齊錫晶 徐元碧 張晶鈺

摘要：立足沈陽(yáng)現(xiàn)狀與實(shí)際，利用界值法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行篩選，建立開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;通過(guò)模糊層次分析法求得各指標(biāo)權(quán)重，并利用企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)以及專家評(píng)分，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合實(shí)力評(píng)價(jià)。最后提出增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的對(duì)策建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：開發(fā)企業(yè);房地產(chǎn)市場(chǎng);綜合實(shí)力;界值法

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）09-0070-75 收稿日期：2019-07-15

目前，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)體量較大，價(jià)格平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，項(xiàng)目公司大量存在，資質(zhì)等級(jí)不高，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力不足。企業(yè)試圖通過(guò)其他資金來(lái)源降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體利潤(rùn)率不高。因此，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)、迅速增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，已經(jīng)迫在眉睫。

1沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

1.1開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的界定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力是企業(yè)在生存、發(fā)展中具備的經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的綜合體現(xiàn)。而開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的取得，是建立在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理和發(fā)展三方面能力的基礎(chǔ)上。三者相互作用，推動(dòng)著開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的增強(qiáng)，最終形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的結(jié)構(gòu)和構(gòu)成體系，如圖1所示。

1.2評(píng)價(jià)的目的與原則

1.2.1評(píng)價(jià)目的

本文評(píng)價(jià)的對(duì)象，將立足圖1。從開發(fā)項(xiàng)目上升到若干項(xiàng)目集合的企業(yè)層面。通過(guò)對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合實(shí)力評(píng)價(jià)，獲得準(zhǔn)確、全面的評(píng)價(jià)結(jié)果和綜合實(shí)力排名，更好地了解企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)現(xiàn)不足之處。進(jìn)而提出增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.2.2評(píng)價(jià)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)應(yīng)遵循科學(xué)性、全面性、可操作性和前瞻性的原則。科學(xué)性是指科學(xué)選取評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法，減少主觀偏見的影響，使評(píng)價(jià)結(jié)果客觀合理;全面性是指考慮企業(yè)的各方面能力，多方向選取評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映企業(yè)的綜合實(shí)力;可操作性是指選取的評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)簡(jiǎn)潔明了，數(shù)據(jù)容易獲取，有實(shí)際價(jià)值且便于分析;前瞻性是指評(píng)價(jià)體系不僅可以準(zhǔn)確反映企業(yè)綜合實(shí)力，還兼具改善功能，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、持續(xù)改進(jìn)。

1.3評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

1.3.1初選指標(biāo)

評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)，應(yīng)遵循評(píng)價(jià)的目的和原則。以經(jīng)營(yíng)能力、管理能力和發(fā)展能力3個(gè)二級(jí)指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，每個(gè)二級(jí)指標(biāo)細(xì)化為5個(gè)與其相關(guān)的三級(jí)指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)能力（A）選取銷售面積（a1）、銷售金額（a2）、成交套數(shù)（a3）、稅金（a4）和利潤(rùn)率（a5）;管理能力（B）選取開發(fā)投資額（b1）、發(fā)展戰(zhàn)略（b2）、資金運(yùn)營(yíng)能力（b3）、融資能力（b4）和風(fēng)險(xiǎn)控制能力（b5）;發(fā)展能力（c）選取項(xiàng)目個(gè)數(shù)（c1）、企業(yè)知名度（c2）、顧客滿意度（c3）、企業(yè)社會(huì)形象（c4）和持續(xù)創(chuàng)新能力（c5）。

1.3.2界值法篩選指標(biāo)

本文按照5分制原則，邀請(qǐng)專家評(píng)判三級(jí)指標(biāo)的重要程度。通過(guò)引入專家意見的協(xié)調(diào)系數(shù)（W）以及顯著性檢驗(yàn)（P），衡量評(píng)判結(jié)果的科學(xué)性和可信度。

協(xié)調(diào)系數(shù)用肯德爾和諧系數(shù)表示，基本公式為：

其中，Rij，表示第i個(gè)專家j指標(biāo)的評(píng)判等級(jí)，m為專家人數(shù)，n為指標(biāo)個(gè)數(shù)。

W值在0-1之間，W值越大，表示專家意見的和諧度越高;反之，則越小。本文運(yùn)用分析軟件SPSS對(duì)評(píng)判結(jié)果的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，計(jì)算出W和P值，如表1所示。

由表1可知，肯德爾和諧系數(shù)分別為0.718、0.756、0.645，P<0.05，說(shuō)明在95%的置信度下，專家評(píng)分的一致性較高，結(jié)果可取。

最后，計(jì)算每項(xiàng)指標(biāo)重要性得分的滿分頻率（Qj）、等級(jí)和（Tj）、平均數(shù)（Mj）和變異系數(shù)（Wj），利用界值法篩選指標(biāo)。其中，Qj、Tj和Mj大于界值的入選，Vj小于界值的人選，四個(gè)衡量尺度中有三個(gè)以上不合要求，該指標(biāo)被剔除。最終，本文建立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)體系，如圖2所示。

1.4評(píng)價(jià)模型的建立

模糊層次分析法（FAHP）是在層次分析法的基礎(chǔ)上，利用模糊數(shù)學(xué)解決矩陣一次性檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)極端的問(wèn)題，使評(píng)價(jià)結(jié)果相對(duì)更加精確、可靠。本文采用模糊層次分析法，比較不同指標(biāo)之間的相對(duì)重要性，采用表2的標(biāo)度值將其量化后，構(gòu)造模糊一致矩陣。再運(yùn)用行和歸一法，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重。

1.5評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)化、調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的評(píng)價(jià)是由多因素決策得到的，這些因素之間沒(méi)有統(tǒng)一的度量標(biāo)準(zhǔn)，很難進(jìn)行比較，使得指標(biāo)的評(píng)價(jià)缺少實(shí)際意義。所以，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)之前，將評(píng)價(jià)指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)，分別進(jìn)行優(yōu)化、調(diào)整。

1.5.1定量指標(biāo)處理

定量指標(biāo)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，主要來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并與行業(yè)管理部門核實(shí)，一般具有客觀性，需對(duì)這些指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱處理。處理的方法有：

對(duì)量化后的指標(biāo)采用3盯理論方法劃定評(píng)價(jià)等級(jí)，使評(píng)定等級(jí)更具客觀性。如表3所示，其中6;表示評(píng)價(jià)指標(biāo)的均值，σj表示評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差。

1.5.2定性指標(biāo)處理

定性指標(biāo)采用專家打分法，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評(píng)價(jià)結(jié)果分為五個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)，即90≤x≤100為優(yōu)秀，80≤X<90為良好，70≤X<80為中等，60≤X<70為合格，0≤X<60為不合格，以此為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。專家們根據(jù)各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)能力的評(píng)分，最后將專家們的意見統(tǒng)計(jì)分析，取平均值。

2沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)系統(tǒng)的運(yùn)行

2.1確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員和外部相關(guān)領(lǐng)域的專家，根據(jù)表3的模糊判斷矩陣標(biāo)度值進(jìn)行評(píng)判。首先，以上一級(jí)的指標(biāo)為基準(zhǔn)，對(duì)本級(jí)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行判定，建立模糊判斷矩陣;然后，根據(jù)式（3）和式（4）構(gòu)造模糊一致矩陣;最后，根據(jù)式（5）依次計(jì)算出基準(zhǔn)層和指標(biāo)層的權(quán)重。如表4所示。

2.2綜合實(shí)力評(píng)價(jià)的結(jié)果

本文針對(duì)沈陽(yáng)25家最為活躍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合實(shí)力評(píng)價(jià)，各開發(fā)企業(yè)均由其下設(shè)的所有項(xiàng)目公司組成，這些企業(yè)在同期的市場(chǎng)上，總體份額占比達(dá)40%。截止到2017年，對(duì)企業(yè)的銷售面積、銷售金額、成交套數(shù)、稅金、開發(fā)投資額和項(xiàng)目個(gè)數(shù)六項(xiàng)數(shù)據(jù)，進(jìn)行無(wú)量綱化處理，并根據(jù)表4的評(píng)級(jí)等級(jí)，將定量指標(biāo)轉(zhuǎn)換為[1，100]的評(píng)分值。同時(shí)，邀請(qǐng)10名房地產(chǎn)行業(yè)專家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、融資能力、企業(yè)社會(huì)形象和持續(xù)創(chuàng)新能力，按照評(píng)價(jià)等級(jí)進(jìn)行打分。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金為例，評(píng)分結(jié)果如表5所示。

根據(jù)綜合評(píng)價(jià)體系各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)分值，結(jié)合模糊層次分析法求得的指標(biāo)權(quán)重。先得到基準(zhǔn)層的評(píng)分值，最終得到各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力評(píng)分值，結(jié)果如表6所示。

通過(guò)表6的結(jié)果可知，近年沈陽(yáng)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但部分開發(fā)企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略和持續(xù)創(chuàng)新方面，仍有待提高。

3增強(qiáng)沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力的對(duì)策建議

為提高開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，本文提出以下對(duì)策建議。

3.1加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展期，順應(yīng)“轉(zhuǎn)型升級(jí)”、滿足高品質(zhì)生活是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。應(yīng)加快培育大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扶持優(yōu)勢(shì)企業(yè)向規(guī)?；I(yè)化等方向發(fā)展。延長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，由“開發(fā)——銷售”拓展為“開發(fā)——持有”或“開發(fā)——持有（完善卜一銷售”，豐富產(chǎn)品類型。發(fā)展房屋租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升企業(yè)社會(huì)形象，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2創(chuàng)新企業(yè)開發(fā)模式，發(fā)展功能地產(chǎn)

隨著我國(guó)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)模式與結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)模式也需要不斷的創(chuàng)新。企業(yè)根據(jù)自身的綜合實(shí)力水平，以創(chuàng)新拿地作為產(chǎn)業(yè)布局的出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行不同行業(yè)和深度的跨界合作拿地，如文旅小鎮(zhèn)、大健康、商貿(mào)綜合等開發(fā)模式。不同類型的開發(fā)模式能夠滿足不同層次的市場(chǎng)需求，從而將房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市功能相結(jié)合。建設(shè)文創(chuàng)、親子、康養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)等功能型版塊，不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)及配套等要求，形成“互聯(lián)網(wǎng)+”，滿足改善性住房需求。

3.3推動(dòng)企業(yè)兼并重組，實(shí)現(xiàn)資源結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)不斷完善溝通協(xié)商機(jī)制，加強(qiáng)調(diào)研，系統(tǒng)研究、論證，進(jìn)一步完善政策措施，扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)化管理。目前，沈陽(yáng)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，綜合實(shí)力不強(qiáng)，應(yīng)通過(guò)政策引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)，綜合施策，逐步消滅僵尸企業(yè)，淘汰落后企業(yè)，將沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)控制在300家左右，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合。

3.4借助行業(yè)管理部門，實(shí)施企業(yè)集團(tuán)評(píng)價(jià)

由行業(yè)管理部門主導(dǎo)，按照企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，提高市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。摒棄屬地化的項(xiàng)目公司模式，從項(xiàng)目公司上升到企業(yè)層面。行業(yè)管理部門建立電子項(xiàng)目手冊(cè)、收集項(xiàng)目信息后，進(jìn)行數(shù)據(jù)的驗(yàn)證、整合，對(duì)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行信用評(píng)價(jià)。信用不合格的企業(yè)，不再進(jìn)行企業(yè)的綜合實(shí)力評(píng)價(jià)。借助行業(yè)管理部門的力量，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，培養(yǎng)良好的市場(chǎng)體系，有利于規(guī)范企業(yè)的行為，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，防控市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。