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（責(zé)任編輯 文 格）

Abstract：As a special type of real estate registration，objection registration protects the real right person by temporarily blocking the public credibility of registration and excluding the third party’s bona fide acquisition.However，it does not overthrow the registration presumption，but conversely achieves the effect of protecting the security of the transaction through balancing the relationship of applicant，registered obligee and the third party.Although the Real Right Law has established the basic framework of the objection registration system，there exist defects and disputes in the application，review and effectiveness of the system due to the lack of clear and specific regulations.The restrictions on the scope of application should be relaxed，and the content and standards of the application materials need to be clarified.Simultaneously，the pattern of reviewing should be reasonable and prudent and a weaken restriction of objection registration should be adopted.The right of disposition of the registered obligee should not be restricted.

Key words：objection registration; application materials; notice of acceptance of the case; review mode; restriction