郭東青 鞠佩瑤 王治陽

摘要：近些年來，房地產(chǎn)公司之間的競爭已愈發(fā)激烈，而我國對房地產(chǎn)公司也一直處于國家控制階段，這就迫使企業(yè)必須多方面尋求提升自身生存的能力，納稅籌劃也就越來越多的受到房地產(chǎn)公司的青睞。納稅籌劃一方面可以降低企業(yè)的稅收負擔(dān)，為企業(yè)賺取更多的現(xiàn)金流，另一方面可以拓寬企業(yè)的市場競爭機會，為企業(yè)贏得更廣闊的發(fā)展。土地增值稅清算在一定程度上增加了房地產(chǎn)公司的稅負，影響了房地產(chǎn)公司的利潤。土地增值稅清算的稅收籌劃也就成了房地產(chǎn)公司關(guān)注的重要問題。本文首先簡要介紹土地增值稅的相關(guān)理論和納稅籌劃的相關(guān)理論，在了解理論的基礎(chǔ)上研究現(xiàn)狀，進而對納稅籌劃的理論應(yīng)用于實踐，力求幫助房地產(chǎn)公司做出納稅籌劃方案。文中不僅提出了土地增值稅納稅籌劃的優(yōu)化方法，而且根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅涉及的主要業(yè)務(wù)分別給出了納稅籌劃的設(shè)計思路。本文以實際公司作為案例分析對象，理論結(jié)合實際運用后，納稅籌劃的效果和重要性也就更為顯著。另外，建立風(fēng)險預(yù)警機制優(yōu)化防范納稅籌劃的風(fēng)險，以便更好的推動房地產(chǎn)公司健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn)公司;納稅籌劃

前言

在日益發(fā)展的現(xiàn)代社會中，房地產(chǎn)作為社會基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，逐漸成為社會資金輪轉(zhuǎn)的中堅力量。與此同時，在以往房地產(chǎn)公司中的粗放型管理所體現(xiàn)出的弊病也日益明顯。開發(fā)商不僅要關(guān)注國家政策等公司外部發(fā)展的必要條件，更要完善公司內(nèi)部資金鏈，做好最基本的內(nèi)部管理工作，才能為實現(xiàn)公司經(jīng)營目標打下堅實的基礎(chǔ)。其中土地增值稅的納稅籌劃是每個房地產(chǎn)公司的重點工作目標之一，所以近年來許多房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人均為在合法范圍內(nèi)減輕稅負上下足了功夫。

商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入等構(gòu)成的經(jīng)營收入為房地產(chǎn)開發(fā)公司主要收入來源。房地產(chǎn)前期費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、期間費用、土地增值稅等構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本。土地增值稅作為一項重要的成本支出，直接影響公司利潤增長。近年來土地增值稅稅收增幅遠高于其他稅種，進一步加強了房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)負擔(dān)加重。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅稅務(wù)籌劃，通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)和收益分配等活動進行調(diào)整，尋求公司收益和稅務(wù)負擔(dān)的最佳配比，從而降低土地增值稅稅務(wù)成本具有一定的現(xiàn)實意義。

本文采用理論與實際相結(jié)合的方法，選取A房地產(chǎn)開發(fā)公司作為研究對象，闡述A房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅狀況，依據(jù)土地增值稅的稅收政策，將公司實際情況作為考量依據(jù)，對A公司土地增值稅納稅籌劃效果進行了分析。首先，論文歸納與整理A房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅務(wù)籌劃具體狀況。其次，進一步分析A公司土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點，從國家稅務(wù)政策角度分析稅務(wù)籌劃的空間，從組織架構(gòu)設(shè)計的角度，闡述土地增值稅籌劃可通過公司組織形式、合理的轉(zhuǎn)移定價、以及選擇項目核算方式、利用特殊扣除項目進行土地增值稅稅務(wù)籌劃。最后，通過土地增值稅的清算分析，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算籌劃的關(guān)鍵點，并提出系統(tǒng)性納稅籌劃方案實施的關(guān)鍵。本文著重于研究土地增值稅的納稅籌劃，并提出一些納稅籌劃現(xiàn)存的問題和建議，希望能為房地產(chǎn)公司提供參考。

一、土地增值稅在A公司納稅籌劃中的問題

（一）土地增值稅的實際核算工作不完善

房地產(chǎn)公司進行會計核算時，每個項目都由專門的會計人員進行單獨的會計核算。會計人員進行單獨核算在一定程度上可以提高工作效率，但卻不利于開展土地增值稅的納稅籌劃。一般來說，增值稅稅率是由增值額除以可抵扣的金額決定的。由于項目不同，可扣除金額會有所差異。每個項目單獨進行會計核算的時候，可能會出現(xiàn)增值稅稅率較低的情況，同時也會存在增值稅稅率過高的情況。但將多個項目合并核算，增值稅稅率就會介于兩者之間，通過合并的方式計算出的應(yīng)繳土地增值稅額會明顯低于分開核算繳納的土地增值稅額。土地增值稅稅種涉稅金額較大，通過合并計算所得的稅額，就能為企業(yè)節(jié)約大量稅負成本。這一點是房地產(chǎn)公司稅務(wù)人員需要注意的。房地產(chǎn)公司在項目出售時，大多以“毛坯房”的形式進行出售。市場上的樓盤以兩種形式存在，一種是“毛坯房”，一種是“精裝房”?？此坪芷胀ǖ膬煞N形式，卻對土地增值稅的納稅情況產(chǎn)生深遠影響。如果以“毛坯房”的形式對外出售，一般情況下進行基本的土地增值稅核算。但如果說按照“精裝房”出售，裝修花費的成本增加就可以在繳納土地增值稅時進行增加大量金額的抵扣。同時“精裝房”和“毛坯房”的銷售價格也是不同的，給企業(yè)帶來的利潤也有差異。

（二）土地增值稅的繳納風(fēng)險大

一方面，為適應(yīng)不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預(yù)期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔(dān)這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負的風(fēng)險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗。

二、A房地產(chǎn)公司土地增值稅的納稅籌劃對策

（一）優(yōu)化土地增值稅的實際核算工作

1.所售住宅分類核實

充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，將開發(fā)建設(shè)用房中的普通住宅和非普通住宅分開核算可以有效減低企業(yè)稅負。稅法規(guī)定建造普通標準住宅時，如果其增值率未超過20%，免交土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠通過合理壓低房屋銷售價格或適當(dāng)擴大房地產(chǎn)可扣除開發(fā)成本等方法，保證增值率保證在20%以下，就可以使企業(yè)免繳土地增值稅

2.合理控制銀行借款

房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量較高，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)會通過銀行貸款解決資金問題。借款利息費用直接影響著企業(yè)土地增值稅的納稅額度。稅法規(guī)定企業(yè)可以據(jù)實扣除債權(quán)融資相關(guān)利息費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用按照利息費用加上土地支付成本與開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算，因此要綜合考慮，控制財務(wù)利息支出金額與土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和在5%之內(nèi)。

3.增設(shè)獨立物業(yè)核算公司

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時會代收部分費用，包含各項初裝費等，稅法規(guī)規(guī)定這部分費用可以計入銷售額也可以不計入銷售額。一般做法是將代收費用都應(yīng)作為“價外費用”計征增值稅，企業(yè)通過設(shè)置獨立物業(yè)公司，對代收費用的業(yè)務(wù)單獨設(shè)會計賬簿來核算反映。

4.拆分不同品類售房合同

房地產(chǎn)企業(yè)出售房屋時，如果與購買者簽訂毛坯房房屋買賣和房屋裝修兩份合同將有效降低企業(yè)所繳納的土地增值稅稅額。對于一個項目來說，如果將樓房進行裝修，所花費一定的裝修成本。但是這項成本也會為企業(yè)帶來更多收益，因此在進行核算時，要將成本列入銷售收入，同時成本也列入可扣除的項目金額中。運用這種核算方式，在增值額不變的情況下，可扣除金額變大，所以土地增值稅稅率就會減小。這使得最后繳納的土地增值稅明顯低于以“毛坯房”的形式所繳納的土地增值稅額。但是房地產(chǎn)公司的大多數(shù)樓盤卻以“毛坯房”的形式對外出售，無形之中，增加了土地增值稅的納稅負擔(dān)。理應(yīng)是該公司在納稅籌劃過程中應(yīng)該全面考慮的。

（二）增強土地增值稅的風(fēng)險監(jiān)控工作

在對土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險防控步驟中，首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層要建立風(fēng)險控制環(huán)境。環(huán)境的營造有助于影響企業(yè)人員的研究氛圍和學(xué)習(xí)心態(tài)。風(fēng)險控制環(huán)境的建立與維護與管理層的管理文化及要求息息相關(guān)，擁有良好納稅文化的企業(yè)管理者往往能夠制定正確的決策和目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層針對土地增值稅籌劃風(fēng)險環(huán)境的建立，對目標和策略方面應(yīng)明確以下幾點：一是端正遵規(guī)守法的良好心態(tài)，同時要有風(fēng)險意識，時刻關(guān)注稅收政策的最新動態(tài);二是企業(yè)籌劃人員應(yīng)積極與稅務(wù)機關(guān)交流并爭取與土地增值稅相關(guān)的納稅優(yōu)惠;三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其分支機構(gòu)必須設(shè)置專門稅務(wù)部門，明確各級負責(zé)人。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時評估籌劃風(fēng)險。對企業(yè)經(jīng)營過程中的納稅風(fēng)險以及籌劃過程中的籌劃風(fēng)險的識別，是風(fēng)險管理的關(guān)鍵內(nèi)容。對風(fēng)險最有效的防范一定要發(fā)生在風(fēng)險發(fā)生之前，這樣的防范才是有意義的。因此，能否準確評估籌劃風(fēng)險，是企業(yè)能否順利進行籌劃工作的關(guān)鍵。在這過程中需要考慮以下幾步;一是理清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的所有經(jīng)濟行為;二是細致分析土地增值稅清算過程中的每個環(huán)節(jié);三是對各環(huán)節(jié)中可能發(fā)生的風(fēng)險進行預(yù)測，并將風(fēng)險的大小分類記錄;四是對籌劃過程中的風(fēng)險進行識別，并與之前環(huán)節(jié)對比分析;五是明確責(zé)任人，對較強的籌劃風(fēng)險設(shè)置工作崗位及責(zé)任人，實時追蹤預(yù)測，防止籌劃過程中出現(xiàn)的各類問題。

結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)每年都要繳納巨額的稅款，企業(yè)的納稅籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)制度、公司的稅收支出都具有重要影響，是房地產(chǎn)企業(yè)進行公司財務(wù)核算的重要環(huán)節(jié)。本文首先對稅收籌劃的相關(guān)概念做出了細致分析，而后對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和問題進行總結(jié)，提出目前A房地產(chǎn)公司普遍存在對土地增值稅的稅收籌劃意識不足、日常管理不完善、納稅風(fēng)險大三個問題，并針對性的提出了A企業(yè)應(yīng)該加強土地增值稅稅收籌劃意識、加強稅收的籌劃、防范稅收風(fēng)險的發(fā)生。

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