周笑影

摘 要：在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化背景下，河南省房地產出現了過度開發(fā)導致房價過高、結構失衡以及資源浪費等現象。新型城鎮(zhèn)化政策不僅能夠扭轉房地產市場出現的不健康發(fā)展狀況，而且為房地產市場創(chuàng)造了新的發(fā)展空間。基于此，探討河南省房地產投資的現狀、空間分布情況以及影響因素，發(fā)現河南省房地產投資整體呈現空間差異性，影響房地產投資的主要因素為人口和建成區(qū)面積。

關鍵詞：新型城鎮(zhèn)化;房地產投資;空間分析

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2019）30-0068-03

引言

簡單來說，城鎮(zhèn)化是人口向城市以及城市化生活方式的轉移和變遷的過程。房地產行業(yè)在這一過程中扮演者及其重要的角色，城鎮(zhèn)化影響著城市如何發(fā)展、向哪里發(fā)展，而房地產行業(yè)作為依托于城市的發(fā)展行業(yè)，其發(fā)展方向也會隨之發(fā)生改變。同理，房地產行業(yè)的發(fā)展也會在一定程度上影響著城鎮(zhèn)化的發(fā)展[1～3]。目前，我國的城鎮(zhèn)化腳步逐步邁大，城鎮(zhèn)化的進程不斷加速，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化背景下的房地產行業(yè)出現了房價過高、房地產結構失衡、土地資源嚴重浪費的現象，這些不良問題引起了人們的注意。隨著黨中央新型城鎮(zhèn)化概念的提出，為我國房地產市場健康發(fā)展提出了新思路[4～5]。河南省地處中原，位置得天獨厚，城鎮(zhèn)化率卻低于周邊城市。依托于中原城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，其城鎮(zhèn)化率不斷提升，房地產投資額也在不斷增加，房地產投資的空間聯系也在發(fā)生些微的改變?；诖?，探尋分析河南省在新型城鎮(zhèn)化下房地產投資時空分布變化情況，分析探討其特點，能更好地發(fā)揮新型城鎮(zhèn)化的優(yōu)勢，取長補短，解決房地產投資市場的問題，從而促進房地產市場持續(xù)良好的發(fā)展。本文從經濟社會等方面選取了一些指標，對河南省房地產投資進行影響因素的分析[6～15]，以此來更好地指導房地產投資的進行，為城市更好的發(fā)展提供一些建議。

一、數據來源與研究方法

1.數據來源

本文數據涵蓋河南省18個市。整理提取了2010—2016年的《中國城市統(tǒng)計年鑒》《中國統(tǒng)計年鑒》《河南省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》《濟源市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》河南省18個市的房地產投資額，以及河南省17個地級市的人口、經濟、行政數據。

2.研究方法

首先，全局空間自相關分析。通過全局自相關分析來展示房地產投資額的空間格局狀況。常用Morans I指標度量，計算公式為：

I=

其中，Zi=Xi-? Wi，j=1/di，j。式中，n為河南省各市的城市個數;XiXj為第i和第j城市的房地產投資額值;為所有城市的房地產投資額平均值;Wi，j為空間權重矩陣。-1

其次，局部空間自相關分析。為更好地解釋河南省各市房地產投資額具有的空間相關性，進行局部空間自相關分析。以局部Morans I值進行度量，計算公式為：

各參數含義均相同于上式。根據區(qū)域與區(qū)域間的相關性強度，分為四種類型。類型一，“高高”區(qū);類型二，“低高”區(qū);類型三，“低低”區(qū);類型四，“高低”區(qū)?！案吒摺眳^(qū)和“低低”區(qū)均存在較強的空間正相關;而“高低”區(qū)則表示某一空間單元屬性值較高，而周圍單元較低;同理，“低高”區(qū)的空間單元則存在較強的空間負相關。

二、結果與分析

1.河南省房地產投資現狀分析。2010—2016年河南省城鎮(zhèn)化率和房地產投資額情況（如圖1a所示）。研究期內，我國的城鎮(zhèn)化率不斷提升，由38.82%上升為48.5%。城鎮(zhèn)化率的提高與帶來房地產投資額規(guī)模的變化相伴而生，兩者變動曲線基本保持一致。我們可以將房地產投資額變化分為三個階段：一是2010—2012年，房地產投資額呈現緩慢增長態(tài)勢年平均增長461億元;二是2012—2015年，房地產投資額呈現快速增長階段年平均增長595億元;三是2015—2016年，房地產投資額呈現平緩增長態(tài)勢。

2.全局自相關分析。接下來，對河南省各市進行了全局自相關分析（如圖1b所示）。2010—2014年，空間差異性呈現變小—變大—變小—變大的趨勢。2014—2016年，空間差異性呈現變大的趨勢。2010—2016年，我們得到的Morans I值均為負值，也就是說，河南省各市的空間關系呈現負相關性。這六年間，Morans I都在-0.2～-0.02之間，可以發(fā)現河南省各市之間的空間差異性很大，房地產投資額呈現出空間差異性很大的局面，說明河南省房地產投資受不同的區(qū)位條件影響，發(fā)展得并不均衡。

3.局部自相關分析。對河南省各市進行了局部自相關分析，然后將高值與高值聚集區(qū)和低值與低值聚集區(qū)進行了統(tǒng)計，可以發(fā)現在2010—2016年間，低值與低值的關聯城市一直只有1個。高值和高值關聯的城市只有2010年和2012年存在為1。首先，低值—低值關聯類型，即房地產投資額在空間上是低值聚集的情況。在河南省分析區(qū)域內是濟源市，且在七年的觀測范圍內一直保持不變。這也說明在這七年的觀測區(qū)內，河南省各市的房地產投資額變動不是太大。其次，高值—高值關聯類型，即房地產投資額在空間上是高值聚集的情況。在種類型的房地產投資額空間差異性小，且會呈現空間的正相關，該區(qū)域周圍的房地產投資額數額都比較大。在觀測期內，這樣的城市主要是周口市，該關聯區(qū)出現位置恒定不變。最后，其他關聯類型。包括了高—低關聯類型（即房地產投資額高值被低值包圍）和低—高關聯類型（即房地產投資額低值被高值包圍）。從上頁圖1c中可以看出，2013年、2016年的漯河市和駐馬店市;2014年、2015年的漯河市和周口市都是我們所說的低—高類型。2010年、2012年、2014年的鄭州市則屬于我們所說的高—低類型。整體來說，出現這種現象的原因可能是濟源市屬于河南省的一個縣級市，位置偏遠，位于河南省的邊界，發(fā)展并不迅速，經濟實力以及人口增長所能帶來的多住房需求的動力并不足，而鄭州市作為河南省的省會城市，發(fā)展迅速，會遠超于周邊的城市，所以會出現高—低類型的出現。但隨著中原城市群戰(zhàn)略的提出，各個城市的經濟實力的發(fā)展、城鎮(zhèn)化率進程的不斷提升，房地產投資額的值也會不斷地上升，那么這種明顯的差異性會不斷縮小，所以這種高—低類型區(qū)會變少。低—低類型的出現可能是由于這些市位置較河南省中心發(fā)展地帶較遠，中心地帶所產生的輻射作用鞭長莫及，那么這些城市的發(fā)展速度可能不如其周邊城市的發(fā)展。所以，對于房地產發(fā)展的拉動力較周邊地區(qū)弱一些，會產生房地產投資額不高聚集的現象。

4.房地產投資影響因素分析。一個產業(yè)的發(fā)展主要是受需求和資本多少的影響，當需求量大、積累的資本多時，那么該產業(yè)會進入一個發(fā)展的空前繁榮時期，如多該產業(yè)的需求量小、積累的資本也少，那么該產業(yè)可能不會發(fā)展成為太大的規(guī)模。這兩個因素哪一個缺少，都會影響該產業(yè)的發(fā)展。所以，在選擇房地產投資額影響因素時，從這兩個方面著手進行考慮，并結合一定的社會經濟等方面的因素來確定。本次研究選取人均GDP值、人口值、人均收入值、建成區(qū)面積值以及二次產業(yè)產值占總產值的比重這5個指標。通過分析發(fā)現人均GDP、人均收入、建成區(qū)面積、人口值均是房地產投資額的影響因素。其中，對房地產投資額具有較大影響的前兩位指標為建成區(qū)面積和人口值。城市的不斷擴張、人口數量增長均會對房地產行業(yè)起到一定的拉動作用，經濟實力的提升也會促使房地產行業(yè)繁榮發(fā)展。

三、結論

1.河南省房地產投資的空間集聚呈現負相關性。河南省的房地產投資額具有空間差異性。河南省房地產投資呈現波動狀態(tài)的空間集聚。2010—2016年，周口市為主要的高值聚集區(qū)，濟源市為主要的低值聚集區(qū)，鄭州市為主要的高低聚集區(qū)，漯河市、駐馬店市為低高聚集區(qū)。

2.房地產投資額受多因素的復雜影響。人均GDP、人均收入、人口增長、建成區(qū)面積均會對房地產投資產生正相關的影響。其中，房地產投資額的前兩位影響因素是人口增長和建成區(qū)面積。

四、討論

在城市化進程不斷推進的現階段，房地產行業(yè)和城鎮(zhèn)化存在一定影響關系。更好地解決房地產行業(yè)存在的問題，應該可以為城鎮(zhèn)化的推進帶來一定幫助。首先，我們要充分發(fā)揮地區(qū)與地區(qū)之間的聯動作用，減少城市之間發(fā)展程度的差異性。其次，將房地產投資與地區(qū)實際情況結合，多角度全方位分析，從而制訂合理的投資計劃。另外，要做好房地產的保障性建設和質量管控，為人們提供更好的住房條件。最后，我們要因地制宜，基于實際條件來進行各個地市的房地產投資。

參考文獻：

[1]? 蔡雪雄，林南艷.福建省新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協調發(fā)展路徑研究[J].東南學術，2016，（6）：147-152.

[2]? 李格.京津冀協同發(fā)展下河北省新型城鎮(zhèn)化水平提升策略研究[D].石家莊：河北大學，2016.

[3]? 張鴻琴，王拉娣，張琪.城鎮(zhèn)化水平對房地產投資影響的研究——基于中西部面板數據分析[J].福建論壇：人文社會科學版，2016，（4）：175-180.

[4]? 高昊，鄧思遠，褚可心.廊坊房地產投資現狀與問題研究[J].現代營銷（下旬刊），2017，（2）：136-136.

[5]? 鄧小鵬，趙超，常騰原.中國海外房地產投資現狀與對策研究[J].建筑經濟，2017，（5）：12-16.

[6]? 王松濤，劉洪玉.房地產開發(fā)投資水平理論研究與實證分析[J].建筑經濟，2006，（6）：60-63.

[7]? 曾雨晴，基于ESDA的房地產投資變化率時空格局變化研究——以成都19個區(qū)縣為例[J].綿陽師范學院學報，2016，（8）：98-104.

[8]? 黃磊.人口結構對住宅需求的影響——以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學，2009.

[9]? 馬麗麗，王海民.濟南市人口城鎮(zhèn)化與房地產投資額的因果關系分析[J].現代農業(yè)科技，2013，（20）：348-349.

[10]? 孫志妍，張洪.基于地理加權回歸模型對我國房地產投資影響因素分析[J].經濟研究導刊，2017，（5）：17-18.

[11]? 劉云超.探析經濟周期對中國房地產及投資的影響[J].現代經濟信息，2017，（7）：22.

[12]? 高敬超，張洪.我國房地產投資區(qū)位差異的宏觀因素分析[J].中國市場，2017，（14）：25-26.

[13]? 龍奮杰，吳公樑.城市人口對房地產投資的影響研究[J].土木工程學報，2003，（9）：65-70.

[14]? 陳淑云，付振奇.城市化、房地產投資與經濟增長的關系分析——以湖北省1990—2009年時間序列數據為例[J].經濟體制改革，2012，（2）：30-35.

[15]? 趙朋.房地產投資波動與城市化關聯性研究[J].華東經濟管理，2006，（10）：37-40.