王行健

摘要：在人與自然親密接觸的過程中，促進家庭三代人塑造和諧空間，也是未來與養(yǎng)老有關(guān)的地產(chǎn)發(fā)展方向，當然概念應該偏于家庭和綜合的休閑功能。從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的短板以及未來可能形成的老齡化社會的現(xiàn)實需求來看，加大力度增加養(yǎng)老服務人員的就業(yè)機會，強化養(yǎng)老服務人員的專業(yè)培訓，應該是最重要的選擇。

關(guān)鍵詞：制約因素;養(yǎng)老社區(qū);軟環(huán)境;配套設施

中圖分類號：F299.27 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0013-15 收稿日期：2019-09-25

近些年，關(guān)于如何養(yǎng)老的話題縈繞著每個家庭和個人，而關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也成為新一輪房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型調(diào)整的重要概念。很多地方政府包括一些企業(yè)家都試圖投資打造各式各樣的養(yǎng)老機構(gòu)和場所。所有這一切都是基于我國越來越嚴重的老齡化問題以及由養(yǎng)老而引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈需求。

據(jù)統(tǒng)計，2018年中國60歲及以上人口達到2.49億人，占總?cè)丝诒戎?7.9%;65歲及以上人口1.6億人，占總?cè)丝诘?1.4%。而城市的老齡化問題更為突出。如2017年北京戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為24.8%;上海戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為33.2%。老齡人口無論從規(guī)模和數(shù)量還是從增長速度來看，應該是在中國城鎮(zhèn)化進程中不得不直接面對的問題。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看準了幾億老齡人口市場帶來的無限商機，養(yǎng)老地產(chǎn)概念也許是一條有無限可能的發(fā)展之路，或許會帶動房地產(chǎn)業(yè)的又一輪新的發(fā)展。

看養(yǎng)老地產(chǎn)是否有比較大的發(fā)展前景，可以有幾個方面的因素作為參考：一是發(fā)達國家城市的養(yǎng)老地產(chǎn)占總地產(chǎn)供給的規(guī)模有多大？例如，2019年5月日本在政府登記的高齡者住宅已達24.5萬戶，約占住宅總量的0.4%;大阪府、東京都登記的高齡者住宅分別為26820戶和14416戶，分別占兩市住宅總數(shù)的0.6%和O.2%。二是老年人消費的特點和購房的需求是否能夠成為未來房地產(chǎn)主要的消費熱點？三是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的約束條件是什么？例如區(qū)位、公共服務以及針對老年人住房的服務群體等。

中國與發(fā)達國家老齡化發(fā)展過程的根本區(qū)別是，發(fā)達國家是先富后老，中國是未富先老。因此，發(fā)達國家可以提供比較完善的公共服務，在此前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)可以有一定的發(fā)展空間，而且是基于較好的社會化服務和公共服務。即使如此，養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)達國家也沒有形成較大的規(guī)模。最典型的例子是日本，人口多，資源貧乏，發(fā)展較快，公共服務好，但是大多老人獨自居住，甚至到老年還從事就業(yè)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有形成獨立的大規(guī)模發(fā)展概念和勢頭。從發(fā)展階段上看，日本和歐美的老齡化發(fā)生在房地產(chǎn)高速發(fā)展期之后。老年人需要解決的問題不是居住，而是公共服務和社保。對這些發(fā)達國家來說，過高的養(yǎng)老標準已經(jīng)成為嚴重的財政負擔。如日本的養(yǎng)老支出占總財政支出的33%，已經(jīng)成為政府的嚴重負擔。雖然參與養(yǎng)老事業(yè)的就業(yè)人員儲備比較充足，但是僅就地產(chǎn)來說，并不是政府和公司解決養(yǎng)老問題的主要政策目標。畢竟在這些國家已經(jīng)做到了居者有其屋。

在中國研究養(yǎng)老地產(chǎn)問題不是不可能，而是未來的發(fā)展空間有多大。首先，要了解我們現(xiàn)有的住房供給狀況，是老年人需要購買住房，還是老年人要為年輕人購買住房？從現(xiàn)實情況看，城市里大部分年輕人購買住房都需要父母的支持和贊助，或者是老年人把自己曾經(jīng)依靠福利分配的住房提供給年輕人居住。這是十分普遍的現(xiàn)象。其次，老年人最主要的消費興趣是旅游或者是偏好那些老年人參與的群體性娛樂活動，與年輕人購買住房的緊迫感有較大的區(qū)別。再次，老年人遷居的興趣不是十分強烈，而年輕人因為就業(yè)尚處于流動狀態(tài)，大多希望在就業(yè)所在地購買住房，而老年人在自己退休的城市大多都有住房。還有一點值得注意的是，老年人還要承擔大量的社會勞動，服務于年輕人，特別是替兒女照看第三代是家庭的責任。因此，除了需要在原有社區(qū)空間享受鄰里交往的樂趣外，幫助子女照看后代也成為老年人生活最主要的樂趣之一。從這些消費特點看，靠老年人大規(guī)模地購買住房，形成地產(chǎn)發(fā)展趨勢的前提條件并不存在。

從老年人關(guān)心的問題來看，購買養(yǎng)老地產(chǎn)存在著諸多的制約因素。一是老年人社區(qū)與甲等醫(yī)院的距離是非常重要的選擇因素。畢竟老年人特別在乎自己的健康安全，而且要求在突發(fā)病出現(xiàn)時能得到及時治療。如果距離醫(yī)療水平高的醫(yī)院較遠，等于自己的健康安全系數(shù)下降，因此這是老年人選擇居住空間最重要的參考因素。一般來說，老年人原有的住房大多在城市主城區(qū)，這里的醫(yī)院和其他方面的公共服務設施都比較齊全。而絕大部分新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，恰好都距離城市較遠。二是老年人最為看重的是社區(qū)鄰里的交往。從衛(wèi)生和健康的基本訴求看，老年人的心理健康和活力是決定身體健康最重要的因素。在新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)小區(qū)，顯然需要老年人重建社區(qū)鄰里關(guān)系，并不符合老年人的傳統(tǒng)習慣。一批相互不了解的陌生人在一起，沒有工作和生活上的交流，還需要重新適應新的生活環(huán)境，對老年人來說比較困難。三是養(yǎng)老地產(chǎn)的獨特性在于對老年人提供專業(yè)的養(yǎng)老服務和專用設施。但是目前我國養(yǎng)老服務人員的供求關(guān)系處于嚴重短缺。據(jù)統(tǒng)計，我國當前養(yǎng)老服務人員的就業(yè)需求是1000萬人，而已經(jīng)提供的專業(yè)養(yǎng)老護理服務人員只有50萬人，而目前我國接收過專業(yè)養(yǎng)老培訓的持證養(yǎng)老護理人員不足2萬人。如此巨大的缺口，意味著除了為數(shù)極少的高價格養(yǎng)老地產(chǎn)可以提供高標準的養(yǎng)老服務之外，絕大部分養(yǎng)老地產(chǎn)最為稀缺的還是養(yǎng)老服務人員。沒有人會希望自己家的老人因為搬到養(yǎng)老地產(chǎn)后得不到好的服務而導致情緒變壞甚至影響到身體健康。所以從這個意義上看，養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的內(nèi)容，不是硬件的好壞，而是良好的軟環(huán)境。

如果有好的服務、好的價格以及好的區(qū)位條件，仍然會有少部分具有較高消費能力的家庭可以購買此類養(yǎng)老地產(chǎn)。但是對于全國絕大部分城市來講，特別是三四五線城市，如果指望養(yǎng)老地產(chǎn)來破解土地財政所面臨的困境，顯然是一個錯誤的判斷，而且會因此導致更多債務鏈條的出現(xiàn)。

難道養(yǎng)老地產(chǎn)就沒有發(fā)展前景了嗎？當然不是，只是不能因為這個概念一哄而起，形成盲目的攀比和競爭。其實，老年人需要良好的自然空間、清新的空氣、山地、綠地和海邊以及舒適的氣候條件，在中國具備這些條件的城市和地區(qū)為數(shù)不少，可以適當發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。但是在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時一定要解決醫(yī)療設施的配套，特別是考慮其距離甲等醫(yī)院的遠近;要強化興趣相同的社區(qū)和朋友圈組合，創(chuàng)建更為和諧熟悉、方便溝通的社區(qū)環(huán)境及鄰里關(guān)系;周末候鳥式的養(yǎng)老地產(chǎn)，在城市郊區(qū)也有一定的發(fā)展前景，但是不一定局限于養(yǎng)老的概念，可以在人與自然親密接觸的過程中，促進家庭三代人塑造和諧空間，也是未來與養(yǎng)老有關(guān)的地產(chǎn)發(fā)展方向，當然概念應該偏于家庭和綜合的休閑功能。從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的短板以及未來可能形成的老齡化社會的現(xiàn)實需求來看，加大力度增加養(yǎng)老服務人員的就業(yè)機會，強化養(yǎng)老服務人員的專業(yè)培訓，應該是最重要的選擇。