宋純建

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 公共管理學(xué)院，武漢 430073）

一、研究背景

在中國(guó)，幾乎所有有關(guān)養(yǎng)老的問(wèn)題都能成為公眾議論的焦點(diǎn)。無(wú)論是空巢老人的生活狀況，老年人的隔代撫養(yǎng)現(xiàn)象，還是儲(chǔ)備養(yǎng)老金是否已經(jīng)收不抵支，養(yǎng)老話題總能引發(fā)國(guó)民的廣泛討論。民眾積極參與討論的背后是我國(guó)日益迫近的養(yǎng)老問(wèn)題—老齡程度高、老齡化速度快、未富先老。尤其是未富先老的國(guó)情意味著對(duì)于仍在發(fā)展中階段的中國(guó)，老人可能沒有足夠的養(yǎng)老錢安享晚年甚至陷入貧困境地。國(guó)際上，一些國(guó)家推出“以房養(yǎng)老”的金融產(chǎn)品在一定程度上緩解了老年人貧困問(wèn)題。我國(guó)也在近幾年推出了此類產(chǎn)品，以豐富老人的養(yǎng)老選擇。

“以房養(yǎng)老”全稱為住房反向抵押貸款(Reverse Mortgage )，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人預(yù)期壽命、房產(chǎn)現(xiàn)值和未來(lái)價(jià)值等因素后在一定的時(shí)期內(nèi)以年金形式向房主提供固定的貸款，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)住房直至房主身故或搬離住房，金融機(jī)構(gòu)屆時(shí)取得房產(chǎn)所有權(quán)并出售以償還貸款本息[1]。由于該模式的現(xiàn)金流向與按揭貸款買房的現(xiàn)金流向恰好相反，因此被稱為反向抵押貸款，也常被形象地稱為“倒按揭”，“以房養(yǎng)老”則是其簡(jiǎn)稱①。

對(duì)擁有房產(chǎn)的老年人來(lái)講，“以房養(yǎng)老”解決了老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的經(jīng)濟(jì)困境[2]。房產(chǎn)價(jià)值在個(gè)人財(cái)富中占比雖高，卻是一筆取不出的沉淀資產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”通過(guò)將這筆資產(chǎn)變現(xiàn)，使老人獲得更多的養(yǎng)老收入，這種自我養(yǎng)老方式在一定程度上緩解了老年人貧困狀況[3]。此外，“以房養(yǎng)老”將金融產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問(wèn)題相結(jié)合，既是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更拓展了住房的養(yǎng)老保障功能，為解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題提供了新思路。

然而“以房養(yǎng)老”引進(jìn)中國(guó)后出現(xiàn)明顯的“水土不服”，國(guó)內(nèi)少數(shù)幾個(gè)城市試點(diǎn)工作進(jìn)行緩慢，表現(xiàn)出供需兩不熱的現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)有資格承辦此業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中，僅幸福人壽一家保險(xiǎn)公司推出了相關(guān)產(chǎn)品，截至2018 年6 月底，全國(guó)只有139人98 戶投保②。從供方看，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)較少，有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)缺乏參與動(dòng)力；從需方看，民眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的了解度和參與度都不高。此前一些學(xué)者對(duì)此的預(yù)期或許過(guò)于樂觀，這不禁讓人質(zhì)疑“以房養(yǎng)老”是否真的可行？已有研究都提到了傳統(tǒng)觀念、政府參與等因素對(duì)該模式推廣的影響，但文章大多只側(cè)重于對(duì)供給或需求的單方面研究，且對(duì)“以房養(yǎng)老”這一產(chǎn)品市場(chǎng)定位認(rèn)識(shí)不足。鑒于此本文將通過(guò)供給與需求兩個(gè)方面探究“以房養(yǎng)老”這一產(chǎn)品在中國(guó)落地遇冷的原因，以期更好突破“以房養(yǎng)老”本土化的瓶頸。

二、“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)、特征

“以房養(yǎng)老”的主要理論依據(jù)源自美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪里安尼的生命周期理論。生命周期理論以理性人為基本假定前提，認(rèn)為個(gè)人不但追求當(dāng)前水平效用最大化，也會(huì)致力于實(shí)現(xiàn)其一生的收入和消費(fèi)效用的最大化[4]。“以房養(yǎng)老”正是借鑒生命周期理論思想，從家庭資源的合理配置與效用最大化為目標(biāo)，將青壯年時(shí)期的“人養(yǎng)房”與老年時(shí)期的“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，將個(gè)人一生的消費(fèi)平均化以實(shí)現(xiàn)住房和養(yǎng)老的最佳組合。

反向抵押貸款作為一種具有養(yǎng)老功能的金融產(chǎn)品，需求方為有產(chǎn)權(quán)房的老年人，供給方主要有銀行、保險(xiǎn)公司及其他金融機(jī)構(gòu)③。我國(guó)現(xiàn)在只允許有資質(zhì)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展此類業(yè)務(wù)，銀行等金融機(jī)構(gòu)尚不能參與產(chǎn)品提供。該模式以房屋的所有權(quán)為標(biāo)的，交易形式為房屋所有權(quán)的讓渡，支付總額主要取決于房產(chǎn)價(jià)值，以年金支付為主。

貸款給付總額的計(jì)算主要是在預(yù)估老人預(yù)期壽命基礎(chǔ)上，按其房屋的現(xiàn)值加上增值部分減去預(yù)期折損和預(yù)支利息。算法表達(dá)式為：給付總額=房屋現(xiàn)值+房屋增值預(yù)期-房屋折舊-預(yù)支貼現(xiàn)利息。老年人與經(jīng)辦機(jī)構(gòu)簽署住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同后，可繼續(xù)居住。在貸款領(lǐng)取方式上，以年金形式的分期定額領(lǐng)取為主，也可以選擇一次性全額領(lǐng)取。對(duì)于該房產(chǎn)，其繼承人擁有優(yōu)先選擇權(quán)，繼承人可選擇通過(guò)償還投保人應(yīng)承擔(dān)的保費(fèi)并支付賠償金，贖回對(duì)抵押房屋的權(quán)益。

三、供方看“以房養(yǎng)老”遇冷

“以房養(yǎng)老”是一種金融養(yǎng)老產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)為產(chǎn)品的主要提供者。我國(guó)有眾多的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并沒有參與熱情，這與“以房養(yǎng)老”復(fù)雜的經(jīng)辦流程以及難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)有重要的關(guān)系。

（一）流程復(fù)雜制約了“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐

“以房養(yǎng)老”的運(yùn)營(yíng)程序非常復(fù)雜，且對(duì)從業(yè)者專業(yè)水平要求較高。要估算養(yǎng)老金給付額，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)至少需要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值、市場(chǎng)利率、個(gè)體預(yù)期壽命進(jìn)行評(píng)估，這涉及到房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、信托、法律以及相關(guān)政府部門等多個(gè)領(lǐng)域。我國(guó)金融業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，銀行、保險(xiǎn)、信托等機(jī)構(gòu)單獨(dú)開展工作，任何一家機(jī)構(gòu)都不可能不依靠其他機(jī)構(gòu)而獨(dú)立釋放房產(chǎn)的價(jià)值。保險(xiǎn)公司有豐富的風(fēng)險(xiǎn)管控經(jīng)驗(yàn)，而銀行則擅長(zhǎng)辦理抵押貸款，房產(chǎn)評(píng)估需要交給專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，各方主體只有統(tǒng)一業(yè)務(wù)接口，各展所長(zhǎng)形成聯(lián)動(dòng)的服務(wù)體系，才能突破“以房養(yǎng)老”的技術(shù)性瓶頸。然而現(xiàn)階段相關(guān)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)并未實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，各機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作缺乏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制導(dǎo)致整個(gè)工作流程陷入困境[5]。

以我國(guó)僅有的試點(diǎn)公司幸福人壽推出的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)為例，其業(yè)務(wù)的經(jīng)辦主要流程如下：雙方達(dá)成意愿、房產(chǎn)評(píng)估、雙方簽約、律師調(diào)查、房產(chǎn)抵押登記和公證、發(fā)放貸款等。繁瑣的流程下內(nèi)外部手續(xù)多，也增加了產(chǎn)品的運(yùn)行成本?！耙苑筐B(yǎng)老”的最終環(huán)節(jié)是金融機(jī)構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行變現(xiàn)以收回成本，將業(yè)務(wù)從熟悉的金融市場(chǎng)“跨界”到不熟悉的地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)冒險(xiǎn)的決策。商業(yè)金融機(jī)構(gòu)以盈利為目的，在市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)追求以最小的投入換取最大的產(chǎn)出。然而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明“以房養(yǎng)老”其實(shí)是高投入低回報(bào)的產(chǎn)品，復(fù)雜的經(jīng)辦流程加上較高的專業(yè)要求，在無(wú)稅費(fèi)優(yōu)惠、政策支持與引導(dǎo)的情況下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)此自然會(huì)采取較為保守的策略。

（二）各類風(fēng)險(xiǎn)消解了機(jī)構(gòu)參與的動(dòng)力

“以房養(yǎng)老”作為一種長(zhǎng)時(shí)期的資金配置形式，具有較高的不確定性。這種不確定性既源自供求雙方的信息不對(duì)稱，也來(lái)自于宏觀的法律、政策環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)。按照發(fā)生的主體分類，“以房養(yǎng)老”中風(fēng)險(xiǎn)主要有三類：老人的道德風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.老人的道德風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與老人的交易中，老人因?yàn)榫哂行畔?yōu)勢(shì)而容易發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)給經(jīng)辦機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失。老人的道德風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為事前和事后兩個(gè)方面，事前的道德風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為老人在評(píng)估預(yù)期壽命時(shí)隱瞞自己的健康情況，事后的道德風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為老人減少對(duì)房屋的維護(hù)。不完全信息市場(chǎng)的博弈中，老人清楚自身的健康狀況，而經(jīng)辦機(jī)構(gòu)并不清楚。信息優(yōu)勢(shì)方的老人和經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在簽訂協(xié)議前會(huì)對(duì)自身健康狀況進(jìn)行隱瞞[6]。而這種道德風(fēng)險(xiǎn)就表現(xiàn)為長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，老人的實(shí)際壽命可能遠(yuǎn)高于預(yù)期壽命，以獲得更多貸款，導(dǎo)致經(jīng)辦機(jī)構(gòu)需要支付比原計(jì)劃更多的養(yǎng)老金。Davidoff T, Welke G（2004）認(rèn)為，住房反向抵押貸款面臨的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是一種可以通過(guò)大數(shù)法則化解的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司簽訂大量的合同后即可以對(duì)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)加以有效控制，從而使個(gè)體的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)參保人群中被分散[7]。在精算的預(yù)期壽命下，當(dāng)參保群體足夠大，大數(shù)法則的確可以發(fā)揮作用；但在試點(diǎn)初期，參保人數(shù)較少并不滿足大數(shù)法則，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生只能由經(jīng)辦機(jī)構(gòu)被迫消化。

由于簽訂合同后房產(chǎn)最終要屬于金融機(jī)構(gòu)，老人在繼續(xù)居住期間缺乏對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)的動(dòng)力，在貸款期間減少對(duì)房屋的質(zhì)量維護(hù)，以致房產(chǎn)加速折舊，給貸款人帶來(lái)?yè)p失[8]。相比于老人事前的道德風(fēng)險(xiǎn)，這種事后道德風(fēng)險(xiǎn)容易規(guī)避。經(jīng)辦機(jī)構(gòu)可以設(shè)定住房反向抵押貸款的限制性條款、收取預(yù)期費(fèi)用或定期檢查以督促老人對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行維護(hù)，這也意味著交易成本的上升。在“以房養(yǎng)老”雙方的交易中，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)作為信息劣勢(shì)方，如果不能有效解決老人的道德風(fēng)險(xiǎn)或不能控制道德風(fēng)險(xiǎn)的管控成本自然沒有動(dòng)力推廣這類產(chǎn)品。

2.宏觀層面政策風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)

反向抵押貸款的核心在于物權(quán)問(wèn)題，然而現(xiàn)有土地制度也對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐工作帶來(lái)困擾。按照我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期。但是法律中并沒有規(guī)定如何續(xù)期，續(xù)期是否需要繳納費(fèi)用以及續(xù)期的時(shí)限。70 年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的相關(guān)細(xì)則缺失使得“以房養(yǎng)老”面臨政策的不確定性。如果無(wú)償續(xù)期且續(xù)期時(shí)限較長(zhǎng)，這是雙方都樂于見到的，但也有可能存在續(xù)期費(fèi)較高或者續(xù)期時(shí)間短等情況。這種政策的不確定性無(wú)論是對(duì)于經(jīng)辦機(jī)構(gòu)還是房產(chǎn)持有者都是一種風(fēng)險(xiǎn)，從而制約了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展[9]。

而現(xiàn)行法律制度使得經(jīng)辦機(jī)構(gòu)面臨著不能追索產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)2005 年1 月1 日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，如果抵押資產(chǎn)遭遇唯一住房繼承權(quán)問(wèn)題，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)可能無(wú)法收回住房產(chǎn)權(quán)，造成貸款損失[10]。政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)是任何一家機(jī)構(gòu)都無(wú)法控制且規(guī)避的問(wèn)題。當(dāng)然如果政府能夠盡早明確產(chǎn)權(quán)續(xù)期的細(xì)則并明確貸款機(jī)構(gòu)對(duì)抵押資產(chǎn)的追索權(quán)，政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)也就變得可解。

3.市場(chǎng)中房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與利率波動(dòng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定以及利率市場(chǎng)的波動(dòng)阻礙了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展。中國(guó)自實(shí)行住房商品化改革后，房?jī)r(jià)一直在上漲，幾經(jīng)調(diào)控，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。即便在經(jīng)濟(jì)下行期，民眾對(duì)“炒房”的熱情依舊不減，這導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛藏著房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估僅有三十年的發(fā)展時(shí)間，反向抵押貸款的抵押物又是舊房，二手房交易市場(chǎng)更是不夠成熟，房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏，給未來(lái)房?jī)r(jià)的評(píng)估造成困難。除房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)外，房屋建筑壽命也是需要考慮的問(wèn)題。我國(guó)法定的民用住宅使用年限最少為50 年，而在“多快好省”的原則下，房屋質(zhì)量與法定要求存在一定差距，這也是房產(chǎn)評(píng)估時(shí)不可忽略的問(wèn)題；經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在取得產(chǎn)權(quán)后住房壽命也所剩無(wú)幾，僅靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金是否足夠有待考量。

采用年金形式給付就需要考慮貨幣折現(xiàn)問(wèn)題，通常情況下，利率越低，申請(qǐng)者就能獲得越多的貸款。在全球化的背景下，復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也導(dǎo)致利率變得難以預(yù)測(cè)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性和利率水平波動(dòng)都屬于不可把控的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)從根本上影響“以房養(yǎng)老”模式的推行與發(fā)展[11]。Weinrobe（1998）曾指出為以房養(yǎng)老辦理再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以應(yīng)對(duì)“以房養(yǎng)老”的各種風(fēng)險(xiǎn)[12]。理論上，再保險(xiǎn)的確能夠幫助經(jīng)辦機(jī)構(gòu)更好抵御風(fēng)險(xiǎn)，但是在當(dāng)前“以房養(yǎng)老”本身模式尚未理順，且各主體權(quán)責(zé)不明，開展再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)并不符合現(xiàn)實(shí)。

市場(chǎng)不穩(wěn)定的狀況下，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)一般會(huì)進(jìn)行審慎保守的估計(jì)，這又意味著不動(dòng)產(chǎn)抵押估值偏低，老人的養(yǎng)老金就會(huì)減少；而估值較高，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)又難以消化；如何定價(jià)對(duì)于經(jīng)辦機(jī)構(gòu)是一個(gè)兩難的問(wèn)題?！耙苑筐B(yǎng)老”是一項(xiàng)變數(shù)較大的金融產(chǎn)品，老人預(yù)期壽命、法律政策、住房?jī)r(jià)值、市場(chǎng)利率等任何一項(xiàng)不確定性因素都可能演變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)挫傷參與者的積極性。

四、從需方看“以房養(yǎng)老”遇冷

金融機(jī)構(gòu)沒有推廣的動(dòng)力，而老人似乎也并不認(rèn)可這一模式。其中傳統(tǒng)價(jià)值觀念是老人接受“以房養(yǎng)老”的最大思想障礙，產(chǎn)品的資格要求更是將受眾縮小至小群體。

（一）傳統(tǒng)家庭觀念下遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)與代際關(guān)系阻礙了“以房養(yǎng)老”的推行

我國(guó)的傳統(tǒng)家庭觀念“子承父業(yè)”、“養(yǎng)兒防老”是影響老人“以房養(yǎng)老”選擇絕對(duì)阻力[13]?！白映懈笜I(yè)”的背后是家庭財(cái)富的代際傳遞，“但存方寸地，留予子孫耕”，對(duì)房屋這類極具價(jià)值的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，老年人更愿意將其留給子孫后代，而非抵押給銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)[14]。“養(yǎng)兒防老”則體現(xiàn)了家庭養(yǎng)老的功能以及代際支持。傳統(tǒng)家庭倫理觀念表現(xiàn)為一種家庭內(nèi)部成員的情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款養(yǎng)老，不僅老人自己難以接受，其子女也容易被認(rèn)為沒有孝心，“以房養(yǎng)老”可能會(huì)加劇代際矛盾和沖突，老人不愿意以破壞代際關(guān)系為代價(jià)換取年老時(shí)相對(duì)富裕生活[15]。在傳統(tǒng)家庭觀念濃厚的社區(qū)，“以房養(yǎng)老”的家庭甚至還要面臨鄰里的輿論壓力。早在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作展開前，朱勁松（2011）就基于社會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)“以房養(yǎng)老”影響因素進(jìn)行實(shí)證探究，得出傳統(tǒng)觀念對(duì)“以房養(yǎng)老”的選擇具有決定性作用的結(jié)論[16]。現(xiàn)代社會(huì)中家庭養(yǎng)老的功能即便被弱化但依舊是老人獲得養(yǎng)老支持的主要來(lái)源。

“以房養(yǎng)老”之所以在美國(guó)流行，與其國(guó)內(nèi)高額的遺產(chǎn)稅和獨(dú)立的養(yǎng)老觀念有很大關(guān)系。石振武（2016）西方國(guó)家老人在選擇“以房養(yǎng)老”時(shí)較少存在代際之間的羈絆，而國(guó)人對(duì)家庭養(yǎng)老有著穩(wěn)定的“路徑依賴”[17]。同時(shí)，西方國(guó)家為一般都征收財(cái)富稅，房產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的個(gè)人財(cái)富，進(jìn)行代際傳遞時(shí)需要繳納一定比例的遺產(chǎn)稅，這也一定程度上降低了老人財(cái)富傳遞的意愿。而在中國(guó)，雖然本世紀(jì)初就有學(xué)者提出征收遺產(chǎn)稅，并論證了遺產(chǎn)稅的諸多益處，但由于種種原因時(shí)至今日這種想法依舊被束之高閣。

不過(guò)值得注意的是，即使在“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展成熟且獨(dú)立養(yǎng)老觀念盛行的美國(guó)，選擇“以房養(yǎng)老”的老人占潛在用戶比例也并不高。美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局發(fā)布的《反向抵押貸款報(bào)告2012》中，相當(dāng)比例的老人由于獨(dú)立產(chǎn)權(quán)與遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)明確表示不會(huì)選擇此類產(chǎn)品④。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家或地區(qū)，遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)都是“以房養(yǎng)老”推行的觀念桎梏，傳統(tǒng)家庭倫理則強(qiáng)化了老人持有、傳遞房產(chǎn)的偏好，以致老人不會(huì)主動(dòng)選擇“以房養(yǎng)老”。

（二）保守的消費(fèi)觀念制約了超前消費(fèi)

除了家庭倫理外，保守的消費(fèi)習(xí)慣也限制了“以房養(yǎng)老”的推行。和抵押貸款相似，反向抵押貸款也可以視為一種超前消費(fèi)模式。傳統(tǒng)國(guó)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)秉持的是“量入為出，勤儉節(jié)約”思想，這種觀念伴隨著現(xiàn)階段老人的前半段生命歷程。改革開放依賴，國(guó)民的消費(fèi)儲(chǔ)蓄觀念逐漸受西方國(guó)家消費(fèi)文化影響，此背景下成長(zhǎng)起來(lái)的80后、90 后屬于超前消費(fèi)的一代，但對(duì)于保守消費(fèi)已經(jīng)形成習(xí)慣的老一代人而言，這種超前消費(fèi)的模式很難被接受。近幾十年的時(shí)間里，在物價(jià)飛漲、房?jī)r(jià)居高不下的背景下，房子的儲(chǔ)值功能甚至超過(guò)了房子本身的居住功能，房產(chǎn)也成為用于財(cái)富保值增值的工具。對(duì)老人而言，無(wú)論是交出超高價(jià)值的房屋產(chǎn)權(quán)還是超前消費(fèi)模式都是對(duì)其固有價(jià)值觀念的挑戰(zhàn)。社會(huì)文明前進(jìn)的過(guò)程中，當(dāng)代年輕人有更為開放的家庭觀念和婚育觀念，對(duì)于“以房養(yǎng)老”能夠更為客觀理性地選擇?！耙苑筐B(yǎng)老”在現(xiàn)階段老人群體中受挫，不代表將來(lái)不可行，在開放自由環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的80 后、90 后中或許能夠迸發(fā)出新的活力。

傳統(tǒng)的家庭觀念和消費(fèi)觀念在思想上禁錮了當(dāng)代老人對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知，而通過(guò)宣傳和再教育的方式這種情況或許會(huì)有所改觀。瞿小敏（2015）對(duì)可能影響老年人接受“以房養(yǎng)老”的相關(guān)因素中發(fā)現(xiàn)老人的教育水平與“以房養(yǎng)老”的接受程度表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)，老人的文化水平越高，越有可能接受“以房養(yǎng)老”[18]。較高的教育水平有助于個(gè)人沖破傳統(tǒng)價(jià)值觀念的束縛，更為客觀理性地看待“以房養(yǎng)老”。而現(xiàn)在60 周歲左右的老年人出生于上世紀(jì)60 年代左右，他們所受教育水平有限，改變其認(rèn)知有一定困難。

（三）參與資格限制

即便老人不受家庭觀念和消費(fèi)觀念的影響，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品本身的參與要求表明其只能是“小眾產(chǎn)品”?！耙苑筐B(yǎng)老”一般需要以下幾個(gè)初始條件：老人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)自居住、地價(jià)較高。有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)才可以自由交易，而獨(dú)自居住是避免遺產(chǎn)糾紛的法律風(fēng)險(xiǎn)，住房的地理位置越好其變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也更容易?！耙苑筐B(yǎng)老”初始資格限定門檻看起來(lái)似乎并不高，然而篩選過(guò)后現(xiàn)實(shí)中真正能夠符合要求的老人已經(jīng)不多。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的要求首先將農(nóng)村老人排除在外。勞動(dòng)力的城鄉(xiāng)流動(dòng)中，導(dǎo)致了大量空巢老人留守在農(nóng)村，對(duì)于養(yǎng)老的社會(huì)支持和家庭支持都薄弱的農(nóng)村老人而言，“以房養(yǎng)老”未嘗不是一個(gè)選擇。然而《物權(quán)法》中規(guī)定對(duì)于農(nóng)村宅基地農(nóng)民只有使用權(quán)，限制流轉(zhuǎn)和抵押，農(nóng)村達(dá)不到開展住房反向抵押貸款的要求；即便宅基地可以像耕地一樣流轉(zhuǎn)，農(nóng)村的房產(chǎn)價(jià)值較低，金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，缺少業(yè)務(wù)經(jīng)辦的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在農(nóng)村推行此類產(chǎn)品并不現(xiàn)實(shí)。

而在城鎮(zhèn)內(nèi)部，商品化的住房反映出明顯的階層分化。社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位高的家庭一般居住在高檔社區(qū)和較好的地段中，老人住在自有產(chǎn)權(quán)住房的比例較高；社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位低的家庭則主要集中在城鎮(zhèn)邊緣和老舊城區(qū)，老人更多會(huì)與子女同住、租房或選擇其他類型住房[19-20]。由此形成一個(gè)經(jīng)濟(jì)悖論：經(jīng)濟(jì)狀況好的老人符合以房養(yǎng)老的條件，但他們可能并無(wú)需求；而經(jīng)濟(jì)狀況不好的老人雖然有需求，卻可能因?yàn)闂l件不滿足被排除在外。由此看來(lái)，既具備“以房養(yǎng)老”參與條件又有此需求的老人只是少數(shù)，而“以房養(yǎng)老”不可能成為主流養(yǎng)老選擇。

五、政府角色缺位導(dǎo)致試點(diǎn)工作停滯不前

“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品，適合交給金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)；但其養(yǎng)老功能又具有明顯的公益屬性，其發(fā)展更離不開政府的支持。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)無(wú)論采取何種模式，都離不開政府參與。政府或作為第一責(zé)任人主辦該模式或者出資參與，輔之以稅費(fèi)優(yōu)惠或補(bǔ)貼，或制定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理[21]。王華強(qiáng)，周中林（2014）基于博弈論論證了政府在“以房養(yǎng)老”中的作用，政府加入可以提高雙方的參與意愿；而當(dāng)政府不進(jìn)行配套措施支持甚至對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行高額征費(fèi)時(shí)，雙方的參與意愿均有所降低[22]。

當(dāng)前政府對(duì)于“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作出臺(tái)的相關(guān)文件并不多，各試點(diǎn)城市的相關(guān)政策也都是“摸著石頭過(guò)河”，對(duì)于如何操辦缺乏具體的政策指導(dǎo)導(dǎo)致了試點(diǎn)工作進(jìn)展緩慢?！耙苑筐B(yǎng)老”市場(chǎng)迫切需要完善政策體系以及各主體發(fā)揮合力，以突破制度和技術(shù)瓶頸；穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和利率市場(chǎng)，管控系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；通過(guò)減稅降費(fèi)、補(bǔ)貼等形式降低前期推行的成本，為“以房養(yǎng)老”推廣創(chuàng)造友好的政策環(huán)境。

政府的市場(chǎng)監(jiān)管工作也亟需加強(qiáng)。與“以房養(yǎng)老”模式遇冷形成鮮明對(duì)比的是不法分子利用“以房養(yǎng)老”行騙的新聞屢見不鮮，這與政府的監(jiān)管缺位有很大關(guān)系。普通民眾本就對(duì)“以房養(yǎng)老”缺乏了解，層出不窮的“以房養(yǎng)老”騙局更是降低了民眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的積極評(píng)價(jià)。一方面是試點(diǎn)階段模式本身尚未固定有待政府具體的設(shè)計(jì)和引導(dǎo)，一方面是市場(chǎng)亂象需要政府加強(qiáng)監(jiān)管。政府角色的缺位在很大程度上限制了“以房養(yǎng)老”的開展，需要盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，為保障“以房養(yǎng)老”中供需雙方的權(quán)益提供法律保障。對(duì)于國(guó)民的遺產(chǎn)偏好，政府可以考慮適時(shí)征收遺產(chǎn)稅，通過(guò)宣傳和引導(dǎo)，逐漸改變?nèi)藗儭梆B(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，培養(yǎng)獨(dú)立的養(yǎng)老觀念。

六、結(jié)語(yǔ)

“以房養(yǎng)老”中養(yǎng)老是目標(biāo)，房子只是手段。學(xué)界廣泛議論的“以房養(yǎng)老”只是狹義指向住房反向抵押貸款，廣義的“以房養(yǎng)老”則存在著眾多模式，住房反向抵押貸款屬于其中流程最復(fù)雜、操作難度最高的一種。此前試點(diǎn)模式中南京“租售換養(yǎng)”、上海的“自助養(yǎng)老”以及北京的“養(yǎng)老房屋銀行”都可以算作廣義上的“以房養(yǎng)老”。如果老人選擇“賣房養(yǎng)老”或者“以租換養(yǎng)”的方式進(jìn)行養(yǎng)老，其完全可以在市場(chǎng)中對(duì)自有房屋進(jìn)行直接的租售交易，倒按揭模式下繁瑣的流程、交易成本都使得該產(chǎn)品在以房養(yǎng)老全模式中不具備競(jìng)爭(zhēng)力，這或許也是幾個(gè)試點(diǎn)城市模式失敗的原因。倒按揭模式在眾多“以房養(yǎng)老”模式中最突出的特色是其金融功能以及房主在身故前享受住房的居住權(quán)。如果金融機(jī)構(gòu)不能發(fā)揮產(chǎn)品本身的機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，倒按揭則毫無(wú)吸引力可言?！斗聪虻盅嘿J款報(bào)告2012》表明，美國(guó)的反向抵押貸款發(fā)展越來(lái)越偏向金融化，老人選擇倒按揭模式主要目的在于解決債務(wù)問(wèn)題，用于提高晚年生活質(zhì)量的比例不高。在“以房養(yǎng)老”中，如何養(yǎng)老是老人的選擇，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)最重要的任務(wù)是對(duì)產(chǎn)品本身精細(xì)的設(shè)計(jì)而非試圖引導(dǎo)老人的養(yǎng)老選擇。

“以房養(yǎng)老”本土化雖然在初期受挫，但仍有繼續(xù)實(shí)施和推廣的必要。現(xiàn)實(shí)中試點(diǎn)工作遇冷需要我們重新審視“以房養(yǎng)老”在養(yǎng)老體系中的定位，倒按揭模式作為“以房養(yǎng)老”理念實(shí)施的一個(gè)典型模式，是完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)補(bǔ)充；但也只能作為養(yǎng)老體系的一個(gè)補(bǔ)充，不能夸大其在整個(gè)養(yǎng)老保障體系中的作用。在目標(biāo)人群定位中，當(dāng)前“以房養(yǎng)老”的目標(biāo)客戶需要聚焦于空巢老人、孤寡老人以及老年貧困者等特殊群體，其推廣需要經(jīng)歷一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。經(jīng)辦機(jī)構(gòu)需要專注于產(chǎn)品本身的開發(fā)，強(qiáng)化產(chǎn)品金融特色；政府在其中發(fā)揮作用，通過(guò)配套措施為“以房養(yǎng)老”推廣掃清障礙。

注釋：

①基于行文方便，如未做特殊解釋，文中“以房養(yǎng)老”均指代住房反向抵押貸款。

②信息來(lái)源：http：//js.ifeng.com/a/20180812/6798674_0.shtml。

③由銀行提供的產(chǎn)品稱為住房反向抵押貸款，由保險(xiǎn)公司提供的產(chǎn)品稱為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。其金融的本質(zhì)并沒有改變，只是提供主體和產(chǎn)品名稱略有不同。

④資料來(lái)源：https：//files.consumerfinance.gov/a/assets/documents/201206_cfpb_Reverse_Mortgage_Report.pdf。