張翱

摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)不斷進步，國家利好政策頻出，大小房地產(chǎn)企業(yè)爭相囤地開發(fā)建設(shè)，在這生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制及利益直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)，為贏取更多的利益，有必要對成本控制措施進行研究與探討。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同階段和周期的特點，文章探討了招投標(biāo)階段的成本控制，分析房地產(chǎn)招投標(biāo)的現(xiàn)狀與主要問題。在探討房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)過程中操作成本控制的基礎(chǔ)上，從多方面提出了其招投標(biāo)階段的成本控制與管理措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);招投標(biāo)階段;成本;控制

一、概述

2019年，房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境更加復(fù)雜，在實行積極的財政政策的同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”。2018年3月，兩會政府工作報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”對房地產(chǎn)行業(yè)重新進行了定位。在供給端則發(fā)力住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展限價房、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟適用房、公租房等保障性住房，增加有效供給比重。2019年房價有望進一步趨穩(wěn)，部分幾年前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，而部分無人口、產(chǎn)業(yè)支撐的三、四線城市的房價可能會承受更大的壓力，地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑已成為不爭的事實。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有效與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能贏利，以及贏利空間的大小。成本管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、招投標(biāo)、材料采購、施工、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，實現(xiàn)項目價值最大化。因此，把控好這條重要軸線，才能在市場競爭中獲勝。而招投標(biāo)作為其中的一個環(huán)節(jié)，起著上承規(guī)劃設(shè)計階段，下啟建設(shè)施工階段的作用，是項目成本控制的一個關(guān)鍵階段。

工程招投標(biāo)對具體工程來說是一項十分重要的經(jīng)濟活動，涉及到市場、營銷、設(shè)計、工程、采購、成本、合約等多部門的共同有效協(xié)作，其控制重點在于合約規(guī)劃及招采計劃、供應(yīng)商的選擇、招標(biāo)文件的編制（包含招標(biāo)書、圖紙、工程量清單編制、材料設(shè)備、報價承包方式、標(biāo)前答疑等）、評標(biāo)（報價分析、商務(wù)談判）和定標(biāo)。難點在于編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，重點在于評標(biāo)。只有把控好這一系列活動，才能更好的控制房地產(chǎn)成本。

二、房地產(chǎn)招投標(biāo)的現(xiàn)狀以及存在的主要問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段成本控制還存在一些問題，具體表現(xiàn)有：1.?事先沒有制定合約規(guī)劃及招采計劃，招標(biāo)隨意性太強;?2.?招投標(biāo)程序管理不嚴(yán)，編制的招標(biāo)文件存在缺陷;3.?缺乏有效監(jiān)督機構(gòu)和管理體制，甚至以權(quán)謀私等;4.?評標(biāo)辦法設(shè)置不合理，評標(biāo)結(jié)果不理想;5.?評標(biāo)結(jié)果形同虛設(shè)，“權(quán)力標(biāo)”及“關(guān)系標(biāo)”太多，投標(biāo)人借助各種關(guān)系，以權(quán)利壓制招投標(biāo)正常程序等。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，主要從合約規(guī)劃及招采計劃、招標(biāo)形式的選擇、供應(yīng)商的選擇、招標(biāo)文件的編制、發(fā)包模式的選擇、評標(biāo)與定標(biāo)等方面研究招投標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)階段的成本控制

（一）做好合約規(guī)劃及招采計劃

根據(jù)開發(fā)項目的業(yè)態(tài)類型、自身情況、承包商的情況、工程特點、環(huán)境特點、法律規(guī)定等編制合理的合約規(guī)劃及招采計劃，報公司審批后執(zhí)行。

（二）招標(biāo)形式的選擇

根據(jù)不同的標(biāo)的分別采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)及兩階段招標(biāo)方式。

（三）供應(yīng)商的選擇

建立供應(yīng)商評定機制，項目竣工后對與項目合作的供應(yīng)商進行評定，每年選定優(yōu)秀的供應(yīng)商，成為下一年度戰(zhàn)略合作伙伴。項目招標(biāo)時，首選戰(zhàn)略合作伙伴，其次，由公司各相關(guān)部門推薦供應(yīng)商。公司招標(biāo)部門按照資格預(yù)審文件要求審核供應(yīng)商資質(zhì)，在供應(yīng)商名單中確定需考察的供應(yīng)商，并選派人員進行供應(yīng)商考察工作，考察內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、信譽、生產(chǎn)能力、供貨周期、技術(shù)裝備等情況。同時重點落實考察對象的承包能力、產(chǎn)品及其技術(shù)參數(shù)等是否符合相關(guān)標(biāo)的要求。在資格預(yù)審過程中，參與投標(biāo)的資格條件應(yīng)盡可能做到量化，盡量避免人為因素的影響。在項目實施前，擇優(yōu)考慮有實力的供貨方和施工方，相比其他中小企業(yè)，他們自身的管理水平和資源的有效配置，在一定程度上降低了成本，避免項目實施中額外的成本追加的風(fēng)險。

（四）招標(biāo)文件的編制

編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，是招標(biāo)階段的一個難點，該項工作做好了，對成本的控制就有了框定性作用。因此，在編制前，應(yīng)把招標(biāo)的所有技術(shù)資料文件，包括圖紙、技術(shù)規(guī)范、已批準(zhǔn)的工程范圍界面劃分表和界面劃分平面圖等資料以及公司的書面編制要求包括合同補充條款和有關(guān)表格范本等進行全面充分的了解，招標(biāo)文件的內(nèi)容包括：投標(biāo)須知及附件、合同協(xié)議書（格式）、合同條件、工程規(guī)范和技術(shù)說明、圖紙和圖紙清單、工程量清單、投標(biāo)文件格式、附件等。對專業(yè)性強的問題，要與工程技術(shù)、法律、采購、財務(wù)等相關(guān)行業(yè)專家溝通協(xié)作，編制科學(xué)合理的招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中需合理選擇評標(biāo)辦法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對于標(biāo)準(zhǔn)化程度高的標(biāo)的，可以采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法;對于技術(shù)含量高、工藝或技術(shù)方案復(fù)雜的標(biāo)的，可以采用綜合評估法。

（五）慎重選擇合同類型

工程合同一般分為單價合同、總價合同及成本加酬金合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目工期、質(zhì)量、投資控制等具體要求，合理地確定發(fā)包模式，將有利于取得競爭性報價，也可以合理規(guī)避風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)采購一般是在招標(biāo)圖、技術(shù)要求等基本齊備的前提下采取總價合同承包模式。業(yè)主因銷售銷售、融資成本等原因，其總承包招標(biāo)也可在招標(biāo)圖、技術(shù)要求等不齊備的情況下，采取模擬清單招標(biāo)，采用單價合同承包模式;此種承包模式在招標(biāo)時工程量清單中工程量為暫定，待施工圖齊備重計量時工程量根據(jù)實際調(diào)整。采用模擬清單招標(biāo)方式，業(yè)主承擔(dān)量的風(fēng)險，供應(yīng)商承擔(dān)價的風(fēng)險。所以模擬工程量清單的編制時，項目與工程量都要與招標(biāo)工程的情況相匹配，不能有明顯的漏項與多余項，尤其是數(shù)量大的項目，不能有超出常規(guī)的數(shù)量差異，這都會給供應(yīng)商創(chuàng)造不平衡報價的機會，重計量時給業(yè)主造成成本上升風(fēng)險。

（六）重視投標(biāo)答疑和澄清

評標(biāo)過程中需針對招投標(biāo)雙方的疑問進行1～2次答疑和澄清，對投標(biāo)文件中發(fā)現(xiàn)的錯誤、矛盾、不清楚的地方，要求投標(biāo)人在疑問卷回復(fù)中做出詳細(xì)的解釋，并對不合理的技術(shù)標(biāo)及商務(wù)標(biāo)做出修改。答疑和澄清不能背離招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容，更不能對投標(biāo)文件作顛覆性修改。嚴(yán)禁開標(biāo)后無故降價，中標(biāo)后降低質(zhì)量或增加索賠的惡性競爭。

對于總承包、外檐幕墻、電梯、室內(nèi)精裝修、弱電工程等重要的招標(biāo)標(biāo)的，還應(yīng)在定標(biāo)前的適當(dāng)時機對投標(biāo)人擬派項目經(jīng)理及主要管理團隊進行面試及答辯。

（七）評標(biāo)與定標(biāo)方法的確定

評標(biāo)定標(biāo)辦法應(yīng)體現(xiàn)平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標(biāo)人的信譽、業(yè)績、報價、質(zhì)量、工期、施工組織設(shè)計等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙和限制投標(biāo)人之間的競爭。評標(biāo)方法包括經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法、綜合評估法或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標(biāo)方法。招標(biāo)人可根據(jù)工程具體情況，選擇其中一種評標(biāo)定標(biāo)辦法或選擇其中幾種評標(biāo)定標(biāo)辦法綜合成一種評標(biāo)定標(biāo)辦法，經(jīng)建設(shè)行政主管部門或其委托建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理機構(gòu)審核同意后寫入招標(biāo)文件。

招投標(biāo)文件要明確評標(biāo)的原則。招投標(biāo)文件要根據(jù)建筑市場行情，合理地確定控制價，不能不考慮合理的成本范圍而過分追求成本控制。并且要防止投標(biāo)人以“低報價，高索賠”的方式來中標(biāo)。除此之外，還必須明確投標(biāo)人統(tǒng)一計量依據(jù)、計價口徑，要堅持“公平、公開、公正”的基本原則，按評標(biāo)辦法擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。

四、結(jié)語

要想在房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段，實現(xiàn)最為理想的成本控制效果，我們要立足房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀實際需求，充分分析該階段成本控制過程中易出現(xiàn)的多項問題，進而通過科學(xué)合理的成本控制與管理措施，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目下一階段的順利進行。

參考文獻：

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（作者單位：北京金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）