商紅波

摘要：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國家重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，近年來受國家的市場調(diào)控政策、市場飽和度、國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的風(fēng)險越來越大，也越來越復(fù)雜。為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠健康長久地發(fā)展，建立一套健全、高效的企業(yè)內(nèi)部控制體系尤為重要。文章結(jié)合諸多房地產(chǎn)開發(fā)案例，分析在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在風(fēng)險及現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展普遍存在的漏洞，探討如何構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;風(fēng)險導(dǎo)向

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是承擔(dān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的企業(yè)，作為國民支柱產(chǎn)業(yè)的開發(fā)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面流動資金額度大，面臨的風(fēng)險來源廣泛且風(fēng)險程度普遍較高。為了有效降低企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險，降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的營業(yè)能力，建立一套健全的內(nèi)部控制體系勢在必行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的特殊風(fēng)險

與其他商品生產(chǎn)行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨大量特殊風(fēng)險，爛尾樓、斷頭工程、違章工程等都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能有效規(guī)避風(fēng)險的結(jié)果，不但造成了企業(yè)資金的虧損，也造成生產(chǎn)資料、社會資源的浪費(fèi)。

房地產(chǎn)是不可移動的，所以風(fēng)險有一部分來自于周圍環(huán)境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街頭發(fā)生過一個案例，因?yàn)榍捌谝?guī)劃和建筑圖繪制出現(xiàn)問題，一座二十層高的建筑物偏離了預(yù)定建造位置三米，當(dāng)時建筑技術(shù)不到位，綜合當(dāng)時因素考慮無法對房屋進(jìn)行平移作業(yè)，最終只得將建筑拆除，造成了超過200萬的資金浪費(fèi)。

房地產(chǎn)是國民支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此受到政府嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)還需涉及購置土地、政府規(guī)費(fèi)等方面，因?yàn)槲覈a(chǎn)資料公有制的社會性質(zhì)，生產(chǎn)的每個環(huán)節(jié)都在政府的監(jiān)督和調(diào)節(jié)之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時刻遵守法律法規(guī)和地方規(guī)劃。2019年5月，房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)在長白山興建的高爾夫球場及187棟已建成別墅被列為違章建筑，全部拆除，造成的損失高達(dá)百億，因?yàn)樵撓盗薪ㄖ拈_發(fā)違反了2006年國務(wù)院下達(dá)的文件中關(guān)于明令禁止批復(fù)別墅、高爾夫球場用地的規(guī)定;無獨(dú)有偶，2018年浙江千島湖景區(qū)新建成的一系列旅游開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目也遭到了拆除，因?yàn)檫`反了千島湖水資源保護(hù)方面的地方法規(guī)，造成直接損失超過五十億。

以上兩個案例還折射出房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動中的資金額度十分龐大，資金支出名目繁多，項(xiàng)目復(fù)雜，不確定因素多，開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后都面臨大量支出，僅憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金流是無法支撐的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須背負(fù)大量負(fù)債和借貸，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。

房地產(chǎn)一定程度上還會受到國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的影響。20世紀(jì)90年代的日本房地產(chǎn)崩盤事件，就是因?yàn)閲业呢泿艑捤烧吆蛧竦寞偪癯捶?，該次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫事件不但引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，還直接造成了嚴(yán)重的財政危機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系面臨的問題

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系尚且面臨大量體制、結(jié)構(gòu)問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)存在權(quán)責(zé)不清、職責(zé)不明的問題。崗位劃分和職責(zé)劃分不清，存在一人承擔(dān)多種職責(zé)，單人精力有限、任務(wù)沉重，極易引發(fā)工作上的失誤，或者多人、多部門共同承擔(dān)同一職責(zé)，責(zé)任人之間互相推諉，責(zé)任難以落實(shí)到人。還存在企業(yè)內(nèi)部一人獨(dú)大，獨(dú)占開發(fā)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、財務(wù)大權(quán)，造成企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督部門工作受阻，企業(yè)決策極易成為一言堂。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及的方面極廣，企業(yè)內(nèi)部人員涉及金融類、政法類、建筑類、銷售類等，對企業(yè)內(nèi)部人員的個人素養(yǎng)和職業(yè)道德有較高的要求，反之，可能會發(fā)生在職人員利用職務(wù)之便索取回扣、保障費(fèi)等非法費(fèi)用。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)碧桂園下屬一售樓員向客戶索取5萬元所謂的“誠意金”，后又索取5萬元“好處費(fèi)”，作為為客戶保留手下一處房產(chǎn)的回報。最后該客戶未能夠購得心宜房產(chǎn)而將售樓員告上法庭，最終該售樓員遭企業(yè)開除，但仍然給碧桂園的企業(yè)形象造成了一定傷害。

信息交換不及時，信息溝通不對等也是房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨的問題。不論是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的信息交流，還是同一企業(yè)內(nèi)上下信息的上下流通，都缺乏協(xié)調(diào)性和共享性，沒有建立完善的信息管理監(jiān)督系統(tǒng)，而導(dǎo)致同行無序競爭、企業(yè)內(nèi)部矛盾等問題。

三、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系

一是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全法人代表和企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，完善企業(yè)內(nèi)部人員職責(zé)范圍和管理權(quán)限，權(quán)責(zé)到人，職責(zé)到位，保障各個人員工作的獨(dú)立性，激發(fā)員工的創(chuàng)造性和工作積極性。強(qiáng)化管理層的管理意識，健全的管理體系約束高級管理人員的越級、越界行為，保證內(nèi)部控制體系的權(quán)威性。

二是加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險控制部門的建設(shè)。一個企業(yè)的風(fēng)控部門，在整條企業(yè)的大船中起到的是領(lǐng)航員的作用，應(yīng)該提高風(fēng)險控制部門人員的風(fēng)險預(yù)知能力，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識，培養(yǎng)企業(yè)員工尤其是高層管理的行業(yè)敏感性，提高格局意識。建立完善的風(fēng)險評估機(jī)制，細(xì)化企業(yè)經(jīng)營活動中的流程和責(zé)任，在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行風(fēng)險預(yù)估，在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，最大限度發(fā)掘行業(yè)風(fēng)口和企業(yè)機(jī)遇，降低投資開發(fā)風(fēng)險和成本支出，讓風(fēng)險控制部門成為幫助企業(yè)避開冰山和礁石的燈塔。

三是加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)企業(yè)員工道德規(guī)范培訓(xùn)。企業(yè)文化是一個企業(yè)的軟實(shí)力，也是企業(yè)自身凝聚力的一環(huán)。擁有良好的企業(yè)文化能夠提高企業(yè)員工的工作效能，同時也會增強(qiáng)員工的責(zé)任意識和工作積極性。同時要用正確的價值觀和法律觀念引導(dǎo)員工，提高員工總體服務(wù)意識和法律意識，加強(qiáng)員工對外來誘惑的抗腐蝕能力，繼而降低違規(guī)違法行為的發(fā)生概率。

四是加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督部門的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金額開支龐大且名目繁多，在經(jīng)營活動中很容易產(chǎn)生一些灰色收入，容易滋生企業(yè)內(nèi)部的腐敗和拉幫結(jié)派，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。為此，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督部門的職能，保障內(nèi)部監(jiān)督部門的職權(quán)極為必要，尤其要保障內(nèi)部審計部門的獨(dú)立，保障內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為達(dá)到該效果，應(yīng)該合理設(shè)置內(nèi)部審計的機(jī)構(gòu)，確保其能完整使用審計權(quán)，確立其在企業(yè)內(nèi)部的權(quán)威性，無審計時起到無形監(jiān)督，有審計時則為有形監(jiān)督;配備具有企業(yè)責(zé)任感、專業(yè)素養(yǎng)的審計人員，為保持審計部門的獨(dú)立性，不可由會計部門或其他企業(yè)內(nèi)部人員兼職審計工作。

五是構(gòu)建房地產(chǎn)信息交流、溝通、共享平臺。進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代后，大數(shù)據(jù)和物流網(wǎng)成為產(chǎn)業(yè)的全新熱點(diǎn)，也為信息共享提供了平臺和技術(shù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全的對外信息發(fā)布機(jī)制，與媒體機(jī)構(gòu)、信息發(fā)布機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，拓展企業(yè)信息傳播的渠道，推動行業(yè)內(nèi)信息共享平臺的建設(shè)。同時也應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部建立有效的企業(yè)信息傳遞機(jī)制，不論是向上還是向下的信息都應(yīng)該對等、通暢，很多企業(yè)內(nèi)就存在由下到上的信息傳遞通道閉塞的情況，不利于高層了解低層員工工作狀態(tài)，也不利于企業(yè)內(nèi)部員工的互相監(jiān)督，容易造成高層管理和決策者對企業(yè)內(nèi)部問題評估的不全面，繼而導(dǎo)致企業(yè)日常管理和決策工作的失誤。但是在消息交流、交換的過程中，企業(yè)也要注意自身商業(yè)機(jī)密和企業(yè)內(nèi)部信息的安全管理，加強(qiáng)企業(yè)員工的保密意識，增強(qiáng)企業(yè)信息安全系統(tǒng)的防御能力，避免產(chǎn)生泄密事故，對企業(yè)造成傷害。

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（作者單位：靖江華東城市建設(shè)有限公司）