盧樂欣

摘要：大型體育賽事能提升城市知名度，推動城市升級，還能為場館周邊區(qū)域帶來新的發(fā)展機遇，促進城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，對當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟的促進影響尤為顯著。因此，成都等城市規(guī)劃修建體育綜合體來承辦大型體育賽事。正在建設中的四川首個大型體育多功能綜合體——天府奧體城展現(xiàn)了成都欲通過舉辦更多大型賽事來促進城市擴張，帶動東部區(qū)域發(fā)展的城市規(guī)劃雄心。成都天府奧體城借鑒傳統(tǒng)經(jīng)驗，對當?shù)鼗A設施、空間功能和環(huán)境進行了升級，針對“奧運陷阱”的缺陷，設計了“分階段漸進、分層級功能、產(chǎn)與城融合”的模式，尤其注重增加內(nèi)生性發(fā)展需求和持續(xù)性生活需要。在成都政治經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)支持下，隨著人們的體育意識不斷加強，生活質(zhì)量需求不斷增加，天府奧體城有望更長效地促進當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，推動實施城市長期發(fā)展規(guī)劃，為成都的城市發(fā)展注入強力的推動力。

基于對往屆奧運會舉辦城市體育場館建設過程和效果跟蹤，以成都奧體城發(fā)展思路為例，本文對如何利用城市興建體育場館、承辦體育賽事的契機，促進基礎設施更新、城市環(huán)境改善和公共空間功能轉(zhuǎn)變，刺激和提升房地產(chǎn)的需求，拉動投資和消費，實現(xiàn)經(jīng)濟正向循環(huán)，提出了自己的淺見。

關鍵詞：成都天府奧體城;體育綜合體;城市發(fā)展;房地產(chǎn)經(jīng)紀

舉辦大型體育賽事被許多的城市納入發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略。賽事主辦城市可通過建造場館吸引大量投資，來改變公共空間功能，提升知名度，刺激城市的經(jīng)濟發(fā)展。例如 1992 年奧運會就成功拯救了處于經(jīng)濟危機中的巴塞羅那。房地產(chǎn)作為城市經(jīng)濟的重要支柱，是首當其沖受到影響的行業(yè)。修建大型體育場館前后當?shù)胤績r有明顯波動，如美國國家橄欖球聯(lián)盟的新體育場的建設將當?shù)胤课菥鶅r推高了 8%。但城市管理者并不滿足修建功能單一的場館，因此體育綜合體應運而生。1952 年芬蘭赫爾辛基首創(chuàng)了奧運公園，1960 年后奧運公園的建設更頻繁地與調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、振興區(qū)域發(fā)展、更新城市布局及展示城市和國家面貌相結(jié)合。近年來我國多個城市相繼開發(fā)建成城市“奧利匹克體育中心”這一極具代表性的體育綜合區(qū)域。奧體中心借鑒國外奧林公園的理念， 一般以承辦頂級國際體育賽事為最終目標，在城市某片區(qū)域匯集多個運動館、田徑場和配套設施。其能改善基礎設施和外部環(huán)境來吸引和聚集人流，增加房產(chǎn)需求，同時開發(fā)建設新項目增加住房供給，對房地產(chǎn)經(jīng)濟具有積極影響。但高昂的前期投資、缺乏可持續(xù)性的大型場館、以及長期規(guī)劃的缺失，可能對房地產(chǎn)經(jīng)濟的躍升產(chǎn)生副作用。因此， 研究特定城市背景下的體育綜合體的發(fā)展機制具有重要意義。

為貫徹國務院《體育強國建設綱要》，成都市體育發(fā)展“十三五”規(guī)劃提出，推動體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、打造成都體育文化品牌、加快建設國內(nèi)一流體育城市和世界賽事名城。結(jié)合“東進”的城市戰(zhàn)略，成都擬以“一城兩區(qū)多點”布局重大體育場館。其中，天府奧體城作為核心的“一城”，將創(chuàng)新性地集體育教育、康復醫(yī)療、觀光旅游等多種功能于一體，滿足了居民多樣的內(nèi)生需求，增強了可持續(xù)性。因此，相對于傳統(tǒng)的體育綜合體，天府奧體城對周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟預計會產(chǎn)生更強、更持續(xù)的正向影響。

1 承辦大型賽事對房地產(chǎn)市場的影響機制

1.1 外部環(huán)境提升

1.1.1 基礎設施升級與公共空間功能轉(zhuǎn)變

為在承辦好奧運會的同時奠定城市進一步發(fā)展的基礎，往屆奧運會主辦城多在賽前更新交通、污水和垃圾處理系統(tǒng)、通信設施和城市景觀等城市基礎設施。如 1965 年東

京將國民生產(chǎn)總值的 3.2%? 用于整修道路、擴建碼頭、改善污水處理系統(tǒng)等;為籌備 1976年奧運會，蒙特利爾將地鐵線路延長了 20 公里以連接城市和體育場館，并且修建了新的機場航站樓、翻新了道路。此外，奧運綜合體的修建也會影響城市規(guī)劃和公共空間的功能。如 1988 年首爾奧運會，隨著體育場館、配套設施和奧運村在漢江南岸建成， 新聞中心、眾多企業(yè)和居民區(qū)南遷，江南區(qū)逐漸形成繁華的商業(yè)區(qū)，成為首爾的新城市中心。主辦城市的區(qū)域功能因奧運綜合體的建設而變化更為常見。曾經(jīng)是二戰(zhàn)后堆砌戰(zhàn)后垃圾的荒地的慕尼黑Oberwiesenfeld 奧林匹克公園，如今已成為市民進行體育和娛樂活動的好去處。約有 2.2 億游客前往公園參觀，另約有 2000 當?shù)鼐用衩刻煸诠珗@里鍛煉和享受閑暇。優(yōu)美的環(huán)境和大量消費者也吸引了寶馬等眾多公司進駐。隨著建設奧運體育場館，城市區(qū)域公共空間的功能發(fā)生了改變，政治權(quán)力、經(jīng)濟實力和文化氛圍也隨之逐步轉(zhuǎn)移。奧運場地周邊區(qū)域空間功能的優(yōu)化提升，能給周邊地產(chǎn)賦予更高的價值，促進周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

1.1.2 城市環(huán)境優(yōu)化

奧運會也是建立城市聲譽、提升城市知名度的一大良機。因此，即使是成本高昂， 挑戰(zhàn)巨大，部分主辦城市仍不遺余力優(yōu)化城市環(huán)境。為達到奧運會的空氣質(zhì)量要求，自1998 年開始，北京政府共投入 1400 多億元全面整治困擾城市多年的空氣質(zhì)量問題。工作共分為 13 個階段，包含 200 多項治理和控制措施，重點治理燃煤電廠、機動車、工業(yè)和粉塵污染。奧運會期間，臨時管控措施更加嚴格：要求 150 多家重污染的企業(yè)臨時停工停產(chǎn);城區(qū)工地暫停土石方工程和混凝土澆筑作業(yè)以避免粉塵污染;采取機動車單雙號限行以盡可能減少尾氣排放。北京 2008 年 8 月空氣質(zhì)量全部達標，全年空氣質(zhì)量良好的天數(shù)從 1998 年的 100 天增加到 2007 年的 246 天，各大污染物年均濃度大幅下降。環(huán)境改善也利于主辦城市賽后的發(fā)展。借助奧運契機大力發(fā)展公共交通、關閉重污染工廠、出臺污染監(jiān)測和排放限制政策等措施，在賽后持續(xù)促進空氣質(zhì)量問題的改善， 優(yōu)化居住環(huán)境，吸引更多外來人口，增加了對不動產(chǎn)的需求，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟積極發(fā)展。

1.2 房屋供給凈增加

承辦奧運會也能對不動產(chǎn)供應量產(chǎn)生積極影響。奧運會手冊規(guī)定，主辦城市需籌備超過 30 個場館、容納約 1.5 萬人的奧運村和至少 4 萬間酒店房間。比賽結(jié)束后，奧運村等建筑可被改造成新的商品房，倫敦就是成功的案例之一。2012 年奧運會后，原奧運村被改造成為 2800 多套新房，入住率達 95%，另有 2000 套住房正在規(guī)劃中。此外，居住環(huán)境改善和市場需求的增加也會吸引大量的房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場。倫敦奧運區(qū)域目前已有 5 個新社區(qū)建成，包括 2017 年位于伊麗莎白女王奧林匹克公園入口、耗資 13 億英鎊的 Glasshouse Gardens;另有更多項目正在建設中，如歐洲開發(fā)商 Vastint 計劃將位于公園南部的一塊土地改造成名為Sugar House Island 的新區(qū)，包括商業(yè)、住宅和兩所小學。據(jù)估計，2031 年倫敦奧體區(qū)將入住 55，000 多名居民。

從以往數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟大多受益于城市環(huán)境和空間功能優(yōu)化的正外部性，以 及改造奧運村和房地產(chǎn)開發(fā)商投資增加的房地產(chǎn)供給。如 1986-1992 年，巴塞羅那奧林匹克區(qū)新建房屋和原有房屋的價格分別提高了 240%、287%，重振了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場;雅典奧運 7 年間的房價上漲超過 110%，2012 年倫敦奧運會后 5 年的房價上漲超過 64%。

2 成都天府奧體城

2.1 背景及項目簡介

作為“西部經(jīng)濟金融中心城市”，成都擁有 1658 萬常住居民，2019 年 GDP 超 1.7萬億元，比上年增長 7.8%。經(jīng)濟的繁榮和良好的發(fā)展戰(zhàn)略使城市地位穩(wěn)步上升。2016 年以來，成都一直位居中國“新一線城市”榜首;2018 年GaWC 世界城市評價體系中， 成都跨越了 2 個等級躍升至 Beta+級、第 71 名。作為一個經(jīng)濟處于發(fā)展上升期的城市，成都有能力也有需求拓展城市外圍，尋求新的發(fā)展機會。2017 年 4 月，成都市第十三次黨代會提出“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展策略。其中“東進”戰(zhàn)略旨在龍泉山東側(cè)規(guī)劃建設三大新城，開辟城市永續(xù)發(fā)展新空間，打造全市發(fā)展“第二主戰(zhàn)場”。隨著戰(zhàn)略的實施，東部投資持續(xù)增長，2019 年增長 17.9%。作為“東進”策略重大功能性項目和“一城兩區(qū)多點”重大體育場館布局的核心，成都天府奧體城將落戶天府新區(qū)空港新城的西北部，借助承辦大型賽事的新機遇，來推動東部空間格局更新，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尋求創(chuàng)造城市第二中心的新機會。乘著經(jīng)濟發(fā)展和政策支持的強風，成都朝著“世界賽事名城”的目標邁進了一大步。

據(jù)Sasaki 公司設計的優(yōu)勝方案規(guī)劃，天府奧運城占地 86km²，是四川首個集水上、山地、綜合體育項目為一體的大型體育多功能綜合體，旨在利用體育賽事傳承天府文化， 發(fā)展體育相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈，打造國際體育文化名城， 構(gòu)建“會展、醫(yī)療、旅游、文創(chuàng)、傳媒”全產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。它將按照“山水城相融”的理念，依托龍泉山城市森林公園和三岔湖形成 “山地運動區(qū)、水上運動區(qū)、核心區(qū)”三大功能板塊和十三大賽事場館，并由體育休閑軸和城市文化廊道串聯(lián)不同區(qū)域、組織流線，中心由城市 CBD 相連。整個奧體城城區(qū)功能豐富，帶狀的廊道與蜿蜒的湖岸線和地勢充分融合。按照規(guī)劃建設進度， 2018 年 3 月，天府奧體城基礎設施項目集中開工，宣告項目的開始;2019 年 2 月，成都體育學院整體遷移項目啟動;同年 8 月，成都天府奧體城投資發(fā)展有限公司正式揭牌成立，將負責推動天府奧體城區(qū)域規(guī)劃建設運營。預計 2020 年底前，天府奧體城

將陸續(xù)完成配套基礎設施項目，適時啟動主體育場館建設。部分場館計劃用于 2021 年第 31 屆世界大學生夏季運動會，并為 2025 年世運會做好準備。

2.2 對傳統(tǒng)機制的應用情況

外部環(huán)境優(yōu)化和房屋供給增加兩大促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的機制都在天府奧體城的規(guī)劃中得到了良好的應用?；A設施方面，正在建設中的地鐵 13、18 號線連接奧體城與成都市區(qū)，周邊多條高速公路和 2020 年底即將建成和投入使用的成都新機場——天府國際機場將提供便捷的交通。之前，天府奧體城所在的空港新城絳溪南組團原主要依靠三岔湖和龍泉山城市森利公園的旅游產(chǎn)業(yè)，觀光時間主要集中在夏秋兩季，空間功能較單一。建設奧體城綜合體利用承辦體育賽事延長旅游觀光時間至全年，并且?guī)赢數(shù)匚幕?、教育、休閑、娛樂極其衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大豐富了公共空間的功能，提升了居民的生活質(zhì)量。此外，規(guī)劃中的多個新社區(qū)也將大幅增加該地區(qū)的住宅供應量。

3 傳統(tǒng)奧體綜合片區(qū)的缺陷

雖然奧體綜合片區(qū)能有效拉動基礎設施提升和城市空間更新，但由于其體量大，目 標功能較為單一，只有合理規(guī)劃利用，并且與城市其他片區(qū)融合協(xié)同發(fā)展，才能提高其 利用效率。國外的一些奧運會主辦城市僅僅關注于成功承辦奧運會比賽這一單一目標上， 再加之準備時間較緊張，極易陷入“奧運陷阱”中——建設完全服務于奧運會的綜合體 育區(qū)域，但大賽結(jié)束后，大型場館和賽后片區(qū)與城市長遠發(fā)展規(guī)劃融合不足，導致利用 效率低下，造成城市資源的浪費，甚至產(chǎn)生政府財政問題。例如 2004 年雅典奧運會后， 因為缺少合理規(guī)劃，與城市發(fā)展融合不足，維護成本高昂，絕大部分奧運場館接連被拆 除，未拆除的場館如今也已荒廢破敗。

“奧運陷阱”除了會導致奧運場館閑置，若沒有后期跟進的規(guī)劃，還會降低賽事對房地產(chǎn)經(jīng)濟的積極影響的可持續(xù)性，甚至造成房地產(chǎn)泡沫。例如巴塞羅那的住宅價格在1992 年奧運會后即停止了飆升，此后 6 年持續(xù)下跌;里約熱內(nèi)盧的經(jīng)濟因奧運會而短暫繁榮，眾多開發(fā)商涌入市場導致新房產(chǎn)過剩，賽后出現(xiàn)政治腐敗和經(jīng)濟衰退又大幅降低了對房產(chǎn)的需求，使得空置率不斷提高，租金急速下降：商業(yè)地產(chǎn)月租金從 2013 年的$7/平方英尺下降到 2016 年的$3.32/平方英尺，空置率卻從 3%上升到 23%。反觀成都，因為沒有東道主的壓力，天府奧體城的規(guī)劃更注重與城市長期發(fā)展和市民需求相融合。它利用階段性規(guī)劃策略來防止激進性建設，融合多種生活功能于一體，并針對不同人群設計分層級體育設施，來提高房地產(chǎn)的內(nèi)生需求，同時推動產(chǎn)業(yè)與城市相融，以此來解決傳統(tǒng)體育綜合片區(qū)的不足。

4 天府奧體城對缺陷的解決辦法及潛在劣勢

4.1 針對傳統(tǒng)綜合奧體城缺陷的解決辦法

4.1.1 階段性規(guī)劃

首先，賽事場館組團采用“先確定運營模式，再修建場館。成功引進一項頂級賽事、一家體育賽事運營公司，再啟動相應場館的建設”的打造思路，以有效降低場地閑置的可能性和建設成本，最大限度地減少對房地產(chǎn)經(jīng)濟的過激影響。另外，階段性的規(guī)劃能逐步推動周邊房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，避免短期內(nèi)的劇烈波動。近期重點為基礎設施升級，包括道路、綠化景觀和交通等基礎建設項目、成都體育學院整體搬遷項目、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化園基礎建設等，為未來的發(fā)展打下良好的基礎。主要場館建設將在項目中期完成， 部分場地將被利用以承辦單項高級別賽事和具有自主品牌和成都文化特色的賽事，并借助承辦賽事推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改造，逐步走向成熟。末期核心場館區(qū)域建成并投入使用，片區(qū)具備舉辦大型綜合競賽的能力，形成設施齊全的國際化、現(xiàn)代化新區(qū)，住宅、工業(yè)和商業(yè)發(fā)展擴張，從而提振房地產(chǎn)價格和銷售量。整個建設過程與城市長期發(fā)展相融合，將對周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定的積極影響。

4.1.2 融合多種生活功能

分層級、多功能的策略為當?shù)胤慨a(chǎn)賦予了獨特的價值。除了職業(yè)賽事所需的核心場館、配套附屬場館和體育設施、和奧運村等，成都天府奧體城還創(chuàng)新性地規(guī)劃了培訓級、全民級的體育設施，并且結(jié)合教育、旅游、醫(yī)療等長期發(fā)展項目，極大豐富了公共空間的功能。培訓級體育主要依托規(guī)劃中的競訓配套組團，結(jié)合周邊的體育場館資源，建設一批體育學校、體育俱樂部及競訓基地，提高高級運動員專業(yè)水平及其體育從業(yè)的延續(xù)性，同時普及青少年體育鍛煉。其中，成都體育學院為國家部署在西南地區(qū)唯一的高等體育學府，將整體遷移至天府奧體城，為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才。同時，高等教育機構(gòu)可以加強體育場館和體育設施使用的可持續(xù)性，比如體育館可用于學校開幕式、畢業(yè)典禮等重大活動;其他常規(guī)體育設施可用于學生日常訓練、鍛煉和科研;學生宿舍在必要時可改造為運動員住所等。大批高等體育人才也保證了承辦大型賽事的人力資源， 并且能有效推動當?shù)氐慕?jīng)濟和消費。全民級體育響應“全民健身”理念，將體育與社區(qū)配套設施多樣化結(jié)合，部分可在賽事時期更新改造為專用設施。重點推動文體旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓體育真正融入城市生活中。成都市是我國最佳旅游城市之一，天府奧體城規(guī)劃利用當?shù)刈匀?、人文旅游資源，與體育產(chǎn)業(yè)相融，促進全年觀光旅行、全民休閑娛樂。三岔湖、龍泉山森林公園風景區(qū)氣候宜人，夏涼冬暖，適合山地戶外和水上運動旅游等; 以三岔鎮(zhèn)和周邊社區(qū)為基礎規(guī)劃的三岔湖濱藝術(shù)社區(qū)和城市文化廊道利用人文資源突出藝術(shù)體驗旅游特色;體育競賽、文化體驗、自然探索相輔相成，增加了旅游的多樣性， 不僅增加了當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機會，提升其生活水平，也能吸引更多游客。當?shù)鼐用駥Ψ慨a(chǎn)的需求增加，配合長期發(fā)展的旅游業(yè)，將助推周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。此外，醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也是天府奧體城引入的遠見性的行業(yè)，它增加了城市空間功能的服務性，提高居民生活質(zhì)量的同時也能對周邊房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。研究表明，醫(yī)療服務對成都市周邊各類房價的影響顯著，綜合醫(yī)院排在各類公共服務中的第三位，天府奧體城所在第三圈層中，診所、?？漆t(yī)院對房價解釋力分別處于第二、三位。城郊公共服務設施較缺乏且分布不均衡，房產(chǎn)一般會自然向公共服務匯聚靠攏，因此對房價的解釋力強于中心圈層。天府奧體城規(guī)劃便捷的醫(yī)療服務能夠通過增加居住的安全感和便利性，而提高購房者的心理保留價格，進而對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生積極影響。隨著我國老齡化速度加快， 康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景光明，國務院印發(fā)《“健康中國 2030”規(guī)劃綱要》提出，2030 年健康服務業(yè)總規(guī)模將達到 16 萬億。天府奧體城引入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)既能與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合， 為運動員提供全方位康復訓練和服務;還與旅游結(jié)合，旅游風景區(qū)能吸引中老年人群旅居養(yǎng)老，“康養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”的模式能進一步促進房地產(chǎn)市場的繁榮。

4.1.3 產(chǎn)城相融

城市環(huán)境與產(chǎn)業(yè)的和諧融合能提高天府奧體城周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性?！爸\賽”即“謀城”，成都的城市發(fā)展和天府奧體城的建造互相促進，相輔相成。經(jīng)濟方面， 隨著成都競爭力和地位的不斷提高，經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展為房地產(chǎn)帶來了可觀的資金儲備， 吸引了更多的開發(fā)商投資。此外，體育產(chǎn)業(yè)在我國仍然是新興產(chǎn)業(yè)，2016 年產(chǎn)業(yè)規(guī)模為 1.9 萬億，產(chǎn)業(yè)增加值僅占GDP 的 0.9%，體育服務業(yè)增加值的占比為 55%，與體育發(fā)達國家美國的尚有差距（3%，80%）;體育旅游僅占旅游業(yè)的 5%，小于發(fā)達國家（25%），但年增速為 30%-40%，高于全球增速（14%-15%），未來仍存在較大的發(fā)展空間。成都體育產(chǎn)業(yè)的潛力突出，產(chǎn)值從 2012 年的 160.36 億元增長到 2019 年的 730 億元。體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，健身服務業(yè)的增加值超過 73%，遠大于全國平均水平 30%， 說明了成都體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢和潛力。另外，中國第二大體育產(chǎn)業(yè)基地位于成都， 能為體育發(fā)展提供有力支持。成都其他優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的結(jié)合更突出了成都“產(chǎn)城融合”策略的優(yōu)勢，例如互聯(lián)網(wǎng)與體育的組合增加了體育創(chuàng)業(yè)項目的可行性。

政府的大力支持也讓成都能更好地抓住這一機遇。成都正按照《成都創(chuàng)建國際賽事名城行動計劃》積極布局，積累舉辦大型賽事經(jīng)驗：2019 年成功舉辦第 18 屆世界警察與消防比賽、成都馬拉松等 32 項重大國際賽事。未來成都已成功申辦 2021 世界大學生運動會、2022 年世界乒乓球錦標賽和 2025 年世界運動會，并計劃 2021-2025 年平均每年舉辦國際賽事 29 項，2026-2035 年每年舉辦國際賽事 38 個。持續(xù)性的賽事承辦計劃提高了場館的使用頻率，也可防止周邊房地產(chǎn)市場短暫性過熱。另外，成都城市文化也給天府奧體城的發(fā)展提供了額外的優(yōu)勢。對休閑運動的熱愛根植于成都市民的文化基因中，人們的體育鍛煉意識較強。2017 年，成都市體育產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重達到1.37%，高于全國平均水平。隨著越來越多的人意識到體育鍛煉的重要性，體育鍛煉的環(huán)境將逐步改善，使奧體城周邊的房地產(chǎn)更具吸引力。

4.2 潛在劣勢

但是，成都天府奧體城的發(fā)展仍有一些潛在劣勢，可能會抑制其對房地產(chǎn)的積極影響，對此，須充分預見并提前籌劃針對性措施。首先，與北京等一線城市相比，成都的城市影響力仍然有限，在國際大型綜合性賽事競標中的競爭力相對較弱，可能會導致承辦大型賽事的數(shù)量或賽事等級不足預期，造成部分場館閑置。針對這一問題，天府奧體城應將申辦賽事與設施建設相配合，避免激進申辦超出承辦能力的項目，從單項低等級賽事辦起，積累經(jīng)驗，并根據(jù)場館建設情況逐步提升承辦賽事的能力。此外，政府主導的投資可能面臨較高的風險。1976 年蒙特利爾奧運會的例子表明，政府激進投資而市場參與較少的體育綜合區(qū)域，若后期管理不善，很容易給政府帶來長期的債務負擔。投資資金不到位帶來的項目停滯可能給房地產(chǎn)市場帶來重大打擊，因此，天府奧體城應遵照“政府主導、企業(yè)主體、市場化運作、共建共享共贏”原則，來降低資金壓力和投資風險，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展營造穩(wěn)定的市場環(huán)境。再者，奧體城的大規(guī)模建設在帶來迅速的環(huán)境升級的同時，也很極易造成快速的“士紳化”或“中產(chǎn)階級化”，即當?shù)胤績r上漲過快，迫使當?shù)氐脑∶癜徇w。如何平衡高速發(fā)展和當?shù)厣鐓^(qū)居民的福利，一直是圍繞奧運綜合區(qū)域的問題。最后，環(huán)境問題，特別是霧霾，仍然困擾著成都。公眾對此的擔憂在一定程度上會降低對天府奧體城區(qū)房地產(chǎn)升值的信心，可能導致該項目對房地產(chǎn)價格的提振作用被高估。只有當這些問題及時得到解決，天府奧體城才能更大限度地對周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生長期的積極影響。

5 結(jié)語

綜上所述，傳統(tǒng)奧運綜合區(qū)多在采取短時間內(nèi)集中投資建設體育場館的措施，來改善城市布局、優(yōu)化公共空間功能、更新基礎設施和增加房產(chǎn)供給。承辦大型賽事能讓周邊房地產(chǎn)在短時間內(nèi)迅速升溫，但由于缺乏與長期城市規(guī)劃的整合，許多主辦城市奧體區(qū)域繁榮的房地產(chǎn)市場往往會在賽后迅速降溫。為了實現(xiàn)體育設施的可持續(xù)利用和地方經(jīng)濟的長遠發(fā)展，成都天府奧體城選擇圍繞核心場館建設功能多樣的小規(guī)?！俺鞘小保瑏斫鉀Q僅僅著眼舉辦單一賽事的弊端。其中，分階段的漸進建設、分層級的功能規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)與城市相融使得該地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟具有長效的發(fā)展優(yōu)勢。奧體城核心區(qū)域規(guī)劃的大學搬遷、醫(yī)療康養(yǎng)項目和升級的旅游景點優(yōu)化了公共空間功能，與居住、商業(yè)和諧相融，滿足全方位的生活需求;公共服務種類的增加全面提升了生活便利性和舒適度，為周邊的房地產(chǎn)賦予了更高的價值，也拉動長期的房產(chǎn)內(nèi)生需求。反過來，作為一個具有前瞻眼光、創(chuàng)新性和活力的城市，其政策、經(jīng)濟和文化環(huán)境又為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強有力的支持。在體育氛圍日益濃厚、人民對美好生活的向往不斷增長的時代背景下，可以預見，人們對于環(huán)境優(yōu)美、功能完備、設施齊全、生活便利的奧體中心區(qū)域的房產(chǎn)的需求將大幅提高，天府奧體城能借助體育產(chǎn)業(yè)風口，避免“奧運陷阱”下地產(chǎn)市場短暫火爆，從根本上促進周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)繁榮。

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