王林海

摘 要 本文針對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響，首先分析了貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的相互關(guān)聯(lián)，進(jìn)而對(duì)優(yōu)化調(diào)整貨幣政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提出了幾點(diǎn)建議措施。

關(guān)鍵詞 貨幣政策 房地產(chǎn) 價(jià)格

一、引言

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域來說，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)性以及金融性特點(diǎn)，因而決定了房地產(chǎn)在價(jià)格波動(dòng)上也會(huì)像其他金融資產(chǎn)一樣出現(xiàn)周期性波動(dòng)。尤其是在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域去杠桿、穩(wěn)房價(jià)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策之間的關(guān)聯(lián)性越來越強(qiáng)。深入探究分析貨幣政策與房地產(chǎn)市場價(jià)格之間的關(guān)系，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的良性可持續(xù)發(fā)展也具有非常重要的意義。

二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域從項(xiàng)目建設(shè)到市場交易，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及大量的資金活動(dòng)，因此貨幣政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場價(jià)格也會(huì)造成較大的影響?？偟膩矸治?，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響，主要是從兩方面介入：

一方面，貨幣政策可以通過信貸渠道對(duì)房地產(chǎn)的市場價(jià)格產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域?qū)儆谫Y金密集行業(yè)領(lǐng)域，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在資金的獲取方面主要是依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款，無論是商品房消費(fèi)者還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都需要商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此，如果在寬松貨幣政策下，商品房的消費(fèi)者能夠較為容易地獲取商業(yè)銀行的貸款資金，就容易降低商品房的購房成本，也能夠吸引更多的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場購買商品房，進(jìn)而造成房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域市場需求量的增加，一定程度上則會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。同時(shí)，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響下，銀行由于有著大量的房地產(chǎn)抵押貸款，因而資產(chǎn)負(fù)債與盈利狀況就可以得到改善。這種情況下，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢繁榮，銀行、購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)因?yàn)榉績r(jià)上漲獲利;而如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條的行為，則有可能受到房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，增加危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

另一方面，貨幣政策可以通過貨幣渠道對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生影響。具體來說，主要是可以從3個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生較大的影響：從通貨膨脹層面，在貨幣政策寬松條件下，貨幣供應(yīng)量的增加，會(huì)造成社會(huì)上通貨膨脹問題的加劇，進(jìn)而造成居民預(yù)期貨幣購買力的下降，同時(shí)會(huì)帶動(dòng)商品房購房需求的增加，進(jìn)而持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場價(jià)格的上升。從資產(chǎn)價(jià)格方面進(jìn)行分析，如果貨幣政策中增加貨幣供應(yīng)量，按照金融市場的供求關(guān)系，會(huì)直接造成貨幣資產(chǎn)收益率的下降，因而具有較好的保值增值屬性的房地產(chǎn)產(chǎn)品就會(huì)受到青睞，進(jìn)而直接帶動(dòng)購房需求的增長，并進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。在利率方面，主要是從購房的資金成本和投資收益兩個(gè)方面影響購房需求和價(jià)格，寬松的貨幣政策下，利率下降意味著貸款資金成本下降，引起需求變化和房價(jià)波動(dòng)。在匯率方面，如果貨幣政策調(diào)整導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量的增加，會(huì)造成直接標(biāo)價(jià)法下匯率的增長，并造成凈出口的增長，帶動(dòng)基礎(chǔ)貨幣增長，并通過信貸因素、通貨膨脹因素、資產(chǎn)價(jià)格等因素，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格的增長。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)良性發(fā)展的貨幣政策分析

貨幣政策的制定與房地產(chǎn)市場價(jià)格之間有著非常密切的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)定調(diào)整，確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展，在貨幣政策的研究制定方面必須通盤考慮，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)貨幣政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展之間可以實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)。主要建議為：

（一）強(qiáng)化對(duì)貨幣政策合理調(diào)控

在貨幣政策的制定方面，如果過度寬松容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，如果貨幣政策收緊又會(huì)造成保增長的壓力過大。因此，實(shí)現(xiàn)保增長和去杠桿，貨幣政策整體上應(yīng)該持續(xù)保持穩(wěn)健，發(fā)揮維持資金鏈和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，靈活進(jìn)行結(jié)構(gòu)性和邊際調(diào)整，調(diào)控資金利率，以實(shí)現(xiàn)去杠桿目標(biāo)。

（二）制定差別化的貨幣政策

在貨幣政策的制定上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在我國的生產(chǎn)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要的地位，因此貨幣政策的制定過程中應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的關(guān)注。尤其是按照房地產(chǎn)市場，制定具有一定程度差別化的貨幣政策，科學(xué)合理地控制好貨幣供應(yīng)量的增長問題，并注重在銀行信貸政策的制定方面實(shí)施差別化的信貸政策。對(duì)于首套剛需住房、保障性住房等，應(yīng)該鼓勵(lì)銀行強(qiáng)化信貸支持;對(duì)于投資性購房或者是高檔住房，則應(yīng)該實(shí)行嚴(yán)格的首付比例和貸款利率等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價(jià)格維持在穩(wěn)定水平。

（三）完善房地產(chǎn)稅收體系

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響具有一定程度的局限性和時(shí)滯性，因此在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控方面，應(yīng)該探索完善房地產(chǎn)稅法體系，與貨幣政策之間相互配合，通過房地產(chǎn)稅法體系來有效抑制在房地產(chǎn)行業(yè)市場上可能出現(xiàn)的各類投機(jī)性需求，確保房地產(chǎn)市場可以實(shí)現(xiàn)良性有序發(fā)展。

（四）加大金融監(jiān)管實(shí)施力度

房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)與金融市場的穩(wěn)定性之間有著非常密切的聯(lián)系。因此，為了確保房地產(chǎn)市場與金融市場的穩(wěn)定發(fā)展，還應(yīng)該注重全面強(qiáng)化金融監(jiān)管力度。尤其是應(yīng)該督促商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)范，科學(xué)合理地控制銀行資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，這不僅可以有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，而且對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場的運(yùn)行也具有重要意義。

四、結(jié)語

確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府部門應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)貨幣政策的宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)稅收體系，加大金融監(jiān)管力度，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

（作者單位為濰坊濱海新城公有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司）

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