黃渝雁

（廣西財經(jīng)學(xué)院，廣西 南寧 530003）

一、引言

21世紀以來，中國正在快速步入老齡化社會，在2019年底數(shù)據(jù)顯示我國老齡化人口60歲以上的已達2.5億，老齡化社會所來的整個社會壓力劇增，社會保障體制的健全更是人們迫切所希望得到解決的問題。因此，養(yǎng)老服務(wù)體系的健全是現(xiàn)在亟須解決的現(xiàn)實問題。我國在養(yǎng)老的制度政策方面的發(fā)展還比較落后，人們的養(yǎng)老保障相對欠缺，因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迫在眉睫，同時也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機遇與挑戰(zhàn)。發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決現(xiàn)在的養(yǎng)老問題的方式之一，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國目前還處于初步開始階段，在我國傳統(tǒng)養(yǎng)老的福利性養(yǎng)老已經(jīng)不能滿足人們需求的前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遠觀可期，可以聯(lián)動宜居城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展來帶動經(jīng)濟的發(fā)展。

二、防城港市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

防城港市是一座適合居住養(yǎng)老的城市，是一座市區(qū)和大海是相互穿插在一起的城市，生活如“城在海中，海在城中”。防城港市氣候溫和，陽光充足，生態(tài)好，環(huán)境優(yōu)良，海岸線綿長，紅樹林遍布，長壽老人多，是一座宜居養(yǎng)老城市。在宜居養(yǎng)老城市防城港開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目也是促進經(jīng)濟發(fā)展得不錯選擇，也能吸引更多的外來人口，彌補防城港人口少，經(jīng)濟發(fā)展速度慢的弊端。目前，防城港市外來流動人口多以北方人居多，他們選擇來防城港定居或者躲過北方寒冷的冬天，而在防城港購買房子，如果在這個前提下建設(shè)養(yǎng)老房地產(chǎn)項目，吸引更多的人來防城港養(yǎng)老生活。

目前，防城港養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還比較模糊，防城港地產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)為主，即使有開發(fā)商在廣告時以該房產(chǎn)適合養(yǎng)老居住為口號進行宣傳，但防城港還沒有地產(chǎn)能做到住宅、商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)三者的結(jié)合。防城港不乏高端住宅區(qū)，度假別墅區(qū)，但是他們區(qū)別于養(yǎng)老住宅區(qū)，養(yǎng)老地產(chǎn)具備一定的要求，對設(shè)備設(shè)施和小區(qū)功能要求更高，要求根據(jù)老年人的需求配備醫(yī)療、康復(fù)、護理、居住、衛(wèi)生、餐飲等等，其實這又類似我們養(yǎng)老三大模式中的社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老是以你現(xiàn)在所居住的地方，附近社區(qū)上門為老年人服務(wù)的一種方式，但該種方式服務(wù)不全面，方式單一，不能較高質(zhì)量的滿足老年人全方位的需求；但結(jié)合于房地產(chǎn)的投入，建設(shè)健全所有老年人服務(wù)，在這個地產(chǎn)項目范圍內(nèi)滿足老年人的需求，使得整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更完善、更先進、更有吸引力。

三、防城港市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

根據(jù)防城港市統(tǒng)計局2017年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，防城港市總?cè)丝?7.20萬人中，60歲及以上老齡人口為13.53萬人，占13.9%，防城港這座濱海城市正在快速地步入老齡化社會，必須大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，跟上社會養(yǎng)老保障的需求，防城港市房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展，如要解決防城港養(yǎng)老服務(wù)的壓力，結(jié)合房地產(chǎn)與養(yǎng)老項目，大力發(fā)展房地產(chǎn)養(yǎng)老項目，受到政策、地理區(qū)域、人口等多方面因素的影響，養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展還存在一些問題。

首先，防城港市養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主要客戶是以老齡人口為主，受到小城鎮(zhèn)居民的思想局限性以及傳統(tǒng)觀念的限制，老年人口的思想較為保守，消費觀念落后，他們多以居家養(yǎng)老模式為主。大城市的老齡人消費觀念比較前衛(wèi)，在大城市的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展更有優(yōu)勢。防城港市地理位置優(yōu)越，吸引較多的外來老齡人口到本地區(qū)養(yǎng)老居住，所以防城港的養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展要針對外來老齡人口。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展對養(yǎng)老相應(yīng)的配套設(shè)施要求較高，養(yǎng)老地產(chǎn)項目不僅僅是養(yǎng)老住宅而已，對居住環(huán)境配備的超市、老年活動中心、老年養(yǎng)護中心以及老年人的飲食，及一些相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施都有較高的要求，這些內(nèi)容符合老年人日益增長的文化生活服務(wù)需求，符合老年人的身體狀況需求，同時，對于整個城市的交通、老年人口相關(guān)護理人才、醫(yī)療設(shè)施以及醫(yī)療隊伍人才建設(shè)都有較高的要求，這些的全面發(fā)展，才能打造一個較高質(zhì)量的房地產(chǎn)養(yǎng)老項目。然而，對于投資商來說，在整個投資過程中投資較大，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資回報不一定見成效，所見效益的周期也比較長，養(yǎng)老房地產(chǎn)項目除了把房子賣出，后期的收益主要來源于老年人的消費，因此所提供的養(yǎng)老服務(wù)必須符合老年人的需求，輸出的服務(wù)也必須是高質(zhì)量的服務(wù)，因此價格成本也較高，需要在這整個過程中對經(jīng)營的成本控制嚴格把控，以尋求長遠的發(fā)展。最后，養(yǎng)老房地產(chǎn)在投融資上困難較大，資金不足則難以維系。傳統(tǒng)地產(chǎn)的所有風(fēng)險養(yǎng)老地產(chǎn)也承擔，投資金額大、周期長等等，并且養(yǎng)老地產(chǎn)承擔了更多不確定性，因此投資養(yǎng)老房地產(chǎn)資金斷流的風(fēng)險較大；且養(yǎng)老地產(chǎn)的收益較慢，如若養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)失敗，城市的養(yǎng)老服務(wù)途徑又將減少，對于整個城市的規(guī)劃發(fā)展也帶來較大的影響。

四、發(fā)展防城港市養(yǎng)老地產(chǎn)項目的對策

養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為一種新型的養(yǎng)老模式，能緩解整個跟社會的養(yǎng)老服務(wù)壓力，能滿足老年人對養(yǎng)老服務(wù)的高質(zhì)量，為現(xiàn)階段整個城市的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)做出較大的貢獻，但是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，就需要政府的支持、房地產(chǎn)商的參與，社會各界力量的大力支持。

（一）政府在政策方面的支持力度加大。建立健全養(yǎng)老房地產(chǎn)項目發(fā)展的法律法規(guī)，制定相關(guān)的政策引導(dǎo)、監(jiān)管房地產(chǎn)養(yǎng)老項目的發(fā)展，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供合法合規(guī)的政策支持。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展上，土地的使用提供一定的政策優(yōu)惠支持，同時，為了避免假借名目“圈地”單純地做商業(yè)房地產(chǎn)，要制定相應(yīng)的政策法規(guī)約束養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展，政府起到監(jiān)管的作用，這樣才有利于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的長遠有效發(fā)展。

（二）尋求金融機構(gòu)的合作，創(chuàng)新投融資方式。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展首先需要用地，在政府政策的支持優(yōu)惠下，政府以優(yōu)惠價格優(yōu)先把養(yǎng)老地產(chǎn)用地提供給開發(fā)商使用，投資商在土地方面可以減少一部分的資金壓力。在政府政策的支持下，可向銀行申請貸款以及發(fā)行債券，利用這些傳統(tǒng)的融資手段籌集資金；同時，為了更好地保證項目的開展，可采取一些創(chuàng)新型的融資方式，比如PPP模式，通過項目引入民間資本，共同參與到項目的建設(shè)中，在緩解政府和企業(yè)壓力的同時，可以讓民間資本參與到投資中。充分發(fā)揮了政府、企業(yè)、私人部門共同合作開發(fā)養(yǎng)老房地產(chǎn)項目，讓政府在其中起到引導(dǎo)的作用，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機制。

（三）加快養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，服務(wù)體系的完善可促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，加快養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才隊伍的建設(shè)和養(yǎng)老服務(wù)項目增加有利于促進養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必定需要大量的專業(yè)型服務(wù)人才，養(yǎng)老地產(chǎn)項目所帶來的服務(wù)機構(gòu)、護理機構(gòu)等需要大量的專業(yè)人才，專業(yè)人才隊伍的建設(shè)可以使養(yǎng)老地產(chǎn)項目更值得信賴。因此，對人才隊伍的技能培訓(xùn)、護理醫(yī)療知識的培訓(xùn)應(yīng)該加強，對于相關(guān)專業(yè)證書的人員給予獎勵。有了人才隊伍，養(yǎng)老的服務(wù)項目將會更加專業(yè)，使不斷完善的服務(wù)項目更有技術(shù)保障。養(yǎng)老地產(chǎn)所附帶的一些運營機構(gòu)的產(chǎn)生，兩者應(yīng)該建立緊密的合作關(guān)系，給老年人提供高質(zhì)量的文娛活動中心、專業(yè)的護理中心，對家庭衛(wèi)生清潔、營養(yǎng)餐食上門供應(yīng)服務(wù)、上門剪頭發(fā)、修指甲等專業(yè)性服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作發(fā)展，一起為老年人的晚年生活提供保障。