王永娜

摘要：目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速較歷史有所放緩，這樣的大環(huán)境使得企業(yè)業(yè)務(wù)拓展的開源活動(dòng)更具挑戰(zhàn)，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也不例外。為了應(yīng)對(duì)這種情況，企業(yè)需要更加“精打細(xì)算”的“過日子”。企業(yè)需要在關(guān)注業(yè)務(wù)拓展的同時(shí)，注重成本節(jié)約，合理合法的降低成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的增加，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。稅務(wù)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要成本之一，合理合法的稅收籌劃能有效為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本，這使得稅收籌劃逐漸被很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視。另外，我國政府為了發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能，不斷調(diào)整稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收政策也有相應(yīng)的變化。因此，研究我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃問題，對(duì)于提高企業(yè)的納稅意識(shí)、合理而有效的控制企業(yè)的納稅成本、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力等方面有十分重要的意義。本文分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，探尋有效的應(yīng)對(duì)思路，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);納稅籌劃;應(yīng)對(duì)思路

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，我國加快了稅制改革的進(jìn)度，一方面這使得企業(yè)面臨的稅收環(huán)境不斷變化，另外一方面也對(duì)企業(yè)的納稅籌劃工作提出了新的要求。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，也是我國稅制改革的重點(diǎn)行業(yè)之一。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)的外部環(huán)境更加復(fù)雜，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，這使得房地產(chǎn)企業(yè)不僅要關(guān)注市場(chǎng)拓展，為企業(yè)開源，同時(shí)也要注意成本節(jié)約，為企業(yè)節(jié)流。合理合法的納稅籌劃能有效控制企業(yè)稅收成本，降低企業(yè)稅負(fù)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得更多的利潤空間，同時(shí)納稅籌劃工作使得企業(yè)更懂稅法法規(guī)和稅法立法意圖，進(jìn)而為企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)提供了專業(yè)保障，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的必要性

（一）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身發(fā)展，在合理降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)提高利潤

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出是企業(yè)一項(xiàng)重要的支出項(xiàng)目。如果企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)增加，必然會(huì)增加運(yùn)營成本，從而在很大程度上影響公司經(jīng)濟(jì)效益的提升。通過合理合法的納稅籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的稅負(fù)成本，為企業(yè)直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)盈利水平，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）能夠有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的納稅意識(shí)，實(shí)現(xiàn)納稅的規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)必須嚴(yán)格遵從國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不能逾越法律的紅線、不能違背國家稅收政策的導(dǎo)向、不能與稅法相對(duì)立，這就要求財(cái)務(wù)人員不僅要熟悉會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)，同時(shí)還要精準(zhǔn)地把握各項(xiàng)稅收立法意圖，了解國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知法懂法，熟悉涉稅風(fēng)險(xiǎn)和違法成本，勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)依法納稅的意識(shí)，企業(yè)的納稅管理會(huì)更加規(guī)范，企業(yè)做到依法納稅，勢(shì)必可以為企業(yè)避免因納稅不合規(guī)而支付額外的處罰成本。

（三）能夠全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃，必須建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，以期企業(yè)財(cái)務(wù)工作在為企業(yè)經(jīng)營管理提供相關(guān)服務(wù)的同時(shí)，還能確保涉稅相關(guān)資料得到規(guī)范的管理，以便應(yīng)對(duì)相應(yīng)的稅務(wù)檢查或行業(yè)稽查。由此可見，稅務(wù)籌劃能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍的專業(yè)水平。

（四）能幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)聲譽(yù)

任何一家企業(yè)都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要實(shí)體，在經(jīng)營過程中必須遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)、合法經(jīng)營。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果在納稅籌劃中制定出不合法的籌劃方案，很可能會(huì)出現(xiàn)偷稅漏稅的情形，進(jìn)而造成企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失。另外，企業(yè)的偷稅漏稅行為一旦被相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)并曝光，必然會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰，同時(shí)還會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)。這勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的稅收籌劃方案是完善的、科學(xué)的、合法的，做到依法納稅，進(jìn)而履行企業(yè)的社會(huì)職責(zé)，這將會(huì)提升企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)納稅籌劃思路

（一）立項(xiàng)決策環(huán)節(jié)中的納稅籌劃

立項(xiàng)決策環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)起著決定性的作用。在立項(xiàng)決策環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合考慮征地方式、融資方式、項(xiàng)目部的組織形式等綜合因素，進(jìn)而結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況選擇最符合企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃方案，以期有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)，節(jié)約企業(yè)成本支出。例如：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)立階段，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考察和評(píng)估，從而確定選擇設(shè)立子公司還是設(shè)立分公司。因?yàn)樽庸揪哂歇?dú)立法人資格、必須獨(dú)立核算、獨(dú)立申報(bào)納稅，而分公司并不具備獨(dú)立法人資格、可以不獨(dú)立核算，所得稅可以在總公司合并匯算清繳，由于稅法關(guān)于子公司和分公司的規(guī)定不相同，進(jìn)而企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)也不盡相同，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目之前應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的籌劃，然后選擇適合企業(yè)的組織形式，減少企業(yè)稅費(fèi)支出。另外，我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，國家為了扶持某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)給與相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)在納稅籌劃時(shí)，可以關(guān)注各地稅收優(yōu)惠差異，積極學(xué)習(xí)和利用相關(guān)優(yōu)惠政策，可以考慮合并或分拆相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)合理合法降低稅負(fù)的目的。

（二）建造施工環(huán)節(jié)中的納稅籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)新項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)施工是兩個(gè)主要的階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)而選擇自建、委托代建、聯(lián)合開發(fā)、以土地使用權(quán)入資等建設(shè)開發(fā)模式。不同的建設(shè)開發(fā)模式對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求不同，企業(yè)的面臨的涉稅問題也不同，企業(yè)應(yīng)綜合考慮相關(guān)因素，選擇適合企業(yè)的建設(shè)開發(fā)模式。針對(duì)不同的建設(shè)開發(fā)模式選擇對(duì)應(yīng)的稅收籌劃方案。

（三）銷售環(huán)節(jié)中的納稅籌劃

在銷售環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種，各稅種的納稅義務(wù)時(shí)間有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮房產(chǎn)的地域差異、物業(yè)類型、企業(yè)資金的回籠情況等因素，進(jìn)而確定銷售價(jià)格、收款方式、交樓時(shí)間等事項(xiàng)，以期使企業(yè)享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。如企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，使其滿足土地增值稅的免稅條件;銷售活動(dòng)中的贈(zèng)品盡量委托外包公司處理，以避免核定為視同銷售等。

（四）對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行的納稅籌劃

在開發(fā)的房產(chǎn)尚未租售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保有的房產(chǎn)即為企業(yè)的存貨。我國稅收法規(guī)對(duì)此部分房產(chǎn)的涉稅問題也有相關(guān)的規(guī)定。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己持有企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)并自用的，因在企業(yè)使用過程中并未發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以企業(yè)不必繳納增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房屋出租的，應(yīng)自房屋使用或交付之次月起計(jì)算房產(chǎn)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)持有的項(xiàng)目進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而最大限度的降低企業(yè)的稅負(fù)。

另外，因?yàn)槎惙N間通常具有聯(lián)動(dòng)性，也就是說企業(yè)某一種稅種的稅款有減少，其他稅種的稅款可能會(huì)增加，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)，從企業(yè)的整體效益出發(fā)，不能只關(guān)注單一稅種的籌劃，還應(yīng)全面考慮企業(yè)涉及的全部重要稅種，做到整體稅負(fù)最低。同時(shí)，更不能因?yàn)槎愂栈I劃影響了企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展。

結(jié)語：綜上所述，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，科學(xué)合理的進(jìn)行納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤增長有積極的促進(jìn)作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況合理進(jìn)行納稅籌劃，有效降低企業(yè)稅負(fù)、增加企業(yè)盈利水平、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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