石峰

摘要：現(xiàn)行預(yù)售制度的核心問(wèn)題是有可能侵犯購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益、背離社會(huì)公平與正義。預(yù)售制度的廢存之爭(zhēng)，本質(zhì)是大眾權(quán)益與局部利益之爭(zhēng)，是維護(hù)社會(huì)公平正義與背離社會(huì)公平正義之爭(zhēng)。擺在現(xiàn)行預(yù)售制度面前的出路只有兩條：要么徹底取消，要么改革完善。取消或改革的根本立足點(diǎn)就在于是否體現(xiàn)公平正義、是否建立公平公正的利益機(jī)制。取消或改革現(xiàn)行預(yù)售制度是貫徹落實(shí)黨的公平正義宗旨和執(zhí)政理念的必然要求、是維護(hù)法律公平正義尊嚴(yán)的重要體現(xiàn)，也是保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的根本舉措。

關(guān)鍵詞：預(yù)售制度;消費(fèi)者權(quán)益;公平正義

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0037-42 收稿日期：2019-09-10

1現(xiàn)行預(yù)售制度的核心問(wèn)題是有可能侵犯購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益、背離社會(huì)公平與正義

預(yù)售制度是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)商品房銷(xiāo)售制度，并通過(guò)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法規(guī)規(guī)章貫徹施行。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條或《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第3條的界定，商品房預(yù)售是指“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋（商品房）預(yù)先出售給承購(gòu)人（買(mǎi)受人），由承購(gòu)人（買(mǎi)受人）支付定金或房?jī)r(jià)款的行為”。也就是說(shuō)，依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，我國(guó)商品房預(yù)售包括預(yù)訂和預(yù)售兩種行為。但由于相關(guān)法規(guī)并沒(méi)有對(duì)承購(gòu)人（買(mǎi)受人）支付定金或房?jī)r(jià)款的方式及權(quán)益保障作出具體規(guī)定，在商品房交易實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）不約而同地選擇了最有利于自身的付款方式，即要求承購(gòu)人（買(mǎi)受人）在簽訂商品房預(yù)售合同之日起一定期限內(nèi)付完全部購(gòu)房款或辦完銀行按揭手續(xù)。

預(yù)售制度設(shè)立的初衷是針對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期極不發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況，鼓勵(lì)社會(huì)資本從事商品住宅開(kāi)發(fā)、扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)住房分配制度改革、促進(jìn)由福利分配向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)型。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的一項(xiàng)重要手段，預(yù)售制度確實(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮，但同時(shí)也成為房產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生的主要根源。諸如計(jì)量方面，易存在面積縮水、虛增公攤、變更規(guī)劃（提高容積率）等;質(zhì)量方面，易有在偷工減料、以次充好、墻面開(kāi)裂乃至地面下沉等;銷(xiāo)售方面，易存在重復(fù)抵押、重復(fù)銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售、捆綁銷(xiāo)售、偽造公文、合同欺詐、虛假宣傳、炒賣(mài)房號(hào)、哄抬房?jī)r(jià)、延遲交房、惡意圈錢(qián)、攜款潛逃等，上述這些，無(wú)不與預(yù)售制度相關(guān)。

我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》在消費(fèi)者權(quán)利章，具體規(guī)定了消費(fèi)者享有商品的人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、知悉權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、依法求償權(quán)，等等。對(duì)照消費(fèi)者這些應(yīng)有權(quán)益，現(xiàn)行預(yù)售制度的設(shè)計(jì)及實(shí)施無(wú)不與其存在著根本抵牾。

首先是易侵犯消費(fèi)者的公平交易權(quán)。具體體現(xiàn)在三個(gè)層面：一是交易方式的不公平。一般商品交易，基本遵循“一手交錢(qián)一手交貨”“錢(qián)貨兩清”的交易原則。即便是期貨交易，也必須是交易標(biāo)的明確，買(mǎi)方只需繳納一定比例的保證金，而且保證金交由第三方監(jiān)管，只有在標(biāo)的物實(shí)現(xiàn)交割時(shí)才連同剩余款項(xiàng)撥付給賣(mài)方。但在現(xiàn)行預(yù)售制度下，購(gòu)房消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，一般要求在1月左右時(shí)間內(nèi)付完全款或辦完銀行按揭手續(xù)，而住房交付卻設(shè)定2至3年乃至更長(zhǎng)期限。這就意味著，消費(fèi)者在未取得所購(gòu)住房之前，必須犧牲自交納房款之日起至實(shí)際交付住房之日止全部?jī)r(jià)款的銀行存貸款利息或投資利得。這種交易方式上的不公平，本質(zhì)上構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的直接掠奪。二是交易價(jià)格的不公平。一般商品交易，基本遵循價(jià)值規(guī)律和等價(jià)交換原則，供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的漲跌具有較強(qiáng)的調(diào)節(jié)作用。即便存在著一定的市場(chǎng)壟斷，也只是暫時(shí)現(xiàn)象，譬如農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)“姜你軍”“蒜你很”之類(lèi)，最終將回歸到內(nèi)在價(jià)值上來(lái)。而住房商品不同，其不可移動(dòng)性決定了在同一地區(qū)、同一地段，只有個(gè)別甚至唯一供給主體;而其非標(biāo)化與異質(zhì)性又決定了其在同一地區(qū)、同一地段、乃至同一樓盤(pán)同種商品供給的稀缺性。開(kāi)發(fā)商一旦獲得了某一宗地的開(kāi)發(fā)權(quán)，也就獲得了該宗地塊商品房供給及銷(xiāo)售價(jià)格的主導(dǎo)權(quán)，供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的調(diào)節(jié)已基本失去作用，消費(fèi)者的議價(jià)權(quán)利基本被剝奪。在現(xiàn)房銷(xiāo)售制度下，因土地及先期開(kāi)發(fā)費(fèi)用投入，開(kāi)發(fā)商存在著較大的資金占用、還貸以及流動(dòng)性壓力，自然要加速開(kāi)發(fā)、加速銷(xiāo)售、加速資金周轉(zhuǎn)、加速資本金回籠。但在現(xiàn)行預(yù)售制度下，由于先期開(kāi)發(fā)投入的還貸或資金流動(dòng)壓力輕松轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房消費(fèi)者，使得開(kāi)發(fā)商可以充分利用其壟斷地位和主導(dǎo)權(quán)，并借助于“捂盤(pán)惜售、捆綁銷(xiāo)售、虛假宣傳”等手段，以及“分期開(kāi)發(fā)、分拆分批銷(xiāo)售”的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)策略的配合，制定階梯型漲價(jià)策略和超額壟斷價(jià)格，在原本就高于社會(huì)平均利潤(rùn)的“壟斷利潤(rùn)”之外，又進(jìn)一步獲取遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會(huì)平均利潤(rùn)的“超額壟斷利潤(rùn)”，實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的超額壟斷掠奪。三是購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)標(biāo)的物無(wú)法在質(zhì)量計(jì)量上得到有效保障。在公平的市場(chǎng)交易機(jī)制下，住房質(zhì)量、計(jì)量問(wèn)題必將暴露在陽(yáng)光之下，接受社會(huì)各界特別是購(gòu)房消費(fèi)者的監(jiān)督與檢驗(yàn)。而在現(xiàn)行預(yù)售制度下，購(gòu)房消費(fèi)者始終處于信息不對(duì)稱(chēng)的弱勢(shì)一方，基本失去了對(duì)所購(gòu)住房質(zhì)量、計(jì)量的約束監(jiān)督權(quán);與此同時(shí)，預(yù)售制度也極大地增加了政府監(jiān)管難度、提高了行政監(jiān)管成本。開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量上偷工減料、計(jì)量上弄虛作假，其本質(zhì)構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的非法掠奪。

其次是知悉權(quán)。在現(xiàn)房銷(xiāo)售情況下，購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)其所購(gòu)住房質(zhì)量計(jì)量及其配套環(huán)境設(shè)施可以直觀了解，并通過(guò)法定機(jī)構(gòu)的驗(yàn)收合格證明等獲得一定程度的質(zhì)量計(jì)量保障。但在預(yù)售制度下，購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)其所購(gòu)住房質(zhì)量計(jì)量及其配套環(huán)境設(shè)施的了解僅限于開(kāi)發(fā)商提供的戶(hù)型圖、樣板房或展示模型。開(kāi)發(fā)商或其委托的銷(xiāo)售代理商為了抬高價(jià)格、促進(jìn)銷(xiāo)售，通常對(duì)其所售住房及其配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行夸大宣傳或虛假陳述，誘導(dǎo)購(gòu)房消費(fèi)者簽訂預(yù)售合同。而等到住房交付時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)面積縮水、質(zhì)量瑕疵、配套設(shè)備設(shè)施存在缺陷等問(wèn)題時(shí)，既成事實(shí)也只能被動(dòng)接受。這種“先畫(huà)餅、再造餅”的銷(xiāo)售方式使得購(gòu)房消費(fèi)者“知悉（商品）真實(shí)情況的權(quán)利”變相地被剝奪了。

再次是自主選擇權(quán)。在現(xiàn)房銷(xiāo)售情況下，購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)其所購(gòu)商品住房質(zhì)量及其配套環(huán)境設(shè)施，可以通過(guò)比較、鑒別，以用腳投票方式，選擇自己滿(mǎn)意的商品住宅。但在現(xiàn)行預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商利用其房產(chǎn)資源的壟斷地位和信息優(yōu)勢(shì)，制造稀缺陷阱，把優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)樓層、優(yōu)質(zhì)房源，通過(guò)捂盤(pán)或虛假銷(xiāo)售方式遮蔽起來(lái)，等到其他地段、樓層、房源銷(xiāo)售完畢后，再以較高價(jià)格進(jìn)行出售，造成購(gòu)房消費(fèi)者的選擇權(quán)利部分地被剝奪。

最后是人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)及依法求償權(quán)。一旦購(gòu)房消費(fèi)者預(yù)先付完全款，便失去了維護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全的主動(dòng)權(quán)。特別是在遇到開(kāi)發(fā)商惡意侵權(quán)、資金鏈斷裂以及重大質(zhì)量安全事故等狀況時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者很難獲得人身及財(cái)產(chǎn)安全保障。理論上，當(dāng)消費(fèi)者人身及財(cái)產(chǎn)安全受到損害時(shí)，可以向責(zé)任方直接提出損失賠償請(qǐng)求，也可以向管理機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)提出損失賠償請(qǐng)求。但實(shí)際維權(quán)過(guò)程中，由于我國(guó)現(xiàn)行司法監(jiān)督機(jī)制不完善，當(dāng)預(yù)售制度導(dǎo)致的侵權(quán)問(wèn)題由個(gè)別性、局部性上升為普遍性甚至泛濫景象時(shí)，“法不責(zé)眾”也就異化為“法不護(hù)眾”。再加之開(kāi)發(fā)商作為有限責(zé)任主體、更有甚者通過(guò)注銷(xiāo)等手段變更責(zé)任主體來(lái)規(guī)避責(zé)任義務(wù)、部分開(kāi)發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位與少數(shù)司法人員合謀等因素，購(gòu)房消費(fèi)者作為弱勢(shì)群體其權(quán)益很難得到伸張或依法保護(hù)。

總而言之，現(xiàn)行預(yù)售制度是以犧牲廣大購(gòu)房消費(fèi)者的利益換取開(kāi)發(fā)商利益最大化的一種極其不公平的制度。

2關(guān)于預(yù)售制度的廢存之爭(zhēng)

2000年代中期以來(lái)，針對(duì)預(yù)售制度暴露的諸多問(wèn)題，社會(huì)各界有關(guān)預(yù)售制度的廢存論爭(zhēng)一直沒(méi)有停止過(guò)。早在2004年，央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫(xiě)的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現(xiàn)行的預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2006年“兩會(huì)”期間，33位代表直指房地產(chǎn)預(yù)售制度存在著“七大缺陷”，“建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度”，一度引起輿論嘩然。2009年民革中央提交“兩會(huì)”提案，明確指出“預(yù)售商品房制度缺陷客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掠奪社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造了條件”，“已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一”，存在著“嚴(yán)重侵犯購(gòu)房人的權(quán)益”“風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制嚴(yán)重缺失”“空手套白狼，套取詐騙銀行信貸資金”等三大問(wèn)題，并建議“取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工人市銷(xiāo)售制度”。2012年7月，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組發(fā)布報(bào)告，建議“在目前商品房庫(kù)存量較大的條件下，取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈促其快建快銷(xiāo)”。隨后，市場(chǎng)傳聞將取消預(yù)售制度，引來(lái)廣大消費(fèi)者一片叫好，最終卻被相關(guān)部門(mén)辟謠為“烏龍事件”。在2016年至2018年“去庫(kù)存”背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“亂象叢生”“房?jī)r(jià)暴漲”等問(wèn)題再次演變?yōu)檩浾摻裹c(diǎn)，預(yù)售制度的“原罪”再次呈現(xiàn)在廣大民眾面前。2018年9月21日，媒體報(bào)道廣東省房協(xié)發(fā)布《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》稱(chēng)廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定了有關(guān)材料，提出“商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)”，建議“降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”，由此再度引發(fā)有關(guān)預(yù)售制度廢存的全國(guó)性大討論。

概括起來(lái)，“取消論者”的論說(shuō)，一般從現(xiàn)行預(yù)售制度存在的問(wèn)題人手，分析其危害利弊得失，進(jìn)而對(duì)取消預(yù)售制度的可行性與取消預(yù)售制度的時(shí)機(jī)進(jìn)行論證。針對(duì)“取消論者”的意見(jiàn)，預(yù)售制度的維護(hù)者極力進(jìn)行反駁與辯護(hù)。其核心論點(diǎn)是：預(yù)售制度促進(jìn)了市場(chǎng)繁榮，增加了住房供給，改善了住房需求，是一種最有效率的制度;房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，預(yù)售制度可以使購(gòu)房者以較低價(jià)格購(gòu)房;取消預(yù)售制度，房?jī)r(jià)將暴漲、許多開(kāi)發(fā)商資金鏈將斷裂、將有大量爛尾樓出現(xiàn)、違約之風(fēng)蔓延、最終將導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤(pán)、影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，等等。另有一些“專(zhuān)家學(xué)者”則給出了修補(bǔ)完善建議，諸如，嚴(yán)格準(zhǔn)入、退出和懲罰機(jī)制，實(shí)施住房預(yù)售款的專(zhuān)項(xiàng)管理，建立保護(hù)購(gòu)房者利益的補(bǔ)償和救助機(jī)制，健全房地產(chǎn)信息公開(kāi)機(jī)制，建立開(kāi)發(fā)商的信用管理體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，等等。

自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布算起，現(xiàn)行預(yù)售制度已存續(xù)了25年。自2004年央行報(bào)告首次建議取消預(yù)售制度起，社會(huì)各界已爭(zhēng)論了15年。然而，預(yù)售制度的廢存之爭(zhēng)迄今尚無(wú)一個(gè)定論，基本陷入“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”的怪圈之中。時(shí)至今日，有關(guān)預(yù)售制度的廢存論爭(zhēng)雖然暫時(shí)消停，但由預(yù)售制度所引發(fā)的市場(chǎng)亂象及社會(huì)矛盾并不因此而消除，相反形成蔓延、變異之勢(shì)，讓購(gòu)房消費(fèi)者依然防不勝防。譬如，近兩年盛行的“虛增裝修價(jià)款”“收取茶水費(fèi)”“公攤計(jì)入裝修成本”，等等，乃至2018年7月由七部委聯(lián)合下發(fā)通知，決定自2018年7月初至12月底，在30個(gè)城市開(kāi)展“打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)”。

實(shí)踐一再證明：不從鏟除制造房地產(chǎn)亂象及侵害購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的制度土壤人手進(jìn)行長(zhǎng)效治理，僅靠簡(jiǎn)單地修修補(bǔ)補(bǔ)或運(yùn)動(dòng)式的治理，很難維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久健康平安。3取消或改革預(yù)售制度是維護(hù)社會(huì)公平正義的客觀需要

現(xiàn)行預(yù)售制度的廢存之爭(zhēng)，本質(zhì)上是大眾權(quán)益與局部利益之爭(zhēng)，是維護(hù)社會(huì)公平正義與背離社會(huì)公平正義之爭(zhēng)。檢驗(yàn)是非的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，那就是社會(huì)公平正義。如果這項(xiàng)制度的設(shè)計(jì)及實(shí)施，的確存在著侵權(quán)、背離了社會(huì)公平與正義，就必須堅(jiān)守人民的利益高于一切、公平正義高于一切的理念和宗旨，堅(jiān)決地進(jìn)行改革或取締。沒(méi)有任何考量能大過(guò)百姓利益、勝過(guò)公平正義，沒(méi)有任何理由和借口可以維護(hù)一項(xiàng)非公平正義嚴(yán)重侵害消費(fèi)者權(quán)益的制度繼續(xù)存在下去。

當(dāng)前，擺在現(xiàn)行預(yù)售制度面前的出路只有兩條：要么徹底取消，要么改革完善。在我國(guó)信用和法治基礎(chǔ)還相當(dāng)薄弱的情況下，取消預(yù)售制度是最有效率的選擇，它能夠“快刀斬亂麻”，從本根上去除現(xiàn)行預(yù)售制度的一系列弊端，既還購(gòu)房消費(fèi)者的一個(gè)公道，也可節(jié)約政府監(jiān)管成本、提高行政效能，但同時(shí)也失去了預(yù)售制度作為一種市場(chǎng)“銷(xiāo)售方式”存在的合理性和必要性，有把“臟水與孩子一同潑掉”的嫌疑。如果是改革完善，就只能作為一種“銷(xiāo)售方式”而存在，而不是作為開(kāi)發(fā)商的“圈錢(qián)工具”而存在，就必須消解其融資功能，從本根上破除偏向開(kāi)發(fā)商的單邊利益機(jī)制，立足于構(gòu)建公平公正的利益機(jī)制，建立起完備的信用體系及失信違規(guī)懲戒機(jī)制，同時(shí)要加緊完善市場(chǎng)監(jiān)管的法律制度。無(wú)論取消還是改革完善，其根本立足點(diǎn)就在于是否體現(xiàn)公平正義，是否有利于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，是否有助于化解金融及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，是否有利于房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

首先，取消或改革現(xiàn)行預(yù)售制度是貫徹落實(shí)黨的公平正義宗旨和執(zhí)政理念的必然要求。

公平正義是中國(guó)特色社會(huì)主義的內(nèi)在要求，是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的重要體現(xiàn)，也是中國(guó)共產(chǎn)黨作為執(zhí)政黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的必然要求。黨的十八大明確提出，要在全體人民共同奮斗、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加緊建設(shè)對(duì)保障社會(huì)公平正義具有重大作用的制度，逐步建立以權(quán)利公平、機(jī)會(huì)公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的社會(huì)公平保障體系，努力營(yíng)造公平的社會(huì)環(huán)境，保證人民平等參與、平等發(fā)展權(quán)利。黨的十八屆三中全會(huì)決定進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，全面深化改革必須著眼創(chuàng)造更加公平正義的社會(huì)環(huán)境，不斷克服各種有違公平正義的現(xiàn)象，使改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，“如果不能給老百姓帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的利益，如果不能創(chuàng)造更加公平的社會(huì)環(huán)境，甚至導(dǎo)致更多不公平，改革就失去意義，也不可能持續(xù)”。

在談到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公平正義的關(guān)系問(wèn)題時(shí)，習(xí)近平總書(shū)記指出：“我們必須緊緊抓住經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步把‘蛋糕做大，為保障社會(huì)公平正義奠定更加堅(jiān)實(shí)物質(zhì)基礎(chǔ)。這樣講，并不是說(shuō)就等著經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)了再解決社會(huì)公平正義問(wèn)題?！薄拔覀円诓粩喟l(fā)展的基礎(chǔ)上盡量把促進(jìn)社會(huì)公平正義的事情做好，既盡力而為、又量力而行，努力使全體人民在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展?！贬槍?duì)社會(huì)上存在的有違社會(huì)公平正義的現(xiàn)象，習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，“我們講促進(jìn)社會(huì)公平正義，就要從最廣大人民根本利益出發(fā)，多從社會(huì)發(fā)展水平、從社會(huì)大局、從全體人民的角度看待和處理這個(gè)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)階段存在的有違公平正義的現(xiàn)象，許多是發(fā)展中的問(wèn)題，是能夠通過(guò)不斷發(fā)展，通過(guò)制度安排、法律規(guī)范、政策支持加以解決的?！薄安徽撎幵谑裁窗l(fā)展水平上，制度都是社會(huì)公平正義的重要保證。我們要通過(guò)創(chuàng)新制度安排，努力克服人為因素造成的有違公平正義的現(xiàn)象，保證人民平等參與、平等發(fā)展權(quán)利。要把促進(jìn)社會(huì)公平正義、增進(jìn)人民福祉作為一面鏡子，審視我們各方面體制機(jī)制和政策規(guī)定，哪里有不符合促進(jìn)社會(huì)公平正義的問(wèn)題，哪里就需要改革;哪個(gè)領(lǐng)域哪個(gè)環(huán)節(jié)問(wèn)題突出，哪個(gè)領(lǐng)域哪個(gè)環(huán)節(jié)就是改革的重點(diǎn)。對(duì)由于制度安排不健全造成的有違公平正義的問(wèn)題要抓緊解決，使我們的制度安排更好體現(xiàn)社會(huì)主義公平正義原則，更加有利于實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民根本利益?！?/p>

現(xiàn)行預(yù)售制度是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度。其設(shè)立之初，我國(guó)尚處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型初期，當(dāng)時(shí)國(guó)家財(cái)力有限，而住房供求矛盾突出，試圖借助預(yù)售制度鼓勵(lì)社會(huì)資本從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是，這項(xiàng)制度在貫徹實(shí)施過(guò)程中，逐漸暴露出其嚴(yán)重侵害百姓利益、違背社會(huì)公平正義的弊端，現(xiàn)行預(yù)售制度問(wèn)題的本質(zhì)是規(guī)則不公平導(dǎo)致的權(quán)利不公平、機(jī)會(huì)不公平。如果說(shuō)該制度設(shè)立初期，出于認(rèn)識(shí)的局限性、發(fā)展的局限性，維護(hù)其存在，尚可以理解，那么時(shí)至今日，我國(guó)已成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)體制已成功轉(zhuǎn)型為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾已從供給嚴(yán)重不足轉(zhuǎn)化為供求結(jié)構(gòu)性矛盾，在此背景下，再以取消或改革現(xiàn)行預(yù)售制度會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展乃至影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展為借口維護(hù)其繼續(xù)存在，就無(wú)法讓廣大民眾信服。在此意義上說(shuō)，取消或改革現(xiàn)行預(yù)售制度，既是回應(yīng)廣大民眾呼聲，也是貫徹黨的公平正義宗旨和執(zhí)政理念的必然要求。

其次，取消或改革現(xiàn)行預(yù)售制度是維護(hù)法律公平正義尊嚴(yán)的重要體現(xiàn)。

堅(jiān)守公平正義，是法律賦予廣大公民的基本權(quán)利。我國(guó)《憲法》第33條規(guī)定，“中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等”，“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”?！段餀?quán)法》第3條第3款規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”。作為落實(shí)憲法公平正義精神的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第4條規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則”;第5條規(guī)定，“國(guó)家保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害”，“國(guó)家采取措施，保障消費(fèi)者依法行使權(quán)利，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益”;第6條規(guī)定“保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益是全社會(huì)的共同責(zé)任”，“國(guó)家鼓勵(lì)、支持一切組織和個(gè)人對(duì)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督”。

現(xiàn)行預(yù)售制度雖然是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度，但無(wú)數(shù)侵權(quán)事實(shí)反復(fù)說(shuō)明，它是一項(xiàng)以犧牲一方（購(gòu)房消費(fèi)者）的人身安全或財(cái)產(chǎn)權(quán)益為代價(jià)換取另一方（開(kāi)發(fā)商）財(cái)產(chǎn)權(quán)益最大化的一項(xiàng)極其不公平的交易制度。法律面前人人平等，首先要有“人人平等的法律制度”作保證。當(dāng)一項(xiàng)法律制度規(guī)則本身就不平等，又如何能保證人們?cè)谶@項(xiàng)法律制度面前獲得平等發(fā)展的權(quán)利？對(duì)于一項(xiàng)不公平的法律制度來(lái)說(shuō)，出臺(tái)再多的修補(bǔ)措施或調(diào)控治理手段也難以確保人們?cè)谄涿媲矮@得平等待遇。及時(shí)修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，果斷取消或改革現(xiàn)行預(yù)售制度，既是回應(yīng)廣大民眾呼聲、貫徹落實(shí)黨的公平正義宗旨的必然要求，也維護(hù)法律公平正義尊嚴(yán)的重要體現(xiàn)。