摘要：本文通過在不動產(chǎn)登記實務中發(fā)現(xiàn)的老舊房屋用途難以定性問題，簡要分析其產(chǎn)生的歷史成因，并比較在分散登記時這類房屋登記與現(xiàn)行統(tǒng)一登記時的差異，提出這類房屋用途登記時需尊重歷史，而不應一味套用現(xiàn)行的登記法律法規(guī)，妥善解決歷史遺留問題。

關鍵詞：老舊房屋；不動產(chǎn)登記；換證

不動產(chǎn)登記實施以來，為實現(xiàn)登記簿冊統(tǒng)一，許多原分別持土地證和房產(chǎn)證的權利人向不動產(chǎn)登記機構申請換發(fā)新的不動產(chǎn)權屬證書。不動產(chǎn)登記部門在換發(fā)證過程中，發(fā)現(xiàn)不少歷史遺留棘手問題，給登記造成一定困難，其中歷史遺留未確定用途房屋如何確定房屋性質(zhì)，即是問題之一。本文擬對此問題進行探討，并提出解決意見。

一、歷史遺留問題具體表現(xiàn)及原因

在不動產(chǎn)登記過程中，登記機構經(jīng)常會碰到一些老舊的房屋，權利人同時持有土地證和房產(chǎn)證，土地證上記載的土地性質(zhì)為“住宅”，房屋所有權證上未記載設計用途或規(guī)劃用途，這一欄內(nèi)容空白，更早的房產(chǎn)證上甚至沒有房屋用途欄目。由于實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這類土地和房屋權利人向登記部門申請換證，不動產(chǎn)登記部門在登記審核中，土地用途容易確定，但房屋用途如何確定，沒有依據(jù)，因為換證前的房產(chǎn)證上沒有記載設計用途。這類房屋大部分是作為商業(yè)用房或者經(jīng)營性用房在實際中使用，權利人如果涉及房屋拆遷補償，拆遷補償部門一般都要求權利人向不動產(chǎn)登記部門申請確認，登記機構確認房屋的設計用途一般根據(jù)規(guī)劃確定的房屋用途，但這類房屋在當時條件下沒有規(guī)劃手續(xù)。概言之，2015年以前由房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權證，沒有房屋用途欄目，或者設計用途和規(guī)劃用途沒有記載內(nèi)容的，在換發(fā)不動產(chǎn)權證時如何進行房屋用途確定，是急需要解決的問題。

這類老舊房屋存在歷史較為久遠，有些甚至建國前就已經(jīng)存在，隨著時間的變遷，這類房屋逐漸成為城市的老中心，其生活方便，人流量大，具有較高的商業(yè)使用價值。在改革開放前國家計劃經(jīng)濟時代，這類房屋一般作為居民住宅使用，因為計劃經(jīng)濟體制下不允許個體經(jīng)營。隨著市場經(jīng)濟的興起，政府鼓勵個體經(jīng)營，這些臨街的住宅紛紛開店營業(yè)，大部分經(jīng)營戶都申請了工商登記，時至今日，未進行舊城改造的這類老舊房屋一直都是權利人自己經(jīng)營使用，或者出租給他人經(jīng)營。由于長期作為經(jīng)營性房產(chǎn)使用，因此，在人們的印象中，這類房屋就是商鋪。造成這類房屋“住宅”與“商鋪”難分，是與國家經(jīng)濟制度密切相關，是歷史原因造成。

二、房屋用途是否必須與土地用途保持一致

這類房屋權利人申請換發(fā)證或者繼承轉(zhuǎn)移登記過程中，筆者曾見過不動產(chǎn)登記機構發(fā)出的不動產(chǎn)權屬證書上記載房屋用途為“住宅”。不動產(chǎn)登記機構將房屋用途確定為“住宅”，保持土地性質(zhì)與房屋用途一致。但以與土地性質(zhì)保持一致的方式確定房屋用途，權利人是否接受是一個重要問題。在現(xiàn)實生活中，這些房屋一直以商鋪在使用，且在工商部門進行過登記，繳納水電費用也按商業(yè)標準，權利人是不會接受登記機構將房屋用途記載為“住宅”的。

筆者認為，不動產(chǎn)登記機構在登記時，不必保持土地與房屋性質(zhì)一致。主要基于以下原因，一是土地用途是對整個地塊用途的描述，而地上房屋具有多樣性。土地性質(zhì)具有一般性，可以主要性質(zhì)進行描述，房屋性質(zhì)多樣化，每一個單元都要進行描述，以主要用途進行描述的土地其地上建筑物也必須有其他相應的配套設施，比如，以住宅描述的土地，地上建筑物除住宅外，還必須配套商業(yè)、教育、休閑場所等；二是不動產(chǎn)登記前建設部門房產(chǎn)登記有時不記載房屋用途。以往建設部門頒發(fā)的房產(chǎn)證經(jīng)歷過三個階段，1999年以前的房產(chǎn)證上沒有房屋用途欄目，1999年至2009年的證上有“設計用途”欄目，2009年至2015年的證上為“規(guī)劃用途”，因此，99年前無需記載房屋用途，在99年后，建設部門登記房屋用途時，雖然證上設計了房屋用途欄目，但對這類老舊房屋的用途一般不記載，可見，土地用途與房屋用途也不一致；三是不動產(chǎn)登記啟動后房屋用途記載依據(jù)規(guī)劃用途，而不是土地。不動產(chǎn)登記簿使用和填寫說明上，房屋規(guī)劃用途填寫建設工程規(guī)劃許可文件及其所附圖上確定的房屋用途，而不是依據(jù)土地用途來登記房屋用途。綜上所述，房屋用途不必與土地用途保持一致。

三、以尊重歷史方式解決這類房屋在登記中的困擾

由于這個問題普遍存在，很多城市都面臨這類房屋登記難題。因房屋老舊危及安全或城市改造，它們已經(jīng)列入或者即將列入拆遷改造，住宅用途和商業(yè)用途的補償標準差別較大，關系到權利人的重大利益。權利人在換發(fā)證登記時要求登記機構按房屋長期以來實際的使用用途商鋪登記。登記機構在確定房屋用途時依據(jù)來源主要有三個，原房產(chǎn)證記載的房屋用途，現(xiàn)不動產(chǎn)登記薄使用和填寫規(guī)定及土地用途。上文筆者已說明了原房產(chǎn)證和現(xiàn)規(guī)劃依據(jù)都缺乏相關證明，而土地用途又不能作為直接依據(jù)，這就給登記機構在記載房屋用途時帶來困擾。

在不動產(chǎn)登記過程中，很多難以解決的問題都來自歷史遺留。在解決這類問題時，登記機構首先應尊重歷史，即應該尊重權利人所能提供的材料，而不是由登記機構強找依據(jù)。這類房屋如提供的房屋所有權證上沒有記載房屋用途，不動產(chǎn)登記部門在換發(fā)證時，也應該不記載房屋用途。不動產(chǎn)登記簿填寫要求上，房屋規(guī)劃用途欄目不必一定要有內(nèi)容，可以為空白，從技術上是可行的。登記機構依據(jù)原房產(chǎn)證的用途登記，可以減少登記風險。如權利人通過行政復議或者行政訴訟要求登記機構改變登記行為，必須由權利人去尋找新的依據(jù)，權利人所能提供的不外乎工商等部門的實際使用依據(jù)，這些在登記證明上是不予采用的。至于權利人在拆遷補償時政府部門如何對房屋進行定性，則又涉及到歷史遺留問題了，應特殊問題特殊解決，不動產(chǎn)登記只能作為一個參考依據(jù)，而不是決定因素。

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[3]程嘯：《不動產(chǎn)登記法研究》，法律出版社.

作者簡介：肖垚，1981生，男，碩士研究生，南寧市不動產(chǎn)登記中心，助理研究員，研究方向：不動產(chǎn)登記。