李瑩

[摘 要] 2019年一季度房地產(chǎn)投資總額增速創(chuàng)近4年歷史新高，投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上，但對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，呈現(xiàn)“倒U”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)向擠出效應(yīng)超過(guò)正向拉動(dòng)效應(yīng)，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入上漲態(tài)勢(shì)、地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大變化。文章認(rèn)為地方政府應(yīng)該較好地利用房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的“倒U”關(guān)系，揚(yáng)長(zhǎng)避短， 并通過(guò)住房租賃資產(chǎn)證券化、保障性住房政策、房地產(chǎn)相應(yīng)稅收等進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資;國(guó)民經(jīng)濟(jì);“倒U”關(guān)系;房?jī)r(jià)收入比;金融風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.079

1 2019年一季度房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

2019年1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23803億元，同比增長(zhǎng)11.8%，比2018年全年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，其增長(zhǎng)速度已是近4年來(lái)的新高，其中住宅投資17256億元，增長(zhǎng)17.3%，增長(zhǎng)回落0.7%，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為72.5%。在整體銷售走弱的背景下，其增速仍然持續(xù)增長(zhǎng)的原因是過(guò)去非房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域西藏、云南、吉林以及受嚴(yán)格調(diào)控壓制的北京、天津等地，房地產(chǎn)投資熱情在2019年持續(xù)高溫。西藏的增速最高為33.7%，另外有8個(gè)地區(qū)云南、吉林、廣西、天津、陜西、北京、陜西和遼寧增速超過(guò)20%。[1]

2 房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資，GDP增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)基本相同，2000年房地產(chǎn)投資6147億元，占固定資產(chǎn)投資18.70%，發(fā)展至2017年，房地產(chǎn)投資達(dá)到139734億元，占固定資產(chǎn)投資21.80%，加上建筑業(yè)和租賃及商務(wù)活動(dòng)為24.4%，整體上，房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)1/4。[2]

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響較大，既能直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是房地產(chǎn)所帶來(lái)的弊端也很大。沈悅和劉洪玉在2002年通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的相關(guān)性進(jìn)行研究得出結(jié)論，認(rèn)為在一定程度上房?jī)r(jià)能影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。社科院通過(guò)測(cè)算2003—2015年中國(guó)285座城市數(shù)據(jù)，得到房?jī)r(jià)收入比可以測(cè)算房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向拉動(dòng)效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9.0時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將出現(xiàn)拐點(diǎn)，擠出效應(yīng)大于拉動(dòng)效應(yīng)。2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3，已經(jīng)超過(guò)拐點(diǎn)9.0，在全球房?jī)r(jià)收入比排名前十位的城市中，中國(guó)城市占據(jù)8席，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格泡沫明顯，房地產(chǎn)基數(shù)過(guò)大，更嚴(yán)重時(shí)可以說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到飽和，并且房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶來(lái)巨大潛在危機(jī)。

3 房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析

3.1高房?jī)r(jià)致使房?jī)r(jià)收入比過(guò)高

以成都市為例，2017年的人均月平均工資達(dá)到6402元，比2016年人均工資增長(zhǎng)1293.7元，但是成都市2017年12月的一手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到12034元，比2016年12月的房?jī)r(jià)8591元增加了3443元。社會(huì)人均工資的增長(zhǎng)明顯已經(jīng)跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，即使是在政府已知調(diào)控的情況下增長(zhǎng)速率依然幾乎呈直線上升。這其實(shí)是一個(gè)死循環(huán)，人們或因?yàn)閯傂孕枨蠡蛞蚱渌顿Y原因而進(jìn)行購(gòu)房，購(gòu)買人數(shù)的增加勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，但定量出售又勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲，價(jià)格上漲又會(huì)導(dǎo)致更多人搶購(gòu)，久而久之，整個(gè)價(jià)值交易無(wú)法支撐時(shí)，就會(huì)拖垮整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。李繼朝曾在兩會(huì)上說(shuō)過(guò)，如果年輕人的居住問(wèn)題得不到解決，城市對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力就會(huì)下降，從而導(dǎo)致城市高科技企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了其城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和收入水平，過(guò)高的房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)會(huì)影響到城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不利于人才的流入和實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.2 商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)上漲

根據(jù)央行2019發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2006年6月，個(gè)人住房貸款余額為21000億元，2018年12月，個(gè)人住房貸款余額258000億元，上漲了11倍。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)量增加，商業(yè)銀行杠桿率一直處于上升通道，從2016年的6.4%上升至2018年的6.73%。另外，商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率從2011年的0.9%上漲至2018年12月的1.83%，增長(zhǎng)了近1倍，商業(yè)銀行的存貸比、杠桿率和不良貸款率都有所上升，說(shuō)明商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱度上升而上漲。[3]

3.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡發(fā)展

2018年以來(lái)，制造業(yè)企業(yè)面臨內(nèi)憂外患的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)的高回報(bào)和制造業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致投資房地產(chǎn)成為最好的選擇。當(dāng)房地產(chǎn)回報(bào)率較高時(shí)，企業(yè)會(huì)抽離生產(chǎn)性投資，將更多資源投入房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)，低效率的實(shí)體生產(chǎn)者會(huì)因?yàn)闊o(wú)法承擔(dān)提高的生產(chǎn)要素成本，而逐漸被淘汰或者轉(zhuǎn)行，即“房?jī)r(jià)擠出生產(chǎn)”，剩下效率較高的生產(chǎn)者留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)，形成篩選效應(yīng)。以三亞為例，2014年，三亞商品房銷售已經(jīng)達(dá)到935.21億元，已經(jīng)成為三亞省經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年，三亞市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 868.09 億元，同比增長(zhǎng)10.9%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資549.76 億元，同比增長(zhǎng)34.1%，占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)63.3%，高于2016 年同期10.9個(gè)百分點(diǎn)。2017 年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)33%，占GDP的比重同比提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比較大形成鮮明對(duì)比的是，三亞市實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目較少，2017年以基建、實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資建設(shè)為主的其他投資同比下降14.7%。[4]

4 未來(lái)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

如今基于國(guó)家重拳之下的房地產(chǎn)調(diào)控，可以預(yù)想房地產(chǎn)雖在未來(lái)依然作為需求產(chǎn)業(yè)但將逐步退出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的行列。房地產(chǎn)雖然是剛性需求但經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性較差，囤積資金過(guò)多會(huì)影響其他行業(yè)。而其他方面，類似于北京“認(rèn)房認(rèn)貸”模式，城市進(jìn)行二套房的限購(gòu)，不僅僅出現(xiàn)在一線城市，包括對(duì)很多為買房而離婚的行為進(jìn)行了限制。各個(gè)銀行也都提升了首套房的貸款利率，還有可能實(shí)行的房產(chǎn)稅都將逐步限制房地產(chǎn)過(guò)熱的反映。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的多種發(fā)展，同時(shí)提高真實(shí)貨幣資金的流通，以至于以投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式都將受到?jīng)_擊。資本被迫尋找新的投資領(lǐng)域，加上國(guó)家引導(dǎo)，銀行加息，社會(huì)資金重新回到銀行，更多資金將會(huì)流入股市，從而帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。同時(shí)，積極開(kāi)展保障性住房政策，對(duì)商品房購(gòu)房群體進(jìn)行分流，抑制投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)高。[5]

參考文獻(xiàn)：

[1]前瞻產(chǎn)業(yè)研究院.2019年Q1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析[EB/OL].http：//finance.eastmoney.com/a/201904261107563243.html.

[2] 搜狐焦點(diǎn).房地產(chǎn)對(duì)投資、GDP和財(cái)政稅收的影響有多大[EB/OL].https：//sh.focus.cn/zixun/a591017d25a39915.html.

[3]社科院報(bào)告.房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響存在“倒U”關(guān)系[EB/OL].http：//www.ce.cn/.

[4]許倩. 全國(guó)30城市房地產(chǎn)依賴度排名三亞房地產(chǎn)投資超過(guò)全年GDP[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2018-03-19（011）.

[5]劉鋒.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)及趨勢(shì)研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2017（16）：4-5.