吳俊東

【摘要】本文主要針對現(xiàn)階段我國物流產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢進行分析，并結(jié)合具體情況，提出物流園區(qū)在發(fā)展過程中建議。以期能夠推動國內(nèi)物流可持續(xù)發(fā)展，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需求。

【關(guān)鍵詞】物流地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;機遇

隨著近幾年我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，推動互聯(lián)網(wǎng)時代的到來。在此環(huán)境下，商業(yè)物流行業(yè)獲得更好的發(fā)展。但是當前我國物流產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中還存在一定的問題需要解決，為此，相關(guān)企業(yè)需針對當前物流地產(chǎn)發(fā)展情況，實施相應的發(fā)展策略。

一、物流產(chǎn)業(yè)概述及發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，主要就是指原材料、產(chǎn)成品等相關(guān)信息流動的整個過程。而在此過程中，通過對運輸、加工、整理以及信息等方面進行有效結(jié)合后，逐漸形成新的供應鏈。近幾年我國社會經(jīng)濟的發(fā)展以及內(nèi)需增長速度的不斷提升，促使物流業(yè)處于不斷發(fā)展的趨勢中。

將物流地產(chǎn)與其他類型地產(chǎn)相比，其不僅具有風險低的優(yōu)勢，還具有高回報且收入穩(wěn)定的特點。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展給國民經(jīng)濟帶來繁榮的同時也在不斷累積經(jīng)濟風險，近年來我國政府開始加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，降低房地產(chǎn)風險。實踐證明，對住宅、商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控在一定程度上推動各類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為物流地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展營造出良好的市場環(huán)境，在此背景下物流地產(chǎn)投資者明顯增加，促使國內(nèi)物流地產(chǎn)獲得更好的發(fā)展，進一步滿足現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的需求。

結(jié)合對當前物流產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展方向的了解，其表現(xiàn)在三個方面：一是，不斷降低物流成本，同時還需根據(jù)具體情況適當?shù)臏p少行政干預;二是，注重對物流企業(yè)規(guī)模化和集約化水平的提升。簡單來說就是通過規(guī)?；慕?jīng)營，不斷提高物流服務水平。三是加強物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。在此環(huán)節(jié)中，通過對綜合交通運輸和物流倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，構(gòu)建出具有高效性且便捷性的供應鏈服務設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。這種方式在提高我國物流體系綜合能力上起到重要的作用，進一步滿足現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展需求。

而在企業(yè)發(fā)展整體格局上，我國當前物流市場主要為“三分天下”格局。具體有三個方面：一是，較為規(guī)模化的民營物流企業(yè)。該類企業(yè)在物流工作中主要涉及快遞、零擔和綜合物流等：二是，大型國有物流企業(yè)。國有物流企業(yè)在自身發(fā)展過程中主要以綜合物流、快遞領(lǐng)域為主。針對此類企業(yè)，借助其所具有的國有背景，能夠更好的發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)擴展等方面的優(yōu)勢;三是，規(guī)?；耐赓Y物流企業(yè)。具體指聯(lián)邦快遞等跨國物流企業(yè)。

二、物流地產(chǎn)的發(fā)展分析

關(guān)于物流園區(qū)，主要是由不同的物流設(shè)施與相關(guān)物流企業(yè)在空間布局中所逐漸形成的產(chǎn)業(yè)聚集場地。簡單來說，其不僅具有較為全面功能的特點區(qū)域，同時還可借助相關(guān)物流服務設(shè)施進行成本降低。

結(jié)合實際調(diào)查可知，現(xiàn)代物流園基本是將物流和供應鏈作為管理核心，且多功能集為一體。比如，倉儲配送功能，則涉及到倉儲、配送設(shè)施等環(huán)節(jié)。經(jīng)過長期發(fā)展，物流園區(qū)已經(jīng)有現(xiàn)代標準的自動化倉庫。再如，采購交易功能。該功能則是為國際和國內(nèi)貨物交易所提供的重要交易平臺，不僅能夠開展大型的貨物展示交易活動，同時還在推動商品流通上起到重要的作用。

三、國內(nèi)物流地產(chǎn)所具有的特點

國內(nèi)物流地產(chǎn)主要具有以下三個特點：

（一）投入高，且回收周期長

眾所周知，物流地產(chǎn)投資的規(guī)模比較大，一般是在10萬平方米左右的投資規(guī)模。在這其中，拋開所需要的土地成本后，以國際化單層倉庫建設(shè)為例，其成本每平方米約為1800-2400元，按10萬平方米計，僅倉庫建造成本就高達1.8-2.4億元，建設(shè)現(xiàn)代化多層倉庫的成本更高。同時，雖然物流地產(chǎn)開發(fā)周期比較短，但由于多數(shù)物流地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式主要以租賃為主，所以投資回收周期相對比較長。

（二）優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施回報比較高

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金處于不斷上漲的趨勢，且有關(guān)倉儲物業(yè)投資的回報率處在7%-8%左右的區(qū)間，明顯高于寫字樓和高檔住宅，在物業(yè)市場中具有比較優(yōu)勢。

（三）進入門檻明顯提高

隨著近幾年我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)已經(jīng)逐漸形成壟斷競爭的格局。而在此環(huán)境下，物流市場也已具備整合效應的網(wǎng)絡(luò)功能。在具體發(fā)展中，因受到多方因素的影響，特別是土地獲取、招商困難等，導致國內(nèi)物流行業(yè)進入門檻顯著提高。

四、關(guān)于國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策以及建議

物流業(yè)不僅是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，同時還是實現(xiàn)社會商業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。結(jié)合實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來國內(nèi)增長引擎開始將投資和進出口逐漸轉(zhuǎn)向為內(nèi)需。根據(jù)當前我國內(nèi)需市場蓬勃發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商品快速流通對傳統(tǒng)物流運營模式提出了更高的要求。

現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使許多原來專注于商業(yè)和住宅類地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)看到了物流地產(chǎn)未來良好的發(fā)展前景，紛紛開始進入這一細分市場。對于多數(shù)企業(yè)來說，在發(fā)展過程中進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域需考慮到多個方面，包括金融、土地、招商和技術(shù)等。由于物流地產(chǎn)具有鮮明的特點，也就是投資大且回收期長。因而需要企業(yè)有一定的金融支持。只有這樣才能夠確保快速擴張和收回投資目的得以實現(xiàn)。在現(xiàn)階段，國際物流地產(chǎn)經(jīng)過長期發(fā)展，都具備較為成熟的融資渠道，其資本后盾主要為房地產(chǎn)信托基金。因受到各方面因素的影響，特別是政策，造成融資渠道不夠成熟。這種情況的出現(xiàn)，直接導致國內(nèi)多個物流地產(chǎn)投資商無法利用現(xiàn)有的渠道開展前期融資。對于這些物流地產(chǎn)企業(yè)來說，主要面臨的問題就是如何獲得穩(wěn)定有效的金融支持來解決資金難問題。只有解決好此問題，才能夠順利在物流地產(chǎn)領(lǐng)域中殺出一條血路，從而獲得更好的發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，社會經(jīng)濟的發(fā)展為物流地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造出極大的空間。在現(xiàn)階段中，因物流地產(chǎn)對各方面要求比較高，越來越趨向于專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化以及智慧化的發(fā)展。需要政府在引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面給予更多的關(guān)注和支持，相關(guān)企業(yè)也應結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟所帶來的新契機，創(chuàng)新融資和商業(yè)模式，從兩方面著手進行深入研究，一是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商渠道和模式以適應現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的標準化、集約化和規(guī)?；l(fā)展需求：二是創(chuàng)新發(fā)展新的投融資模式以支撐物流地產(chǎn)可持續(xù)且具備可復制性的擴張式發(fā)展。