郭飛

摘要：新中國成立以來，隨著人口的不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越來越大，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著許多發(fā)展的風(fēng)險。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在其開發(fā)決策中犯了錯誤，則會造成巨大的損失。因此，在計算各個方面的成本時，如果發(fā)生錯誤，則必須及時糾正，并且可以在計劃范圍內(nèi)控制所需成本，以確保實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。 應(yīng)該 本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點以及管理控制對成本的影響，并介紹了控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的有效方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;全面成本管理;控制

在這個階段，房地產(chǎn)市場變得越來越有競爭力。開發(fā)人員希望從中獲得更多利潤。一方面，您需要增加當(dāng)前的銷售額，另一方面，您需要降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各種費用，并指出您先前投資的回收成本。在項目開發(fā)過程中，從建設(shè)的早期階段到當(dāng)前項目的投資，保護(hù)原則將有助于降低當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)成本。 因此，在項目開發(fā)階段，通過合理管理開發(fā)成本，整個項目的當(dāng)前發(fā)展起著協(xié)同作用。根據(jù)迄今為止的相關(guān)研究，已采用以下方法來控制項目成本。

1 成本管理體系

為了實現(xiàn)詳細(xì)的成本控制，有必要建立一套完整的控制系統(tǒng)，加強(qiáng)控制。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司，成本系統(tǒng)可以概括為三個方面。首先是改善成本管理流程和系統(tǒng)。二是積累每個控制點的分析內(nèi)容。第三，結(jié)合公司戰(zhàn)略方針，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)動態(tài)成本管理。

目標(biāo)成本管理系統(tǒng)，動態(tài)成本控制系統(tǒng)，后期成本評估系統(tǒng)和負(fù)責(zé)成本系統(tǒng)構(gòu)成了成本控制系統(tǒng)的系統(tǒng)過程。通過分析事件發(fā)生之前，之中和之后的反饋，并結(jié)合獎懲機(jī)制，可以管理整個過程。在開發(fā)過程的每個鏈接中積累的知識和經(jīng)驗是通過對每個過程進(jìn)行規(guī)范的完整管理和控制系統(tǒng)來完成的。從關(guān)鍵戰(zhàn)略角度實施企業(yè)成本優(yōu)化。例如，根據(jù)不同的客戶要求標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和戰(zhàn)略采購。建立最基本的管理流程是管理級別上最基本的管理任務(wù)。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)中成本控制存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識不到位，財務(wù)報告不規(guī)范

在房地產(chǎn)公司的整個開發(fā)過程中，財政部提供的財務(wù)報告為房地產(chǎn)公司做出科學(xué)合理的成本控制決策和審計行動提供了特定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。然而，由于財務(wù)報告的延遲，公司需要開發(fā)一些成本管理系統(tǒng)，這增加了房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資成本，從而增加了房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險。我們嚴(yán)格限制開發(fā)公司和房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.2 缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項目開發(fā)的成本

管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本直接影響房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)營水平。但是，此時，一些房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)之前還沒有對房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分的研究，也沒有對項目開發(fā)的每個階段進(jìn)行具體的成本估算，因此他們盲目投資。同時，一些房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中高估或忽略了當(dāng)?shù)氐南M水平，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本。

2.3 缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)項目開發(fā)公司在開發(fā)過程中沒有完善的成本管理體系，沒有執(zhí)行成本管理職責(zé)，因此，房地產(chǎn)項目各個階段的成本管理的制度基礎(chǔ)，成本發(fā)展使從根本上控制房地產(chǎn)項目的發(fā)展變得困難。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制措施

3.1 科學(xué)調(diào)研、取得合理優(yōu)惠價位

由于缺乏合理有效的房地產(chǎn)管理體系，土地獲取方式存在很大的不合理性。而且，在市場水平上，一些土地資源成本低廉，并沒有形成絕對的競爭優(yōu)勢。其中許多土地與地方政府都有特定的個人關(guān)系。特別是在當(dāng)前市場競爭的關(guān)鍵時期，許多房地產(chǎn)開發(fā)商沒有足夠的科學(xué)知識來控制土地成本，也沒有采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣硖岣弋?dāng)前公司的核心競爭力。我不能在此階段，開發(fā)商除了在軍事和公共土地上使用土地資源外，其他土地也可能在使用招標(biāo)，拍賣，掛牌交易和其他形式的土地競爭。根據(jù)市場調(diào)查，商業(yè)房地產(chǎn)的售價主要包括土地成本，支持成本，開發(fā)管理成本，銷售成本，建筑成本，財務(wù)成本，稅收和利潤率。

3.2 合理開發(fā)項目、減少成本投入

房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的關(guān)鍵是項目開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵在于高質(zhì)量的地面資源。只有始終尋找最佳位置，才能促進(jìn)當(dāng)前項目的綜合利用并降低投資成本，同時優(yōu)化房地產(chǎn)項目的投資比例。它包括以下幾個方面：

3.2.1 自然環(huán)境方面

當(dāng)開發(fā)商競標(biāo)土地時，除了參考周圍的拍賣地點外，最重要的是土地附屬公司的價值。例如，當(dāng)河南省鄭州市的一名開發(fā)商查尋鄭東新區(qū)的來歷時，首先感覺到地理位置優(yōu)越，而且配套設(shè)施也很齊全。在項目評估期間，附近發(fā)現(xiàn)了許多污染源。 大量的潛在價值是一個嚴(yán)重的威脅。畢竟，開發(fā)人員需要與社區(qū)打交道，因此開發(fā)成本相應(yīng)較高且銷售不佳。因此，根據(jù)這種典型的選址案例，項目的地理位置將對當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生非常重要的影響。

3.2.2 社會環(huán)境方面

目前，老城區(qū)有許多重建項目。其中，開發(fā)項目過程中最重要的問題是拆卸問題?？傮w因素使開發(fā)人員無法按照原始計劃執(zhí)行拆除工作，從而導(dǎo)致項目無法按計劃進(jìn)行。由于開始施工，大片土地將處于閑置狀態(tài)，閑置時間過長，因此政府將暫時恢復(fù)土地并增加土地成本。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程需要對項目調(diào)查的各個要素進(jìn)行全面審查，并對項目的當(dāng)前綜合方面進(jìn)行明確審查。此外，在項目的開發(fā)階段，政策會根據(jù)國家/地區(qū)的宏觀指令，銀行業(yè)務(wù)，稅收等方面的政策變化以及地方政府的收費而發(fā)生變化。因此，在全面控制項目成本的同時，有必要對當(dāng)前項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低當(dāng)前成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)的綜合效益。

3.3 不斷完善項目成本控制的流程

項目成本管理過程應(yīng)賦予每個部門更多的權(quán)限并完全控制其某些職責(zé)。這樣可以減少總體管理流程，提高每個職能部門的工作效率。項目成本管理過程應(yīng)采用必要的監(jiān)督機(jī)制，以避免使整個管理過程正式化。改善項目成本管理過程的過程應(yīng)引用輪換制度，以便由每個部門的每個人來執(zhí)行和監(jiān)視管理過程。

4 結(jié)語

綜上所述，有許多方法可以控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，并且相關(guān)內(nèi)容相對復(fù)雜。實際工作必須結(jié)合實際的施工環(huán)境，注意各個環(huán)節(jié)的考慮，并將其用于科學(xué)的成本管理和控制。房地產(chǎn)建設(shè)項目成本控制有效提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，合理化房地產(chǎn)建設(shè)項目成本，提高企業(yè)效率。

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