姚超眾

摘要：住房制度改革可以說是我國房地產(chǎn)行業(yè)重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，上個(gè)世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度驚人，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，各地相繼出臺(tái)諸如限制貸款、提高首付款比例、限制購房資格、限制一手房備案價(jià)格、限制新房二手過戶時(shí)間等一系列調(diào)控政策。面對(duì)發(fā)展成熟、日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制，認(rèn)識(shí)到只有不斷提高成本控制水平，才能保障利潤水平，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)健發(fā)展。本文從房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的原則出發(fā)，分析了招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的意義和存在的問題，給出了如何在招投標(biāo)環(huán)節(jié)提高成本控制水平的建議，為房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制提供了參考。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)，招投標(biāo)，成本控制

住房制度的改革極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到數(shù)千家，其中銷售額達(dá)千億元的就已經(jīng)達(dá)30家。近年來，隨著國家房地產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，針對(duì)房地產(chǎn)的貨幣政策的不斷緊縮，流入房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金不斷減少，行業(yè)規(guī)模增長速度變緩。面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過強(qiáng)化內(nèi)部管理，降低企業(yè)負(fù)債和去杠桿，提升投融資能力，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)成本控制，保證利潤率水平，不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤其重要。招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本控制中占的比重逐漸加大，控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本能有效促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升，控制開發(fā)建設(shè)成本，保障企業(yè)盈利水平最大化，促進(jìn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)中凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)成本控制的原則

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制涉及土地開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、營銷多諸多環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)要實(shí)現(xiàn)成本控制，需堅(jiān)持以下幾個(gè)原則。一是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制需堅(jiān)持成本最小化原則，就是指項(xiàng)目實(shí)施過程中，確保每一筆支出都是應(yīng)支而支，每一筆費(fèi)用都具有相應(yīng)的價(jià)值，杜絕對(duì)最終產(chǎn)品、提升價(jià)值沒有作用的支出。二是堅(jiān)持整體控制的原則。整體控制的原則就是要將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本作為一個(gè)整體來考慮，不能為了控制某個(gè)單項(xiàng)工程的成本，導(dǎo)致其他成本的成本成倍增加。其次就是公司全體員工都要樹立成本意識(shí)，行政、開發(fā)、工程、招投標(biāo)、采購、預(yù)決算、營銷等各部門的人員都應(yīng)該控制成本，做到克己奉公，形成成本控制意識(shí)，并不斷強(qiáng)化。三是堅(jiān)持權(quán)力和義務(wù)統(tǒng)一的原則，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，各級(jí)管理人員都肩負(fù)本崗位的成本控制職責(zé)，同時(shí)還有一定的成本控制權(quán)限，并在成本控制中還將獲得公司給予的利益，只有責(zé)權(quán)利三者統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。

二、房地產(chǎn)招標(biāo)成本控制的意義及現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項(xiàng)目從勘察、設(shè)計(jì)、到施工以及驗(yàn)收交樓后的維保修等全過程都需要通過招標(biāo)確定單位，房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)具有專業(yè)的多樣性、過程復(fù)雜性、項(xiàng)目連續(xù)性、市場(chǎng)價(jià)格主導(dǎo)性、需求部門時(shí)效性等特征。招標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)控環(huán)節(jié)之一，同時(shí)是選擇工程承包單位和約定合同條款的重要環(huán)節(jié)?？梢哉f招標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制起著至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)公司情況采取了不同的招標(biāo)模式，有委托第三方招標(biāo)、自行招標(biāo)等多種模式。房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)呈現(xiàn)兩種現(xiàn)狀，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了降成本，通過招標(biāo)談判不斷壓低合同價(jià)格，壓縮施工單位的利潤空間，另一方面，施工單位在投標(biāo)過程中可能存在圍標(biāo)、串標(biāo)、低價(jià)中標(biāo)然后采取簽證、擺困難等各種方式要求加價(jià)的情形，破壞正常的市場(chǎng)秩序，形成價(jià)格壟斷。尤其是在土方工程招標(biāo)中，地方渣土運(yùn)輸企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)的壟斷和違規(guī)行為都嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的進(jìn)程，抬高房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)招標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的建議

（一）加強(qiáng)招標(biāo)工作的精心策劃

招標(biāo)工作是否精心策劃直接關(guān)系到中標(biāo)單位能否滿足項(xiàng)目需要。大型成熟的房地產(chǎn)企業(yè)可以組建自己的招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)，明確各級(jí)各部門職責(zé)，建立相應(yīng)的招標(biāo)工作制度，明確招標(biāo)工程流程。建立自己的合格單位庫，由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成的征召小組進(jìn)行征召考察入庫，實(shí)行合格單位庫動(dòng)態(tài)管理。在具體項(xiàng)目招標(biāo)前，由負(fù)責(zé)招標(biāo)的領(lǐng)導(dǎo)組織工程、技術(shù)、合管等相關(guān)部門召開招標(biāo)策劃會(huì)議，明確項(xiàng)目名稱、招標(biāo)范圍、主要工作內(nèi)容、工期及節(jié)點(diǎn)、單位來源、單位資質(zhì)、機(jī)械設(shè)備要求、調(diào)價(jià)條款、現(xiàn)場(chǎng)特殊要求等。

（二）制定相應(yīng)招標(biāo)工作計(jì)劃

為了適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)”的要求，前置的招標(biāo)工作計(jì)劃必不可少。招標(biāo)計(jì)劃要與項(xiàng)目的拿地、動(dòng)工、展示、開盤、驗(yàn)收等各計(jì)劃相適應(yīng)，編制招標(biāo)計(jì)劃，既要考慮到需求部門的實(shí)際，又要考慮項(xiàng)目招標(biāo)的合理時(shí)間需求。過早的確定單位，可能會(huì)出現(xiàn)因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)不具備施工條件遲遲不能進(jìn)場(chǎng)，施工單位會(huì)提出招標(biāo)時(shí)間過久、市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大，原來報(bào)價(jià)條件發(fā)生變化等不能按原合同價(jià)格繼續(xù)履行，導(dǎo)致合同調(diào)價(jià)或解除，從而使招標(biāo)時(shí)的成本控制出現(xiàn)偏差，帶來重復(fù)工作，降低工作效率。如果過遲確定單位，將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)等單位進(jìn)場(chǎng)的情況，導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)計(jì)劃受影響，甚至不能如期開盤，錯(cuò)過房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的旺季節(jié)點(diǎn)（如金九銀十、春節(jié)、五·一、國慶等黃金銷售季節(jié)）。因此，制定合理的招標(biāo)工作計(jì)劃，并根據(jù)開發(fā)的計(jì)劃做及時(shí)的調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制顯得尤為重要。

（三）精心編制招文，建立招文會(huì)審機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)招文一般由招標(biāo)文件、工程量清單、圖紙和合同等組成，招文是施工單位投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)。招標(biāo)文件編制是否詳實(shí)準(zhǔn)確，直接關(guān)系到施工單位報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性，招文編制不合理時(shí)將會(huì)為評(píng)標(biāo)定標(biāo)以及合同實(shí)施造成困難，其結(jié)果可能使房地產(chǎn)企業(yè)成本失控。編制招文時(shí)時(shí)需對(duì)招標(biāo)范圍、工作內(nèi)容、三通一平、地勘、現(xiàn)場(chǎng)條件、價(jià)格包含范圍等說明清楚并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，對(duì)于工程量清單中的項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容、計(jì)價(jià)、計(jì)量方式及原則等都必須描述準(zhǔn)確。如土石方工程中，一般采用m3計(jì)量，可以通過開挖前地面的標(biāo)高和完成面標(biāo)高計(jì)算，而在交樓前會(huì)涉及總包甩項(xiàng)的垃圾清運(yùn)，只能以運(yùn)輸垃圾的車數(shù)來進(jìn)行計(jì)量，并且需要現(xiàn)場(chǎng)做好相應(yīng)的簽證，此時(shí)的工程量計(jì)量方式是否合理將直接關(guān)系到單項(xiàng)工程的成本和后期的結(jié)算。

招標(biāo)部門編制好招文后應(yīng)進(jìn)行招文會(huì)審，會(huì)審部門應(yīng)該包括需求部門、監(jiān)督部門、計(jì)量計(jì)價(jià)部門和履約部門。如工程部審核招標(biāo)范圍（樓棟號(hào)、面積）、工期、界面、移交標(biāo)準(zhǔn)等，總工室審核設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及要求、材料設(shè)備要求、各類施工方案及施工工藝等，預(yù)決算部審核合同價(jià)款及計(jì)價(jià)方式、付款方式、結(jié)算方式等，投標(biāo)報(bào)價(jià)說明及計(jì)價(jià)表（如主體合同中人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)取費(fèi)，主體招標(biāo)工程取費(fèi)文件的有效性等），合同管理部審核合同版本的正確性、規(guī)范性、違約責(zé)任等。完善的會(huì)審機(jī)制將保證招文在實(shí)施過程中的可操作性得到滿足和保障，以及減少施工過程的簽證。

（四）分類固化合同范本，避免容易產(chǎn)生分歧的條款

房地產(chǎn)企業(yè)的合同涵蓋了設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢和施工等多種類型合同，招標(biāo)時(shí)應(yīng)將擬采用的合同范本作為招標(biāo)文件的重要組成部分一并分發(fā)給擬投標(biāo)單位。根據(jù)投資規(guī)模、計(jì)價(jià)方式及價(jià)格是否調(diào)整等因素，房地產(chǎn)企業(yè)的合同可選擇采用總價(jià)包干合同、綜合單價(jià)包干合同。如投資少、工期短、營銷類、開發(fā)類合同和政府相關(guān)部門要求的咨詢類合同，一般采用價(jià)格不調(diào)整的總價(jià)合同，而對(duì)于投資大、工期不確定、工程量能準(zhǔn)確計(jì)量或者招標(biāo)條件不充分時(shí)，應(yīng)采用綜合單價(jià)包干合同。

房地產(chǎn)企業(yè)可將各類合同編制成范本作為投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的手段，根據(jù)項(xiàng)目類型的不同，編制不同合同范本并進(jìn)行固化定型，僅將每個(gè)項(xiàng)目的具體特征設(shè)置為可修改格式。如設(shè)計(jì)合同采用綜合單價(jià)包干合同，并約定返工的工程量和價(jià)格條款，主體工程的總部合同可以采用定額計(jì)價(jià)加浮動(dòng)率的方式的合同，合同中可以對(duì)定額中計(jì)價(jià)容易產(chǎn)生歧義的計(jì)量及計(jì)價(jià)條款進(jìn)行界定和明確，如鋼筋中的馬凳筋、搭接方式及長度等計(jì)量規(guī)則、檐口模板、填充砌體工程等的計(jì)量規(guī)則等進(jìn)行明確，這樣就能避免產(chǎn)生簽證。針對(duì)近年來國家頻繁的減稅政策，可以約定不含稅價(jià)的綜合單價(jià)包干合同，稅款根據(jù)國家稅率進(jìn)行調(diào)整，這樣避免減稅政策帶來的爭(zhēng)議。

（五）合理設(shè)置評(píng)標(biāo)原則，建立企業(yè)控制價(jià)體系

設(shè)置合理最低價(jià)中標(biāo)原則，有利于保證工程質(zhì)量和成本的協(xié)調(diào)。但要防止有些企業(yè)為了低價(jià)中標(biāo)，在實(shí)施過程中，采取各種方式增加工程量和簽證等方式，變更合同價(jià)格，以致招標(biāo)價(jià)格失控。為避免“特級(jí)企業(yè)中標(biāo)、一級(jí)企業(yè)分包、二級(jí)企業(yè)施工”的現(xiàn)象，評(píng)標(biāo)時(shí)可借鑒參考政府權(quán)威部門發(fā)布的單位信用評(píng)級(jí)打分，對(duì)于誠實(shí)守信的企業(yè)可以優(yōu)先考慮中標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可逐步建立企業(yè)合作單位誠信等級(jí)體系，從施工質(zhì)量、配合度、人員配備、機(jī)械設(shè)備等維度進(jìn)行綜合評(píng)分定級(jí)，并根據(jù)評(píng)級(jí)不同給予如多發(fā)包一些標(biāo)段、少交或免交投標(biāo)保證金和履約保證金等優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)歷年招標(biāo)價(jià)格，對(duì)相應(yīng)的招標(biāo)價(jià)格進(jìn)行指標(biāo)分析，建立各分部分項(xiàng)工程的控制價(jià)體系，并根據(jù)材料市場(chǎng)價(jià)變化情況按季度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。調(diào)整的方式可以采用指標(biāo)平移法或價(jià)格組成分析法進(jìn)行測(cè)算，并下發(fā)到各分公司，作為招標(biāo)工作考核的KPI指標(biāo)，以促進(jìn)各分公司招標(biāo)成本控制。

四、結(jié)語

招標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本控制的前端環(huán)節(jié)之一，是保障工程質(zhì)量和項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制研究，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拿地，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金的合理投入。招標(biāo)是否能精心策劃、擬定合同能否滿足項(xiàng)目所要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)標(biāo)分析是否能客觀，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)成本是否能夠得到有效控制。所以工程招標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制工作并不是簡單地選擇最低價(jià)中標(biāo)，將價(jià)格壓到最低，而是要做到科學(xué)公平公正，選擇價(jià)格合理的單位才能保障與施工單位的合作共贏，爭(zhēng)取房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的最大效益。

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