●胡 波

在《研究馬克思政治經(jīng)濟學回歸勞動價值理論在市場經(jīng)濟中的主導地位》[經(jīng)濟師2019 第5 期]一文探討之后，我們應該如何看待當前部分房價過高的問題呢？房價一直都是人們關注的問題。有人希望漲、有人盼望降、有人炒房得利、有人住房背債、有人出租掙錢、有人租房花去大半薪酬、有人用供求矛盾解釋、有人預測分析房價走勢、有人說房地產(chǎn)行業(yè)是暴利、有人說房地產(chǎn)行業(yè)需要救市、有人說房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的發(fā)動機、有人說房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟……。市場化后房價到底怎么啦呢？下面我們還是從勞動價值的視角來探討當前的房價問題：

一、簡要回顧我國房價伴隨改革開放的變化歷程

我國住房在上世紀80年代前是單位分配住房，由于多種原因不少人長期得不到分配住房，也有個別人多占住房，總體是存在房子短缺的矛盾。為解決住房短缺的矛盾使人們能夠有房住、住好房，上世紀80年代開始允許私人建房、私人買房，當時有的單位為職工集資建房。從1988年到1997年出現(xiàn)了單位以成本價的49%或100%的產(chǎn)權賣給職工，這一時期開始了住房市場化，同時出現(xiàn)了三種不同的房價——即商品住房（2000 元/m2，大城市上海房價有超過4000 元/m2）、經(jīng)濟適用住房、成本福利住房，其中經(jīng)濟適用住房價格（某些城市1200——1460 元/m2）低于商品住房而又高于福利住房價格。直到1998年后開始了公房改革——即原單位分配給職工的住房以成本價轉讓產(chǎn)權于職工（某些城市845 元/m2），同時單位不再為職工建房，今后新建住房一律由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售，從此標志著我國完全走向了市場化的商品住房時代。住房市場化的發(fā)展對改善人們的居住條件起到了積極的作用，但同時也帶來了部分城市房價過快上漲的負面問題，房價由原來每平米的幾百元、1000 元左右上漲到幾千元、幾萬元、十幾萬元……。據(jù)網(wǎng)上安客居信息2019年最高房價的是北京平均58072 元/m2（北京大約年平均工資92402 元、月工資7700.17元），房價最低的是黑龍江鶴崗市平均1948 元/m2（平均月工資5910 元）。

二、對新建商品房的粗略地簡單地價值分析

我國目前城市高層住房（不含房內裝修）建筑成本大約1800 元～2000 元/m2，低層的造價要低些，大城市造價高于小城市，北京高層住宅造價大約在2200 元/m2左右（這里面已包含了直接創(chuàng)造價值的建筑包工隊的利潤）。全國房地產(chǎn)行業(yè)年平均工資70428 元（北京大約120000 元左右）。下面不妨就以房價最高的北京為例來大概計算分析一下住房的實際價值：

根據(jù)商品價值計算公式f(s)f(x)f(t)——參考《厘清商品價值的計算問題正確理解勞動價值理論》[經(jīng)濟師2020 第1 期]。一年按330 天、每天8 小時計算，北京地產(chǎn)行業(yè)平均小時工資是120000÷330÷8≈45.5（元/小時）；f (t)＝2200 元÷45.5 元/小時≈48.4 小時；北京某房售價130000 元/m2,買地、建筑、配套等總成本68800 元/m2，則f(x)＝130000÷68800×45.5≈85.97（元/小時）;暫且取f(s)系數(shù)為1。那么北京地產(chǎn)商（相當于二手經(jīng)營商而不是商品房的直接生產(chǎn)者）的商品房的真實價值應該是：f(x)f(t)＝85.97×48.4=4160.948(元/m2)。假如不考慮土地費用的因素或不實行競價拍賣土地，北京房地產(chǎn)開發(fā)商以4160.948 元/m2出售商品房減去成本2200 元/m2元所獲取利潤或剩余價值應該是1960.948 元/m2。

結合現(xiàn)實的社會狀態(tài)，實行住宅用地先競價拍賣給地產(chǎn)開發(fā)商，然后再由開發(fā)商建設和銷售住房。北京某塊土地拍賣樓面價高達6.66 萬元/m2,商品房預售10 萬元～12 萬元/m2,我們就按低的10 萬元/m2計算分析：社會狀態(tài)系數(shù)f (s)＝100000÷4160.948≈24.03（一般理性地控制該系數(shù)應＜2）。地方僅土地拍賣攝取剩余價值達到樓面價6.66 萬元/m2；由于土地拍賣費用增加了開發(fā)商品房的投資成本，地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)投資資本攝取剩余價值31800 元/m2(包含營利稅、銀行利息等在內的毛收取)。從勞動價值的視角來解釋，反映了房價嚴重背離其價值，市場出現(xiàn)的過度競爭和剝削的成分極高，背離價值的所有剩余價值部分都將由買房的老百姓背負。

最近幾年北京出臺了調控房價的新政策，我們看看社會狀態(tài)變化后對商品房價值的影響。比如：有兩宗位于順義區(qū)的共有產(chǎn)權住房地塊。其中甲地塊房屋銷售限價（共有產(chǎn)權房僅有部分產(chǎn)權歸個人）為2.4 萬元/m2，最終由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.79 億元競得，溢價率2%，成交樓面地價為10998 元/m2；乙地塊房屋銷售限價為2.7 萬元/m22，最終由某集團建設發(fā)展有限公司以19.45 億元競得，溢價率18%，成交樓面地價為14654 元/m2。計算分析如下：甲地塊社會狀態(tài)系數(shù)f (s)＝24000÷4160.948≈5.77,土地拍賣從商品房每平方米中攝取剩余價值10998 元,地產(chǎn)商從商品房每平方米中攝取剩余價值是24000 元-10998 元-2200 元=10802 元(包含營利稅、銀行利息等在內的毛收取)；乙地塊社會狀態(tài)系數(shù)f (s)＝27000÷4160.948≈6.49，土地拍賣從商品房每平方米中攝取剩余價值14654 元，地產(chǎn)商從商品房每平方米中攝取剩余價值是27000元-14654 元-2200 元=10146 元(包含營利稅、銀行利息等在內的毛收取)。反映了房價調控是積極的，但房價背離價值的程度仍很高。

假定我們再設定幾種不同的社會狀態(tài)看看商品房價值又會發(fā)生什么變化呢？（1）我們假定土地不再通過拍賣，而是直接在售房時向買房人收??；還以北京甲地塊為例說明：如果地產(chǎn)商銷售房價是4160.948 元/m2,再加上土地費用10998 元/m2,兩項合計房價＝4160.948 元/m2＋10998 元/m2=15158.948 元/m2；則社會狀態(tài)系數(shù)f(s)＝15158.948÷4160.948≈3.64（這個系數(shù)仍＞2反映剝削成分較大）；在此種社會狀態(tài)下，只有地方通過商品房銷售利用土地資源攝取剩余價值10998 元/m2, 而地產(chǎn)開發(fā)商由于省了土地拍賣投入的資本將相應減少攝取剩余價值24000 元/m2-15158.948 元/m2＝8841.052 元/m2。（2）假定地方適度按樓面收取3000 元/m2，如果在市政統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，允許企業(yè)、事業(yè)、機關為百姓集資建房，仍以2200 元的造價成本計算，則房價可降至5200 元/m2或甚至更低的價格。（3）假定社會狀態(tài)是房子交易實行使用年限折舊（越舊的房子價格越低）、以價值評估定價格、沒有投機炒作的空間、供求平衡；再假定全國平均f(x)=45、平均小時工資以30 元計算、f(s)＝1、造價成本2000 元/m2;則全國平均住房價值應是：2000÷30×45=3000 元/m2。（4）假定國家鼓勵不發(fā)達地區(qū)、城市加大生產(chǎn)力發(fā)展，社會生產(chǎn)力布局均衡全面發(fā)展，沒有出現(xiàn)大城市人口迅速增長的社會狀態(tài)，則f(s)＝1 房價不會出現(xiàn)過快上漲。（5）假定雖然出現(xiàn)了地域或城市生產(chǎn)力發(fā)展的水平及分布的疏密矛盾突出，但積極采取措施調整生產(chǎn)力發(fā)展布局，嚴控部分城市人口過快膨脹性的增長，維護有序發(fā)展經(jīng)濟的價值規(guī)則約束機制保障有效，社會狀態(tài)良好，則f(s)＝1 同樣房價不會出現(xiàn)過快上漲。

三、二手房價和房租與勞動力價值失衡問題

根據(jù)網(wǎng)上信息，北京平均房價58072 元/m2，百姓購買一套100 平米或50 平米的住房，以北京年平均工資94258 元，需要不吃不喝分別需要積累61.6年和30.8年。在北京六城區(qū)二手房價格高的要15 萬元/m2以上，普遍在6 萬元～10 萬元/m2之間，大多工薪階層是買不起的。二手房中有上世紀80、90年代和本世紀初建的房，多屬于住房改革的公房或福利房，當年房主以1000元多不到2000 元購買產(chǎn)權，使用年限70年（現(xiàn)有40年房齡以上的）。改革住房的初衷是要人民群眾有房住、住好房。但由于地方在追逐利益的市場經(jīng)濟中開啟了土地拍賣連年上漲的閘門，開發(fā)商又以資本逐利為目的推動了新建房價水漲船高，再加之大量的人口向生產(chǎn)力過于集中的城市轉移，從而社會為二手房價炒作投機帶來了廣闊的空間。一線城市、二線城市、三線城市的房價開始了不同程度的上漲。房子本來是用來住的，按照常理應該在使用后有一定的折舊降值，可事實是不論新、舊一概漲價，二手房價從原始的價格翻幾番、翻十幾番、翻百番。這正是由于我們忽視了社會狀態(tài)對價值的作用，而一味地聽從供求調節(jié)的作用，才出現(xiàn)了等價交換的原則在二手房的交易市場中顯的蕩然無存，使市場中的投機、炒作、剝削達到了瘋狂。有人坐地等待漲價成為千萬元戶、也有人炒房獲取高額利益、還有一人買房全家還債。

在高房價的現(xiàn)實中，買不起房的新城市人、新上班族們、進城務工族們都需要租房，這樣城市的房租也隨房價水漲船高了，目前北京小戶型的兩居室（一般六七十平米左右）月租金7000元—8000 元，大多年青人是合租，一間十多平米的主臥月租3000 元左右。以北京年平均工資92402 元計算，租一小套房以月租金7000 元計算一年要付84000 元，占北京平均工資的90.9%;即便以合租月租3000 元計算一年要付36000 元，占北京平均工資的38.96%。

四、部分城市房價過高的根本原因及對策

由以上新建商品住房粗略簡單的價值分析，我們會發(fā)現(xiàn)房價過高的最主要、最直接因素之一，是不斷上漲的非勞動創(chuàng)造性生產(chǎn)資料的土地拍賣資本（商品生產(chǎn)中只有勞動力和勞動生產(chǎn)的資料的消耗才參加創(chuàng)造價值，）大量地進入到房子商品中，人為的加大了房子商品的成本，推動了房價過快、過高的漲價。雖然市場供求矛盾屬于社會狀態(tài)中諸多因素之一可以影響價格，供求矛盾僅是影響漲價的一種現(xiàn)象而不是本質，我們不能用供求現(xiàn)象來解釋現(xiàn)實生活中房價過高嚴重背離其價值的本質問題。新建房價過高的根本原因是人為地違背價值規(guī)律的等價交換原則，其實質是復雜市場環(huán)境出現(xiàn)了過度競爭的、剝削的社會狀態(tài)問題。房子商品同樣需要遵循價值規(guī)律的等價交換原則，房子商品本身并不是什么高科技的復雜生產(chǎn)，生產(chǎn)環(huán)境也沒有煤礦井下環(huán)境復雜惡劣，房子商品的價格沒有任何理由過高地背離價值。

房子持續(xù)過快上漲的三個條件：其一，市場放棄了價值約束的社會狀態(tài)——即出現(xiàn)完全放任、自由、投機、剝削、過度競爭的社會狀態(tài)為房價上漲具備了特殊的市場條件；其二，在社會生產(chǎn)力發(fā)展不普遍、不充分的環(huán)境下低生產(chǎn)力地域的人口源源不斷流入高生產(chǎn)力（或生產(chǎn)力密集的）的城市為房價上漲具備了購買需求的源條件；其三，再加之土地拍賣的地方、地產(chǎn)商、炒房投機者以逐利為目的，使大量的資本充當和發(fā)揮了剝削的功能，為推動房價上漲具備了動力條件。在滿足以上三個條件時，房子從住的屬性轉變成了剝削的附屬物，部分城市房價瘋狂地上漲也就成了必然。

房價長期過快上漲到底利弊于什么呢？以勞動價值來看利：其一，為地方收入增加了財源；其二，為開發(fā)商以及相關聯(lián)的金融業(yè)帶來了巨大資本的利益；其三，為炒房倒賣和出租房人帶來了巨大的投機利益；其四，為社會經(jīng)濟增大了GDP 的數(shù)字。以勞動價值來看弊：其一，出現(xiàn)了一部分人剝削另一部分人的社會弊端；其二，出現(xiàn)了占用社會大量資本虛高房子成本形成了一次泡沫化的弊端；其三，出現(xiàn)了增加各行業(yè)生產(chǎn)成本費用形成二次泡沫化的弊端；其四，出現(xiàn)影響或不利于社會經(jīng)濟全面、協(xié)調、高質、高速、健康發(fā)展的弊端；其五，出現(xiàn)了房價嚴重超越勞動力價值的扭曲發(fā)展或不協(xié)調的弊端。從勞動價值的視角來看利弊，勞動創(chuàng)造價值是絕對的，社會財富是靠人民勤勞、智慧、科學、奮斗的勞動創(chuàng)造出來的而不是投機漲價創(chuàng)造出來的，更不能把高房價當成經(jīng)濟的發(fā)動機。

房價、房租過高是社會狀態(tài)出現(xiàn)了問題。社會狀態(tài)包括了投機、炒作、囤積居奇、供求矛盾、生產(chǎn)力的分布狀況、信息透明對稱情況、交易規(guī)則、資本運作、稅征、政策、分配制度、社會管理、資源地理等等。房價必須遵循價值規(guī)律調控，市場經(jīng)濟運行的好壞關鍵是要有一個以勞動價值理論為基礎的完善的規(guī)則、政策、管理機制。我們管理社會和市場經(jīng)濟秩序的一切努力目標就是保證一個適度競爭、有效競爭、公平合理、發(fā)展共享、反對剝削的良好社會環(huán)境——即良好的社會狀態(tài)。

高房價、高房租已引起習總書記和黨中央的高度重視，并在2016年12 月14 日至16 日的中央經(jīng)濟工作會議上明確了中國樓市的發(fā)展方向，強調《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落》。2019年7 月30 日，中共中央政治局會議召開，研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。在談到房地產(chǎn)時，不僅重提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制”，而且首次提出：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。落實好房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好房地產(chǎn)長效管理機制，就要堅持價值規(guī)律等價交換的市場基本原則，就要以勞動價值理論為基礎建立規(guī)則、規(guī)范的房子交易市場管理機制——即有一個良好的社會狀態(tài)。