王琪

[摘? ? 要] 近十年來，各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，寫字樓是房地產(chǎn)市場不可或缺的部分，產(chǎn)業(yè)的不斷優(yōu)化為寫字樓租賃照亮了前進(jìn)的光明大路，寫字樓租賃的交易量呈現(xiàn)大幅增長的趨勢，寫字樓租賃市場的競爭也越來越激烈。尤其是時(shí)代過長的舊式寫字樓，設(shè)備比較陳舊，致使空置率過高，加上租金增長過快、市場環(huán)境變化等問題，增加了企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)對寫字樓租賃風(fēng)險(xiǎn)與控制研究具有重大的意義。本文根據(jù)我國寫字樓租賃市場的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，分析了市場回報(bào)預(yù)期情況和行業(yè)需求動(dòng)力。從寫字樓租賃企業(yè)角度而言，高盈利額背后的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，融資困難、寫字樓營銷和客戶使用等進(jìn)一步給出租企業(yè)帶來了更多的租賃風(fēng)險(xiǎn)。為能較好地防范企業(yè)經(jīng)營租賃過程中的高風(fēng)險(xiǎn)，本文對癥下藥地提出了建立健全融資風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、合理定價(jià)、使用期間加強(qiáng)監(jiān)督和信用體制等防范企業(yè)寫字樓租賃風(fēng)險(xiǎn)的具體措施及建議。

[關(guān)鍵詞] 寫字樓租賃;風(fēng)險(xiǎn);控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 01. 006

[中圖分類號] F239.45? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2020）01- 0014- 02

1? ? ? 我國商業(yè)租賃市場現(xiàn)狀及研究

1.1? ?寫字樓業(yè)態(tài)有很大的升值空間和良好的回報(bào)預(yù)期

隨著我國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)變化、新型產(chǎn)業(yè)的興起，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長的領(lǐng)頭羊，特別是在不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融業(yè)及科技業(yè)飛速發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)了寫字樓市場的租賃需求。

以珠海為例，珠海金融及科技服務(wù)類公司的寫字樓租賃總面積占比高達(dá)60%。同時(shí)，企業(yè)持有自己的辦公空間，是抗衡租金增長，實(shí)現(xiàn)自用、投資、融資三不誤的高含金量平臺。有研究者這樣表示：寫字樓有著市場高需求量、保值效能強(qiáng)、資金回報(bào)快、租賃盈利穩(wěn)等明顯特征?？梢妼懽謽菢I(yè)態(tài)具有很大的升值空間和較好的回報(bào)預(yù)期。

1.2? ?商改租提高供應(yīng)量并深受金融行業(yè)的喜愛

政府發(fā)布“商改租”政策可謂是商業(yè)地產(chǎn)去庫存的救命稻草，這個(gè)政策對寫字樓租賃行業(yè)影響重大，保證了短期租賃寫字樓充足的供應(yīng)量，促進(jìn)了各行各業(yè)寫字樓租賃的交易量。

如圖1所示，從整體需求來看，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)為市場需求的主要?jiǎng)恿?，其中金融行業(yè)最高，其中占比達(dá)39%、TMT行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比為28%和20%。

之后提出全面共享的寫字樓短租新型方式，用短租緩解了少量的長租閑置壓力，就消除了一部分寫字樓的空置率。這種短租模式的推廣，給寫字樓業(yè)主也增加了一定的獲利途徑，當(dāng)長租成交率處于低迷狀態(tài)時(shí)，可以充分利用空擋期間設(shè)置小時(shí)制、日制、周制的短租，進(jìn)而將閑置空間出租，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

1.3? ?寫字樓租賃市場競爭激烈

基于大量學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，長期以來，寫字樓租賃市場回報(bào)率高、租金緩長且平穩(wěn)的特性讓其成為投資人的新寵。當(dāng)今時(shí)代，無論是初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)還是成熟型企業(yè)，都需要一個(gè)較為穩(wěn)定的辦公空間，這一硬性需求導(dǎo)致我國當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目繁多，競爭異常激烈，也使得寫字樓租賃行業(yè)開始采取措施突出重圍。

除了商業(yè)用房的驚人的需求量，大多數(shù)寫字樓租賃企業(yè)在多元化的需求下努力尋求突破口。因此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也面臨著將傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為新型地產(chǎn)的種種風(fēng)險(xiǎn)。在如此白熱化的競爭環(huán)境下，寫字樓產(chǎn)品的不可替代性還需大大提升。

2? ? ? 我國商業(yè)寫字樓租賃市場面臨風(fēng)險(xiǎn)研究

2.1? ?我國寫字樓租賃市場存在融資風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)過這些年的發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)融資往往采用多元化戰(zhàn)略，常見的融資方式如銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托融資等方式，但是融資也表現(xiàn)出了幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：融資成本較高，投資周期較長，資金回收較慢，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)呈現(xiàn)高水平。

以銀行貸款和股權(quán)融資為例，銀行貸款融資的要求較高，對公司的資質(zhì)信用，可持續(xù)性等方面要求都很高，而且手續(xù)多，歷時(shí)長久，需要足夠的抵押物。但是一般一些企業(yè)不具備充足的抵押物，也會(huì)存在其很難獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn);采用股權(quán)融資時(shí)，投資人也會(huì)拿到一部分股權(quán)，這必定也會(huì)致使企業(yè)股東的控制權(quán)被稀釋，在經(jīng)營決策方面也可能因與投資方存在重大矛盾造成決策困難等狀況。

我國的法律法規(guī)目前還尚未健全，融資風(fēng)險(xiǎn)固然不能忽視。對于租賃式寫字樓而言，開發(fā)時(shí)間長，加上人工費(fèi)及租金大幅增長，實(shí)際費(fèi)用可能超出預(yù)算，往往要承擔(dān)一定的空置率。據(jù)人民網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2018年全國一線城市寫字樓的置空率已經(jīng)高達(dá)17.4%，比上一年提高4.2%以上。因新的寫字樓大面積發(fā)布，導(dǎo)致寫字樓供過于求而難以出租。在這種高空置率的狀態(tài)下，再加上高昂的物業(yè)費(fèi)、貸款利息及折舊費(fèi)用等開銷，使得相應(yīng)的持有成本進(jìn)一步增加，企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一度飆升。

2.2? ?寫字樓租賃企業(yè)營銷定價(jià)體系不完善

近幾年，由于經(jīng)濟(jì)下滑，甲級寫字樓市場新增客戶減少，租賃需求處于低谷狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年下半年，青島甲級寫字樓市場平均空置率高達(dá)30.7% ，處于較高水平，確定合理的寫字樓租賃價(jià)格成為運(yùn)營商一個(gè)頭等大事。大部分寫字樓租賃企業(yè)為了應(yīng)對出租率較低等問題，不惜大幅降低租賃價(jià)格，或者另設(shè)略長的免租期，毫不顧忌建設(shè)費(fèi)用造成的高折舊費(fèi)。

從企業(yè)內(nèi)部控制來講，大部分企業(yè)未設(shè)立相對應(yīng)的租金定價(jià)部門，在價(jià)格制定方面沒能對相關(guān)市場做到充分調(diào)研，從而導(dǎo)致信息不對稱。一般情況下，寫字樓的營銷定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在租金定位方面，租金的高低決定了最終的收益。但事實(shí)上，寫字樓租賃過程中使用促銷方案是較為困難的，只有靈活采用價(jià)格技巧才能使這一問題得到有效解決。純租賃式寫字樓租賃若不會(huì)針對不同的租戶實(shí)施不同策略，要達(dá)到目標(biāo)出租率恐怕是難上加難。

2.3? ?租賃寫字樓的使用風(fēng)險(xiǎn)帶來一系列的威脅

2018年下半年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著危機(jī)，中美貿(mào)易戰(zhàn)及市場信用風(fēng)險(xiǎn)的增加使得我國的很多企業(yè)受到了巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需求和動(dòng)力使得寫字樓租賃市場受到了影響，在此基礎(chǔ)上，寫字樓的使用情況也存在較大的隱患。

第一，自然因素致使雙方當(dāng)事人糾紛。比如2018年下半年上海經(jīng)歷了百年難遇的梅雨季，九月初連續(xù)數(shù)日的暴雨等各種自然災(zāi)害使得市中心的商鋪大面積積水，給零售和服裝公司經(jīng)營帶來嚴(yán)重威脅;浦東新區(qū)一些陳舊的辦公樓也出現(xiàn)漏水進(jìn)水現(xiàn)象，造成了寫字樓租賃的巨大損失，從而引起了租賃雙方的責(zé)任糾紛。

第二，受承租方租賃期間的不當(dāng)行為風(fēng)險(xiǎn)。受承租方違背租賃協(xié)議進(jìn)行賭博、金融詐騙等非法活動(dòng)，因不能正常履行協(xié)議而形成信用風(fēng)險(xiǎn)，承租方可能因受害者的舉報(bào)或其他沖動(dòng)行為受到牽連，也可能存在無法行使轉(zhuǎn)租權(quán)造成租金損失，進(jìn)而影響承租方的正常經(jīng)營。

3? ? ? 防范寫字樓租賃市場風(fēng)險(xiǎn)的措施及建議

3.1? ?建立健全融資風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

大多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇融資的方式幫助自身迅速發(fā)展壯大起來，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益，但其過程中存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)對各風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步識別評估，結(jié)合自身情況積極采取有效措施對其進(jìn)行控制。

面對多種融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，建立風(fēng)險(xiǎn)基金制度，以居安思危的態(tài)度適量提取基金以應(yīng)對危機(jī)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)的自身信用狀況對企業(yè)融資有積極影響，好的信用更有利于企業(yè)融資，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)信用體系的建設(shè)，優(yōu)化信用環(huán)境及因地制宜地確定資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)等防范措施，以減少融資風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)日常經(jīng)營帶來的消極影響。

3.2? ?定價(jià)應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部因素

寫字樓租賃的價(jià)格受到了多方面的影響：

第一，寫字樓出租方定價(jià)一般會(huì)考慮多方面的目標(biāo)，根據(jù)自身實(shí)際情況合理進(jìn)行目標(biāo)價(jià)格決策。以成本價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)，確保公司的成本及盈利。比如土地費(fèi)用、各種稅款及管理費(fèi)等都是寫字樓的成本，開發(fā)企業(yè)對該租賃的預(yù)期估算也影響了寫字樓的定價(jià)。

第二，要收集同行業(yè)的價(jià)格數(shù)據(jù)和產(chǎn)品性能情況，作為自身定價(jià)的參考，通過結(jié)合地段和企業(yè)規(guī)劃等各項(xiàng)指標(biāo)來確定在定價(jià)中的權(quán)重比例。

第三，市場對價(jià)格的接受程度。大部分顧客考慮及決策的標(biāo)準(zhǔn)都是物有所值，但因?yàn)槭袌鲂畔⒉粚ΨQ，導(dǎo)致客戶很好地把握寫字樓價(jià)格，需要出租方將租賃價(jià)格和效能的關(guān)系綜合化。市場需求量和寫字樓成本與預(yù)期價(jià)格的上下限相關(guān)，消費(fèi)者對寫字樓的認(rèn)可度是價(jià)格的上限。

3.3? ?使用期間防范并加強(qiáng)監(jiān)督和信用體制

第一，租賃合同履行期間，寫字樓出租企業(yè)可采取定期和抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行監(jiān)督，必要時(shí)還可以通過向物業(yè)公司及顧客探聽、檢測承租方的安全管理工作是否符合法律法規(guī)及協(xié)議要求，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。如果發(fā)現(xiàn)端倪，可以讓承租方做出調(diào)整，否則出租方有權(quán)要求承租方賠償或者解除協(xié)議。

第二，加強(qiáng)對租金支付情況的監(jiān)督。出租企業(yè)財(cái)會(huì)部及相關(guān)管理部門要保持密切聯(lián)系;此外，要與銀行外部保持溝通，及時(shí)掌握承租方的財(cái)務(wù)狀況，以確保租賃協(xié)議能正常履行。

第三，規(guī)范信用體制。對于信用體制的規(guī)范和完善，可以考慮由銀行、供應(yīng)商或承租人共同組建信用擔(dān)保平臺。這樣不但可以開展業(yè)務(wù)平臺，而且也在租賃過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)削弱出租方的整體信用風(fēng)險(xiǎn)。加之合理規(guī)劃資金計(jì)劃，保證企業(yè)充足的現(xiàn)金流，這樣才能真正發(fā)揮信用體制的積極作用。

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