周齊萍

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，如何基于現(xiàn)金流量分析公司的財(cái)務(wù)狀況，以求促進(jìn)公司自身的可持續(xù)發(fā)展成為值得研究的話題，房地產(chǎn)行業(yè)在日常發(fā)展運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中離不開(kāi)資金的運(yùn)作，現(xiàn)金流量對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。據(jù)此，本文首先對(duì)現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其關(guān)系進(jìn)行概述。其次，通過(guò)案例分析的形式針對(duì)特定企業(yè)，力求基于現(xiàn)金流量識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。同時(shí)，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一些參考。

一、相關(guān)概念

1.現(xiàn)金流量的概念

現(xiàn)金流量是現(xiàn)代財(cái)會(huì)學(xué)中的一個(gè)重要概念。指根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制，對(duì)企業(yè)一定期間內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、流出和總額的統(tǒng)稱，即特定會(huì)計(jì)期間內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的流入、流出量。例如，企業(yè)的現(xiàn)金流入是通過(guò)銷售商品、提供勞務(wù)、收回投資、出售固定資產(chǎn)、借款等方式產(chǎn)生的；企業(yè)的現(xiàn)金流出是通過(guò)購(gòu)買商品、現(xiàn)金投資、接受勞務(wù)、購(gòu)買固定資產(chǎn)、清償債務(wù)等方式產(chǎn)生的?，F(xiàn)金流量是評(píng)價(jià)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，通過(guò)企業(yè)現(xiàn)金流量的具體情況，能夠清楚地了解到企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，和企業(yè)是否具有充足的現(xiàn)金流量去償還債務(wù)等。因此，現(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)管理的重要指標(biāo)。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有狹義和廣義之分，狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因籌集資金造成償債能力過(guò)大的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的不確定性。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)中，均會(huì)承擔(dān)一定程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度往往因債務(wù)籌資方式、資金使用方式和債務(wù)期限等不同情況，造成企業(yè)的償債壓力各不相同。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中遭受損失的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主體是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者，因其違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律或做出不正確的決定而蒙受損失。

3.現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩者之間的關(guān)系

現(xiàn)金流量存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，采購(gòu)、運(yùn)輸、生產(chǎn)、銷售等過(guò)程都涉及現(xiàn)金流量活動(dòng)。企業(yè)在擴(kuò)展的過(guò)程中需要購(gòu)置廠房設(shè)備等各類資產(chǎn)，為了獲取足夠的資金就需要進(jìn)行籌資。長(zhǎng)期或者短期借款是一種重要的籌資方式，企業(yè)通過(guò)借入大量款項(xiàng)從而取得資金用來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn)，未來(lái)取得收益時(shí)償還本息，這中間就具有不確定性，假如未來(lái)收益極差，無(wú)法獲取足額收益償還本息，將帶來(lái)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成企業(yè)重組或者破產(chǎn)。企業(yè)在取得資金后將進(jìn)行投資活動(dòng)，投資活動(dòng)是為了在未來(lái)期間獲取收益，未來(lái)期間是否能夠帶來(lái)正的現(xiàn)金流量額，為企業(yè)帶來(lái)回報(bào)具有很大的不確定性，投資不能按預(yù)期獲取正的投資活動(dòng)現(xiàn)金流量將給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力。而日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流量支撐著企業(yè)各項(xiàng)工作，一旦現(xiàn)金流量出現(xiàn)問(wèn)題，各項(xiàng)資產(chǎn)難以變現(xiàn)補(bǔ)充現(xiàn)金流量，就會(huì)造成惡劣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間存在著密切的關(guān)系。通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行深入分析，可以有效的識(shí)別出企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取正確的防控措施來(lái)化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、公司簡(jiǎn)介

BL地產(chǎn)項(xiàng)目遍布全國(guó)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多種多樣，涵蓋各個(gè)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)具有極其重要的地位。經(jīng)過(guò)多年的積累，已基本形成以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，以金融領(lǐng)域與社區(qū)服務(wù)為輔的"一主兩翼"的業(yè)態(tài)模式，形成了獨(dú)屬于企業(yè)的多業(yè)務(wù)拓展格局。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)涵蓋家庭住房、大型酒店、百貨商場(chǎng)、辦公樓等多種品類。在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略布局上，公司始終堅(jiān)持以熱點(diǎn)、重點(diǎn)城市為核心，逐步進(jìn)攻部分熱點(diǎn)二線城市。

三、基于現(xiàn)金流量的BL地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

通過(guò)分析近幾年的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，BL地產(chǎn)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入不同步且現(xiàn)金流量分布不均勻，各期數(shù)據(jù)參差不齊，企業(yè)現(xiàn)金管理壓力較大，很有可能入不敷出資金鏈斷裂。BL地產(chǎn)存貨量過(guò)多，再加上銷售不暢，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，導(dǎo)致其周轉(zhuǎn)速度持續(xù)下降。2018年，BL地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率由2016年的0.37次下降為0.29次，縱觀近十年，存貨周轉(zhuǎn)率均未超過(guò)0.4，大多數(shù)時(shí)間在0.29左右波動(dòng)，低于行業(yè)平均水平，說(shuō)明企業(yè)的存貨流動(dòng)性相對(duì)較差，企業(yè)無(wú)法快速有效地獲得足夠的營(yíng)運(yùn)資金，償債壓力增大，企業(yè)的資金鏈面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量盈虧波動(dòng)大，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)說(shuō)明該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回收能力仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)，現(xiàn)金收入與支出不對(duì)等,征地建設(shè)成本高于當(dāng)期銷售收入,因此公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的管理。由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，難以提供足夠現(xiàn)金支撐，BL地產(chǎn)需要依靠對(duì)外籌資來(lái)維持其整體現(xiàn)金流量的平衡，雖然企業(yè)能夠在獲現(xiàn)能力較差的情況下保證外部債務(wù)的償還，可近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策調(diào)整，擴(kuò)張減緩，外部風(fēng)險(xiǎn)增加，再加上BL地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，一味的舉債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，縱觀近6年BL地產(chǎn)平均資產(chǎn)負(fù)債率，接近77%，負(fù)債在總資產(chǎn)中占有過(guò)高的比例，2018年BL地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78%，意味著公司每100元資產(chǎn)中就有78元來(lái)源于債務(wù)。BL地產(chǎn)近年來(lái)最大程度地追求投資收益的最大化，過(guò)度尋求負(fù)債的杠桿化效應(yīng)，高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，此舉會(huì)大大增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如不加以防范、控制和調(diào)整，就可能給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期債務(wù)逾期風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展受到阻礙。因項(xiàng)目投資資金未收回，項(xiàng)目投資前的可行性研究和效益分析不到位，投資活動(dòng)的凈現(xiàn)金流量一直為負(fù)，導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)際存在一定偏差，實(shí)際投資收入水平相對(duì)較低。項(xiàng)目決策極易因風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足而出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)，再加上部分決策者的分析決策能力有限，導(dǎo)致企業(yè)頻發(fā)投資失誤的情況。投資失誤導(dǎo)致項(xiàng)目占用大量資金，若后續(xù)應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回，開(kāi)發(fā)資金不能及時(shí)到位，將影響資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最終給企業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響，這將給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。BL地產(chǎn)目前正處于擴(kuò)張和發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，其每一項(xiàng)投資決策都會(huì)對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)程產(chǎn)生影響，不穩(wěn)定的投資也易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

四、基于現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

1.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

BL地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加大產(chǎn)品的促銷力度，健全企業(yè)的銷售管理制度，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略找到自己的市場(chǎng)定位，做好對(duì)客戶需求的調(diào)研，制定靈活的、符合當(dāng)前形勢(shì)的銷售策略，增加員工的工作積極性。非常時(shí)期為了回籠資金可采取降低產(chǎn)品及服務(wù)的價(jià)格。具體對(duì)策就是BL地產(chǎn)針對(duì)不同的銷售樓盤采取差異定價(jià)策略。對(duì)于已售出的樓盤應(yīng)當(dāng)提高附加值和增值服務(wù)，防止因宏觀經(jīng)濟(jì)變化導(dǎo)致降價(jià)從而損害消費(fèi)者利益的行為；對(duì)于BL地產(chǎn)新近開(kāi)發(fā)的樓盤，應(yīng)當(dāng)采取隨市定價(jià)、吸脂定價(jià)等策略并根據(jù)需求制定不同的定價(jià)方法，增加BL地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金凈流量。在進(jìn)行市場(chǎng)定位選擇客戶時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)選擇客戶群體，嚴(yán)格對(duì)客戶資質(zhì)進(jìn)行篩選，特別是占銷售比重較大的客戶，如商業(yè)樓，商業(yè)建筑與設(shè)施，寫字辦公樓等客戶，必須對(duì)其制定風(fēng)險(xiǎn)水平的評(píng)級(jí)制度，選取符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶并挖掘其潛在的消費(fèi)能力。同時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)水平的評(píng)級(jí)制度，選取符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶并挖掘其潛在消費(fèi)能力。BL地產(chǎn)需要針對(duì)不同的客戶采取不同的應(yīng)收賬款規(guī)模與信用政策，嚴(yán)格管理應(yīng)收賬款，及時(shí)收回銷售款項(xiàng)。需要對(duì)應(yīng)收賬款的規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格管理，采用賬齡分析法對(duì)其賬齡進(jìn)行管控，制定應(yīng)收賬款催收策略，具體情況具體分析。BL地產(chǎn)可以建立積極的收款和信貸制度體系鼓勵(lì)客戶加快應(yīng)收賬款回款的速度，以商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣以及返利政策來(lái)促進(jìn)客戶及時(shí)還款。通過(guò)縮小應(yīng)收賬款的規(guī)模，加快資金回收速度，提高資金使用效率。

2.投資活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

BL地產(chǎn)在投資前應(yīng)加大可行性分析，成立項(xiàng)目可行性研究小組，明確其職責(zé)，從嚴(yán)把關(guān)，投資計(jì)劃可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)條件、供求關(guān)系和宏觀政策的全面調(diào)查和分析來(lái)篩選，預(yù)先估計(jì)投資成本、費(fèi)用、預(yù)期銷售價(jià)格和預(yù)期收入等因素，預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，全面分析項(xiàng)目投資的科學(xué)性和合理性，并提供切實(shí)可行的投資方案，從而保證企業(yè)的投資行為能夠獲得最大的投資收益，促使企業(yè)健康發(fā)展。與此同時(shí)，BL地產(chǎn)需要對(duì)投資行為及時(shí)管控，避免非效率投資行為的發(fā)生，及時(shí)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。BL地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)重視現(xiàn)金流量的作用，加強(qiáng)資金管理，堅(jiān)持量入為出，合理控制土地的資金占用量。根據(jù)現(xiàn)有的資金量確定投資規(guī)模，平衡現(xiàn)金流量與土地儲(chǔ)備量的關(guān)系，避免投資活動(dòng)帶來(lái)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。BL地產(chǎn)在土地上的投資占用了企業(yè)大量的資金，為了及時(shí)收回資金，要適當(dāng)縮小土地規(guī)模，對(duì)于一些因決策失誤購(gòu)入的土地要進(jìn)行及時(shí)的出售以換取企業(yè)流動(dòng)資金，投入到收益率更大項(xiàng)目中。BL地產(chǎn)的管理者可通過(guò)現(xiàn)金流量表中投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量情況看出企業(yè)的整體投資規(guī)模，從經(jīng)營(yíng)和投資中看出單項(xiàng)資產(chǎn)的投資規(guī)模。通過(guò)單項(xiàng)資產(chǎn)投資規(guī)模制定企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，確定企業(yè)的投資方向，增加收益高的投資項(xiàng)目，使企業(yè)減少損失，有效地避免因投資失誤帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.籌資活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

BL地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展進(jìn)程中，應(yīng)對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，逐步適度減少債務(wù)融資。在開(kāi)展籌資活動(dòng)之前，可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)周期和戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)盈利能力、償債能力、未來(lái)資本需求和籌資成本進(jìn)行預(yù)期評(píng)估測(cè)試，確定合適的籌資規(guī)模從而降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。積極探索多方籌資平臺(tái)，增加資產(chǎn)籌資租賃等特色業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作開(kāi)發(fā)等創(chuàng)新籌資渠道，通過(guò)增資擴(kuò)股吸收更多的項(xiàng)目資金，使籌資風(fēng)險(xiǎn)得到分散、資本結(jié)構(gòu)得到改善、資本成本得到降低，還可以確保為其長(zhǎng)期發(fā)展提供理想和可信的資金來(lái)源。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)確定籌資規(guī)模，對(duì)戰(zhàn)略計(jì)劃資金進(jìn)行初步預(yù)算。同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)金流量監(jiān)控系統(tǒng)為企業(yè)建立合理的融資規(guī)模，通過(guò)調(diào)整籌資方式和籌資時(shí)間，確定資金需求，確定資金使用限額等指標(biāo)，從而建立降低融資成本的途徑。設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理部門，通過(guò)合理有效的崗位設(shè)立，來(lái)為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供更好的對(duì)應(yīng)政策。