摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于投資高、收益高、風(fēng)險高的三高行業(yè)，在建設(shè)階段常常需要大額的資金，而不同的融資方式對房地產(chǎn)后期建設(shè)階段的影響也有所區(qū)別。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，并提出了優(yōu)化融資的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資方式;選擇

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資選擇的原則

（一）效益優(yōu)先原則.

房地產(chǎn)企業(yè)以融資的方式獲取初始成本是為了使得以后能夠獲得更大的經(jīng)濟利益，融資方式不一樣，融資成本也不同，企業(yè)在分析各類融資方式時會考慮融資成本與未來收益的關(guān)系，依據(jù)這個考量標(biāo)準(zhǔn)對融資方式的償還期限、利率等多種因素進行考量，篩選出最適合房地產(chǎn)建設(shè)項目以及經(jīng)營方式的融資方式。

（二）負(fù)債比例適當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)利用外部融資的方式進行籌資能夠充分利用杠桿效應(yīng)，在短期內(nèi)使得企業(yè)獲得快速增長。如果選擇的融資方式負(fù)債比例過高，一旦房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營出現(xiàn)問題，就會給現(xiàn)金流造成嚴(yán)重的影響，甚至使得已經(jīng)修建的樓盤發(fā)生爛尾。如果負(fù)債比率過低又不能充分地發(fā)揮杠桿效應(yīng)，造成資源的浪費。因此，房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式時會根據(jù)最適合自身負(fù)債比例的融資方式。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀

（一）融資渠道集中

長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大致分為兩部分。一部分來自企業(yè)自籌，另一部分主要來自企業(yè)向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行貸款。其他融資方式雖有涉及，但商業(yè)信貸依然是最主要的融資方式，對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。以商業(yè)信貸的方式進行融資比較穩(wěn)定，但如果只依賴這種單一的融資模式，減少了組合不同融資方式節(jié)約融資成本的空間。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)額巨大，如果全都過度依賴于銀行貸款會提升銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，這不利于我國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）融資結(jié)構(gòu)存在缺陷

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠短期融資維持企業(yè)開發(fā)運營過程中的費用，與長期融資相比，短期融資雖然償還成本較低，但是償還期限較短。房地產(chǎn)行業(yè)又屬于高風(fēng)險行業(yè)，從資金投人到資金收回需要較長時間。短期融資占據(jù)比例過高會使得企業(yè)的償債風(fēng)險過高，可能會引起房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)不暢，甚至造成資金鏈斷裂誘發(fā)財務(wù)危機。

（三）融資渠道欠缺規(guī)范性

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得越來越好，需要的融資金額也越來越多，在這種情況下很多投資公司、信托公司以及基金公司都開始逐漸擴張房地產(chǎn)融資的相關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過信托等融資渠道募集的資金增長迅速。各類金融業(yè)務(wù)的發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了更大的融資空間，也為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了更多的選擇。然而，由于我國現(xiàn)階段對這些融資公司的管理還不夠成熟，使得融資在很大程度上存在風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇

（一）金融機構(gòu)貸款

金融機構(gòu)貸款主要包括了向各大商業(yè)銀行尋求商業(yè)信貸，貸款階段利用商業(yè)房、私人土地或者土地進行抵押，向金融機構(gòu)貸款是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款占比超過50%，即便是自籌資金也有一大部分是通過銀行貸款所得，因此實際數(shù)據(jù)可能遠遠超過這個比重。這主要是因為銀行類的金融機構(gòu)發(fā)展已經(jīng)比較健全，貸款的選擇方式以及貸款流程都較為完善。此外，商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)監(jiān)測功能較為完善，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了工作關(guān)系，之后若有需要商業(yè)銀行會主動尋求合作。在這種機制下房地產(chǎn)企業(yè)會增大對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的依賴度。雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)會向其他金融機構(gòu)尋求貸款，但是由于當(dāng)前金融機構(gòu)不夠健全，而且商業(yè)銀行貸款利率偏低，所以銀行貸款依舊是金融機構(gòu)貸款的主要方式。

（二）上市融資

上市融資的流程主要分為改制階段、輔導(dǎo)階段、申報階段和股票發(fā)行階段。房地產(chǎn)企業(yè)成功上市之后便可以通過發(fā)行股票獲得大量資金。通過資本市場進行融資能夠在短期內(nèi)籌集大量資金，融資成功后企業(yè)可以根據(jù)日后實際需求利用配股、增發(fā)或者可轉(zhuǎn)債等方式進行再融資，因此上市融資能力強。股票融資屬于永久性融資，企業(yè)只需要按期分紅，不需要歸還初始融資資金，便于房地產(chǎn)企業(yè)妥善利用資金。股票上市之后企業(yè)的股票會被更多的投資人認(rèn)購，投資人的分散有利于分散融資風(fēng)險，保障房地產(chǎn)企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)上市企業(yè)的價值與知名度都會隨之上升，這對企業(yè)未來商品的銷售有利，能夠幫助企業(yè)穩(wěn)定更多新老客戶，有利于凸顯企業(yè)品牌形象。當(dāng)然，房地產(chǎn)融資也有一些缺點，股票的發(fā)行費用較高，而且償還階段不能進行抵稅，因此上市融資成本相對較高。上市融資的難度也較大，從前期準(zhǔn)備到后面成功發(fā)行股票需要經(jīng)歷較長的時間，還要經(jīng)過證監(jiān)會的重重審核。因此，這種融資方式只能供資金實力雄厚、機構(gòu)組織完善、人才資源豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)選擇，對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)則不適用。

（三）債券融資

利用債券進行融資能夠減輕對融資貸款的壓力，而且債券比貸款的使用期限更長，能夠在長時間內(nèi)緩解企業(yè)的經(jīng)濟壓力。與股票相比，債券不會稀釋原有的股權(quán)結(jié)構(gòu)，使得企業(yè)能夠有效地利用所籌資金對企業(yè)內(nèi)外部進行調(diào)節(jié)，便于企業(yè)進行集中決策。而且債券籌資的范圍比較廣，有利于降低融資風(fēng)險。但我國房地產(chǎn)企業(yè)不常利用發(fā)行債券進行融資，原因就在于債券融資的發(fā)行程序較為復(fù)雜，而且發(fā)行難度較高，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有發(fā)行債券的資格。就目前的情況而言，在未來債券融資還有進一步的發(fā)展空間。

四、促進房地產(chǎn)融資發(fā)展的有效策略

（一）健全房地產(chǎn)融資法律法規(guī)

當(dāng)前我國雖然建立了一些法律來規(guī)范各大房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，規(guī)范金融機構(gòu)的放貸程序，但法律的規(guī)范程度遠遠落后于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。法律的不健全會使得房地產(chǎn)融資市場出現(xiàn)混亂，增大房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機，嚴(yán)重影響我國整體經(jīng)濟形勢。國家要改進制定完善法律法規(guī)嚴(yán)格規(guī)定融資工具的具體形式、收入來源以及融資方式的具體組合形式，促進融資方式與融資過程規(guī)范化發(fā)展。國家也應(yīng)當(dāng)制定法律法規(guī)優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，使得融資比例適當(dāng)，避免房地產(chǎn)企業(yè)過度融資提升房價造成經(jīng)濟泡沫，影響我國金融市場的健康。

（二）建立多元化的融資平臺

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品欠缺影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資的效率以及質(zhì)量，對于一些小型房地產(chǎn)市場而言，所能.選擇的融資方式主要就是銀行信貸。創(chuàng)新房地產(chǎn)市場的融資模式能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的流動效率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資速度，便于房地產(chǎn)企業(yè)組合多種融資方式，進而降低融資風(fēng)險與融資成本，實現(xiàn)利潤的最大化。建立多元化多層次的融資體系有利于滿足不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，減少房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴，降低融資風(fēng)險，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升內(nèi)部融資能力

促進房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展不僅需要政府和各界金融人士努力，也需要房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身的金融系統(tǒng)，加強國內(nèi)監(jiān)管和信用評級使得投資人能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)增強信心，進而公眾增大對房地產(chǎn)企業(yè)的投資。房地產(chǎn)企業(yè)要在選擇項目時要進行準(zhǔn)確完善的市場調(diào)查，提高市場占比份額，建立完善的人才機制，提升資金預(yù)算、資金利用與風(fēng)險防范的能力，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠增強內(nèi)部融資能力。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)融資決定了后續(xù)的經(jīng)營情況以及盈利情況，作為國內(nèi)重點經(jīng)濟支撐行業(yè)，政府與房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)對融資引起足夠的重視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化金融系統(tǒng)，增強數(shù)據(jù)收集以及分析能力，選擇最適合自身發(fā)展的融資方式。政府要完善融資法律法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供法律保障，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場創(chuàng)新多元化的融資體系，促進我國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康地發(fā)展。

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作者簡介：

林艷華，龍巖萬嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建龍巖。