◎張健

一、拆遷主體行為及相互關(guān)系

房屋拆遷主體涉及政府及村委會、開發(fā)商、被拆遷單位或農(nóng)民，拆遷服務(wù)機構(gòu)、拆遷評估機構(gòu)、測繪機構(gòu)、審計機構(gòu)等眾多利益相關(guān)方參與。由于農(nóng)村集體土地房屋拆遷項目涉及范圍廣，利益主體眾多、拆遷難度大，拆遷補償資金需求量巨大等特點，在進行房屋拆遷時，政府為了彌補資金缺口，常采用吸引開發(fā)商進行融資并承諾經(jīng)過一級土地開發(fā)整理后將土地按照底價拍賣給開發(fā)商。為了便于分析，本文選取的拆遷主體是指屬地政府、開發(fā)商、拆遷人及被拆遷人。

拆遷主體行為是指拆遷一方主體在房屋拆遷活動中，為了保障自身的經(jīng)濟利益不受損失而對其他主體行為采取措施的行為。拆遷工作一旦啟動，政府和開發(fā)商、政府和拆遷人、政府和被拆遷人、開發(fā)商和拆遷人、開發(fā)商和被拆遷人、拆遷人和被拆遷人之間的利益博弈行為也就產(chǎn)生了。

拆遷主體行為的合理關(guān)系應(yīng)該是屬地政府對整個拆遷過程進行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理，按照法定程序征收土地及房屋；開發(fā)商負責(zé)籌集資金、支付拆遷補償款，集體土地經(jīng)轉(zhuǎn)征并進行一級土地開發(fā)完成后取得土地使用權(quán)；拆遷人和被拆遷人進行談判協(xié)商，雙方簽訂拆遷補償協(xié)議，被拆遷人騰出房屋并取得拆遷補償款。但是，實際拆遷項目中政府為吸引城市建設(shè)投資，直接或間接參與到拆遷工作當(dāng)中，給予拆遷實施單位諸多的特權(quán)和優(yōu)惠，有時還會采用不合理的行政權(quán)力來降低拆遷補償標準，為了加快拆遷工作進度不惜損害了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)和基本合法利益。經(jīng)過征收拆遷的集體土地，通過土地一級進行出讓的過程中政府取得大量土地差價收益，付出的成本僅僅包括土地規(guī)劃過程中產(chǎn)生的成本。因此，正確認識各主體之間的行為關(guān)系，制定合理的拆遷補償機制才是拆遷補償工作的關(guān)鍵。

二、屬地政府利益分析

農(nóng)村集體土地房屋拆遷的本質(zhì)是政府為了城市建設(shè)需要，向農(nóng)村集體土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，經(jīng)過土地一級開發(fā)之后用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改造或者將土地使用權(quán)出讓給其他開發(fā)商的法律行為。用于城市建設(shè)，環(huán)境改造的農(nóng)村集體土地由于配套實施趨于完善也會使得周邊土地價格上漲，因此不管農(nóng)村拆遷土地作何處置，拆遷補償價格與周邊土地或者該地塊土地出讓金之間總會存在巨大的利益空間，政府在享受這一利益的同時還可以提升城市發(fā)展形象，改造城市美觀，使得政府對集體土地房屋拆遷有很大偏好，這也是棚戶區(qū)改造遍地開花的一個重要原因。

政府利益是指政府在管理國家、履行政府職能、行使公共權(quán)力的過程中為了滿足利益主體之間進行分配時需要的各種資源和條件的總和。農(nóng)村集體土地房屋拆遷中的政府利益主要是指從農(nóng)村集體土地房屋拆遷活動中，把屬于農(nóng)村集體的土地變?yōu)閲?，然后?jīng)過土地一級開發(fā)將生地轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜械氖斓兀賹⑼恋厥褂脵?quán)進行出讓，從而獲得的土地出讓金、稅金以及其他內(nèi)在的隱形收益，比如提升政府形象等。政府通過農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作既可以改善政府民生工程，又可以為開發(fā)商提供投資機會，吸引開發(fā)商進行城市建設(shè)投資，這也是各地政府積極推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的動力之一。政府出讓土地使用權(quán)獲得的經(jīng)濟收益與開發(fā)商支付的土地出讓金、稅金、拆遷補償款之間建立起了直接利益聯(lián)系。由于拆遷補償工作既是開發(fā)商拿地方式之一，也是政府改善民生工程重要的組成部分，因此政府及可以獲得積極的社會效益也可以從開發(fā)商手中獲得經(jīng)濟效益。

三、開發(fā)商利益分析

開發(fā)商作為企業(yè)，最根本的目的就是盈利。開發(fā)商在農(nóng)村集體土地房屋拆遷中為了追求自身利益最大化，會千方百計壓低拆遷成本。對于開發(fā)商來說，拆遷補償款一筆很大的直接費用，為了壓縮成本，開發(fā)商會聯(lián)合制定補償方案時降低補償標準，這樣可以很大程度上減少像拆遷補償款之類的直接費用。其實過低的拆遷補償標準對于開發(fā)商來說并不一定是有利的。如果拆遷標準制定過低，被拆遷抵制拆遷，影響拆遷進度，進而影響開發(fā)商取得土地使用權(quán)，再影響后期開盤節(jié)奏，看似補償標準低一些，實際間接成本增加了。拆遷補償標準過低一旦強引起一些被拆遷人的抗爭，他們會想方設(shè)法阻撓拆遷，拆遷工程進度進展不下，喪失最佳房地產(chǎn)開盤市場時機等。如果是較大的拆遷項目，土地開發(fā)面積大，拆遷戶數(shù)多，拆遷補償款數(shù)額巨大，對拆遷工作影響更大。

四、被拆遷人利益分析

對被拆遷人來說，農(nóng)村集體土地房屋拆遷既有不利影響，也有有利影響。一方面，通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房屋置換等途徑獲得生活福利改善；另一方面，集體土地拆遷打破了被拆遷人對熟悉環(huán)境的依賴，從而影響他們的社會關(guān)系。另外，被拆遷人在一定程度上也是“經(jīng)濟人”，他們也會考慮拆遷引起的額外生活成本，比如較高的水電費、物業(yè)管理費、子女教育費等，使得被拆遷人在拆遷中自覺地產(chǎn)生了一種抵觸情緒，引發(fā)拆遷矛盾。他們巧搭經(jīng)濟開發(fā)的順風(fēng)船，利用房屋拆遷的機會漫天要價，拖延搬遷，以期從政府和開發(fā)商得到更多的拆遷補償金額，甚至采取阻撓項目拆遷、圍堵政府等極端措施?？陀^的說，這些漫天要價、大發(fā)橫財?shù)谋徊疬w人還是個別的，并且這種行為的總體利益仍是比較低的，給政府、開發(fā)商、社會包括他們自己帶來了巨大的附加成本。產(chǎn)生這些矛盾的原因并不是拆遷行為本身引起的，而是缺乏利益主體之間的利益協(xié)調(diào)，利益分配不均造成的。