崔令之,陳鯉婷

(湖南師范大學法學院，湖南 長沙 410081)

2020年5月28日頒布的《民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”這是我國立法首次將買賣不破租賃規(guī)則適用的條件限制為“租賃物在承租人按照租賃合同占有期間”，其對于解決《合同法》第229條規(guī)定所存在的重大問題具有重要意義，即租賃合同的真實簽訂時間難以確定，司法實踐中出現(xiàn)了大量的倒簽租賃合同去損害房屋買受人利益的情形(1)黃薇.中華人民共和國民法典合同編釋義[M].北京：法律出版社，2020.554.。但以占有作為租賃合同對外公示的時間點在法理上是否確實妥當，是否確實可以解決虛假租賃等問題呢?這引發(fā)了我們對買賣不破租賃規(guī)則適用的重新思考，并以此為契機，對學界主張的主流替代模式——登記對抗主義替代買賣不破租賃規(guī)則做一些探討。毫無疑問買賣不破租賃規(guī)則仍然有存在的必要性，但與此同時，筆者亦建議在未來的立法或司法解釋中，可以對該規(guī)則的適用條件做出更加詳細的規(guī)定。

一、買賣不破租賃規(guī)則的立法目的

買賣不破租賃規(guī)則是指租賃期間內(nèi)租賃物所有權(quán)發(fā)生變動，并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效。這一規(guī)則突破了傳統(tǒng)的合同相對性原則，使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力(2)王利明.民法第八版下冊[M].北京：中國人民大學出版社，2020.248.。由于租賃合同是債權(quán)合同，承租人依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的是債權(quán)，與此同時，雖然買賣合同本身也是債權(quán)合同，但基于買賣合同可以發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)行為，買受人依據(jù)買賣合同產(chǎn)生的則是物權(quán)。因此承租人不能以其享有的債權(quán)來對抗買受人的物權(quán)。新的所有權(quán)人基于物的追及權(quán)，可以驅(qū)逐承租人而奪回標的物(3)[意]彭梵得.羅馬法教科書[M].黃風譯.北京：中國政法大學出版,1992.378.。但是近代各國由于種種原因逐漸確立了對承租人傾斜保護的理念，羅馬法上的“買賣破壞租賃”規(guī)則不斷遭到質(zhì)疑，因此近代的大多數(shù)國家都承認了買賣不破租賃規(guī)則。

具體到我國，在《合同法》立法前承認買賣不破租賃規(guī)則的有1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款(4)1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈予或者繼承發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。、原《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》(以下簡稱《經(jīng)濟合同法》)第23條第2款(5)《經(jīng)濟合同法》第23條第2款：如果出租方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。、《中華人民共和國擔保法》第48條(6)《擔保法》第48條：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條(7)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。，以及1999年出臺的《合同法》?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！敝链宋覈耪酱_立了買賣不破租賃規(guī)則。

買賣不破租賃規(guī)則的立法目的在于：第一，傾斜保護承租人的利益。如《德國民法典》第566條規(guī)定就是為了“保護承租人利益”(8)《德國民法典》第566條第1款規(guī)定:出租人的土地在交付于承租人后,出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在其所有期間內(nèi)因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù).參見陳衛(wèi)佐譯注.德國民法典(第2版)[M].北京:法律出版社,2006.495.。受德國的影響，為了加強對承租人的保護，《意大利民法典》第1599條也規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則(9)《意大利民法典》第1599條規(guī)定：在公共登記簿中登記的租賃合同，可以產(chǎn)生對抗第三人的效力.參見費安玲等譯.意大利民法典[M].北京:中國政法大學出版社,2004.387.。第二，穩(wěn)定租賃關(guān)系。租賃權(quán)雖屬于債權(quán)，但通過立法賦予租賃權(quán)對抗力，能夠有效防止租賃權(quán)因所有權(quán)的變動而發(fā)生變動。第三，實現(xiàn)物盡所值。不動產(chǎn)所有人可以將其未使用到的不動產(chǎn)進行租賃，這一方面可以增加該不動產(chǎn)的利用率，也可以增加自己的收入，實現(xiàn)人盡其才，物盡其值。第四，鼓勵交易。從有利于承租人對租賃物進行投資和利用角度來說，商業(yè)承租人不僅要考慮商鋪地理位置、租金、客流量，還要考慮利潤等，因此，立法的保障和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，可以鼓勵交易，鼓勵商業(yè)承租人對商鋪進行較為長期的投資。

二、買賣不破租賃規(guī)則受到的質(zhì)疑

如前所述，買賣不破租賃規(guī)則在我國基本上得到確立，但由于我國經(jīng)濟的發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，而且依據(jù)《合同法》第229條之規(guī)定，以租賃合同簽訂的時間點來確認承租人和買受人的權(quán)利到底誰優(yōu)先，確實存在著極大的道德風險，因此這一規(guī)則近年來受到許多質(zhì)疑和挑戰(zhàn)(10)朱慶育.“買賣不破租賃”的正當性[A].王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究(第一卷)[C].北京:北京大學出社,2006.32.。

(一)對買賣不破租賃規(guī)則的正當性質(zhì)疑

民法結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)為物債二分。大陸法系國家將物權(quán)和債權(quán)這兩種權(quán)利進行嚴格區(qū)分，使其成為大陸法系國家中最重要的兩項財產(chǎn)權(quán)利，同時在大陸法系國家財產(chǎn)法的立法中這是最常見的立法模式。1900年的德國民法典即采用物債二分體系,將物權(quán)和債權(quán)嚴格區(qū)分開來，并以此構(gòu)建了財產(chǎn)法中的兩大基石(11)[德]霍爾斯特·海因里?！ぱ趴撇妓?十九世紀德國民法科學與立法[M].王娜譯.北京:法律出版社,2003.182-183.。嚴格區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的二分結(jié)構(gòu)有利于形成完善的法律規(guī)范和更好地確立裁判規(guī)則。雖然買賣合同和租賃合同都為債權(quán)性質(zhì)，但依據(jù)買賣合同可以發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，買受人可以享有物權(quán)，而依據(jù)租賃合同承租人只能享有債權(quán)。在債的相對性原理下，當出租人未履行義務(wù)時，承租人只享有請求出租人承擔繼續(xù)履行義務(wù)或承擔違約責任的權(quán)利，但在買賣不破租賃規(guī)則之下，承租人依據(jù)租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)居然可以對抗所有權(quán)，這是該規(guī)則正當性遭到質(zhì)疑的第一個原因。

(二)對承租人弱者地位的質(zhì)疑

1999年《合同法》頒布時，我國經(jīng)濟雖然較之前有了很大的發(fā)展，但總體上仍處于較低的水平。當時我國幾千萬農(nóng)民兄弟姐妹從鄉(xiāng)村浩浩蕩蕩走進了城市，大規(guī)模的人口遷移、人口流動給剛起步的城市化帶來了很大的壓力。進城務(wù)工人員需要租賃大量的房屋，但人多房少的現(xiàn)實狀況使其要求無法得到滿足，以至于立法必須確立一個保護弱勢承租人的制度，否則將對承租人的切身利益及生存保障造成威脅，《合同法》第229條也就應(yīng)運而生。但隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房屋自有率越來越高，有些家庭甚至擁有不止一處不動產(chǎn)，不動產(chǎn)已經(jīng)成為了一種投資手段。各級政府也在大力扶貧，興建了大量的安置房力求實現(xiàn)“居者有其屋”。而且現(xiàn)在的承租人更多地是剛畢業(yè)的大學生和一部分進城務(wù)工人員，不可否認他們與擁有不動產(chǎn)的房東相比，確實處于弱勢地位。但是在我國房地產(chǎn)如此發(fā)達的今天，已經(jīng)不存在20世紀90年代所描述的：出租人與承租人解除租賃合同后，承租人租不到其他的房子以至于對其生存保障存在威脅的現(xiàn)象。若出租人打算將租賃物出賣，只需在出賣之前的合理時間內(nèi)通知承租人，承租人既可以行使優(yōu)先購買權(quán)，也可以選擇尋找新的租處，若出租人存在違約情形時，承租人也可以主張違約責任、損害賠償責任等。賦予租賃權(quán)絕對的對抗效力，似乎沒有那么必要。另外，在商業(yè)租賃中，很難得出承租人是弱者的結(jié)論，商業(yè)承租人有可能是自然人，也有可能是法人，還有可能是非法人組織。一味地認為承租人屬于弱者實在不可取。并且出租人、承租人、買受人、抵押權(quán)人等都只是抽象的法律概念，單單從概念本身來看，我們無法對概念背后法律主體的強弱做出判斷。一貧如洗的窮人可能成為承租人，富甲一方的財團也可能成為承租人，并且還存在既是承租人也是出租人的情況。這是買賣不破租賃規(guī)則正當性遭到質(zhì)疑的第二個原因。

(三)對不影響租賃合同效力的質(zhì)疑

關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則的立法表述從“原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安挥绊懽赓U合同的效力”，立法的態(tài)度由清晰轉(zhuǎn)向曖昧，釋法的分歧由此產(chǎn)生(12)王利明.論買賣不破租賃[J].中州學刊,2013,(9):48.。新頒布的《民法典》第725條亦仍然沿用“不影響租賃合同的效力”。該如何理解其意思，學界存在三種主要的觀點：

1.法定契約承受

該觀點認為，當發(fā)生“先租后賣”的情況時，買受人就自動替代出租人成為原租賃合同的當事人，當買賣合同生效并移轉(zhuǎn)所有權(quán)之后，出租人就正式脫離了原租賃合同而存在，由買受人法定承受出租人的權(quán)利和義務(wù)(13)胡康生.中華人民共和國合同法釋義[M].北京:法律出版社,2009.339.。我國的司法實務(wù)亦傾向于這種觀點。但是買受人法定承受原租賃合同的法理基礎(chǔ)在哪里？合同法領(lǐng)域奉行“意思自治”為王，原租賃合同的訂立絲毫未體現(xiàn)買受人之個人意愿，甚至在法定承受的情形下是可能違背買受人的意愿的。該規(guī)定是否有違背“私法自治”之嫌疑？并且原租賃合同的當事人都已發(fā)生改變，在法定契約承受之下卻又認為債的同一性不變，債的效力不受影響(14)黃鳳龍.“買賣不破租賃”與承租人保護——以對《合同法》第 229 條的理解為中心[J].中外法學,2013,(3):621.。

2.買賣破除租賃規(guī)則

該觀點認為“不影響租賃合同的效力”從文義解釋上可以理解為：租賃合同的效力沒有受到影響。此表述很難看出在我國已經(jīng)確立了買賣不破租賃規(guī)則。理由在于：租賃合同屬于債權(quán)合同是毫無爭議的，債權(quán)合同的效力自然不會受到物權(quán)行為的影響，即使出租人將租賃物出賣并轉(zhuǎn)移了租賃物的權(quán)屬登記，出租人與承租人之間的租賃合同仍然是成立并生效的，只是若出租人在租賃期間內(nèi)將租賃物出賣，承租人的合同目的可能無法實現(xiàn)，此時承租人可以依據(jù)租賃合同向出租人主張違約責任或者損害賠償責任等，故租賃合同的效力本身就不會受到影響(15)張雙根.談“買賣不破租賃規(guī)則”的客體適用范圍問題[A].王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究(第1卷)[C].北京:北京大學出版社,2006.4.。因此在這種觀點下，認為立法只是在闡釋民法的基本原理，并沒有正式確立買賣不破租賃規(guī)則。

3.維持承租人的有權(quán)占有

該觀點認為“不影響租賃合同的效力”目的在于維持承租人的有權(quán)占有，認為在租賃權(quán)權(quán)屬發(fā)生改變后承租人可以以有權(quán)占有來對抗買受人的所有權(quán)(16)徐瀾波.”買賣不破租賃規(guī)則”的立法技術(shù)分析[J].法學,2008,(3):111.。根據(jù)該學者的理解，若A先將房屋出租給B，隨后又將房屋出賣給C并辦理好房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記，B根據(jù)與A之間的租賃合同取得的對A而言的有權(quán)占有，可以對抗C的返還原物請求權(quán)。但此種占有與物權(quán)法上的占有理論相抵觸(17)王澤鑒.民法物權(quán)2：用益物權(quán)、占有[M].北京:中國政法大學出版社,2001.176-177.。并且要使承租人的有權(quán)占有具備對抗新所有權(quán)人的效力，必須由法律明確規(guī)定。

前述三種觀點都是基于立法“不影響租賃合同效力”出發(fā)所作的基本闡釋。三種觀點都有一定的道理，沒有超出理解的范圍，應(yīng)以哪種觀點為準，目前還沒有定論,并且《民法典》也沒有對這個問題作出回答。

三、登記對抗主義能否代替買賣不破租賃規(guī)則分析

在私法領(lǐng)域，意思自治為王，合同應(yīng)基于雙方當事人的合意而訂立。合同法的強制性規(guī)定只有在意思自治無法解決時才發(fā)揮作用。但買賣不破租賃規(guī)則卻在違背當事人意思自治的基礎(chǔ)上，強行賦予債權(quán)具有對抗物權(quán)的效力。買賣不破租賃規(guī)則是否仍有其存在的必要性？是否有新的模式可以替代買賣不破租賃規(guī)則？目前學界存在一種主流的觀點——以登記對抗主義來替代買賣不破租賃規(guī)則。那么登記對抗主義是否能真正取代買賣不破租賃規(guī)則呢？作者通過分析該替代模式的含義及其存在的優(yōu)點與缺陷，認為登記對抗主義不能代替買賣不破租賃規(guī)則。

(一)登記對抗主義的含義

這里的登記對抗主義是指承租人并不當然地取得對抗買受人的權(quán)利，必須以登記為條件，只有租賃合同的雙方當事人基于合意對租賃合同進行了預(yù)告登記，承租人在租賃物所有權(quán)變動期間才享有對抗買受人的權(quán)利，若雙方未基于合意進行預(yù)告登記那就采取買賣破除租賃規(guī)則，承租人的租賃權(quán)就沒有了對抗力。

支持登記對抗主義的學者認為，租賃權(quán)是一個純粹的債權(quán)，不應(yīng)具有對世性，但是為了達到保護承租人的效果，可以結(jié)合預(yù)告登記等制度，使經(jīng)過預(yù)告登記的租賃權(quán)產(chǎn)生對抗力(18)朱慶育.“買賣不破租賃”的正當性[A].王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究(第一卷)[C].北京:北京大學出版社,2006.32.。由此可知，租賃權(quán)是否具有對抗效力要與當事人的意思自治相結(jié)合，若當事人表示了租賃權(quán)對抗力的意思，也就是將租賃權(quán)進行預(yù)告登記了，那就采取買賣不破租賃規(guī)則對承租人進行保護，否則此租賃權(quán)就不具有對抗力。物權(quán)公示原則是熟人社會向陌生人社會轉(zhuǎn)型時期確定的物權(quán)變動制度(19)賴麗華.不動產(chǎn)買賣不破租賃制度的異化及其制度重建[J].企業(yè)經(jīng)濟,2010,(3):177.。原來在城鎮(zhèn)和農(nóng)村中生活的人們，由于地域較為狹小，在生活中難免會有交集，人與人之間相互熟悉，形成了熟人社會，此時沒有物權(quán)變動公示的必要，每家每戶的財產(chǎn)在事實上都處于公示狀態(tài)。但如今我國城市化進程速度非?？?，人與人之間的熟悉程度遠不如從前，已經(jīng)逐漸從熟人社會轉(zhuǎn)變?yōu)槟吧松鐣９臼侄尉统蔀榫S護社會交往秩序、保護當事人權(quán)利的重要手段，所以要想產(chǎn)生買賣不破租賃的法律效果，必須要對該租賃合同進行預(yù)告登記。

(二)登記對抗主義的優(yōu)點

在登記對抗主義之下使經(jīng)過預(yù)告登記的租賃權(quán)獲得了對抗力，以預(yù)告登記的效力來解釋作為債權(quán)的租賃權(quán)的對抗力，嚴格遵循了民法上物債二分的體例，巧妙地避開了本是債權(quán)的租賃權(quán)是否已經(jīng)物權(quán)化的激烈討論，從而大大降低了論證的難度，以最小的體系成本解決了租賃權(quán)的定位問題，而且，顯示了追求制度中立和尊重意思自治的民法傳統(tǒng)立場(20)張銘化.反思買賣不破租賃[J].中國政法大學學報，2019,(3):98.。這也是國內(nèi)許多學者在批評買賣不破租賃帶來的種種問題時所首選的解決方式(21)王利明.論買賣不破租賃[J].中州學刊,2013,(9):52.。

登記對抗主義還可以有效遏制近年來在司法實踐中頻頻發(fā)生的，利用買賣不破租賃規(guī)則制造虛假租賃來規(guī)避執(zhí)行的棘手問題。如：若甲在2018年3月1日將房屋抵押給丙，又于2018年9月1日將房屋出租給乙，后甲資不抵債，法院最終裁定以房屋清償其對丙的債務(wù)。此時若甲和乙惡意串通，利用買賣不破租賃規(guī)則賦予承租人的對抗力，采取虛假租賃、倒簽租賃日期的方式來規(guī)避強制執(zhí)行以此損害丙的利益。由于乙是否占有房屋以及何時占有房屋的關(guān)鍵證據(jù)在甲和乙手中，法院想要查明事實往往需要很高的調(diào)查成本，法院此時只能中止或者實際終止執(zhí)行程序，使買受人丙陷入無法行使其對房屋所有權(quán)的困境(22)季金華.買賣不破租賃原則限制適用的條件分析[J].政法論叢,2016,(4):78.。欠缺登記對抗的買賣不破租賃規(guī)則容易給虛假租賃的滋生創(chuàng)造土壤，虛假租賃合同簽訂成本較低，并可以有效規(guī)避法院的強制執(zhí)行，輕易損害申請執(zhí)行人(債權(quán)人)的利益。而在登記對抗主義下，由于租賃合同的預(yù)告登記需要登記機關(guān)的介入，這樣可以有效防止債務(wù)人(出租人)與承租人惡意串通，通過倒簽租賃合同日期等方式損害債權(quán)人利益，并且能大大減輕法院的取證和執(zhí)行成本。對于減少或遏制虛假租賃來說，登記對抗主義確實是一劑良方。

(三)登記對抗主義的缺陷

登記對抗主義有其優(yōu)越性，但仍然存在缺陷?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第20條也就是《民法典》第221條規(guī)定的預(yù)告登記制度，只面向買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，并不包含租賃合同在內(nèi)。若要使租賃合同能夠進行預(yù)告登記，在法律制度上則要根據(jù)我國《物權(quán)法》第10條也就是《民法典》第210條第2款“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”之規(guī)定進行構(gòu)建，也就是說，如果要將租賃合同和預(yù)告登記結(jié)合起來，那就必須要由法律對租賃合同的預(yù)告登記作出規(guī)定。因此在法律并未作出規(guī)定的情況下，對租賃合同進行預(yù)告登記也就很難成立了。換句話說，只有將租賃合同給予雙方當事人的合意進行預(yù)告登記后才發(fā)生買賣不破租賃的法律效果。登記的制度成本由出租人和承租人共同負擔，為了保護買受人的利益而將交易成本從買受人向出租人和承租人轉(zhuǎn)移，因此這種為了修正立法傾斜保護承租人的制度而采取的登記對抗主義，是否對承租人又過于嚴苛了呢？因此，德國民法典始終堅持單純的占有(交付)對抗主義，拒絕引入登記公示方式，理由是“承租人通常沒有獲得出租人的登記同意，且辦理或注銷登記會產(chǎn)生麻煩和費用”(23)H.ublein.in:Münchener Kommentar，5.Aufl.2008§566,Rdn.2.轉(zhuǎn)引自黃鳳龍.“買賣不破租賃”與承租人保護——以對《合同法》第 229 條的理解為中心[J].北京:中外法學,2013,(3):625.。并且登記對抗主義無法解決長期租賃合同和商業(yè)租賃合同所面臨的困境。

1.不適用于長期租賃合同

《民法典》第705條第1款也就是《合同法》第214條規(guī)定租賃期限不得超過20年，因此租賃合同的期限超過20年的部分無效。在我國的立法中并沒有長期租賃合同的規(guī)定，我國臺灣地區(qū)的“民法典”以5年為界限。我們可以參照我國臺灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，將租賃期限5年以上的租賃合同認定為長期租賃合同。在長期租賃合同中面臨的最主要的問題就是合同信息的不完全性，當事人只能對近期的事項作出較為明確的安排，對于較長期限之后的事項一般都無法作出一個準確性的安排。因為語言的不完全性以及理性的不完全，即使當事人可以對未來較長時間內(nèi)的事項作出安排，但也無法避免一些突發(fā)事件的發(fā)生(24)TiroleJ.Incomplete Contracts: Where Do We Stand?Econometrica，1999,(67):741-781.。在信息不完全的情況下，若此時的立法采取登記對抗主義，并且當事人之間并未基于合意而對租賃合同進行登記，那會產(chǎn)生什么后果呢？舉個例子來說，A為出租人，B為承租人，C為買受人。第一種情形，若A在租賃期限內(nèi)未將租賃物出賣，B就持續(xù)地作為租賃物的承租人，租金價格平穩(wěn)，租賃關(guān)系穩(wěn)定，這是最理想的狀態(tài)；第二種情形，A在租賃期限內(nèi)將租賃物出賣給C，在買賣不破租賃制度下B不退出租賃關(guān)系，由于C即使取得租賃物所有權(quán)也無法實際取得租賃物的占有、使用和收益，租賃物的價格將會降低。在這種情形下若C想要切實地取得租賃物的占有、使用、收益就要與B進行協(xié)商，此時B就擁有一個定價權(quán)，C可以從B處購買這一權(quán)利，不然，就可以要求C繼續(xù)履行原來的租賃合同。但是在登記對抗主義下，若A、B未將租賃合同進行登記，那么B就要退出租賃關(guān)系并可以向A主張損害賠償，A勢必會將B對其索要的損害賠償計入租賃物的價格中，租賃物的價格將會提高，那B獲得的損害賠償其實是A從C的購買款中取得的。所以在買賣不破租賃規(guī)則下，C可以直接與B進行協(xié)商談判，從而簡化交易步驟，降低當事人之間的交易成本。

由此可以看出，登記對抗主義不僅無法解決長期租賃合同所面臨的合同信息不完全的困境，也會加重當事人之間的交易成本和交易步驟。相反運用買賣不破租賃規(guī)則能夠解決這種事前信息不完全的困境，無須承租人提前對未來予以準確地預(yù)估，直接以法律的規(guī)定對承租人進行保護。并且通過買賣不破租賃規(guī)則能夠簡化當事人之間的交易步驟，降低當事人之間的交易成本。所以，登記對抗主義并不能替代買賣不破租賃規(guī)則而存在，買賣不破租賃規(guī)則仍有其存在的必要性。

2.不適用于商業(yè)租賃合同

商業(yè)租賃合同是指承租人以商業(yè)經(jīng)營為目的簽訂的租賃合同。商業(yè)租賃最大的特點就是盈利，承租人投入資金是期望獲得利潤，出租人之所以會將自己的租賃物進行出租，是由于租金收益會大于自己對租賃物的使用收益。在商業(yè)租賃中對選址也有很高的要求，往往會將租金、利潤、人流量等因素結(jié)合起來考慮，之所以會承租此處，承租人肯定是經(jīng)過了一番考察后認為承租此地點將會帶來更大的利潤。有些國家是將商業(yè)租賃列入商法典保護范疇的，如法國，商業(yè)租賃作為商業(yè)營業(yè)資產(chǎn)的重要部分，受到商法典的保護。特別是商用場所租約，出租人可能試圖在其不動產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)從事原承租人從事的相同業(yè)務(wù)，從而輕而易舉的將承租人的顧客攫為己有(25)伊夫·居榮.法國商法[M].羅結(jié)珍,趙海峰譯.北京：法律出版社，2004.708.。

如甲為出租人，乙為承租人，丙為租賃物的買受人，承租人乙對租賃物投入1萬元的專有性投資(用于裝修、修繕租賃物)。在登記對抗主義下，若出租人甲和承租人乙未基于合意將商業(yè)租賃合同進行預(yù)告登記的話，商業(yè)租賃合同不適用買賣不破租賃規(guī)則，在商業(yè)租賃中承租人乙同樣面臨事前信息不完全的困境，承租人乙對自己投進租賃物的專有性投資能否獲得預(yù)期的利潤也無法準確預(yù)估。在此情形下，出租人和承租人也很難達成合意對商業(yè)租賃合同進行預(yù)告登記，那在租賃合同沒有進行預(yù)告登記的情況下，假設(shè)乙的1萬元專有性投資，最終獲得了3萬元的收益，若甲想讓自己也分配到該收益的話，甲會將經(jīng)過乙的經(jīng)營使租賃物增值的部分變成租賃物現(xiàn)在的價值，將其出賣給丙。由于未對租賃合同進行預(yù)告登記，對承租人乙只能適用“買賣破除租賃”規(guī)則，此時乙無法以原來的租賃合同對抗買受人丙，3萬元的收益在甲丙之間分配，乙的收益被甲丙攥取，乙的收益是0元，乙只能請求甲承擔違約責任，如果乙一開始知道這個結(jié)果，乙不會對租賃物進行專有性投資，這樣投資為0元，收益也為0元。這將會抑制投資者的積極性，無法鼓勵商業(yè)投資，投資后勁不足，資源得不到有效的配置，影響整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。若存在買賣不破租賃規(guī)則的話，接上述例子，乙可以依據(jù)租賃權(quán)的對抗力來對抗買受人丙，如果將這部分收益分配給乙，丙想取得租賃物的占有必須與乙進行協(xié)商、談判，在買賣不破租賃規(guī)則的保護下，最終的決定權(quán)在乙手中，乙可以接受丙開出的條件，也可以要求丙按照原來的商業(yè)租賃合同繼續(xù)履行。這種情況下，乙的事前投資得到了保障，收益被他人攥取的可能性降低。所以，在商業(yè)租賃的情形下，為了使承租人的投資收益得到保障，鼓勵商業(yè)投資的積極性，我們必須堅持買賣不破租賃規(guī)則。

由此可見，登記對抗主義雖然有一定的合理性，但也不可避免地存在一些無法解決的問題，因此，它不能代替買賣不破租賃規(guī)則而存在。買賣不破租賃規(guī)則雖然有不合理的地方，但又有其必須存在的理由，并且在《民法典》中已經(jīng)肯定了買賣不破租賃規(guī)則繼續(xù)存在的必要性，只是要對該規(guī)則的適用條件做進一步的細化。

四、買賣不破租賃規(guī)則適用細化的思考

買賣不破租賃規(guī)則雖然面臨制度和理論上的諸多質(zhì)疑，但依然有其存在的必要性?！睹穹ǖ洹返?25條也肯定了該規(guī)則，并在《合同法》第229條規(guī)定的基礎(chǔ)上進行了修改，即確立了以承租人占有作為租賃合同對外公示的時間點，也即新增了占有對抗主義的規(guī)定。但是占有對抗主義不能完全解決買賣不破租賃規(guī)則在法律適用中的難題。首先它在法理上存在缺陷。買賣不破租賃規(guī)則在學理上適用于不動產(chǎn)(26)王利明.論買賣不破租賃[J].中州學刊,2013,(9):49-50.，國外很多國家的立法也規(guī)定買賣不破租賃規(guī)則只適用于不動產(chǎn)，雖然我國立法未作出這種限制，但在司法實務(wù)中買賣不破租賃規(guī)則更多地適用于不動產(chǎn)。而登記是不動產(chǎn)的公示手段，占有僅為動產(chǎn)的公示手段。登記由于國家公權(quán)力的介入而具有最強的公示效力。占有只是一種無需登記的事實狀態(tài)，其作為一種描述事實狀態(tài)的它的對抗效力明顯弱于登記，在物權(quán)法理論上其僅可作為動產(chǎn)的公示手段，但在該規(guī)則中立法卻將占有續(xù)造為不動產(chǎn)的公示手段，難以令人信服。其次，占有對抗主義還無法有效解決買賣不破租賃規(guī)則在司法實踐中存在的虛假租賃問題。因此，在未來的立法或者司法解釋中，為克服占有對抗主義的缺陷，可考慮引入登記對抗主義，但完全的登記對抗主義也不可避免的存在缺陷，因此，在未來的立法或者司法解釋中應(yīng)引入什么樣的登記對抗主義就成為思考的首要問題。

國外及我國臺灣地區(qū)關(guān)于這一問題的立法主要有以下形式：如日本民法典規(guī)定的是單純的登記對抗主義(27)《日本民法典》第605條：不動產(chǎn)租賃經(jīng)登記,得對抗以后之物權(quán)取得人.渠濤編譯.最新日本民法典[M].北京:法律出版社.2006.132.，法國民法典規(guī)定的是公證對抗主義(28)《法國民法典》第1743條：如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定期限的租賃契約的房屋或土地承租人。參見鄭正忠等譯.法國民法[M].中國臺北：五南圖書出版公司，2001.1319.，瑞士民法典則規(guī)定了預(yù)告登記對抗主義(29)《瑞士債法典》第259條：租賃經(jīng)預(yù)告登記始具有對抗力。參見吳兆祥等譯.瑞士債法典[M].北京:法律出版社，2002.63.，意大利民法典對租賃期限進行區(qū)分，采取附條件登記對抗主義(30)《意大利民法典》1599條：未登記的不動產(chǎn),自租賃時起經(jīng)過九年的,不得對抗第三買受人.參見費安玲等譯.意大利民法典[M].北京:中國政法大學出版社,2004.387.，與意大利的規(guī)定具有相似之處的我國臺灣地區(qū)“民法典”也對合同的租賃期限進行區(qū)分，但它采取的是公證對抗主義(31)我國臺灣地區(qū)“民法典”第425條：出租人于租賃物交付后,承租人占有中，縱將其所有權(quán)讓與第三人,其租賃契約對于受讓人，仍繼續(xù)存在。前項規(guī)定,于未經(jīng)公證之不動產(chǎn)租賃契約，其期限逾五年或未定期限者,不適用之。，而且將占有納入其中形成了較為全面的租賃公示體系。這種體系值得我們借鑒(32)陳鳴.“買賣不破租賃”的司法續(xù)造及其局限性——兼論《民法典·合同編》中租賃合同對抗力規(guī)則的重構(gòu)[J].西部法學評論,2017,(1):27.。

所以筆者認為，我們可以以我國臺灣地區(qū)“民法典”的相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)并參考其他國家的類似規(guī)定，同時充分考慮我國歷史和現(xiàn)實的具體情況，對買賣不破租賃規(guī)則的適用范圍和條件加以細化。其主要途徑是在未來立法或者司法解釋中引進附條件登記對抗主義，將附條件登記對抗主義與占有對抗主義結(jié)合起來，具體做法：首先，對租賃合同的類型進行區(qū)分：第一，以租賃期限為區(qū)分標準，將租賃合同分為長期租賃和短期租賃；第二，以租賃用途為區(qū)分標準，將租賃合同分為普通租賃和商業(yè)租賃。其次，對這四種類型的租賃合同根據(jù)不同情形兼采占有對抗主義與附條件登記對抗主義相結(jié)合的方式。比如短期租賃合同租賃期限較短，當事人雙方之間的法律關(guān)系發(fā)生變動的可能性較小，無需增加承租人的負擔，采取占有對抗主義，只要承租人對租賃物進行實際占有該租賃合同就對受讓人具有拘束力。對于租賃期限在5年以上的長期租賃合同則采取附條件登記對抗主義。由于租賃期限較長，當事人之間承擔的風險也相對較大，對其予以登記不僅可以規(guī)避虛假租賃，也更有利于保護當事人之間的權(quán)利，未經(jīng)登記該租賃合同就對受讓人不具有拘束力。同樣地，對于普通租賃，由于承租人無需對租賃物進行專有性投資，當事人雙方之間的法律關(guān)系明確，宜采取占有對抗主義；對于商業(yè)租賃，承租人不僅要對租賃物進行專有性投資，而且還要面對商業(yè)風險，則可以采取附條件登記對抗主義，以此來保護當事人的利益。