苑韶峰 李威 彭文敏

摘要：本文研究目的旨在為宅基地增值收益測(cè)算及分配策略提供理論支撐.采用文獻(xiàn)計(jì)量分析和國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)動(dòng)態(tài)分析.對(duì)宅基地退出文獻(xiàn)進(jìn)行歸納和梳理。結(jié)果表明：1.近年來宅基地退出領(lǐng)域的文章發(fā)表量逐漸上升.研究?jī)?nèi)容方法更新較快，呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì);2.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，本質(zhì)上有效推進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化，在不同的驅(qū)動(dòng)因素與限制因素的交互作用下，誕生了模式多樣的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn).但在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值收益以及增值收益分配問題是維持社會(huì)穩(wěn)定、區(qū)域穩(wěn)定、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵所在;3.邊際拉平效應(yīng)、交易收益效應(yīng)、資源配置效應(yīng)等為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增加了推動(dòng)力。根據(jù)所得研究結(jié)果.接下來的研究應(yīng)該著重于建立基于貢獻(xiàn)分配理論的宅基地退出增值收益共享分配方式.促進(jìn)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)，為進(jìn)一步推進(jìn)集體建設(shè)用地入市過程中的收益分配提供理論依據(jù)及操作范式。

關(guān)鍵詞：宅基地退出;收益測(cè)算;分配策略;綜述

中圖分類號(hào)：F207 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-5099（2020）02-0043-10

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中指出：實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，深化農(nóng)村土地制度改革。借助城鄉(xiāng)人口流動(dòng)，盤活鄉(xiāng)村閑置建設(shè)用地，使土地的財(cái)富增值轉(zhuǎn)變服務(wù)于鄉(xiāng)村的發(fā)展，成為今后解決“三農(nóng)”問題的必然趨勢(shì)。自2003年起，連續(xù)十六年的“一號(hào)文件”中心均為“三農(nóng)”問題，2018年中央1號(hào)文件更是強(qiáng)調(diào)深化農(nóng)村土地制度改革，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，通過土地增值收益的分配為鄉(xiāng)村振興籌集資金，2019年中央1號(hào)文件強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步深化農(nóng)村土地制度改革，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，拓展改革試點(diǎn)，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)，抓緊制定加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理指導(dǎo)意見，研究起草農(nóng)村宅基地使用條例。宅基地作為占比最大的集體建設(shè)用地，其改革涉及龐大的農(nóng)民群體，也是關(guān)乎鄉(xiāng)村振興的重要環(huán)節(jié)。由于歷史原因，宅基地退出收益分配的不平衡性造就了政府與農(nóng)民在退出上的兩難境地，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改革的推進(jìn)，中央做出了多方努力。1995年的《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、十七屆三中全會(huì)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、十八屆三中全會(huì)的“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”、2014年的《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》、2015年的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市試點(diǎn)、2017年《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》明確到2018年年底，在試點(diǎn)地區(qū)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，2019年新的《中華人民共和國(guó)土地管理法》破除農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙等，這些舉措無不表明中央對(duì)集體土地制度的改革成效與決心。

2015年我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地約有2.7億hm²，約為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的2.5倍，其中宅基地閑置率達(dá)到15%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)部分農(nóng)村高達(dá)60%，村莊閑置宅基地面積達(dá)到1億多畝。城鄉(xiāng)一體化的目的是通過促進(jìn)市場(chǎng)性要素的流轉(zhuǎn)解決我國(guó)的“三農(nóng)”問題。已有研究顯示：農(nóng)地流轉(zhuǎn)存在著邊際產(chǎn)出的拉平效應(yīng)、交易收益效應(yīng)，可以改善土地配置效率。但土地配置效率的改善不一定意味著農(nóng)戶生計(jì)的改善，村域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展仍然不易。微觀層面上，工商資本逐利性村域與政府快速城市化的推進(jìn)中，農(nóng)民意愿容易被忽略，強(qiáng)迫式的推進(jìn)很可能引起“農(nóng)民上樓”式的村（鄉(xiāng)）域文化滅失和村（鄉(xiāng)）域生態(tài)破壞，造成農(nóng)民利益受損、政府行政本意扭曲，甚至引發(fā)集體上訪事件。宏觀層面上，受制于征地約束、用途管制，出現(xiàn)城市土地供不應(yīng)求與偏遠(yuǎn)村域空心化窘境，以及集體建設(shè)用地?zé)o法正常入市與隱性市交易泛濫的尖銳矛盾。集體建設(shè)用地入市作為化解城市病與三農(nóng)問題的杠桿，逐漸成為我國(guó)土地制度發(fā)展的趨勢(shì)。宅基地作為面積最大、受眾最廣、利益影響最直接的集體建設(shè)用地更多地受到管理部門及學(xué)術(shù)界的關(guān)注。如何利用好這樣的契機(jī)，避免資源攫取式的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，解決好宅基地退出模式、增值收益核算與分配、維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、區(qū)域公平等問題，已經(jīng)成為當(dāng)前理論界和實(shí)務(wù)界的迫切需要。

一、宅基地退出的文獻(xiàn)計(jì)量分析

對(duì)宅基地退出相關(guān)研究進(jìn)行梳理和總結(jié)，對(duì)不同時(shí)間段的研究方向、研究主題進(jìn)行厘清，可對(duì)宅基地退出演進(jìn)歷程進(jìn)行判別，為今后研究提供理論參考。本文運(yùn)用文獻(xiàn)圖譜軟件CiteSpace，對(duì)近11年來有關(guān)宅基地退出主題的文獻(xiàn)進(jìn)行計(jì)量分析，文獻(xiàn)選取知網(wǎng)收錄的核心期刊、SCI、EI、CSSCI、CSCD來源期刊，核對(duì)去除無效條目，共檢索文獻(xiàn)357篇，其中2009～2012年29篇，2013～2016年144篇，2017～2019年184篇。近年來文獻(xiàn)發(fā)表數(shù)上升較明顯。

（一）研究熱點(diǎn)分析

通過對(duì)文獻(xiàn)關(guān)鍵詞的共現(xiàn)分析，得到結(jié)果如圖1所示。由圖1可以發(fā)現(xiàn)，宅基地退出領(lǐng)域的研究圍繞宅基地退出、農(nóng)村宅基地、宅基地三個(gè)中心，針對(duì)宅基地退出過程的微觀主體農(nóng)戶的退出機(jī)制、退出意愿、影響因素、利益分配等主題有較多研究;針對(duì)涉及宅基地退出過程的權(quán)益主要集中在宅基地使用權(quán)、宅基地流轉(zhuǎn)、三權(quán)分置、用益物權(quán)等;同時(shí)宏觀層面上對(duì)宅基地制度改革、土地制度改革、土地管理、土地經(jīng)濟(jì)、土地利用等的研究較集中。

（二）研究主題的演化路徑分析

對(duì)關(guān)鍵詞進(jìn)行時(shí)序上的分析，可以得到以宅基地退出為研究的演化路徑與趨勢(shì)情況。具體如圖2所示，由圖可知，宅基地退出的研究最早可以追溯到2009年，在起步階段學(xué)者主要圍繞宅基地退出機(jī)制與影響因素、農(nóng)戶退出意愿和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行研究。2012～2014年為宅基地退出研究領(lǐng)域的平穩(wěn)發(fā)展階段，學(xué)者圍繞幾大基礎(chǔ)研究主題引入新的模型、基于新的視角來對(duì)宅基地退出的研究進(jìn)行拓展和補(bǔ)充，細(xì)分出了眾多的研究方向和角度。2015～2019年是宅基地退出研究快速發(fā)展階段，2015年我國(guó)開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度三項(xiàng)改革試點(diǎn)以來，關(guān)于宅基地退出的研究又得到了不斷地豐富，在土地制度改革的背景下以鄉(xiāng)村振興、三權(quán)分置、收益分配展開大量研究，而后又呈多元化趨勢(shì)，對(duì)宅基地功能、宅基地發(fā)展權(quán)、退出農(nóng)戶的福利變化等方向的研究也逐漸豐富。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民產(chǎn)權(quán)和治權(quán)平等與統(tǒng)一，在不同利益群體之間合理分享土地增值收益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。作為城鄉(xiāng)建設(shè)用地重要形式的宅基地，其流轉(zhuǎn)受到廣大學(xué)者關(guān)注。諸如“空心村”改造、下山移民、兩分兩換以及“集地券”等多種宅基地退出模式早有的實(shí)踐，然而由于受政策法律限制，深入的相關(guān)研究卻要借助于集體建設(shè)用地及土地收益分配方面的研究。目前學(xué)界對(duì)宅基地退出與增值收益的相關(guān)研究主要集中在入市合理性及宅基地退出可行性、宅基地退出效應(yīng)分析、流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)與限制因素及流轉(zhuǎn)模式探討，集體土地流轉(zhuǎn)增值收益及其分配模式等方面。

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合理性及宅基地退出可行性

城鄉(xiāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下外部性潛在收入的產(chǎn)生與分割是制度創(chuàng)新的主要?jiǎng)恿?，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革收益遠(yuǎn)大于其成本。集體建設(shè)用地作為重要的生產(chǎn)要素兼具資產(chǎn)與資源特性，現(xiàn)行制度體系對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制，阻礙了市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中的作用。現(xiàn)實(shí)中存在的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)事實(shí)，本質(zhì)上有效推進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化緩解了住房供求矛盾。盡管集體建設(shè)用地入市存在諸如宅基地退出、財(cái)政壓力等種種風(fēng)險(xiǎn)與問題，入市流轉(zhuǎn)在理論和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)兩個(gè)方面均具有可行條件，在工業(yè)化、城市化以及城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展背景下，集體建設(shè)用地入市的合法化只是時(shí)間問題，推拉理論、三權(quán)分置和種類繁多的小產(chǎn)權(quán)（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）為宅基地退出的可行性的提供了條件。

（二）宅基地退出效應(yīng)分析

農(nóng)村宅基地退出可以產(chǎn)生邊際拉平效應(yīng)。在農(nóng)戶生計(jì)資產(chǎn)配置多元化、職業(yè)非農(nóng)化、生活離鄉(xiāng)化的背景下，每個(gè)農(nóng)戶家庭的宅基地邊際效益存在差異。同一土地在不同的用途和行為主體之間流轉(zhuǎn)時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不同的邊際效益，只要這種邊際效益存在，土地流轉(zhuǎn)就會(huì)持續(xù)。宅基地處于分散低效利用狀態(tài)，流轉(zhuǎn)可以實(shí)現(xiàn)邊際效益，需要制度創(chuàng)新來確保這種收益。在邊際效益遞減規(guī)律的支配下，最終邊際效益趨于相等，這時(shí)也就意味著宅基地的資源配置效率達(dá)到了無法再改進(jìn)的地步，宅基地在城市與村域配置中邊際收益相等。在此條件下，不可交易因素的收益也趨向于均等化。集體土地流轉(zhuǎn)中客觀存在著異質(zhì)性因素（如區(qū)位、地上建筑物等）導(dǎo)致產(chǎn)出邊際效益的差異。而邊際效益的“拉平效應(yīng)”中隱含的基本假設(shè)條件是行業(yè)或部門之間存在利潤(rùn)平均機(jī)制，即宅基地退出可以為投資、使用者帶來足夠高的收益率。中國(guó)土地流轉(zhuǎn)邊際產(chǎn)出的拉平效應(yīng)也通過更精確的計(jì)量模型被證實(shí)。

交易收益效應(yīng)是宅基地退出的推動(dòng)力。土地交易性的提高增加了土地供需雙方找到交易方的概率，較完善的土地交易權(quán)使農(nóng)戶對(duì)其現(xiàn)期投資在未來市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)更有信心，從而增強(qiáng)投資動(dòng)力。集體建設(shè)用地市場(chǎng)如果受到限制，對(duì)鄉(xiāng)村的投資就會(huì)不足。反之，就會(huì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村和城市經(jīng)濟(jì)雙贏和社會(huì)總福利的增加。地權(quán)的穩(wěn)定性直接關(guān)系到對(duì)投資的激勵(lì)，這也印證了土地交易權(quán)不完整的情況下，對(duì)土地利用及投資產(chǎn)生的負(fù)外部性效益。中國(guó)集體土地使用權(quán)與所有權(quán)進(jìn)行分離是一種進(jìn)步，但是分離后的集體土地所有制仍然沒有使產(chǎn)權(quán)激勵(lì)這一功能得到充分發(fā)揮。許多學(xué)者認(rèn)為造成目前農(nóng)民土地權(quán)益受損的原因在于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)殘缺，在農(nóng)村土地集體所有制下，只有明確農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)歸屬，才能推動(dòng)宅基地進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生交易收益，提高市場(chǎng)效率。

宅基地退出應(yīng)遵循的基本經(jīng)濟(jì)原理是資源的配置效應(yīng)。誘致性變遷是指當(dāng)前制度下的利益集團(tuán)對(duì)制度“不均衡”引致獲利機(jī)會(huì)時(shí)，所進(jìn)行的自發(fā)性制度變遷，是一種自下而上的制度變遷。經(jīng)濟(jì)人的理性行為不僅僅表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)理性，而且還包括安全、自尊、社會(huì)認(rèn)可等在內(nèi)的文化、社會(huì)和心理等多方面理性。作為生產(chǎn)和生活主體，農(nóng)戶進(jìn)行資源配置和生存決策時(shí)，理性追求家庭福利最大化和風(fēng)險(xiǎn)的最小化，如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地隱性退出等。Nelson Chart認(rèn)為在中國(guó)隱性土地市場(chǎng)的存在使得人們能夠用比較低的價(jià)格獲得土地，進(jìn)而導(dǎo)致集體建設(shè)用地通過地下方式（隱性市場(chǎng)）進(jìn)行交易和流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)適應(yīng)了市場(chǎng)發(fā)展的要求，改變了資源分配方式。只有經(jīng)濟(jì)主體處于平等地位時(shí)，才能通過競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化資源配置，中國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度降低了土地資源的優(yōu)化配置效率并影響了對(duì)土地生產(chǎn)力的持續(xù)投入。改革當(dāng)前的農(nóng)村宅基地制度，建立有條件的農(nóng)戶宅基地退出機(jī)制與市場(chǎng)，實(shí)行城鄉(xiāng)土地“同地、同權(quán)、同價(jià)”，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的內(nèi)在需求。

（三）宅基地退出驅(qū)動(dòng)、限制因素與流轉(zhuǎn)模式探究

作為我國(guó)集體建設(shè)用地主要類型——宅基地的退出，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度創(chuàng)新、文化進(jìn)步等多因素驅(qū)動(dòng)正經(jīng)歷著重要的演變過程。制度創(chuàng)新及其帶來的制度環(huán)境變化使?jié)撛谑杖氲脑黾蛹捌浞指畛蔀榭赡埽彩沟弥贫劝才诺某杀窘档?。征地制度缺陷引起的資源低效配置和“隱性”市場(chǎng)交易帶來的社會(huì)福利損失是城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的現(xiàn)實(shí)原因，巨大的潛在外部利潤(rùn)是宅基地退出的驅(qū)動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需求、流轉(zhuǎn)帶來的比較利益驅(qū)動(dòng)和社會(huì)保障水平的提升等都是引發(fā)宅基地退出的原因?！敖?jīng)濟(jì)人”，其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，政府主體、村集體組織、個(gè)人等在一定條件下均在充當(dāng)“經(jīng)濟(jì)人”角色，出于財(cái)政及收益考慮推動(dòng)著集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。從需求側(cè)看（國(guó)家征收、法人租購(gòu)和個(gè)體隱性交易），主要包括城市規(guī)模擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、制度誘致力和經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng);從供給側(cè)看（集體組織和農(nóng)戶），主要包括經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)。其中微觀驅(qū)動(dòng)因素包括流轉(zhuǎn)的高收益、流轉(zhuǎn)收益的高增長(zhǎng)率、增加的就業(yè)機(jī)會(huì)與福利水平、改善的基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)、緊張人地關(guān)系、較好的社會(huì)保障制度、良好的土地質(zhì)量與區(qū)位等。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)戶將具有鄉(xiāng)村風(fēng)格的房屋出租給城市居民。

受限制因素影響使宅基地退出程度與退出效益較低。盡管有大量的隱性交易和試點(diǎn)，但因法律與政策的約束，總體上宅基地巨大的流轉(zhuǎn)勢(shì)能仍處于被壓制狀態(tài)，已有交易也多因政策不確定性引致的風(fēng)險(xiǎn)而價(jià)值低估，不能達(dá)到理想的宅基地退出交易收益效應(yīng)。集體建設(shè)用地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)用途限定等法規(guī)在很大程度上影響到土地市場(chǎng)、權(quán)利界定和利益分配等方面，進(jìn)而增加了潛在交易人的顧慮。國(guó)有土地和集體土地產(chǎn)權(quán)不平等關(guān)系，促成了城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)的二元結(jié)構(gòu)。集體土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷成了束縛集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的根本原因。農(nóng)村宅基地作為農(nóng)戶的重要資產(chǎn)，兼具生活、生產(chǎn)、文化和社會(huì)保障職能。滯后的農(nóng)村社會(huì)保障體系、較大的城鄉(xiāng)差距，落后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，致使農(nóng)民對(duì)宅基地依賴性很強(qiáng)，阻礙了宅基地退出。不均衡的社會(huì)公共服務(wù)供給和自然地理特性等導(dǎo)致的集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)、交通和自然區(qū)位的劣勢(shì)阻礙著宅基地退出。如英國(guó)大城市可達(dá)性較高的鄉(xiāng)村宅基地退出（流轉(zhuǎn)）要高于偏遠(yuǎn)地區(qū)宅基地退出。

在不同的驅(qū)動(dòng)因素與限制因素的交互作用下，誕生了模式多樣的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)有的制度下無法獲得的外部利潤(rùn)（潛在利潤(rùn)）是制度變遷的誘因，制度變遷的實(shí)質(zhì)是外部利潤(rùn)內(nèi)在化的過程。從20世紀(jì)90年代初開始，上海嘉定、浙江湖州、江蘇蘇州、安徽蕪湖已開展了城鄉(xiāng)一體化土地交易市場(chǎng)試點(diǎn)工作，由于中央政府采取觀望式的“試錯(cuò)性”態(tài)度，促成了多種具有地方特色的宅基地退出模式。一種是政府主導(dǎo)型。地方政府作為實(shí)際的推動(dòng)主體，制定交易價(jià)格和形式，統(tǒng)一的宅基地退出，農(nóng)民的參與度較低，對(duì)于整個(gè)流轉(zhuǎn)過程及其中的收稅、收費(fèi)了解少。如：天津市“宅基地?fù)Q房”、江蘇“萬頃良田建設(shè)工程”、嘉興市“兩分兩換”、蕪湖市“用地指標(biāo)交易”、重慶市及鄂州市“地票交易”;另一種是農(nóng)民和村集體自主型。農(nóng)民（或以集體經(jīng)濟(jì)組織為代表）為推動(dòng)主體，通過集體經(jīng)濟(jì)組織（如股份合作經(jīng)濟(jì)社）對(duì)退出形式、價(jià)格和退出后的用途等進(jìn)行表決。如：廣東南海、四川成都的農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市等。在形式上出現(xiàn)宅基地置換、宅基地歸并、以房換房、“城中村”改造等模式。這些集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為今后宅基地退出政策的推出與完善提供了很好的政策儲(chǔ)備。

（四）集體土地流轉(zhuǎn)增值收益及其分配模式

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)增值收益分配方面的研究主要集中在理論研究、增值收益核算、增值收益分配的現(xiàn)狀分析以及分配方式方法等方面。

集體建設(shè)用地增值主要體現(xiàn)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中“土地租金剩余”的資本化，其產(chǎn)生的原因是土地制度的城鄉(xiāng)二元化，其產(chǎn)生的機(jī)理是土地競(jìng)租曲線的異化。從形式上看，土地增值主要包括宗地內(nèi)業(yè)主投資帶來的直接投資性增值、宗地外投資輻射引起的輻射性增值和土地用途管制、土地用途轉(zhuǎn)變等引起的稀缺性增值;也有學(xué)者將其分為自然增值、人工增值、用途轉(zhuǎn)換增值與政策增值，基于此類理論的影響下，產(chǎn)生了漲價(jià)歸公、漲價(jià)歸私和私公共享的分配理論。在將宗地內(nèi)業(yè)主投資引起的增值排除在外的情況下，借用孫中山先生的“平均地權(quán)”思想產(chǎn)生了“漲價(jià)歸公”。這種理念源自“各種資源的市值由其成本決定”的觀念，而忽視了權(quán)利本身的價(jià)值。經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的爭(zhēng)論，基于所有權(quán)的“漲價(jià)歸私”理念與“漲價(jià)歸公”觀點(diǎn)一樣已經(jīng)幾乎被所有人拋棄。在城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)制度下，土地的流轉(zhuǎn)會(huì)使一些業(yè)主獲得超額利潤(rùn)，而使另一些業(yè)主蒙受意外損失。宅基地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是生產(chǎn)資料價(jià)值、生活資源價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值、文化價(jià)值和宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值的綜合體現(xiàn)。宅基地發(fā)展權(quán)的缺位，使農(nóng)戶在利益分配格局中處于邊緣化地位，甚至被排除在土地發(fā)展權(quán)利益之外。在西方相關(guān)研究的影響下，以發(fā)展權(quán)為依據(jù)的農(nóng)民參與土地增值收益分配理念正在為越來越多的學(xué)者所接受。

土地增值收益多采用增量收益資本化法、成本法以及土地發(fā)展權(quán)方法測(cè)算。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益測(cè)算主要集中于土地征收或者城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤方面。在征收過程中，在土地出讓的基礎(chǔ)上取基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行年期修正和用途修正從而獲得征收后的建設(shè)用地價(jià)格，土地原用途價(jià)格則綜合考慮農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格和非市場(chǎng)價(jià)格，通過差值測(cè)算土地增值收益;在建設(shè)用地增減掛鉤中，有根據(jù)增值機(jī)理（用途轉(zhuǎn)變、投資和供求），采用鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地價(jià)格與市場(chǎng)出讓價(jià)格的變化衡量土地增值;也有采用收益還原法測(cè)算土地出讓價(jià)格與集體土地原用途市場(chǎng)價(jià)格差核算法：在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中，有學(xué)者借鑒土地發(fā)展權(quán)理念，將土地增值收益分為拆舊區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值和建新區(qū)市地發(fā)展權(quán)價(jià)值之和。近年來，實(shí)物期權(quán)理論被引入土地投資管理領(lǐng)域，廣泛運(yùn)用于城市土地儲(chǔ)備決策、土地定價(jià)、土地資源組合開發(fā)策略等研究。在城市土地二次開發(fā)中，有學(xué)者運(yùn)用實(shí)物期權(quán)模型測(cè)算政府所分享的土地增值收益。

在集體土地流轉(zhuǎn)過程中，主要的利益主體包括中央政府、各級(jí)政府、農(nóng)民集體和農(nóng)民。阿瑪?shù)賮啞どJ(rèn)為貧困不僅僅表現(xiàn)為收入低下，更表現(xiàn)為因收入的相對(duì)剝奪而導(dǎo)致能力的絕對(duì)剝奪。在土地增值收益分配研究中，大多數(shù)學(xué)者采用案例分析或調(diào)查統(tǒng)計(jì)方法，發(fā)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)生的流轉(zhuǎn)中，地方政府收益分配比例超過75%，農(nóng)民土地收益比例在3%～16%。采用物元分析、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)盟收益分配機(jī)制等研究結(jié)果也揭示了土地收益主要偏向于用地單位和政府的現(xiàn)實(shí)。政府通過稅收進(jìn)行二次分配的完全市場(chǎng)理論模型、基于土地發(fā)展權(quán)建立的土地增值收益分配理論模型、宅基地退出試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，均證實(shí)土地增值收益分配中政府分配收益比例較大，在農(nóng)村內(nèi)部，農(nóng)村集體獲得權(quán)益比例較高，分配狀況不利于農(nóng)村發(fā)展，有失公平。區(qū)間Shapley值分配方案被引入到宅基地退出過程中進(jìn)行增值收益分配的優(yōu)化。被諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨譽(yù)為的亨利·喬治定理（Henry George Theorem）的基于貢獻(xiàn)的分配理論也已經(jīng)被引入到城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地增值收益分配的量化研究中，從機(jī)理上提出更有說服力的分配方式。

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益的分配應(yīng)該達(dá)到三個(gè)目標(biāo)：對(duì)財(cái)產(chǎn)損失者提供公平的保護(hù)：給政府一個(gè)恰當(dāng)?shù)拇碳ぐ阉饺瞬块T的損失包含在該項(xiàng)目的成本一收益分析之內(nèi)：將財(cái)產(chǎn)損失者肆意從事無效率行為的激勵(lì)最小化。對(duì)于集體土地退出的農(nóng)戶來說，應(yīng)該得到的部分為其失去的土地實(shí)際所承載的社會(huì)成本。這些觀點(diǎn)逐步被作為分配標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到定性與定量、行為模擬、政策模擬與仿真研究中。近幾十年相關(guān)研究趨向于模型化、定量化、應(yīng)用化，主要包括保險(xiǎn)模型、財(cái)政錯(cuò)覺模型、零補(bǔ)償、市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償條件、資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）、條件價(jià)值評(píng)估法（CVM）、離散選擇模型（DCM）、Probit模型、LPM模型、支付意愿（WTP）和接受意愿（WTA）等。多樣化的模型運(yùn)用大大促進(jìn)了土地增值收益分配與補(bǔ)償定量研究工作，也為今后分配方式方法的研究與發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

三、結(jié)論與討論

宅基地作為面積最大、受眾最廣、利益影響最直接的集體建設(shè)用地受到管理部門及學(xué)術(shù)界的關(guān)注。如何利用好這樣的契機(jī)，避免資源攫取式的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，解決好宅基地退出模式、增值收益核算與分配、維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、區(qū)域公平等問題，已經(jīng)成為當(dāng)前理論界和實(shí)務(wù)界的迫切需要，本文利用文獻(xiàn)計(jì)量分析以及國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)動(dòng)態(tài)分析，得出以下結(jié)論：

1.通過文獻(xiàn)計(jì)量分析可以發(fā)現(xiàn)，近年來宅基地退出領(lǐng)域的文章發(fā)表量逐漸上升，研究?jī)?nèi)容方法更新較快，呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，政策出臺(tái)對(duì)研究方向的明確起著重要的作用。

2.目前學(xué)界對(duì)宅基地退出與增值收益的相關(guān)研究主要集中在入市合理性及宅基地退出可行性、宅基地退出效應(yīng)分析、流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)與限制因素及流轉(zhuǎn)模式探討、集體土地流轉(zhuǎn)增值收益及其分配模式等方面。

3.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，本質(zhì)上有效推進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化，邊際拉平效應(yīng)、交易收益效應(yīng)、資源配置效應(yīng)等為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增加了推動(dòng)力。在不同的驅(qū)動(dòng)因素與限制因素的交互作用下，誕生了模式多樣的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，但在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值收益以及增值收益分配問題是維持社會(huì)穩(wěn)定、區(qū)域穩(wěn)定、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵所在。

有研究在土地收益分配的理論探討、計(jì)算方法、具體政策制定等方面的成績(jī)，在實(shí)踐中確實(shí)起到了緩解社會(huì)矛盾的作用。但就我國(guó)現(xiàn)實(shí)來看，仍然存在諸如失地農(nóng)民社會(huì)保障薄弱、城鄉(xiāng)不統(tǒng)一、土地財(cái)政與民生矛盾等問題。宅基地退出中，如果農(nóng)戶收益過低則無法激勵(lì)農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)積極性，補(bǔ)償過高則會(huì)因土地財(cái)政壓力而使地方政府缺乏推進(jìn)動(dòng)力。在收益分配上，現(xiàn)行的按比例分配方式操作容易，但因缺乏學(xué)理上的支撐而難以取得廣泛的認(rèn)同。國(guó)內(nèi)外學(xué)者與管理部門在增值分配方面取得了很大進(jìn)步與創(chuàng)新，但因我國(guó)國(guó)土遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，很難通過統(tǒng)一的分配模式解決實(shí)際問題。如何系統(tǒng)總結(jié)和發(fā)展土地收益分配理論，建立基于貢獻(xiàn)分配理論的宅基地退出增值收益共享分配方式，促進(jìn)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)，以涉及宅基地退出中的收益分配為研究對(duì)象，借鑒國(guó)內(nèi)外理論研究成果的基礎(chǔ)上，立足國(guó)情，引入多智能結(jié)構(gòu)體、聯(lián)盟收益分配模型、貢獻(xiàn)公平理論和農(nóng)地發(fā)展權(quán)理念，嘗試建立“多主體共享”的宅基地增值收益分配策略，為進(jìn)一步推進(jìn)集體建設(shè)用地入市過程中的收益分配提供理論依據(jù)及操作范式，是接下來研究的重點(diǎn)。