何書凝 陳云

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國民物質(zhì)生活的頭等大事和國家宏觀調(diào)控的重中之重。自住房商品化等理論被提出后房地產(chǎn)行業(yè)便日益昌盛，乃至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的原因絕不僅僅是非理性炒作，本文從我國對外貿(mào)易中的順差額和外商投資兩個(gè)角度來分析中國對外貿(mào)易與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的相互影響機(jī)制，并通過數(shù)據(jù)分析佐證理論機(jī)制，最終得出結(jié)論、提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);價(jià)格波動(dòng);外商投資;順差額

中圖分類號(hào)：F20 ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-2177（2019）07-0061-04

0 引言

自1978年理論界提出住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)后，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展便勢如破竹，乃至后期房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，局部地區(qū)相繼出現(xiàn)了較為明顯的房地產(chǎn)泡沫?？v觀中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的四個(gè)階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）、非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995 年）、相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）和價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)階段（2003年以來），除第一階段處于緩步慢行的開拓時(shí)期外，非理性炒作和房價(jià)持續(xù)走高幾乎成為這一行業(yè)的主基調(diào)。國家三令五申，不會(huì)改變房價(jià)調(diào)控主基調(diào)，但排隊(duì)看房的人似乎越來越多，成交量也在逐漸攀升，不僅是消費(fèi)者，連一些開發(fā)商都開始對樓市預(yù)期發(fā)生變化。

直至今日，房地產(chǎn)仍然是國民物質(zhì)生活的頭等大事和國家宏觀調(diào)控的重中之重，但其價(jià)格幾次波動(dòng)或者持續(xù)走高的背后卻不再僅僅是非理性炒作或其它簡單的因素。隨著中國全球地位的提升，中國在全球的貿(mào)易額比重也穩(wěn)步提升且持續(xù)順差。本文從我國對外貿(mào)易順差的基本情況和外商投資兩個(gè)角度分析中國對外貿(mào)易與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的相互影響機(jī)制，旨在為中國房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

1 貿(mào)易順差與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響機(jī)制

數(shù)據(jù)顯示，1994年以來（除1998年受亞洲金融危機(jī)的影響、中國對外貿(mào)易資本項(xiàng)目有逆差外），中國的國際收支一直保持貿(mào)易順差，到2017年貿(mào)易順差額已經(jīng)達(dá)到28700億人民幣。影響貿(mào)易差額的因素有很多，近年來房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，已經(jīng)對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了很大的影響，也拉動(dòng)了中國的對外貿(mào)易;另一方面，貿(mào)易順差帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也反向推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。那么貿(mào)易順差和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在怎樣的傳導(dǎo)機(jī)制呢？

本文認(rèn)為中國長期以來進(jìn)出口貿(mào)易順差與房地產(chǎn)價(jià)格水平持續(xù)上升二者之間的關(guān)系可以用“貿(mào)易順差與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響機(jī)制”概括，即：長期的貿(mào)易順差導(dǎo)致外匯不斷流入，外匯儲(chǔ)備上升，央行以人民幣兌換外幣，因此市場上流通的基礎(chǔ)貨幣增加，貨幣供給隨之增加，進(jìn)一步刺激了人們的消費(fèi)需求;而短期內(nèi)由于資源的限制等因素，社會(huì)所生產(chǎn)的各物質(zhì)資料商品的供給量小于人們的需求量，而市場上流通的貨幣供大于求，由此導(dǎo)致通貨膨脹。社會(huì)中各產(chǎn)品的物價(jià)水平普遍上升，房價(jià)隨之上升。

而房地產(chǎn)價(jià)格上漲、進(jìn)一步推動(dòng)貿(mào)易順差產(chǎn)生的影響因素可概括為以下兩點(diǎn)：

一方面，房價(jià)的上升抑制了消費(fèi)，人們的儲(chǔ)蓄增加，由國民收入核算公式：

當(dāng)房價(jià)很高時(shí)，內(nèi)需減少，導(dǎo)致儲(chǔ)蓄很高，必然要求凈出口大于零，進(jìn)一步推動(dòng)對外貿(mào)易產(chǎn)生順差。

另一方面，房價(jià)的上升拉動(dòng)了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的生產(chǎn)，國內(nèi)對這些產(chǎn)品生產(chǎn)供大于求，促進(jìn)了出口，進(jìn)一步擴(kuò)大了貿(mào)易順差。以上傳導(dǎo)機(jī)制可以用流程圖可表示為圖1。

貿(mào)易順差與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響機(jī)制的數(shù)據(jù)分析如圖2。

相關(guān)性結(jié)果如圖3。

經(jīng)過stata分析兩者的相關(guān)性，得出中國房價(jià)與中國對外貿(mào)易順差額的相關(guān)系數(shù)為0.8355，說明兩者之間存在一定的正向相關(guān)關(guān)系。

構(gòu)建模型：zgfj=α+βsce，zgfj 表示中國房價(jià)，sce 表示順差額。α1，β1，表示待估參數(shù)，回歸結(jié)果如圖4。

得出回歸模型為：zgfj=2405+0.14sce，說明貿(mào)易中國順差額每上升一億人民幣，中國房價(jià)上升0.14 元。由此，即可證明對外貿(mào)易順差額對房地產(chǎn)價(jià)格上升的確存在正向推動(dòng)作用。

同理可得，房地產(chǎn)價(jià)格上升對對外貿(mào)易順差額的反向影響回歸模型為：sce=-7928+5.02zgfj ，說明中國房價(jià)每上升1元人民幣，中國對外貿(mào)易順差額就會(huì)上升約5.02億元人民幣。即，房地產(chǎn)價(jià)格的上升也可促進(jìn)對外貿(mào)易貿(mào)易順差額的進(jìn)一步擴(kuò)大。

2 外商直接投資（FDI）與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響機(jī)制

改革開放以來，中國吸收外資取得了舉世矚目的成就，自1991年起，中國已連續(xù)15年成為吸收外資最多的發(fā)展中國家。而房地產(chǎn)已成為中國吸收外資的重要領(lǐng)域，已經(jīng)躍升為外商投資的第二大行業(yè)。2005 年9月12日，國家外管局首次披露，外資在中國房地產(chǎn)市場中的投資比例約15%。2006年上半年，來自商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)顯示，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長25.40%;合同外資金額128.52億美元，同比增長55.04%;實(shí)際使用外資金額32.2億美元，同比增長27.89%。摩根士丹利、ING（荷蘭國際集團(tuán)）、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國際市場呼風(fēng)喚雨的頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)，如今都不約而同地出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場，并且均出手不凡。

對此，經(jīng)過研究我們總結(jié)出，外商投資，造成我國房價(jià)上漲，原因有二。

第一，在當(dāng)時(shí)我國政府宏觀調(diào)控背景下，一方面為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)，我國抑制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模;另一方面，長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金嚴(yán)重依賴銀行信貸，造成許多房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張?；谏鲜霰尘埃覀兎治鋈缦?，由于我國長久對房地產(chǎn)的抑制，造成有效需求得不到滿足，抑制了需求，外商正是看中了這一點(diǎn)，利用房地產(chǎn)市場的脆弱，在中國進(jìn)行短期投機(jī)行為，外資的注入，使有效需求得到滿足，擴(kuò)大了有效需求，利用市場的劇烈波動(dòng)獲取利益，造成房價(jià)被哄抬。另外，外資的投入，也大大緩解了我國房地產(chǎn)資金的壓力，推動(dòng)了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的改善。外資的注入同時(shí)也帶來了先進(jìn)的經(jīng)營和管理理念，有助于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高，有利于企業(yè)的長久發(fā)展。其他企業(yè)也被迫學(xué)習(xí)模仿，相繼改進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、強(qiáng)化創(chuàng)新及管理理論，從而，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)總體水平的上升，最終提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給質(zhì)量和數(shù)量，即擴(kuò)大了市場有效供給。即外商投資通過彌補(bǔ)市場的資金短缺或者引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)的方式提高了國內(nèi)的生產(chǎn)技術(shù)水平，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的供給需求，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，推動(dòng)了房價(jià)的上升。

第二，從成本角度，外商投資要辦理很多流程手續(xù)，而且外商在技術(shù)改進(jìn)，體系變革以及稅收方面，也會(huì)產(chǎn)生更多費(fèi)用，這些都會(huì)提高房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從此角度，也會(huì)使房價(jià)上升。

最終，房價(jià)上升后，會(huì)帶動(dòng)GDP持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)總量也在增大，外商對人民幣增值的預(yù)期普遍看好，我國良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和巨大的市場需求空間，更是吸引更多外商投資于我國。由此可見，外商投資與房價(jià)上升已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)循環(huán)，外資投入會(huì)拉動(dòng)房價(jià)上升，房價(jià)上升又會(huì)吸引更多的外資投入，如圖5。

2.1 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果如圖6

中國房價(jià)一直處于上漲趨勢，觀察這幅圖，明顯可以看出，中國房價(jià)與外資投入回歸模擬效果很明顯，說明兩者具有更強(qiáng)相關(guān)性。

相關(guān)性分析：

zgfj表示中國房價(jià)，zgwz表示外資投入

（obs=17）? ? 相關(guān)性結(jié)果如圖7。

通過stata分析發(fā)現(xiàn)，中國房價(jià)與中國外資的相關(guān)系數(shù)為0.9694，證明中國房價(jià)與中國外資的相關(guān)性比較顯著。

2.2 回歸分析

構(gòu)建模型：zgfj=α2+β2 zgwz，zgfj 表示中國房價(jià)，zgwz表示外資投入。α2，β2，表示待估參數(shù)。

根據(jù)圖8得出回歸模型為：zgfj=-1047+0.0006

zgwz，說明每增加一萬美元外資投入，中國房價(jià)就上升0.0006元。由此即可證明，外資確實(shí)對中國房價(jià)有著正向推動(dòng)作用。

同理可得，房地產(chǎn)價(jià)格對外資的反向影響回歸模型為：zgwz=2162568+1554.41zgfj，即中國房價(jià)每上升一元，外資投入就會(huì)增加1554.41萬美元，即房價(jià)的上升也可以進(jìn)一步促進(jìn)外資的投入。

3 結(jié)論與政策建議

綜合以上內(nèi)容我們可以得到兩個(gè)結(jié)論：

（1）中國的貿(mào)易順差與中國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲之間存在正相關(guān)關(guān)系。

（2）FDI與中國房價(jià)之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。

我們對這兩個(gè)結(jié)論的解釋為：

第一個(gè)機(jī)制中，中國的貿(mào)易順差對中國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響在于：長期的貿(mào)易順差會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹而使各產(chǎn)品的物價(jià)水平普遍上升，房價(jià)因關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響而隨之上升。中國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲對中國的貿(mào)易順差的影響在于：房價(jià)的上漲抑制人們的消費(fèi)且促進(jìn)國民儲(chǔ)蓄，從而增加出口，推動(dòng)中國對外貿(mào)易產(chǎn)生順差;此外，房價(jià)的上漲拉動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使這些產(chǎn)品的供給大于國內(nèi)對這些產(chǎn)品的有效需求從而增加中國的出口貿(mào)易。

第二個(gè)機(jī)制中，F(xiàn)DI的增加使中國被抑制的有效需求得到解放，并且通過外資注入來改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)從而增加供給，同時(shí)由于外資投放存在政策限制使成本增加，三者共同推動(dòng)中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而中國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲使外國投資者覺得有利可圖，反作用于FDI使外資投入增加。

所以我們對控制房地產(chǎn)價(jià)格方面提出以下政策建議：

3.1 控制通貨膨脹率

一般而言，我國政府控制通貨膨脹率的手段有：加大信貸控制;限制出口，降低出口退稅率;對人民幣升值;對某些商品進(jìn)行限價(jià)。相對應(yīng)于房地產(chǎn)方面，政府可以通過嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸、人民幣適當(dāng)升值、增加房價(jià)限價(jià)政策等手段來控制房地產(chǎn)價(jià)格。

3.2 鼓勵(lì)消費(fèi)，減少儲(chǔ)蓄

政府可以通過降低利率、降低進(jìn)口關(guān)稅、擴(kuò)大內(nèi)需、刺激投資等行為引導(dǎo)人民消費(fèi)，減少居民儲(chǔ)蓄，從減少居民對房地產(chǎn)的需求來達(dá)到控制房地產(chǎn)價(jià)格的目的。

3.3 抑制房地產(chǎn)市場中的需求泡沫

房地產(chǎn)市場中存在大量炒房行為進(jìn)而產(chǎn)生需求泡沫，也就是說，房地產(chǎn)市場中有很大一部分的需求并非剛需，房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲與房地產(chǎn)本身的價(jià)值并不符合，長此以往會(huì)形成房價(jià)價(jià)格扭曲。所以政府可以通過加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，抑制炒房行為，從而控制房地產(chǎn)價(jià)格。

3.4 抑制外國投資者的投機(jī)行為

這要求政府理性客觀地看待房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投機(jī)行為帶來的GDP增長，規(guī)范房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入政策，同時(shí)配合增加稅率、降低房地產(chǎn)行業(yè)中允許外資投資的比例等方式來減少外國投資者的利潤，從而抑制外國投資者在中國房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為。

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