李 森，孔振煥，李聰慧

(山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政稅務(wù)學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

一、引言

我國商品房價(jià)格連續(xù)多年的大幅上漲早已引起社會廣泛關(guān)注。關(guān)于土地財(cái)政與房價(jià)上漲的關(guān)系理論界已進(jìn)行了較為深入的研究。宮汝凱[1]通過對2000—2011 年的省級面板數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)GMM 估計(jì)，認(rèn)為地方政府的財(cái)政不平衡是導(dǎo)致土地財(cái)政的制度因素，同時(shí)地方政府的財(cái)政不平衡也推動房價(jià)上漲，而土地財(cái)政在二者之間起鏈接作用；邵朝對等[2]研究了房價(jià)、土地財(cái)政對城市集聚特征的影響機(jī)制，并采用系統(tǒng)GMM 方法對中國282 個(gè)地級及以上城市進(jìn)行了實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)在房價(jià)與土地財(cái)政的互動中，房價(jià)上漲推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、優(yōu)化城市集聚特征的效力不斷弱化；吳士煒和汪小勤[3]將土地財(cái)政、房價(jià)與城鎮(zhèn)化相聯(lián)系，認(rèn)為土地財(cái)政導(dǎo)致的房價(jià)上漲引發(fā)土地與人口城鎮(zhèn)化發(fā)展不協(xié)調(diào)。唐云峰和馬春華[4]認(rèn)為地方政府土地財(cái)政固化房價(jià)上漲的棘輪效應(yīng)是導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲的重要原因；李一花和化兵[5]沿著政府財(cái)政赤字—土地財(cái)政—房價(jià)的邏輯探究房價(jià)上漲的成因，發(fā)現(xiàn)地方政府的財(cái)政赤字水平影響地方政府的土地財(cái)政規(guī)模，而土地財(cái)政規(guī)模又影響房價(jià)；梅冬州等[6]認(rèn)為土地財(cái)政是導(dǎo)致房價(jià)上漲的外部因素，土地財(cái)政連接房價(jià)與地方財(cái)政收入；另有一些學(xué)者從土地供給的角度研究了土地財(cái)政對房價(jià)的影響，王弟海等[7]認(rèn)為土地供給增長率與房價(jià)上漲率之間呈反向變動，增加土地供給可以抑制房價(jià)上漲；張清源等[8]通過PSM-DID 方法研究了土地供給對房價(jià)的影響，認(rèn)為房價(jià)上漲與土地供給不足直接相關(guān)，地方政府增加對商品房用地的供給能夠降低房價(jià)；余亮亮和蔡銀鶯[9]認(rèn)為增加住宅用地供給可以降低房價(jià)但作用比較小，增加公共設(shè)施和工業(yè)用地反倒更容易刺激房價(jià)上漲；唐云鋒和吳琦琦[10]對2009—2015 年中國15 個(gè)大中城市房價(jià)水平的變化趨勢進(jìn)行研究，認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)下行背景下，地方政府和房企共同經(jīng)營土地，試圖通過做大土地財(cái)政拉動地方經(jīng)濟(jì)是導(dǎo)致房價(jià)上漲的根本原因，土地財(cái)政對房價(jià)上漲有放大作用，房地產(chǎn)企業(yè)作為中介推高了房價(jià)；劉誠和楊繼東[11]研究了土地供應(yīng)策略對房價(jià)的影響，認(rèn)為地方政府通過招拍方式出讓的土地所占比重越高，出讓土地越少越分散對房價(jià)上漲的影響越大；還有一些學(xué)者分析了信貸因素對房價(jià)的影響：郭珂[12]在研究土地財(cái)政對房價(jià)的影響時(shí)，也考慮了財(cái)政缺口和房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款因素對房價(jià)上漲的推動作用，并且認(rèn)為它們?nèi)吲c房價(jià)存在相互反饋的作用機(jī)制；呂江林等[13]研究了信貸約束、房價(jià)和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，認(rèn)為在信貸約束偏松的區(qū)間，房價(jià)上漲對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用明顯比在信貸約束偏緊的區(qū)間要大；張澄和沈悅[14]研究了信貸規(guī)模對房價(jià)的影響，認(rèn)為房價(jià)與商業(yè)銀行信貸規(guī)模成同方向變動，并且房地產(chǎn)價(jià)格對信貸規(guī)模擴(kuò)張起到了加速器作用。另外，趙強(qiáng)和曹煒婷[15]基于供給需求理論，應(yīng)用分位數(shù)回歸的方法剖析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素時(shí)發(fā)現(xiàn)人均可支配收入對房價(jià)的影響作用最大。

綜上所述，理論界對土地財(cái)政導(dǎo)致房價(jià)上漲基本已達(dá)成共識，但已有理論成果更多地去分析土地財(cái)政的成因從而把土地財(cái)政視作導(dǎo)致房價(jià)上漲的媒介，或者側(cè)重分析土地財(cái)政導(dǎo)致房價(jià)上漲所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，從土地出讓和信貸角度研究房價(jià)上漲影響因素的文獻(xiàn)多是把上述因素與土地財(cái)政視作并列關(guān)系，因此對土地財(cái)政導(dǎo)致房價(jià)上漲的具體作用機(jī)理還有待深入分析，本文擬對此做些補(bǔ)充研究，從理論上闡明土地財(cái)政導(dǎo)致房價(jià)上漲從短期和長期分析有著不同的作用機(jī)理和實(shí)現(xiàn)條件，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)并提出抑制房價(jià)過快上漲的對策建議。

二、土地財(cái)政影響房價(jià)的作用機(jī)理

(一)土地財(cái)政影響房價(jià)作用機(jī)理的短期分析

土地財(cái)政導(dǎo)致房價(jià)上漲涉及三個(gè)主體的關(guān)系，即作為土地供給者的地方政府，作為土地需求者和商品房供給者的開發(fā)商以及作為商品房需求者的購房者。在這三大主體中，開發(fā)商的身份具有雙重性，相對地方政府，其是需求者；相對購房者，其是供給者。其在三者關(guān)系中居于中間環(huán)節(jié)，地方政府與購房者需要借助開發(fā)商才能發(fā)生利益分配關(guān)系。

就地方政府與開發(fā)商的關(guān)系分析，地方政府壟斷土地供給。開發(fā)商要搞房地產(chǎn)開發(fā)必須先從地方政府手中獲取土地使用權(quán)(在農(nóng)民集體所有的土地上搞房地產(chǎn)開發(fā)不能作為商品房出售，不受國家法律保護(hù))。這意味著雖然土地的供給是沒有彈性的，其不會隨著價(jià)格提高而增加，也不會隨著價(jià)格降低而減少。但從地方政府的角度考察，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，在一定時(shí)期其彈性可以是無窮大，因?yàn)榈胤秸畨艛嗔送恋毓┙o。如果開發(fā)商不接受地方政府確定的土地出讓價(jià)格，其可以使土地供給數(shù)量為零，畢竟開發(fā)商沒有其他渠道可以獲取土地。如果開發(fā)商接受其確定的土地出讓價(jià)格，地方政府可以通過屆別機(jī)會主義行為(在自己任期內(nèi)出讓理應(yīng)由后屆或后幾屆政府出讓的土地)實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)量無限制增加。因此，地方政府相對開發(fā)商所處的優(yōu)勢地位，可以幫助地方政府實(shí)現(xiàn)理想的土地出讓收入。借助稅收轉(zhuǎn)嫁的局部均衡分析，不難看出，如果把土地出讓金視作特殊的“稅負(fù)”，那么該負(fù)擔(dān)將完全由開發(fā)商承擔(dān)。地方政府可以實(shí)現(xiàn)“稅收負(fù)擔(dān)”的完全轉(zhuǎn)嫁(見圖1 和圖2)。

圖1 供給彈性為∞土地出讓金負(fù)擔(dān)完全轉(zhuǎn)嫁

圖2 需求彈性為0 土地出讓金負(fù)擔(dān)完全轉(zhuǎn)嫁

就開發(fā)商與購房者的關(guān)系分析，開發(fā)商能否以及能在多大程度上把土地出讓金負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者，取決于商品房供求彈性大小的對比關(guān)系。從理論上講，在兩種特殊情況下，土地出讓金負(fù)擔(dān)將全部由購房者負(fù)擔(dān)，一是房地產(chǎn)開發(fā)商供給商品房的彈性為無窮大；二是購房者對商品房的需求完全無彈性。在這兩種情況下，土地出讓金將完全體現(xiàn)為房價(jià)上漲，房價(jià)上漲幅度為單位面積所承受的土地出讓金負(fù)擔(dān)(見圖1 和圖2)。在另外兩種特殊情況下，土地出讓金負(fù)擔(dān)將完全由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，一是房地產(chǎn)開發(fā)商供給商品房完全無彈性；二是購房者對商品房需求具有完全彈性。這兩種情況下，土地出讓金負(fù)擔(dān)將完全不能推動房價(jià)上漲(見圖3 和圖4)。但是，從現(xiàn)實(shí)考察，情況通常并非如此，無論是作為供給者的開發(fā)商還是作為需求者的購買者，其供給彈性和需求彈性既不可能為無窮大也不可能為零。

圖3 供給彈性為0 土地出讓金不能轉(zhuǎn)嫁

圖4 需求彈性為∞土地出讓金不能轉(zhuǎn)嫁

土地出讓金到底能在多大程度上推高房價(jià)取決于供求彈性大小的對比關(guān)系。如果供給彈性大于需求彈性(絕對值)，則開發(fā)商居于相對有利的位置，其可以把大部分土地出讓金負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者，與其所占比例對應(yīng)的單位商品房面積所承受的土地出讓金負(fù)擔(dān)即為房價(jià)上漲額，從圖5 可以看出，此時(shí)房價(jià)上漲明顯；如果供給彈性小于需求彈性(絕對值)，則購房者居于相對有利的位置，大部分土地出讓金負(fù)擔(dān)將由開發(fā)商承受，小部分土地出讓金負(fù)擔(dān)將由購房者承受，這體現(xiàn)為房價(jià)上漲額，從圖6 可以看出，此時(shí)房價(jià)上漲不明顯；如果供給彈性等于需求彈性(絕對值)，則開發(fā)商與購房者勢均力敵，開發(fā)商可以把一半土地出讓金負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者，單位商品房面積所承受的土地出讓金負(fù)擔(dān)的一半即為房價(jià)上漲額。

從現(xiàn)實(shí)考察，制約商品房供求彈性的因素很多。就供給彈性看，利率是非常重要的制約因素。利率越高，開發(fā)商資金成本越高，其越需要盡快銷售房地產(chǎn)，因此供給彈性就越小；利率越低，開發(fā)商資金成本越低，其銷售房地產(chǎn)回旋余地越大，供給彈性越大。我國持續(xù)多年的低利率加大了開發(fā)商的供給彈性。商品房預(yù)售制度更是可以縮短開發(fā)商資金占用時(shí)間，同樣水平的利率承受的利息負(fù)擔(dān)要輕，較之商品房必須是現(xiàn)房才能銷售的制度安排，開發(fā)商的供給彈性要大得多。因此，我國各地方政府實(shí)行的商品房預(yù)售制度加大了開發(fā)商的供給彈性。政府對商品房市場的監(jiān)管程度也影響供給彈性。監(jiān)管不嚴(yán)格，開發(fā)商“捂盤惜售”無疑會加大供給彈性，我國近年來關(guān)于開發(fā)商“捂盤惜售”的報(bào)道屢見不鮮表明從市場監(jiān)管的角度看，開發(fā)商的供給彈性相對較大。綜合權(quán)衡，房地產(chǎn)開發(fā)商相對購房者處于較為有利位置。就需求彈性的制約因素看，一是剛需占比制約著需求彈性的大小，剛需占比越高，需求彈性越小；占比越低，需求彈性越大。我國長期存在的住房歷史欠賬及不斷加快的城市化進(jìn)程決定了剛需占比相對較高，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)需求彈性較小；二是對房地產(chǎn)市場的價(jià)格預(yù)期制約需求彈性。預(yù)期價(jià)格上漲，需求彈性變?。活A(yù)期價(jià)格下跌，需求彈性變大。我國連續(xù)的房價(jià)上漲使購房者對房價(jià)上漲的預(yù)期高度一致，由此導(dǎo)致需求彈性變?。蝗欠康禺a(chǎn)市場的土地供給制度也影響需求彈性，如果國有土地和集體所有土地都可以開發(fā)商品房，則購房者就可以進(jìn)行替代選擇，需求彈性加大，但是長期推行的集體所有土地不能用于開發(fā)商品房、只有國有土地才可以開發(fā)商品房的制度規(guī)定，無疑使商品房需求彈性變小?？傊唐趤砜?，除兩種極端情況下(需求彈性為無窮大和供給彈性為零)土地出讓金不會導(dǎo)致房價(jià)上漲外，一般情況下，土地出讓金的確會導(dǎo)致房價(jià)上漲，其到底能在多大程度上導(dǎo)致房價(jià)上漲取決于供求彈性對比關(guān)系。綜上所述，房地產(chǎn)市場供給彈性大于需求彈性(絕對值)意味著地方政府獲取的土地出讓金收入會有較大比例體現(xiàn)為房價(jià)上漲。

圖5 供給彈性大于需求彈性土地出讓金大部分轉(zhuǎn)嫁

圖6 供給彈性小于需求彈性土地出讓金小部分轉(zhuǎn)嫁

從這個(gè)角度講，認(rèn)為房價(jià)上漲的重要原因在于地方政府壟斷土地供給、通過“招拍掛”的方式出讓土地導(dǎo)致土地出讓價(jià)格過高，由此推動房價(jià)上漲的觀點(diǎn)并非完全沒有道理。房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加推動房價(jià)上漲，“做面包的面粉貴了，面包自然也得貴”就是這種觀點(diǎn)的基本邏輯。但仔細(xì)推敲不難發(fā)現(xiàn)這種觀點(diǎn)存在一定局限：其暗含的意思是，地方政府不應(yīng)采取“招拍掛”的土地出讓方式，并且需要降低土地出讓價(jià)格。這顯然是錯(cuò)誤的，因?yàn)榈胤秸捎谩罢信膾臁钡姆绞匠鲎屚恋厥欠浅９接行У耐恋爻鲎尫绞?，可以在最大程度上遏制腐?。煌恋爻鲎寖r(jià)格由供求關(guān)系決定，人為壓低土地出讓價(jià)格只會使土地供不應(yīng)求，無法通過價(jià)格來合理配置土地資源。另外，該觀點(diǎn)忽視了土地出讓金推高房價(jià)所需要的條件。畢竟，土地出讓價(jià)格并非由地方政府單方面決定，其取決于土地市場的供求對比關(guān)系，即便完全壟斷的市場也是如此。地方政府雖然壟斷土地供給，但其并不能隨意抬高土地出讓價(jià)格。因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格抬高雖然可以增加土地出讓收入，但價(jià)格抬高會導(dǎo)致土地出讓量減少，由此減少其收入。只有抬價(jià)所增加的收入大于因抬價(jià)導(dǎo)致土地出讓減少而損失的收入時(shí)，其才會抬價(jià)。因此，地方政府只有在需求曲線中點(diǎn)以下的位置才會抬價(jià)，而在需求曲線中點(diǎn)以上的位置其不會抬價(jià)?？傊瑥亩唐诜治?，土地出讓金雖然可以抬高房價(jià)，但其發(fā)揮作用是有條件的。

(二)土地財(cái)政影響房價(jià)作用機(jī)理的長期分析

長期分析，單純土地財(cái)政并不能推高房價(jià)。這是因?yàn)椋旱谝?，地方政府并不掌握貨幣發(fā)行權(quán)，其難以通過增發(fā)貨幣來推動房價(jià)上漲。即便其能利用自己在土地市場上所處的優(yōu)勢地位抬高國有土地出讓價(jià)格，但改變的也只是收入分配格局：政府可支配收入增加、非政府部門可支配收入減少。這意味著非政府部門有貨幣支付能力的購買力相對縮小，從這個(gè)意義講，房價(jià)即便不下降，也難以長期持續(xù)上漲。第二，假定私人部門支出規(guī)模一定，其購房支出增加，短期看可以推高房價(jià)，但其他支出的減少會導(dǎo)致在對住房商品消費(fèi)量不斷增加的同時(shí)，對其他商品消費(fèi)量會不斷減少。根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，住房消費(fèi)帶來的滿足程度會越來越低，其他商品消費(fèi)帶來的滿足程度會越來越高。換言之，長期看商品房的性價(jià)比會越來越低，其他商品性價(jià)比會越來越高，作為理性的經(jīng)濟(jì)人，其會對支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，增加其他商品購買支出，減少商品房購買支出，房價(jià)由此會趨于平穩(wěn)甚至下降。第三，“房價(jià)上漲預(yù)期”雖然會促使房價(jià)上漲，但對購房者來說，預(yù)期房價(jià)上漲購買商品房也必須改變收入分配格局。沒有貨幣供給量的增加，最終的結(jié)果一定會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹和通貨緊縮，即房價(jià)大幅上漲的同時(shí)會伴隨其他商品和服務(wù)價(jià)格的大幅下降，而房價(jià)大幅上漲一方面會拉動供給增加，另一方面會抑制需求；其他商品和服務(wù)價(jià)格的大幅下跌一方面會抑制供給，另一方面會刺激需求。這兩方面結(jié)合起來可以說明，房價(jià)的長期持續(xù)上漲仍然是不可維持的。第四，城市化進(jìn)程加大對城市房地產(chǎn)需求會推動房價(jià)上漲，但是房價(jià)上漲會加大由農(nóng)村移居城市的成本，隨著城市化程度的提高，由農(nóng)村移居城市的人口雖然總量增加但增量會遞減，所以長期看，房價(jià)長期持續(xù)上漲仍然不可維持。第五，原體制下住房供給短缺形成的“歷史欠賬”為地方政府抬高土地出讓價(jià)格進(jìn)而推高房價(jià)提供了有利條件，但是經(jīng)過多年房地產(chǎn)開發(fā)，住房供給不足的缺口會呈縮小趨勢，在這樣的前提下，房價(jià)即便是上漲的，其上漲趨勢會趨于緩和，當(dāng)供給缺口消失時(shí)，房價(jià)會趨于平穩(wěn)。總之，單純用土地財(cái)政制度下地方政府追逐土地出讓金收入并不能充分解釋我國房價(jià)的長期持續(xù)上漲。

但是，我國房價(jià)長期持續(xù)上漲是不爭的事實(shí)，在目前體制框架下，地方政府希望盡可能多地獲取土地出讓金收入也是不爭的事實(shí)。土地財(cái)政導(dǎo)致房價(jià)上漲與多數(shù)人的直觀感受吻合。事實(shí)上，在不影響社會穩(wěn)定、不導(dǎo)致嚴(yán)重社會問題的前提下實(shí)現(xiàn)房價(jià)持續(xù)上漲，的確有利于地方政府盡可能多地獲取土地出讓金收入。畢竟通常在房價(jià)上漲的條件下，開發(fā)商才敢于用更高的價(jià)格購買土地使用權(quán)。因此，在土地財(cái)政制度框架下，地方政府對土地出讓金收入的追逐與房價(jià)長期持續(xù)上漲之間到底通過什么機(jī)制聯(lián)系起來仍然值得深入思考。本文認(rèn)為，信貸規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致的貨幣供給量增加是房價(jià)持續(xù)上漲不可忽視的重要成因，也是地方政府能夠長期依賴土地財(cái)政來保證其政府職能順利實(shí)現(xiàn)所不可或缺的重要條件。

我國特殊的財(cái)政分權(quán)思路及政府治理模式使并不掌握貨幣發(fā)行權(quán)的地方政府具備促使信貸規(guī)模擴(kuò)張的條件。嚴(yán)格說來，貨幣政策由中央政府制訂推行，地方政府并不具備直接促使信貸規(guī)模擴(kuò)張的條件，但其擁有發(fā)揮主觀能動性的一定余地。一般認(rèn)為，即便在計(jì)劃體制下，與蘇聯(lián)相比，我國地方政府所掌握的自主權(quán)也比較大，政府治理結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“M”型特征，“塊塊經(jīng)濟(jì)”總是和“條條經(jīng)濟(jì)”相伴隨，一直存在“條塊結(jié)合”的格局；而前蘇聯(lián)則呈現(xiàn)“U”型特征，“條條”取代“塊塊”使地方政府只能執(zhí)行中央政府的集權(quán)決策而幾乎沒有發(fā)揮能動性的余地[16]。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌，地方政府的自主權(quán)進(jìn)一步擴(kuò)大。在銀行信貸方面體現(xiàn)為，雖然商業(yè)銀行體系一般實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)、相對獨(dú)立，但各個(gè)地方政府轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行從領(lǐng)導(dǎo)人任命到具體業(yè)務(wù)開展，無不深受地方政府的影響。對房地產(chǎn)市場來說，地方政府可以較為輕松地對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行施加影響，通過降低首付比例、增加貸款額度來擴(kuò)張房地產(chǎn)市場貸款規(guī)模。銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張為購房者超出自己的預(yù)算約束購房提供了有利條件。因此，過高的房價(jià)雖然超出了需求者的支付能力，但因?yàn)橛谐浞值你y行信貸支持所以過高的房價(jià)仍然能得以維持。并且在房價(jià)上漲過程中，越是貸款購房越能實(shí)現(xiàn)利益增進(jìn)，貸款規(guī)模越大得到的利益也就越大。于是購房者的貸款熱情被充分激發(fā)，越來越多的支付能力借助銀行信貸規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張被創(chuàng)造出來，并最終形成了“越買越漲、越漲越買”的長期賣方市場格局。在這個(gè)過程中，地方政府連續(xù)多年獲取了穩(wěn)定的巨額土地出讓金收入。

到底是土地出讓金收入推高了房價(jià)還是房價(jià)上漲帶來了土地出讓金收入的增長?綜上所述，不難看出，二者是互為因果的關(guān)系。土地出讓金構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，土地出讓金的增加會推動房價(jià)上漲，而房價(jià)的上漲則為土地出讓金收入的增加提供基礎(chǔ)條件。但就房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)周期來看，總是土地出讓在前，房屋銷售在后，從供給的角度分析，是土地出讓金收入的增加推高了房價(jià)，雖然房價(jià)的提高受支付能力的制約，但地方政府通過影響銀行信貸規(guī)?？朔速彿空哳A(yù)算約束對房價(jià)上漲的制約，從而最終促使了房價(jià)上漲；從需求的角度分析，是房價(jià)的上漲，加大了房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的需求，地方政府通過“招拍掛”迫使開發(fā)商相互競爭，從而促成了土地出讓金收入的增加。不管是成本推進(jìn)還是需求拉動，土地出讓金收入的增加和房價(jià)上漲的過程是一致的，而這種一致則建立在信貸規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)之上。離開信貸規(guī)模的擴(kuò)張，房價(jià)難以長期持續(xù)上漲，土地出讓金收入也難以長期大規(guī)模穩(wěn)定獲取且呈增長態(tài)勢。

三、土地財(cái)政影響房價(jià)的實(shí)證檢驗(yàn)

(一)土地出讓金、房價(jià)及銀行信貸規(guī)模變動情況

圖7 是我國2001—2018 年間地方政府土地出讓金柱形圖，從圖中可以看出，整體上我國土地出讓金呈遞增趨勢。2008 年受金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)下滑，加之國家頻繁出臺控制房價(jià)的相關(guān)政策，在一定程度上影響了開發(fā)商對房價(jià)的預(yù)期，市場對土地的需求減少，土地出讓金收入減少。2016—2018 年間土地出讓金開始增加，并且增幅較大，土地出讓金增加意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本增加，由此導(dǎo)致商品房建造成本上升，從而推動房價(jià)上漲。

圖7 2001—2018 年全國土地出讓金收入

圖8 是我國2001—2016 年房價(jià)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模圖，從圖中可以看出，我國房價(jià)總體上呈現(xiàn)遞增趨勢，僅在2008 年受國際金融危機(jī)影響暫時(shí)性下降，之后房價(jià)依然保持強(qiáng)勁上升態(tài)勢，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模與房價(jià)的走勢大致相同，說明二者存在一定的同步性。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模增加，導(dǎo)致市場貨幣流通量增加，開發(fā)商和購房者可以通過貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和購房，從現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場看，購房收益遠(yuǎn)大于其他投資渠道收益，所以購房者更加熱衷買房，信貸規(guī)模擴(kuò)張伴隨房價(jià)上漲的趨勢比較明顯。

圖8 2001—2016 年商品房價(jià)格和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款

(二)計(jì)量模型構(gòu)建及結(jié)果分析

本文在國內(nèi)學(xué)者有關(guān)研究的基礎(chǔ)上選擇變量，選取2001—2016 年全國31 個(gè)省市的數(shù)據(jù)，被解釋變量是商品房銷售價(jià)格HP，單位為元/平方米；解釋變量選取了土地出讓金LP 和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模XD，土地出讓金單位為萬元，采用“中口徑”的土地出讓金，即包括地方政府的土地出讓金和與土地出讓相關(guān)的土地增值稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，以此來衡量地方政府的土地財(cái)政規(guī)模；用銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模來衡量地方的貨幣供給情況，單位為億元；控制變量是各地方政府的財(cái)政赤字FQ，單位為萬元，用來表示財(cái)政分權(quán)下地方政府面臨的財(cái)政資金壓力；各省城市供水管道的長度GD，單位為公里，用來衡量地方政府公共物品供給的程度；房地產(chǎn)企業(yè)完成投資TZ，單位為萬元，用來衡量商品房的市場供給規(guī)模。上述數(shù)據(jù)取自中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒、各省統(tǒng)計(jì)年鑒和中國金融年鑒。

本文構(gòu)建基本線性回歸模型(1)：

Cit為隨機(jī)擾動項(xiàng)，i 為全國31 個(gè)省市，t 為時(shí)間，為了消除面板存在異方差的可能，所以對以上數(shù)據(jù)全部取對數(shù)，各變量描述性統(tǒng)計(jì)見表1。

表1 各變量描述性統(tǒng)計(jì)

本文采用面板數(shù)據(jù)要求數(shù)據(jù)平穩(wěn)，如果數(shù)據(jù)非平穩(wěn)，則回歸沒有經(jīng)濟(jì)意義，為此進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，本文使用的是LLC 和Hadri LM 檢驗(yàn)，假設(shè)“P 值”大于等于0.05 時(shí)，存在單位根，不能通過單位根檢驗(yàn)。表2 的檢驗(yàn)結(jié)果表明：商品房價(jià)格、土地出讓金、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模、地方財(cái)政赤字、城市供水管道長度和房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年完成投資的“P 值”都小于0.05，所以在5%的置信水平下拒絕原假設(shè)，面板數(shù)據(jù)通過單位根檢驗(yàn)。

表2 單位根檢驗(yàn)

單位根檢驗(yàn)通過之后進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，以確定各變量之間是否存在長期均衡關(guān)系，我們采用stata 的Pedroni檢驗(yàn)和Westerlund 檢驗(yàn)。從表3 可知，Pedroni 檢驗(yàn)中P 值均為0.000 0，檢驗(yàn)結(jié)果顯著，雖然Westerlund 檢驗(yàn)的“P 值”為0.007 3，但仍小于0.05，所以在5%的置信水平下，各變量之間存在穩(wěn)定的長期均衡關(guān)系。

表3 Pedroni 檢驗(yàn)和Westerlund 檢驗(yàn)

數(shù)據(jù)通過單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)之后，將被解釋變量滯后一期與解釋變量進(jìn)行回歸，從而解決解釋變量與被解釋變量相互影響所產(chǎn)生的內(nèi)生性問題。Hausman 檢驗(yàn)的結(jié)果(見表4)，表明可使用固定效應(yīng)模型進(jìn)行回歸。

表4 Hausman 檢驗(yàn)

回歸結(jié)果如表5 所示，商品房價(jià)格的回歸方程可以寫為式(2)：

表5 固定效應(yīng)回歸結(jié)果

回歸結(jié)果顯示：土地出讓金和地方金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模作為解釋變量對房價(jià)上漲是有影響的，當(dāng)土地出讓金增加1%時(shí)，房價(jià)上漲0.079 2%，土地出讓金收入的增加的確推動了房價(jià)上漲；當(dāng)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模增加1%時(shí)，房價(jià)上漲0.241%，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模的擴(kuò)張推動了房價(jià)上漲，并且其作用效果明顯超過土地出讓金，為前者效果的3.04 倍。地方政府財(cái)政赤字和城市供水管道也對房價(jià)有正向推動作用，說明財(cái)政分權(quán)下地方政府面臨的財(cái)政資金和公共物品提供的壓力推動房價(jià)上漲；房地產(chǎn)企業(yè)投資也推動了房價(jià)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)投資增加1%，房價(jià)上漲0.012 7%。因此，金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模應(yīng)是導(dǎo)致房價(jià)上漲的最為重要的影響因素，土地財(cái)政推動房價(jià)上漲長期看需要借助金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模擴(kuò)張來實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論與政策建議

(一)結(jié)論

通過考察房價(jià)上漲涉及的三大經(jīng)濟(jì)主體即地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三者的關(guān)系，短期分析的結(jié)論是地方政府對土地出讓金的追逐只有在極其特殊的情況下，即購房者對商品房需求彈性為無窮大和房地產(chǎn)開發(fā)商對商品房的供給完全無彈性時(shí)，才不會導(dǎo)致房價(jià)上漲。而我國商品房市場的現(xiàn)實(shí)情況是商品房的供給彈性大于需求彈性，房地產(chǎn)開發(fā)商相對購房者明顯處于有利位置，其可以在相當(dāng)大的程度上通過抬高商品房售價(jià)把交付給地方政府的土地出讓金轉(zhuǎn)嫁給購房者，由此導(dǎo)致商品房價(jià)格上漲。但是長期分析的結(jié)論表明：在地方政府并不掌握貨幣發(fā)行權(quán)的條件下，土地出讓金收入抬高房價(jià)必然改變收入分配格局：地方政府可支配收入增加而購房者可支配收入減少，由此在整體上弱化購房者購買力的可持續(xù)性，購房者支出結(jié)構(gòu)的調(diào)整、對商品房價(jià)格上漲的預(yù)期、城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)需求的增加以及原體制下住房供給的嚴(yán)重短缺等因素都不足以支撐房價(jià)的長期持續(xù)上漲。雖然我國地方政府并不掌握貨幣發(fā)行權(quán)且商業(yè)銀行系統(tǒng)實(shí)行垂直管理，地方政府難以直接操縱控制商業(yè)銀行的經(jīng)營活動，但是商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)畢竟廣布地方政府轄區(qū)，地方政府對商業(yè)銀行系統(tǒng)的影響力是客觀存在的。地方政府通過商業(yè)銀行系統(tǒng)擴(kuò)張信貸規(guī)模為房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的購買力，使廣大購買者在房價(jià)長期持續(xù)上漲，且上漲率遠(yuǎn)高于收入增長率的條件下不至于因預(yù)算硬約束而買不起房，這是導(dǎo)致我國房價(jià)長期持續(xù)上漲的根本原因。

(二)對策建議

抑制房價(jià)長期過快上漲，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展符合廣大民眾的根本利益、長遠(yuǎn)利益，也是黨和政府要實(shí)現(xiàn)的重要宏觀調(diào)控目標(biāo)。根據(jù)本文分析結(jié)論，抑制我國房價(jià)長期過快上漲，特提出如下建議：

第一，加大穩(wěn)健貨幣政策推行力度，合理掌控貨幣供給量，一方面要滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對貨幣的正常需求，另一方面對貨幣供給量過多應(yīng)保持足夠警惕，特別是在貨幣供給量一定的條件下，應(yīng)通過多種宏觀調(diào)控手段的綜合運(yùn)用，調(diào)控信貸結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模，這是抑制我國房價(jià)長期過快上漲的最為根本和關(guān)鍵的手段。

第二，深化財(cái)政體制改革，理順中央與地方以及地方各級政府間的財(cái)政分配關(guān)系，完善分稅制，降低地方政府財(cái)政運(yùn)作對土地出讓金的依賴程度。我國1994 年開始推行的分稅制，雖然是市場經(jīng)濟(jì)國家處理政府間財(cái)政分配關(guān)系所通常采用的制度模式，但理論界比較一致的看法是，分稅制在我國出現(xiàn)了一定程度的異化，成為中央政府集中財(cái)力的手段。財(cái)權(quán)上收、事權(quán)下劃、轉(zhuǎn)移支付扭曲成為評價(jià)我國分稅制的慣常用語。既然分稅制框架下稅收收入分配向中央傾斜，地方政府明顯處于不利位置，那么作為理性的經(jīng)濟(jì)人，地方政府會盡可能追逐自己能在分配中居于較為有利位置的非稅收入最大化，地方政府根據(jù)自身所面臨的約束條件在各種非稅收入形式中權(quán)衡，土地出讓金收入遂成為地方政府職能實(shí)現(xiàn)所依賴的重要收入來源。如果能夠通過完善分稅制，協(xié)調(diào)政府間事責(zé)財(cái)權(quán)關(guān)系，完善政府間轉(zhuǎn)移支付制度，降低地方財(cái)政對土地出讓金的依賴程度，對抑制我國房價(jià)長期過快上漲可起到“釜底抽薪”的效果。

第三，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。針對房地產(chǎn)市場供給彈性大于需求彈性、購房者處于相對弱勢地位的客觀現(xiàn)實(shí)，應(yīng)保護(hù)購房者的合法權(quán)益，對房地產(chǎn)開發(fā)商“捂盤惜售”“捂地惜售”“哄抬價(jià)格”行為予以及時(shí)糾正；在發(fā)揮市場對房價(jià)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，允許房價(jià)合理波動以調(diào)節(jié)供求關(guān)系的同時(shí)，需制訂房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供給和需求，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，及時(shí)采取措施防止房價(jià)大起大落。