范曳杉

金融市場總是瞬息萬變，波動(dòng)難測，不論是股市、黃金、互聯(lián)網(wǎng)金融還是房產(chǎn)，特別是房產(chǎn)，價(jià)格的一點(diǎn)升降就能給購房者和相關(guān)從業(yè)者帶來強(qiáng)烈刺激。

而閉著眼睛買房，躺著都能賺大錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。特別是在相關(guān)政策出臺(tái)后，如今房價(jià)漲跌的趨勢變得更加莫測，不少城市的房價(jià)現(xiàn)狀都不算樂觀。今天，不妨跟隨小編，一起來捋一捋那些房價(jià)預(yù)冷的城市，看一看它們的房價(jià)漲跌史。

北京：房價(jià)遇冷非一日之寒

今年十一假期剛過去一周，供職于北京海淀區(qū)雙榆樹的一房產(chǎn)中介小C，就開始忙著幫自己要換房的老客戶挑選合適房源。

提及北京最近的房產(chǎn)市場情況，小C這樣講到：“大幅降價(jià)沒有什么感覺，成交量肯定是下來了一些，但總體還算穩(wěn)定。目前是房源量比較充足的市場，所以像頂層、臨街這種有“缺陷”的房子，就不太好賣。如果著急賣，我們肯定是建議業(yè)主降價(jià)，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分客戶都不是有特別高的熱情去購房，都是有合適的，再出手。”

說到這，小C又提到了最近成交的一筆生意。位于海淀區(qū)知春里，62平米的2室1廳，今年8月份的時(shí)候，賣房的客戶給出的價(jià)格是582萬元?！岸@套房子在9月成交的時(shí)候，價(jià)格降了35萬元，只有547萬元。算起來，每平米的單價(jià)降了近7000元” 。

“其實(shí)對于現(xiàn)在二手房一直降價(jià)的市場，客戶自己也知道，所以這個(gè)成交結(jié)果客戶是還算滿意的?！毙這樣評價(jià)道。

其實(shí)，北京房地產(chǎn)市場的遇冷，并非一日之寒。自2017年3月17日的限購政策在北京開始實(shí)施起，市場成交量就出現(xiàn)過幾個(gè)月的急劇萎縮，一直到2018年年后，市場才開始回暖。

但好景不長，市場很快就再次進(jìn)入較冷的時(shí)期，甚至把年初上漲的那一部分也給跌了回去，這是北京樓市的又一個(gè)階段性底部。

2019年年后，市場有一個(gè)小幅的回暖，成交量很大，價(jià)格也略有上漲，漲幅最高的在5%—10%，整體走勢跟2018年很像。不同的是，和2018年相比，提前了一個(gè)月，隨后市場又進(jìn)入了較冷的時(shí)期，直到現(xiàn)在。

這期間，北京的房市也出現(xiàn)了一些小的政策變動(dòng)，比如說公積金政策的收緊，利率的微調(diào)等，整體上還是在收緊。不過，這種小的政策調(diào)整對市場的影響不太大。

北京的購房人群一向龐大，在購房者看來，房價(jià)下跌5%—10%時(shí)，就基本上已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)預(yù)期的心理價(jià)位，加上大家對于北京房價(jià)長遠(yuǎn)看好，所以在這種時(shí)候，市場往往會(huì)出現(xiàn)一波小回暖。

而市場的回暖主要體現(xiàn)在剛需中低總價(jià)房源，以500萬元以下的房源為主。這部分房源的購買人群多是首套首貸，杠桿用得比較足，也符合國家的“房住不炒”的要求。

這是過去兩年多的時(shí)間里，北京微觀市場的漲跌規(guī)律。接下來的市場走勢，在我們假定政策沒有變動(dòng)的情況下，依然會(huì)有這種規(guī)律存在，如果政策發(fā)生了變動(dòng)，那就是另外的情況了。

杭州：二手房掛牌量破10萬

今年4月，生活在杭州的小張想買一套融創(chuàng)河濱之城的二手房。當(dāng)時(shí)她看中一套90平米的房源，房東的意向價(jià)格在550萬元左右，幾乎沒有還價(jià)余地。而在2018年下半年二手房行情下滑時(shí)，類似戶型、位置的房源成交價(jià)格連500萬元都不到。由于價(jià)格超出心理預(yù)期，小張最終沒有下單。

就在8月，轉(zhuǎn)機(jī)來了。小張從中介處了解到，河濱之城房源近期的成交價(jià)較上月有5%到10%的跌幅?？蛇x的房源也多了不少，所以她覺得下半年價(jià)格還有下降空間，打算繼續(xù)觀望一段時(shí)間。

小張對二手房市場的直觀感受，可以從市場數(shù)據(jù)中找到端倪。

今年8月以來，截至8月21日15點(diǎn)，杭州市區(qū)（含富陽，不含臨安）的二手房共成交4419套，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。另一方面，二手房掛牌量卻不斷增加。成交量縮水，掛牌量與日俱增，有不少房東迫于壓力，不得不一再降低售價(jià)，找尋買家。

再來看杭州樓市的狀況。新房頻流搖，二手房成交慘淡，“樓市入秋”一類的詞語，最近更是聽得耳朵都要生繭了。

這說明什么呢？說明杭州樓市終于冷靜下來了，投資客不敢輕易下手了，“房住不炒”。這對剛需、對市場都是一個(gè)好現(xiàn)象。

也許有人會(huì)質(zhì)疑，怎么不去提一提還有很多萬人搖呢？是的，一個(gè)市場上，總有幾款性價(jià)比高的產(chǎn)品，萬人搖是肯定會(huì)存在的。

但截至11月5日17：40分，杭州的二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到100034套，正式突破10萬大關(guān)。這么多人都想賣，是不是像極了股市里的高位出逃？

無論如何，我們要知道杭州房子的存量驚人，杭州樓市的熱度降下來了。

南京：房難買賣，成交量下跌

2019年即將進(jìn)入尾聲，放眼南京的房產(chǎn)市場，對比6月份的回暖，下半年的市場總體仍呈現(xiàn)下行趨勢，“新房難賣，二手房難賣”的抱怨聲此起彼伏，同樣的，學(xué)區(qū)房的市場也不算樂觀。

孩子即將步入學(xué)齡期的S女士，為了選擇適宜的學(xué)區(qū)房，也是操碎了心。

回顧今年9月，南京30所名校的學(xué)區(qū)房均價(jià)達(dá)每平米48708元，環(huán)比8月每平米下跌了263元；到了10月，房價(jià)依舊下跌，均價(jià)每平米48592元，環(huán)比上月下跌116元，跌幅約為0.24%。

也許是受到8月新的教育政策的影響，學(xué)區(qū)房市場的咨詢量和成交量有一定的上升趨勢，雖然與2016年、2017年的同期市場相比，其成交量仍是下降的，但相對于前兩年的火爆市場，其總體趨勢還是已經(jīng)步入了一個(gè)相對穩(wěn)定的周期。

與此同時(shí)，南京的二手房市場、新房市場的買賣也不算熱火。

對比南京1400多個(gè)小區(qū)的二手房的掛牌均價(jià)后，可以發(fā)現(xiàn)，南京有676個(gè)小區(qū)的房價(jià)都有不同程度的下跌。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2019年8月以來，南京的二手房房價(jià)就處于不斷下跌的狀態(tài)，只是幅度不大。

今年11月，南京的二手房掛牌均價(jià)為每平米28835元，相比上月下跌了0.02%。其中跌幅最大的是雨花臺(tái)南山別墅，跌幅達(dá)5.71%，每平米下降了約4975元。

自2014年南京青奧會(huì)舉辦后，南京這座城市的房價(jià)就隨之上漲，均價(jià)13804元/平方米。2014年—2018年，房價(jià)每年以超過10%的速度增長，其中2016年漲幅最大，超過了25%。

2018年，南京新建商品房價(jià)格達(dá)到24004元/平方米。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月5日，南京市新房庫存超過4.4萬套，并已連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在4.3萬套以上，市場庫存壓力不斷累積。

而南京已有部分市場太冷的地區(qū)輕微放松，但熱門及中心區(qū)域并沒有絲毫放松，因此，南京樓市在低迷中螺旋向上的狀態(tài)仍將持續(xù)。

濟(jì)南：房產(chǎn)市場也玩“雙11促銷”

濟(jì)南南部、東部多家樓盤的部分房企在今年“雙11”前后都推出了特價(jià)房，而原先在售樓處坐等客訪的置業(yè)顧問也放低身段，走上街頭拉客源。

曾在濟(jì)南的萬科山望看過房、還沒入手的購房者小L，在“雙11”期間接到了置業(yè)顧問電話?？头f，11月9日到11日，該樓盤推出3天特價(jià)房。購房者如果成功購房，淘寶購物車就會(huì)被該樓盤“承包”，限額每套3000元。受促銷活動(dòng)刺激，售樓處人潮涌動(dòng)，看房市民絡(luò)繹不絕。

今年9月份剛從該地購房的一位市民說，頂樓150多平米的房子，當(dāng)時(shí)花了324萬元，單價(jià)21000多元一平米，現(xiàn)在單價(jià)直降4000多元。這一消息在房產(chǎn)圈頓時(shí)“炸開了鍋”。

據(jù)了解，2017年底，萬科摘得南北康3個(gè)地塊，其中，B9地塊為居住用地，樓面價(jià)8500元/平米。一般來講，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右，若是通過競爭激烈的拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%。萬科當(dāng)時(shí)以底價(jià)成交，山望房源按地價(jià)2.5倍來賣，才能覆蓋到成本，實(shí)現(xiàn)盈利，即每平米21000多元。這個(gè)價(jià)格也是今年9月份的銷售價(jià)格。

“每平米17500元的均價(jià)，開發(fā)商是在賠錢賣。”一位業(yè)內(nèi)人士說，開發(fā)商為求生存，回籠資金，只能賤賣?！皾?jì)南樓市遇冷，現(xiàn)在是關(guān)鍵時(shí)期，能存活下來的一般是大開發(fā)商”。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新房價(jià)格連續(xù)2個(gè)月下跌，二手房價(jià)格更是連續(xù)6個(gè)月下跌。濟(jì)南樓市遇冷，已是各大房企不得不面臨的現(xiàn)實(shí)。

位于南北康片區(qū)的綠地新里城，售樓處的置業(yè)顧問上街拉客源。一位置業(yè)顧問介紹說：“現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)不好干，每天晚上都加班到9點(diǎn)，拉不到客戶，就會(huì)被扣錢”。

房價(jià)進(jìn)入下行通道，剛需族們有的選擇出手，有的持觀望態(tài)度，有購房意愿的客戶成了他們眼中的“香餑餑”。

業(yè)內(nèi)人士表示，濟(jì)南樓市遇冷，在限購未松綁情況下，留濟(jì)發(fā)展的剛需們一方面想要抓住低房價(jià)的機(jī)遇，另一方面還要考慮自身有沒有購房資格。

目前，類似于小L這樣在濟(jì)南的購房者，仍然保持著觀望態(tài)度。

西安：二手房市場跌得慘

西安樓市是今年最為火爆的城市之一，而在新房搶購的熱鬧之中，二手房業(yè)主的日子卻不那么好過。

專職炒房人小X，在去年的房價(jià)高峰期時(shí)，把自已名下一套位于大唐西市附近的房子，以400萬元的掛牌價(jià)出售。如果按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，可以以380萬元成交，但小X覺得房價(jià)仍有一定的上漲空間，就沒有賣。結(jié)果現(xiàn)在的掛牌價(jià)已經(jīng)降至290萬元，僅僅一年多的時(shí)間，價(jià)格直接下跌了110萬元。

房產(chǎn)市場的熱鬧都是假象，跌下來的才是真錢。

遙想2016年—2017年，西安的樓市大好，新房在火熱籌備售賣，二手房市場熱度不斷提升。新房的價(jià)格在一年以內(nèi)就能達(dá)到60%—70%的提升，甚至許多項(xiàng)目房價(jià)漲幅都超過100%。2017年二手房住房交易651.55萬平方米，同比增長46.94%。

為了抑制樓市過熱，政府的調(diào)控也從未間斷。西安樓市經(jīng)歷了二套房限購、滿二滿五、滿二滿三、搖號(hào)、限價(jià)、620落戶滿一年等限購政策，房價(jià)在經(jīng)歷高峰期后逐漸回落。

也是在這一時(shí)段，從2017年下半年到2018年上半年，房價(jià)波動(dòng)幅度雖然不大，但房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌趨勢卻不易把握，購房者、投資者、二房東開始觀望。樓市進(jìn)入了橫盤期，西安二手房價(jià)格倒掛，開始越來越明顯。

二手房倒掛屬于市場調(diào)控進(jìn)行到一個(gè)時(shí)期的必經(jīng)階段，但倒掛之后，二手房優(yōu)勢不再明顯。一些購房者說：“如果能搖中新房，肯定不會(huì)選擇二手房?！?/p>

相對新房市場，購買二手房的市場人群以自住為多，所以業(yè)內(nèi)公認(rèn)，在一定程度上二手房的活躍度，可以當(dāng)作樓市經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年9月份西安二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，創(chuàng)下了2015年3月以來，即4年半以來最大降幅。9月份70個(gè)大中城市中有28個(gè)二手房開啟降價(jià)模式，交易量加速回落，下跌城市數(shù)量創(chuàng)下2015年5月以來新高。

本刊綜合水庫論壇樓市、丁祖昱評樓市、必有房、山東頭條、宅西安等報(bào)道